Co to jest poddzierżawa działki?

Działki to popyt na nieruchomości wykorzystywane do budowy obiektów, rolnictwa lub innych celów. Można je wystawiać na wynajem od prywatnych właścicieli lub od państwa. W takim przypadku dzierżawca może poddzierżawić ziemię pod pewnymi warunkami. W tym celu ważne jest, aby bezpośredni właściciel został powiadomiony o przygotowaniu nowej umowy. Wysokość opłaty określa bezpośredni najemca, ale warunki umowy podnajmu nie mogą być sprzeczne z wymogami określonymi w umowie najmu.

Strony umowy

Podczas sporządzania umowy poddzierżawy działki uczestnikami są najemca i najemca. Najczęściej reprezentowane są przez duże firmy przemysłowe, ale nawet osoby prywatne mogą brać udział w transakcji.

Najczęściej duża firma dzierżawi od państwa duży kawałek ziemi. Dzieli się na kilka małych obszarów, które są następnie wynajmowane za wyższą cenę. Często powodem poddzierżawienia działki jest spadek zdolności produkcyjnej lub wzrost podatków najemcy.

Strony transakcji mogą mieć inny status prawny. Nie tylko firmy mogą działać jako najemcy, ale także indywidualni przedsiębiorcy, a nawet osoby prywatne. Nie ma ograniczeń dotyczących obywatelstwa ludzi ani udziału kapitału zagranicznego w budżecie firm.

Prawa i obowiązki stron

Dzierżawa i poddzierżawa działek są podobnymi koncepcjami, ponieważ w każdym przypadku określone terytorium jest przekazywane konkretnej osobie lub firmie w celu tymczasowego użytkowania. Dozwolone jest wskazanie w umowie najmu możliwości zakupu terytorium. Cechy poddzierżawy działki obejmują:

najemca musi zagwarantować właścicielowi gruntu, że przekazanie gruntu odbywa się zgodnie z prawem i przy prawidłowym wykonaniu umowy
właściciel terytorium musi zostać ostrzeżony o sporządzeniu umowy poddzierżawy;
najemca nie może zaoferować podnajmującemu więcej praw niż ma na podstawie głównej umowy najmu;
nie wolno ingerować w działalność podopiecznego, jeżeli nie narusza on wymogów prawa;
istnienie umowy podnajmu w żaden sposób nie anuluje zobowiązań istniejących w ramach głównej umowy najmu;
najemca może zakończyć relacje z podnajmującym z różnych powodów, na przykład, jeśli nie ma miesięcznej opłaty za czas lub nielegalna produkcja jest prowadzona.

Wszelkie prawa i obowiązki wynikające z obu stron transakcji, bez wątpienia, są określone w umowie poddzierżawy. Opracowano go z uwzględnieniem postanowień umowy najmu.

Powody wcześniejszego rozwiązania umowy

Umowa poddzierżawy dla działki zostaje rozwiązana decyzją sądu lub środkami pokojowymi, jeżeli istnieją następujące powody:

systematycznie wnioskodawca narusza wymogi Kodeksu cywilnego;
płatność za korzystanie z witryny nie jest terminowo wypłacana;
poważny wypadek miał miejsce na terytorium;
ziemia zepsuta z powodu różnych klęsk żywiołowych;
terytorium wykorzystywane jest do innych celów;
obiekt jest zajęty na potrzeby państwa.

Jeśli istnieją dowody na to, że podporucznik naruszył wymogi prawa, jest on dodatkowo odpowiedzialny za swoje działania. Aby to zrobić, otrzymują odpowiednie grzywny.Najemca ma prawo podnajmu ziemi tylko po uprzednim powiadomieniu o działaniach właściciela terytorium.

Przedmiot umowy

Podczas opracowywania umowy wiele uwagi poświęca się jej tematowi. Jest reprezentowany przez bezpośrednią działkę. Umowy dzierżawy i poddzierżawy powinny zawierać następujące informacje o gruntach:

przeniesiony obszar;
Dokładny adres
numer katastralny;
lista budynków znajdujących się na terytorium;
obecność dróg leśnych;
wymienione są obiekty w budowie;
podana jest obecność szeregu konstrukcji hydraulicznych, wież przeciwpożarowych, rurociągów lub innych elementów i konstrukcji.

