I russisk juridisk praksis er det begrepet en investeringskontrakt. Av spesiell interesse er det faktum at til tross for den utbredte bruken av denne typen avtaler, har den ikke offisiell formalisering i lovgivningsmessige kilder. Hvordan trekkes slike kontrakter ut i praksis?
definisjon
I henhold til en vanlig tolkning er en investeringsavtale en avtale, som regel, av kommersiell karakter som definerer mekanismen for overføring av penger eller vesentlige eiendeler til et selskap eller en gruppe enheter med det formål å etterfølgende avkastning av investeringer i form av en prosentvis premie eller en eiendel utstyrt med en høy verdi. Ved å signere en kontrakt av denne typen overfører investoren økonomi eller eiendom til fordel for en annen person, oftest i eierskap eller operativ ledelse.
Dermed er hovedformålet som en investeringsaktivitetsavtale inngås for den påfølgende mottakelsen av de kommersielt påtagelige fordelene til investoren av kontanter eller vesentlige eiendeler. Samtidig er investorens inntektskilde organisasjonens aktivitet som han investerte. Den aktuelle avtalen forutsetter vanligvis at de respektive aktivitetene til mottakeren av midler er gründeraktige. Selv om den juridiske karakteren av slike avtaler kan være veldig forskjellig.
Bygginvestering
Investeringsavtalen i bygging har fått særlig popularitet. Kilden til finansiering av aktivitetene til utviklere, som regel, er midler mottatt utenfra - fra innbyggere (hvis det gjelder bygging av hus), organisasjoner, staten eller kommuner (hvis objektet har et kommersielt formål). En investeringsavtale innen konstruksjon innebærer at investoren overfører penger til utbygger i bytte for å motta den ferdige eiendommen ved byggingen (eller, som en opsjon, retten til å kjøpe et objekt av interesse med betydelige preferanser).
Et interessant faktum er at denne typen kontrakter ikke er klassifisert på noen måte i den sivile lovgivningen i Den Russiske Føderasjon.
Fra synspunktet om juridisk status er en investeringsavtale for bygging et utvalg av en blandet avtale, hvis legitimitet er garantert ved ordlyden i paragraf 2 i artikkel 421 i den russiske føderal koden - om muligheten for å inngå kontrakter som kanskje eller ikke er fastsatt i lovene i Den russiske føderasjon.
Strukturen av slike avtaler innebærer som regel tilstedeværelsen av elementer som er karakteristiske for typer avtaler på forskjellige felt.
Det vil si at byggekontrakter kan inneholde språk som er spesifikt for et lån, en kontrakt eller for eksempel partnerskap, basert på detaljene i selskapet som mottar investeringen.
Nyansene i loven
Samtidig er den russiske føderasjonens sivile kode ikke den eneste lovkilden som bestemmer byggekontraktens status (mer presist gir den retningslinjer for å utarbeide deres struktur). Ved utarbeidelse av slike avtaler kan den føderale loven "om investeringsaktiviteter" og loven til RSFSR med lignende retning brukes - i de delene der bestemmelsene ikke er i strid med den nyere rettsakten. Noen av normene som er angitt i den nevnte føderale loven, gjelder for eksempel hvis det ikke handler om å bygge en gjenstand fra bunnen av, men, si, overhaling eller rekonstruksjon. Avtaler av denne typen omtales også i noen tilfeller som investeringsavtaler.Siden det ikke er noen klar definisjon av slike kontrakter i sivil lov, er dette ikke en feil.
Tegn på investeringskontrakter
Som vi bemerket ovenfor, gir ikke lovene i Russland en klar definisjon av hva en investeringsavtale er. Helt i begynnelsen av artikkelen presenterte vi en av de populære tolkningene av dette begrepet, men definisjonen vår er ikke offisiell. Samtidig blir flere typiske trekk ved en investeringskontrakt fremhevet av russiske advokater. Tenk på dem.
