Toegewezen aandelen in het appartement in natura: gerechtelijke praktijk

Het concept en de procedure voor het gebruik van gedeeld eigendom zijn uiteengezet in hoofdstuk 16 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie en over de verdeling van eigendom zelf (inclusief appartementen) - in art. 252 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie. Bij het oplossen van dit probleem is het bovendien noodzakelijk om zich te laten leiden door de normen van de huisvestingscode van de Russische Federatie en de beslissingen van de strijdkrachten van Rusland.

De procedure voor het bepalen van de aandelen in het appartement

Volgens de wet kunnen aandelen in een appartement op de volgende manieren worden bepaald:

1. Gebaseerd op de huidige rechtsstaat. Zoals bijvoorbeeld volgt uit art. 1141 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, het aandeel van erfgenamen in het bezit van de overledene is gelijk. Dus als de erflater 3 zonen had, maar een van hen stierf en 2 kinderen heeft, in het geval van erfrecht, ontvangen de zonen 1/3 van het aandeel en de kleinkinderen van de kleinkinderen 1/6 van het aandeel.

2. Op basis van de toestemming van de deelnemers (aandeelhouders, eigenaars). Mensen die bijvoorbeeld hebben geïnvesteerd in het kopen van een appartement, kunnen onafhankelijk de grootte van het aandeel bepalen, afhankelijk van de grootte van elke bijdrage. De overeenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd en bij de Rosreestr worden geregistreerd.

Als de aandelen niet werden bepaald volgens de hierboven beschreven methoden, worden ze als gelijk beschouwd.

In de praktijk zijn er gevallen waarin de grootte van het eigendom van een van de aandeelhouders toeneemt als gevolg van onafscheidelijke verbeteringen die in de staat van het appartement zijn aangebracht. Tijdens de ambtstermijn van een woning reconstrueerde een van de deelnemers bijvoorbeeld de technische systemen in het appartement (riolering, verwarming), installeerde nieuw sanitair en kunststof ramen. Dienovereenkomstig steeg de marktwaarde van het onroerend goed, zodat hij na het besluit om een ​​aandeel in het appartement in natura toe te wijzen, het recht kreeg om een ​​groter gebied te claimen dan voorgeschreven in zijn eigendomsdocumenten.

Een verhoging of afname van eigendom is mogelijk met instemming van de eigenaren of in de rechtbank. In het laatste geval zal een rechterlijke beoordeling van de staat van het appartement voor en na de aangebrachte verbeteringen cruciaal zijn bij het oplossen van het geschil.

Voorwaarden voor de indeling van het appartement

De huidige wetgeving definieert de volgende voorwaarden:

1. Een sectie is mogelijk als het mogelijk is om een ​​geschikte leefruimte te organiseren met een aparte ingang en onafhankelijke communicatie. Dat wil zeggen dat het gebied ten minste 28 vierkante meter moet zijn. m. (SNiP 31-01-2003), en het werk van technische systemen kan niet afhankelijk worden gemaakt van de wil van een andere persoon. Daarom is het onmogelijk om een ​​aandeel in natura toe te wijzen in een éénkamerappartement, omdat het in de gebouwen technisch onmogelijk zal zijn om een ​​onafhankelijke verbinding met de riolering, watervoorziening en verwarming te maken.

In de praktijk is het mogelijk om zonder problemen alleen woningen van een groot gebied te verdelen, waar er verschillende sanitaire ruimtes (badkamers, toiletten) of appartementen op de 1e verdieping zijn. In het laatste geval is het mogelijk om een ​​aparte ingang te regelen en onafhankelijke communicatie te voeren.

2. Bij de indeling van het appartement wordt geen rekening gehouden met ongeautoriseerde herontwikkeling. Bovendien kan hun aanwezigheid leiden tot een weigering om vergunningen voor de toewijzing van aandelen te verlenen.

Sectie van woongebouwen in de "gemeenschappelijke"

De federale wet geeft nog steeds geen juridische definitie van het concept van 'gemeenschappelijk appartement'. Het betekent in feite gebouwen van 5 of meer kamers van mensen die geen lid zijn van dezelfde familie en hun recht onafhankelijk van anderen hebben verworven.

Op dit moment is het volgens de wetten niet toegestaan ​​om aandelen in natura in een gemeenschappelijk appartement toe te wijzen, aangezien de eigenaren geen gelegenheid hebben om gebouwen te organiseren met een aparte ingang en hun eigen communicatie (toilet, badkamer).