Jeżeli najemca podnajmie tylko określoną część przydziału, informacje te są zawarte w umowie poddzierżawy. Ponadto zaleca się, aby przy przenoszeniu gruntów sporządzić certyfikat odbioru.

Przykładową umowę poddzierżawy gruntów można zbadać poniżej.

Niuanse dla właściciela gruntu

Właściciel terytorium musi zostać powiadomiony, że najemca planuje poddzierżawić ziemię. Jeśli główna umowa najmu jest sporządzona na rok, musisz najpierw uzyskać zgodę właściciela na przekazanie gruntu najemcy.

Termin poddzierżawy działki nie może przekraczać okresu określonego w umowie głównej. Jeżeli grunt jest dzierżawiony przez znaczny okres, terytorium może stać się własnością najemcy, jeżeli wynajmującym jest państwo. Następnie najemca samodzielnie określa, o której godzinie przekazuje swoją własność innym osobom w celu tymczasowego użytkowania.

Zasady umowy

Podczas opracowywania umowy zaleca się stosowanie modelu umowy poddzierżawy dla działki, aby nie przegapić ważnych punktów. Jeśli termin przekracza jeden rok, dokument musi zostać zarejestrowany w Federalnej Służbie Rejestracyjnej.

Umowa zostaje zawarta nie od momentu jej podpisania przez obie strony, ale po wprowadzeniu zmian do ZSRR. Poddzierżawa działki jest z konieczności ustalona przez oficjalny dokument. To dzięki tej umowie regulowane są relacje powstałe między najemcą, właścicielem gruntu i podnajmem.

Jakie elementy są uwzględnione?

Podczas sporządzania umowy poddzierżawy część gruntu musi zostać zawarta w informacjach o dokumencie:

dane uczestników, dlatego ich pełne imię i nazwisko, dane paszportowe i adres zamieszkania obywateli są wskazane, a jeśli firma jest jedną ze stron, wówczas ich dane, pełne imię i nazwisko, adres siedziby, NIP i inne informacje są zawarte w umowie;
adres nieruchomości przekazanej do czasowego użytkowania jest dokładnie zarejestrowany;
jeżeli przenoszona jest tylko część jednego terytorium, wskazana jest jego dokładna powierzchnia;
określa się kwotę płatności za użytkowanie gruntów;
podana jest procedura, na podstawie której środki zostaną przekazane leasingodawcy;
wskazuje okres, na jaki sporządzono umowę;
podstawowe prawa i obowiązki stron umowy po rejestracji niniejszego dokumentu;
wskazana jest odpowiedzialność stron;
wymienia przyczyny wcześniejszego rozwiązania umowy.

Dozwolone jest stosowanie stałego kosztu poddzierżawy lub zmiennego, ponieważ opłata może zależeć od różnych warunków. Wynajmujący musi zapewnić, że podnajmujący korzysta z terytorium tylko na podstawie jego celu, ponieważ w przeciwnym razie nielegalne działania mogą prowadzić do degradacji ziemi i spadku wartości terytorium.

Tylko biorąc pod uwagę liczne zasady, możesz dokonać właściwego porozumienia w sprawie poddzierżawy ziemi. Przykładowy dokument częstotliwości służy do prawidłowego sporządzenia umowy.

Jakie dokumenty są wymagane od najemcy?

Przed zawarciem umowy dzierżawca musi udowodnić potencjalnemu najemcy, że ma prawo do sporządzenia takiej umowy. W tym celu przygotowywane są następujące dokumenty:

główna umowa zawarta z bezpośrednim właścicielem nieruchomości, a właścicielem może być osoba prywatna lub państwo;
pisemna zgoda właściciela na udostępnienie ziemi do użytkowania przez strony trzecie;
oficjalny list otrzymany od właściciela terytorium;
paszport najemcy;
wyciąg z USRN zawierający informacje o wielkości działki i jej bezpośredniego właściciela;
zgoda małżonka właściciela na udostępnienie gruntu pod wynajem;
jeśli na terytorium znajdują się budynki, wymagane są wyciągi z USRN dla każdego obiektu.