Det viktigste kriteriet her er det økonomiske innholdet i avtalene. Noen advokater mener at det ikke har noen betydning om investeringsavtalen er inngått mellom enkeltpersoner, juridiske personer eller begge deler - sivile rettighetssubjekter kan være noen (som objekter). Talsmenn for denne uttalelsen viser til ordlyden i RSFSR-loven "On Investment Activity" - den sier særlig at objektene for investeringsaktivitet kan være fond og sirkulerende eiendeler i alle sfærer og segmenter i den nasjonale økonomien.
I den føderale loven, som allerede ble vedtatt i den russiske føderasjonen, sies det på sin side at gjenstanden for investeringer kan være eiendom i enhver form for eierskap - private, statlige, kommunale og andre. Noen advokater henleder oppmerksomheten til en rekke underordnede rettskilder. For eksempel sier et av dokumentene fra den russiske voldgiftspraksisen at investeringsavtalen nødvendigvis må inneholde en ordlyd som gjenspeiler innskyterens formål å motta inntekter eller andre preferanser.
Eksperter identifiserer følgende flere viktige funksjoner som en kontrakt kan klassifiseres som "investering." nemlig:
- inngåelse av en investeringsavtale bør innebære en langsiktig karakter av forholdene mellom partene
- avtalen skal være av gjensidig karakter (det vil si i bytte mot mottak av investeringer, overfører enheten resultatet til investoren - inntekt, eiendom, preferanser osv.) til innskyteren;
- avtalen må være basert (i form av designdokumentasjon, et tilbud, kommersielt tilbud etc.);
- kontrakten skal gjenspeile partenes kommersielle interesse (det vil si at investoren mottar noe godtgjørelse).
Avhengig av hvilket næringsliv investoren og mottakeren av midlene samarbeider, kan avtalen også omfatte formuleringer som innebærer den påtenkte bruken av økonomi og vesentlige eiendeler som er overført av investoren, samt den generelle eller delte eierskapet til eiendommen som overføres til investoren.
Investeringspartnerskap
I 2012 ble institusjonen for et investeringspartnerskap lovfestet i Russland, noe som gjenspeiler en spesiell form for samarbeid fra partnerne. Hva er trekkene i avtalene som er inngått mellom dem? Investeringspartnerskapsavtalen har for det første det spesifikke temaet.
I de fleste tilfeller er dette felleskjøp av verdipapirer fra forretningsenheter, samt aksjer som danner egenkapital i en spesiell form for juridisk form for forretningsøkonomisk partnerskap. Et investeringspartnerskap er derfor et slags kompromissalternativ for implementering av juridiske forhold mellom slike former som begrenset partnerskap (typisk for juridiske personer) og enkelt partnerskap (hvor enkeltpersoner kan delta).
Et investeringspartnerskap innebærer et kontraktsforhold der det ikke betales mellomskatt i inntektsfordelingen mellom deltakerne. I dette tilfellet gir lovgiver partene i avtalen om ikke å offentliggjøre vilkårene for transaksjoner offentlig. Og i dette skiller statusen til investeringssamarbeidet på noen måter seg fra avtalen mellom organisasjoner. Men det er felles punkter mellom disse og andre. For eksempel er det i de fleste tilfeller påkrevd å foreskrive kontraktens varighet investeringspartnerskap, ta hensyn til detaljene ved utmelding fra avtalen fra spesifikke deltakere, spesielt samspillet med kreditorer, etc.
Praksisen med å utarbeide investeringskontrakter i bygg og anlegg
La oss komme tilbake til studiet av avtaler som er spesifikke for byggebransjen - som en av de mest populære når det gjelder investeringsforhold i næringslivet. Det vil være nyttig å studere for eksempel algoritmen for riktig utarbeidelse av slike kontrakter, basert på kriteriene som er vedtatt i det russiske rettssystemet. Vi bemerket ovenfor at formen for en investeringsavtale kan ha tegn på likhet med avtaler som er karakteristiske for andre områder av virksomheten - utlån, salg, etc. Basert på denne funksjonen, hvordan utforme kontrakter på riktig måte?
