Listy zastawne są rodzajem papierów wartościowych. Od dawna są popularne za granicą, ale nadal są mało znane w Rosji. Jednak ostatnio sytuacja zaczęła się radykalnie zmieniać. Zatem listy zastawne zapewniają dochód poprzez finansowanie rynku pożyczek mieszkaniowych. Banki, emitując papiery wartościowe, przyciągają fundusze. Następnie udzielają pożyczek ludności, otrzymują zysk kosztem odsetek i dzielą się nim częściowo z inwestorami. Wszystko wydaje się dość skomplikowane. Dowiedzmy się więcej o listach zastawnych.
Jak wszystko jest ułożone?
Aby lepiej zrozumieć, w jaki sposób możesz zarabiać, musisz zrozumieć zasady funkcjonowania.
Najpierw bank emituje listy zastawne na określoną kwotę, a następnie sprzedaje je przyszłym posiadaczom.
Ci z kolei nabywają prawo do roszczenia, które jest zabezpieczone nieruchomościami. Jest on zastawiony w banku, dopóki pożyczkobiorca nie dokona pełnej kwoty pożyczki. Dlatego obligacje zabezpieczone hipoteką są uważane za stosunkowo bezpieczny sposób inwestowania.
Jeśli pożyczkobiorca nie dokona płatności, spłacając pożyczkę, bank będzie w stanie sprzedać zabezpieczenie spłaty zadłużenia.
Kto emituje listy zastawne?
Istnieją dwa typy organizacji, z których każda może wykonać tę akcję:
- Instytucje kredytowe.
- Agenci kredytów hipotecznych.
Istnieją znaczne różnice między nimi, dlatego powinieneś porozmawiać o każdym z nich osobno.
Organizacje kredytowe
Aby móc emitować listy zastawne, muszą spełniać określone wymagania. Krótko mówiąc, instytucja kredytowa nie powinna mieć problemów finansowych.
Czasami w praktyce zdarzają się sytuacje, w których organizacja nie przestrzega zasad, istnieje alternatywa. Chodzi o stworzenie agenta hipotecznego. Oznacza to inny schemat emisji papierów wartościowych.
Agent hipoteczny
Jest to osoba prawna, która tworzy bank wyłącznie w jednym celu. Dotyczy to emisji listów zastawnych.
To agent otrzymuje prawa do roszczeń zabezpieczone papierami wartościowymi.
Musisz zrozumieć, że działalność takiej organizacji musi podlegać pewnym ograniczeniom. Na przykład jedna instytucja będzie zarządzać agentem hipotecznym, a księgowość będzie zupełnie inna. Ponadto agent nie ma prawa zatrudniać pracowników.
Takie środki służą wspólnemu celowi - zwiększeniu przejrzystości działań i zminimalizowaniu sporów prawnych.
Funkcje
Listy zastawne emitowane są w celu szybkiego przyciągnięcia środków finansowych przez bank. Po otrzymaniu środków od inwestorów organizacja kredytowa wydaje pożyczkę. Zarobione odsetki to jej zysk.
Jak wiarygodne są kredyty hipoteczne? Odpowiedź na to pytanie jest interesująca dla wielu potencjalnych inwestorów. W końcu chcą zwiększać swoje inwestycje bez ryzyka.
Musisz zrozumieć, że zobowiązania banku wobec obligatariuszy są zabezpieczone prawem do żądania kredytów hipotecznych. Są to tak zwane aktywa i nie można ich zrazić na korzyść innych roszczeń. Właśnie dlatego utworzono rejestr zabezpieczeń, który uwzględnia listy zastawne. Ten dokument sprawia, że wszystkie działania są bardziej przejrzyste.
Obligacje hipoteczne w Rosji są całkowicie niepopularne i niewiele osób wie. Rynek ten jest w stanie nierozwiniętym i na bieżący okres jego perspektywy są bardzo niejasne.
Bankructwo
Potencjalni inwestorzy muszą być przygotowani na nieprzewidziane scenariusze. Zastanów się nad jednym z nich. Jeżeli bank, który wyemitował na rynku listy zastawne, ogłosi upadłość, do sprawy wkracza syndyk masy upadłości. Sprzedaje zabezpieczenia i wypłaca dochód posiadaczom obligacji. Takie działania muszą zostać zakończone w ciągu dziewięciu miesięcy od daty bankructwa.
W zależności od kwoty otrzymanej po sprzedaży zabezpieczenia możliwe są dwa scenariusze.