Prawo do podnajmu ziemi należy zarówno do osób fizycznych, jak i do różnych firm. Obywatele przygotowują paszport do zawarcia umowy, ale firma musi przekazać leasingodawcy dokumentację składową, dowód rejestracyjny i inne dokumenty. Główna umowa najmu musi zawierać specjalną klauzulę zezwalającą najemcy na przekazanie terytorium do użytku innym osobom na podstawie umowy podnajmu.

Instrukcja procesu krok po kroku

Poddzierżawa części działki lub całego terytorium jest wykonywana w określonej sekwencji działań. Należą do nich:

początkowo umowa najmu jest zawarta z właścicielem terytorium;
najemca musi upewnić się, że na podstawie treści tego dokumentu ma prawo do udostępnienia terytorium osobom trzecim za wszelką opłatą;
jeżeli dokument jest sporządzony na okres przekraczający 1 rok, należy go zarejestrować w Rosreestr;
przeprowadza się wyszukiwanie podoficerów, którzy są gotowi podpisać umowę na określonych warunkach;
każda strona przygotowuje niezbędną dokumentację do dalszej współpracy;
pomiędzy dwoma uczestnikami zawarta jest umowa, a jeśli wielkość terytorium jest znacząca lub jedna ze stron jest dużą firmą, zaleca się zaangażowanie doświadczonych prawników w ten proces, aby byli przekonani o prawnej czystości transakcji;
jeżeli okres poddzierżawy przekracza 1 rok, dokument musi zostać zarejestrowany w USRN;
po upływie ustalonego terminu każda umowa może zostać przedłużona.

Rejestracja leasingu lub podnajmu odbywa się w ciągu maksymalnie 10 dni. Następnie najemca lub podnajemca może wykorzystać uzyskane terytorium do celów określonych w umowie.

Zapewnienie bezpośredniego przydziału do wykorzystania jest korzystnie ustalone przez sporządzenie aktu przeniesienia. Wskazuje, kiedy terytorium zostało przeniesione. Użytkownik musi przekazać leasingodawcy środki określone w umowie w określonym czasie. W przypadku opóźnień prowadzi to do obliczenia grzywien, a umowa może zostać rozwiązana przed terminem.

Jak długo jest sporządzany?

Okres, na który sporządzana jest umowa poddzierżawy, może się znacznie różnić w różnych sytuacjach. Zależy to od okresu określonego w głównej umowie najmu. Dlatego jeśli państwo zapewniało grunty na okres 15 lat, to podnajmu miejskiej działki nie można wykonać na okres przekraczający 15 lat.

Jeśli umowa wskazuje zły termin, dokument można łatwo unieważnić przez sąd.

Koszty umowy

Dostarczenie gruntów do podnajmu z pewnością towarzyszy oficjalnemu zawarciu umowy. W takim przypadku musisz dokonać opłaty stanowej za dokonanie odpowiednich zmian w USRN. Cena zależy od tego, kto jest użytkownikiem ziemi:

osoby płacą 2 tysiące rubli;
dla firm kwota cła wzrasta do 22 tysięcy rubli.

Jeśli w transakcji uczestniczy kilku obywateli lub przedsiębiorstw, wysokość opłaty wzrasta w zależności od liczby uczestników. Opłata rejestracyjna jest uiszczana, więc nie ma znaczenia, ile przedmiotów zostanie przekazanych do użytku. Cło państwowe można uiścić za pomocą oddziałów MFC lub różnych bankomatów. Ponadto możesz skontaktować się z dowolnym oddziałem banku.

Jakie mogą pojawić się kontrowersyjne sytuacje?