For det første må enhver sivil avtale begynne med ingressen. Som regel angir den navnet på kontrakten, stedet og tidspunktet og dens inngåelse. Den neste komponenten er informasjon om partene i avtalen. Hvis det inngås en investeringsavtale mellom juridiske personer, er det nødvendig å fastsette deres offisielle navn, samt oppgi tjenestemennene som opptrer på vegne av de relevante strukturer. Hvis en av partene i kontrakten er en person, er det nødvendig å oppgi identifikasjonsdataene hans (navn, serie og passnummer, registreringsadresse).
Merk at den forpliktede parten i en transaksjon vanligvis har en av to hovedstatus - enten er det kunden eller entreprenøren. I det første tilfellet betyr dette at investorens motpart er forpliktet til å tiltrekke seg ytterligere entreprenører - det vil si at det hovedsakelig er styringsstrukturen. Men det er ganske mulig at den samme juridiske enheten vil være både kunden og entreprenøren. Eksperter anbefaler likevel bruken av det første begrepet i kontrakten.
Følgende er betingelsene i investeringskontrakten. Som regel blir gjenstanden for avtalen, finansielle indikatorer, samt innholdet i kontrakten registrert her. Noen advokater mener, med henvisning til bestemmelsene i artikkel 432 i Civil Code, at den viktigste betingelsen i en investeringsavtale nettopp er temaet. En typisk formulering her kan høres ut som dette: "Investoren deltar i finansieringen av prosjektet ved å overføre midler, og kunden bruker dem til formålet med bygging og etterfølgende overføring av eiendommen til fordel for motparten." Avhengig av detaljene i et bestemt prosjekt, kan ordlyden naturligvis være annerledes.
Investeringsavtalen, utvalget vi for øyeblikket tegner, bør også inneholde adressen til den fremtidige eiendommen (gate, hus, bygning og leilighetsnummer, hvis de kan bli kjent), antall etasjer og andre skilt som kjennetegner dens geografiske beliggenhet. I noen tilfeller anbefaler eksperter å bruke på en kontrakt en grafisk plan for plasseringen av objektet på bakken, og også om mulig også utformingen av leiligheten.
Neste ledd - partene i investeringsavtalen fastsetter listen over arbeider som den forpliktede part må utføre for å oppfylle betingelsene i kontrakten fra sin side. Eksperter anbefaler at innholdet deres blir offentliggjort detaljert, det vil si skrive i avtalen at de vil være konstruksjon, tekniske, installasjonsarbeider, legging av felles infrastruktur, strøm. Hvis det blir gitt etterbehandling, fikser vi det også. I noen tilfeller er en liste over relevante arbeider, samt tilleggsdokumentasjon om dem, mer praktisk å plassere i vedleggene til hovedkontrakten.
Neste ledd i kontrakten er prisen. Det er mulig at kunden ønsker å installere den i utenlandsk valuta. Men i dette tilfellet bør den viktigste kilden til data om valutakursen mot rubelen angis - som regel er dette informasjon fra Den sentrale banken i Den russiske føderasjonen. Det vil si at du kan fikse denne ordlyden: "Beregninger i rubler gjøres basert på valutakursen som er opprettet av Central Bank of the Russian Federation den dagen investoren foretar betalingen."I "pris" -delen av kontrakten er det nødvendig å gjenspeile det totale beløpet for bidraget fra investoren, og også, siden gjenstanden for avtalen er eiendom, prisen per kvadratmeter med bolig.
Investeringskontrakten, som eksemplet vi utarbeider, skal inneholde informasjon om datoen da kunden (entreprenøren, hvis disse statusene kombineres) oppfyller hans kontraktsmessige forpliktelser. I den 314. artikkelen i Civil Code of the Russian Federation sies det at hvis perioden ikke er definert, så blir en rimelig periode lagt til grunn. Men det er selvfølgelig bedre å spesifisere denne betingelsen i kontrakten. Samtidig kan begrepet knyttes til forskjellige punkter - levering av objektet for aksept eller faktum av registrering av investoren om retten til å eie en leilighet. Et spesifikt kriterium bestemmes av avtalepartene, styrt av objektive prioriteringer.