Eigenaren van meerdere kamers op de 1e verdieping van gebouwen hebben mogelijk de enige "kans" voor de toewijzing. In dit geval kunt u een aparte ingang maken en een verbinding organiseren met de knooppunten van technische systemen. Financiële kosten zullen zeer aanzienlijk zijn.

Beperkingen op de toekenning van een aandeel

Sectie van het appartement is mogelijk niet mogelijk in de volgende gevallen:

• Het toewijzen van een aandeel in een appartement in natura zal schade veroorzaken aan de dragende muren en gemeenschappelijke ruimtes, evenals obstakels creëren voor mensen die in het appartementengebouw wonen bij het gebruik van de woonvertrekken.
• Schending van eigendomsrechten en legitieme belangen van belanghebbende partijen (crediteuren geregistreerd in woongebouwen, enz.).
• Het pand gevormd als gevolg van de toewijzing zal niet geschikt zijn om te leven, volgens Art. 16 LCD RF. Meestal is het op deze basis dat de rechtbank de claim voor de toewijzing van het aandeel van het appartement in natura afwijst.

Gedeelte van het appartement op een "vrijwillige" manier

Volgens art. 252 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, moet de toewijzing van een aandeel in een appartement in natura in overeenstemming met de partijen worden uitgevoerd. Tegelijkertijd hebben de eigenaren het recht om te bepalen in hoeverre zij het recht zullen uitoefenen om woongebouwen te verdelen, en de uitoefening van hun bevoegdheid heeft geen invloed op de rechten van andere aandeelhouders.

In 2015 gaf het gerechtshof van St. Petersburg bijvoorbeeld in een van de hogere voorzieningen aan dat de toewijzing van een aandeel in een appartement in natura niet in strijd is met de rechten en vrijheden van andere eigenaren (aandeelhouders), omdat het geen wijziging van de titel van een andere eigenaar met betrekking tot gedeeld eigendom inhoudt.

Bij het bereiken van overeenstemming over de verdeling van goederen in natura is het noodzakelijk om te handelen volgens het volgende algoritme:

• Het verkrijgen van toestemming om de indeling van het appartement te wijzigen, omdat het gedeelte de organisatie van volledig nieuwe objecten omvat (in feite reconstructie).
• De vorming van een aparte woonruimte, dat wil zeggen direct bouwwerkzaamheden.
• Opstellen van een technisch plan, rekening houdend met de wijzigingen in het ontwerp van het appartement. Neem hiervoor contact op met de kadastraal ingenieur.
• Het is noodzakelijk om een ​​schriftelijke overeenkomst te sluiten met andere eigenaren van het appartement over de verdeling van het appartement.
• Dien een aanvraag in bij de Federale Registratiedienst voor registratie van rechten op een gevestigd woongebouw.

Kenmerken van de overeenkomst voor het delen van appartementen

Volgens deel 1 van art. 252, kan de toewijzing van een aandeel in natura worden gedaan bij overeenkomst tussen de eigenaren. Het betekent een schriftelijk document opgesteld volgens de volgende regels:

• De overeenkomst voor de toewijzing van een appartementaandeel in natura wordt ondertekend door alle eigenaars van de aandelen. Vervolgens krijgt elk van hen een eigen exemplaar.
• De inhoud beschrijft gedetailleerd het onderwerp van discussie waarover de partijen een overeenkomst hebben bereikt (toewijzing van een aandeel met de vorming van een afzonderlijk woongebouw).
• Er moet worden voorzien in compensatiebetalingen. In de praktijk is het zelden mogelijk om een ​​match te bereiken tussen de gelijke grootte van het aandeel in het onroerend goed en de oppervlakte van het toegewezen pand. De oppervlakte van het appartement is bijvoorbeeld 90 vierkante meter. m is eigendom van 2 personen, waarvan er één een ruimte van 42 vierkante meter toekent. m. Hij zal moeten compenseren voor de "verloren" 3 vierkante meter. m.

Het aantal exemplaren van de overeenkomst is gelijk aan het aantal eigenaars van aandelen, maar één is bedoeld voor Rosreestr. Notarisatie is niet vereist.