Podleasing terytorium jest dość specyficznym i złożonym procesem. Wynika to z faktu, że w celu przekazania przedmiotu do użytku przez konkretną osobę sporządzane są dwie odrębne umowy, zarejestrowane w USRN. Dlatego często pojawiają się różne kontrowersyjne sytuacje, dla których rozwiązania brane są pod uwagę:

jeżeli użytkownik nie uiści opłaty w terminie, staje się to podstawą do naliczenia grzywien, a wysokość kary może być określona w bezpośredniej umowie;
Znaczące odstępstwa od warunków transakcji prowadzą do wcześniejszego rozwiązania umowy;
niemożliwe jest zawarcie umowy bez wstępnego opracowania terytorium i geodezji, ponieważ w tym przypadku nie ma dokładnych granic przydziału;
pomiary gruntów przeprowadzane są wyłącznie przez bezpośredniego właściciela terytorium;
nawet jeśli wszystkie niezbędne dokumenty zostaną sporządzone i podpisane, transakcja nie zostanie zawarta, dopóki nie zostanie zarejestrowana w Rosreestr, dlatego w przypadku braku rejestracji podopieczny nie może wpłacić środków z tytułu umowy, ponieważ nawet obecność podpisanego aktu przeniesienia nie stanowi podstawy do przeniesienia opłaty;
jeżeli użytkownik gruntu zakończy swoją działalność na terenie przed terminem określonym w umowie, nie jest to powodem do wypowiedzenia płatności, dlatego musi on ściśle przestrzegać wymogów umowy, w przeciwnym razie może grozić mu konieczność zapłaty wymierzonych wysokich kar;
jeżeli właściciel działki stale podnosi wysokość opłaty, ale jednocześnie nie wypełnia swoich obowiązków związanych z utrzymaniem gruntów, najemca może pozwać właściciela;
jeśli umowa najmu zostanie rozwiązana przed terminem, prowadzi to do automatycznego rozwiązania umowy podnajmu.

Jeśli każda ze stron transakcji spełnia wymogi prawa, nie będzie żadnych kontrowersyjnych kwestii prowadzących do konieczności wniesienia pozwu do sądu.

Ryzyko uczestników procesu

Podziemne terytorium wiąże się z pewnym ryzykiem dla bezpośredniego użytkownika. Należą do nich:

umowa zostaje zawarta nie z właścicielem terytorium, ale z najemcą;
jeżeli pierwotna umowa zostanie rozwiązana z różnych przyczyn, umowa podnajmu straci moc prawną;
istnieje możliwość, że najemca jest oszustem, aby mógł oszukać zarówno podnajmującego, jak i bezpośredniego właściciela terytorium;
Okres, na jaki realizowana jest poddzierżawa, jest ograniczony do okresu, na jaki zostaje zawarta główna umowa najmu.

Dlatego znalezienie użytkowników chętnych do zawarcia takiej umowy jest dość trudne. Zazwyczaj są to różne firmy, które wykorzystują terytoria do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zasady najazdu

Przedłużenie umowy podnajmu jest dozwolone tylko w przypadku przedłużenia okresu najmu. Dlatego na początku najemca będzie musiał rozwiązać problemy z przedłużeniem z właścicielem. Tylko z pozytywną decyzją zaprasza podporucznika do kontynuowania współpracy.

Jeżeli właściciel gruntu odmówi zawarcia nowej umowy, pośrednik i użytkownik gruntu są pozbawieni prawa do zawierania transakcji dotyczących tej nieruchomości.

Wniosek

Poddzierżawa gruntu polega na tym, że najemca samodzielnie przekazuje grunt innemu użytkownikowi za opłatą.Wymagane jest formalne porozumienie. Jeśli jego ważność przekracza jeden rok, umowa jest rejestrowana w USRN.

Zawierając taką umowę, dla każdego uczestnika powstają pewne niuanse i ryzyko. Dlatego użytkownicy i właściciele terytoriów powinni rozumieć wymogi ustawodawstwa dotyczące użytkowania gruntów.