Investoransvar
Det vil være nyttig å ta hensyn til en slik artikkel som investoransvar. Eksperter mener at et typisk utkast til investeringskontrakt kan inneholde følgende kombinasjon av dem:
- overføre penger eller andre materielle ressurser innenfor de vilkår som er avtalt av kontrakten (gi dem kunden regelmessig);
- å forsyne partneren med nødvendige dokumentasjonsdokumenter og andre typer;
- betale, hvis nødvendig etter avtale, et eget gebyr til kunden;
- utføre aksept av objektet.
Kundeansvar
I sin tur er kunden også utstyrt med et visst spekter av forpliktelser. Hva skal han gjøre:
- utvikle eller bestille prosjektdokumentasjon;
- finne og tildele tomter til bygging av eiendommer;
- å rapportere om prosessen med bygging og investering i samsvar med planen som er definert i kontrakten;
- å gjennomføre anbud for tiltrekning av entreprenører, hvis det er forutsatt i kontrakten eller i lovene.
- å danne et team med utbyggere og spesialister av andre nødvendige profiler;
- overvåke og gjennomføre teknisk tilsyn med motparternes arbeid;
- overlate objektet til aksept;
- gi investoren de nødvendige dokumentene.
Funksjoner ved bygging av kontrakten
Hvis vi forenkler algoritmen for konstruksjon av en investeringskontrakt i konstruksjon, vil den se slik ut:
- den ene siden, det vil si investoren, er forpliktet til å overføre midler til kunden;
- den andre parten, ved å bruke passende godtgjørelse, må investere de mottatte midlene, basert på detaljene i investeringsprosjektet, i byggingen av eiendommen og deretter overføre den til investoren;
- Avtalen skal inneholde vilkår og andre betingelser.
Hvis innholdet i kontrakten oppsummerer hovedpoengene, vil være som følger: ingressen, de essensielle betingelsene (emne, økonomiske aspekter, vilkår), samt de vanlige betingelsene, etter - rettighetene og pliktene til hver av partene.
Stadier av gjennomføringen av byggekontrakten
Vi studerte den omtrentlige strukturen til en investeringskontrakt i byggebransjen. La oss nå vurdere trinnene der den aktuelle avtalen kan implementeres. Eksperter identifiserer tre hovedfaser i gjennomføringen av investeringsprosjektet.
For det første er dette perioden før direkte økonomiske oppgjør. Som en del av det utarbeider kunden prosjektdokumentasjon, en økonomisk mulighetsstudie, og gir teknisk forberedelse for bygging av et eiendomsobjekt. Når det gjelder kilden til den første typen, er det en samling av informasjon som gjenspeiler anvendelsen av teknologier og ingeniørløsninger i et byggeprosjekt.
I dette tilfellet kan listen over arbeider som er gitt i designdokumentasjonen være veiledende. I noen tilfeller kan investoren kreve at kunden leverer en forretningsplan, som tydelig skal gjenspeile fordelene ved et bestemt prosjekt, basert på dets teknologiske og tekniske spesifikasjoner.
For det andre er dette investerings- og byggefasen som sådan.Innenfor dens rammer finner kunden en investor, inngår en passende type kontrakt med ham, signerer kontrakter, på sin side med motparter, oppretter arbeidsforhold med innleide spesialister. Etter - bygger han gjenstanden, og deretter - overfører den til investoren.
For det tredje er dette en operativ fase. Som en del av det kan det gjøres tilleggsarbeid - i retning av etterbehandling, forsyning av objektet med ytterligere kommunale ressurser, løsning av mulige problemer relatert til mangler som er gjort under bygging, etc.
Overføring av objektet til investoren
En investeringskontrakt for bygging, hvorav en prøve vi har undersøkt ovenfor med tanke på nøkkelegenskaper, innebærer at overdragelsen av eiendommen må være ledsaget av signering av et akseptbevis (eller lignende dokument) etter endt bygging. I tillegg må investoren også motta nødvendige titteldokumenter. I noen tilfeller forplikter kunden seg også til å overføre hovedparten av kildene til partnerens disposisjon i henhold til profilen til arbeidsdokumentasjonen - de kan for eksempel brukes under etterbehandling eller gjenoppbygging.
Last ned investeringsavtale