De procedure voor de registratie van de toegewezen panden

Registratie van wijzigingen in de eigendom van het appartement is vereist. In overeenstemming met deel 1-2 van art. 14, deel 8, artikel 41 van wet nr. 218-FZ vereist het volgende:

• Verklaringen van alle eigenaars van aandelen. Degene die het pand heeft toegewezen, registreert zijn eigendom, terwijl anderen wijzigingen aanbrengen in het Unified State Register of Rights over hun recht.
• Titel documenten voor het appartement, overeenkomst over de verdeling (alle kopieën), paspoorten van aanvragers en een kopie van het technisch plan of het identificatienummer worden gepresenteerd.
• Documenten over de betaling van de staatsbelasting. Een uitstekende aandeelhouder betaalt tweeduizend roebel en andere eigenaren - 350 roebel.

U kunt het recht zowel bij de Rosreestr-vestiging als bij de MFC registreren. De procedure voor het wijzigen van het Unified State Register duurt 10-12 dagen, waarna de aanvragers verklaringen van hun rechten ontvangen en een overeenkomst over de verdeling van het appartement met een registratiemerk.

Toegewezen aandelen voor de rechtbank

Beroep bij de rechtbank over de verdeling van het appartement is noodzakelijk als het niet mogelijk was om een ​​akkoord te bereiken met andere eigenaren van de aandelen. De volgende procedure moet worden gevolgd:

1. Voorbereiding van de nodige documentatie.

• Technisch paspoort in BTI-instanties.
• Uittreksel uit het Unified State Register met een beschrijving van het huis waar het appartement zich bevindt.
• De conclusie over de mogelijkheid van toewijzing in soort aandelen opgesteld door de BTI of een gespecialiseerde organisatie.
• Kopieën van titeldocumenten.

2. Het opstellen van een claim.

Het document is opgesteld volgens de regels van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering van de Russische Federatie. Volgens art. 30, hij is gedeponeerd bij de rechtbank van het district (stad) op de locatie van het onroerend goed. In dit geval moet de inhoud het volgende bevatten:

• Een gedetailleerde beschrijving van het appartement en het aandeel van de aanvrager daarin (grootte, eigendomsbewijzen).
• Kenmerken van het toegewezen pand met een lijst van werken die moeten worden uitgevoerd om het te maken.
• Als het niet mogelijk is om een ​​aandeel in het appartement in natura toe te wijzen, moet de claim een ​​schadevordering bevatten bij de berekening van het bedrag. Hiertoe moet een conclusie worden getrokken over de marktprijs van onroerend goed, opgesteld door een deskundige organisatie.

3. Deelname aan rechtszittingen.

Tijdens de behandeling van de zaak moet worden aangetoond dat de indeling van het appartement technisch mogelijk is, de rechten en legitieme belangen van anderen niet schendt. Dit laatste betekent niet alleen deelnemers aan gedeeld eigendom, maar ook eigenaren van andere appartementen, evenals eigenaren van gemeenschappelijke netwerken en serviceorganisaties.

Sectie claims van derden

De rechtszaak over de toewijzing van het aandeel van het appartement in natura kan niet alleen worden ingesteld door een van de eigenaren, maar ook door een persoon die geen verband houdt met het pand, maar wiens eigendomsbelangen worden geschonden door de acties of het gedrag van de eigenaar.

Als het bijvoorbeeld onmogelijk is om een ​​contante leningovereenkomst uit te voeren, kan de schuldeiser bij de rechtbank een verzoek indienen om een ​​aandeel in het appartement (of gezamenlijk eigendom, als het appartement in een huwelijk wordt gekocht) toe te wijzen. Bovendien heeft hij het recht om het volgende te verklaren:

1. Als de toewijzing van een aandeel in een appartement in natura niet mogelijk is (kleine oppervlakte), claimt de rechtbank de verplichting van de schuldenaar om zijn deel van het pand tegen een marktprijs aan een andere aandeelhouder te verkopen.

2. Als de eigenaren van het aandeel weigeren een deel van het appartement van de schuldenaar te kopen, wordt het verkocht op een openbare veiling.

Op dit moment heeft zich een positie ontwikkeld in de Russische rechtshandhavingspraktijk, volgens welke de schuldeiser het recht wordt verleend om de gedwongen toewijzing van een aandeel in het appartement te eisen in geval van onvoldoende middelen om schulden af ​​te lossen. Echtgenoten van de schuldenaar, andere eigenaren van het appartement nemen in dit geval niet deel.

Sectie van het appartement. Case Studies

Rechtbanken van algemene jurisdictie overwegen vaak aanvragen die de toewijzing van het aandeel van het appartement in natura vermelden. De gerechtelijke praktijk op dit gebied is zeer divers, omdat veel factoren de uitkomst van elke zaak beïnvloeden.

Voorbeeld nr. 1

Om het geschil op te lossen, kan de rechtbank een onderzoek gelasten om de technische haalbaarheid van de verdeling van het appartement, het bedrag van de herontwikkelingskosten en hun relatie tot de prijs van het onroerend goed zelf vast te stellen.

Voorbeeld nr. 2

Als het onmogelijk is om toe te wijzen zonder afbreuk te doen aan het gehele appartement, heeft de eigenaar de mogelijkheid om betaling van de aandelenprijs door andere deelnemers te ontvangen. Bovendien wordt dit recht uitgeoefend op voorwaarde dat andere aandeelhouders overeenkomen om deel te nemen aan de eigendom van de aanvrager in hun eigendom.

Voorbeeld nr. 3

Bij wijze van uitzondering kan de eigenaar zijn aandeel in het appartement worden ontnomen. Het wordt geïnitieerd door de schuldeiser, die ook een deel van het pand bezit, onder de volgende voorwaarden:

• Onbelangrijke aandelengrootte.
• De onmogelijkheid van isolatie in natura, bevestigd door de rechtbank.
• Het gebrek aan interesse van de verdachte bij het gebruik van de woning.

Dus werd in de regionale rechtbank van Kemerovo een zaak onderzocht waarin het negatieve oordeel van de rechters werd beïnvloed door het onvermogen van de eiser om te bewijzen dat de verdachte (degene die bereid is hem het recht te ontnemen) het onroerend goed niet wil gebruiken. En dat allemaal omdat deze ten tijde van de terechtzitting een rechtszaak had aangespannen om het betwiste appartement te betrekken.

Bovendien moet in de claimaanduiding de verplichting van de eigenaar van het aandeel worden vermeld om een ​​vergoeding voor zijn waarde te aanvaarden, ondersteund door alle deelnemers aan het onroerend goed.

Bepaling van het gebruik van het appartement

Volgens art. 247 van het Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, wordt de procedure voor het gebruik, het bezitten van een appartement in gedeeld eigendom uitgevoerd met instemming van de partijen. Indien geen overeenstemming wordt bereikt, wordt dit bepaald door de rechtbank.

Dus als de eigenaar begrijpt dat het onmogelijk is om een ​​aandeel in natura in het appartement toe te wijzen, moet de claim gegevens bevatten over de bepaling van de volgorde van eigendom en gebruik van het appartement. Het impliceert geen natuurlijke afbakening van aandelen, en het kan niet gelijktijdig worden ingediend met een rechtszaak over de verdeling van een woning.

Er is een uitgebreide gerechtelijke praktijk met betrekking tot de vaststelling van de procedure voor het gebruik van woongebouwen. Bij het indienen van een claim moet het volgende in overweging worden genomen:

• Volgens art. 23 Wetboek van burgerlijke rechtsvordering van de Russische Federatie, de vereisten zijn onderworpen aan toetsing door de wereldrechter op de locatie van het onroerend goed.
• Bij het bepalen van de mogelijkheid om een ​​deel van het appartement te bezitten, correleert de rechtbank de werkelijke oppervlakte van de kamers met de grootte van het aandeel van de aanvrager en de verweerder. Als gelijkheid tussen hen niet mogelijk is, kan de kwestie van compensatiebetalingen worden overwogen.
• Bij het nemen van een beslissing houdt de rechtbank rekening met de bestaande procedure voor het gebruik van het appartement tot het moment van het geschil (bepaalt hoe eerlijk het is), de behoefte van elke aandeelhouder, leeftijd en gezondheidstoestand, gedrag in relatie tot andere eigenaren, etc.
• De bepaling van de volgorde van gebruik houdt geen verband met de beëindiging van het recht om specifieke woongebouwen te gebruiken.

De beslissing van de rechtbank maakt van het individuele appartement een gemeenschappelijk appartement, maar in de onmogelijkheid van de feitelijke verdeling is dit soms de enige manier om het huisvestingsconflict te beëindigen. Met de vastgestelde procedure voor gebruik kunnen eigenaren:

• Verdeel persoonlijke rekeningen en betaal voor nutsvoorzieningen in verhouding tot hun aandeel en het aantal inwoners.
• Deel eerlijk de kosten voor onderhoud en reparatie van nutsvoorzieningen en gemeenschappelijk eigendom.

Dat is alles wat u moet weten om een ​​positieve rechterlijke beslissing te krijgen.