- Gdyby fundusze nie wystarczały na spłatę obligatariuszy, mogą zająć miejsce w szeregu wierzycieli i poczekać na otrzymanie długów po sprzedaży pozostałej nieruchomości.
- Jeśli fundusze są przekroczone, po wypłacie na rzecz posiadaczy listów zastawnych są one wysyłane w celu spełnienia wymagań wierzycieli.
Przedpłata
Upadłość nie jest jedynym możliwym scenariuszem. W niektórych przypadkach obligatariusze wymagają wcześniejszej spłaty. Jest to możliwe w następujących sytuacjach:
- Domyślnie Przykładem jest sytuacja, w której bank nie wypłaca posiadaczom dochodów w terminie.
- Błędy w rejestrze pokrycia hipoteki.
- Nieprzestrzeganie zasad działalności. Ta pozycja jest bardziej odpowiednia dla agenta hipotecznego. W przypadku naruszenia odpowiedniego prawa, obligatariusze są uprawnieni do żądania wcześniejszej spłaty.
Korzyści
Korzystając z listów zastawnych, każda ze stron zyskuje. Korzyści dla banku, pożyczkobiorcy i inwestora:
- Instytucja kredytowa dokonuje większej liczby transakcji, przyciągając dodatkowe fundusze. W rezultacie dochód z otrzymanych odsetek wzrasta.
- Kiedy inwestor nabywa listy zastawne, otrzymuje stosunkowo niezawodny instrument finansowy, który pozwala nie tylko oszczędzać, ale także zwiększać środki własne. Ciekawe, że oprocentowanie takich papierów wartościowych jest niższe niż w przypadku pożyczek wydanych na zakup nieruchomości. Inwestor może jednak polegać na zyskach, podnosząc ceny na rynku mieszkaniowym.
- Dla kredytobiorcy obligacje hipoteczne mogą być okazją do uzyskania lepszej stopy kredytu. Wynika to z faktu, że banki emitujące obligacje otrzymają więcej środków, zwiększą liczbę transakcji, a tym samym własny zysk. W przyszłości zmniejszy to wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Nawet półtora, a nawet dwa procent, pozwoli pożyczkobiorcom uzyskać imponujące oszczędności poprzez zakup mieszkania.
Rodzaje listów zastawnych
Aby lepiej zrozumieć rynek tych papierów wartościowych, musisz zrozumieć ich rodzaje:
- Listy zastawne. Są dłużnymi papierami wartościowymi. Są w pełni lub częściowo zabezpieczone zabezpieczeniem. Oznacza to, że posiadacz ma prawo zażądać zwrotu środków własnych kosztem zabezpieczenia pożyczki. Tylko bank lub agent specjalny może emitować listy zastawne.
- Hipoteczny certyfikat uczestnictwa. Jest to rodzaj zarejestrowanego zabezpieczenia. Nie ma on żadnej wartości nominalnej, a posiadacz otrzymuje prawo do części nieruchomości, która stanowi całkowite pokrycie.
- Hipoteczny To inny rodzaj papierów wartościowych. Jest to rodzaj gwarancji wykonania zobowiązań finansowych udzielanych przez nieruchomość.
Jak tam sprawy w Rosji?
Rynek listów zastawnych w tym kraju ma swoją specyfikę. I jest ich dużo.
Najprawdopodobniej nie będzie pożyczać zagranicznych doświadczeń. W końcu, jeśli mówimy o rosyjskich rynkach obligacji i nieruchomości, ani jednego, ani drugiego nie można nazwać stabilnym. Dlatego potencjalni inwestorzy nie spieszą się z inwestowaniem w ten niezweryfikowany instrument finansowy. Niestabilność jest jednym z głównych powodów, które uniemożliwiają popularność listów zastawnych w Rosji.
Kolejnym powodem są wysokie koszty.Prowadzi to do tego, że prywatni inwestorzy nie mogą sobie pozwolić na zakup obligacji, nie wspominając o zwykłych rosyjskich obywatelach, którzy są daleko od rynku akcji, ale nie mają nic przeciwko rozważeniu wiarygodnej alternatywy dla depozytów bankowych.
Dlatego głównym odbiorcą takich papierów wartościowych są NPF, a także organizacje ubezpieczeniowe i bankowe. Mają imponujące kwoty finansowe i jeszcze większą chęć ich zwiększenia. Jeśli listy zastawne staną się popularne i będą dostępne dla zwykłych obywateli, rentowność papierów wartościowych nieznacznie spadnie.
Ostatni powód można nazwać niedoskonałym prawodawstwem.
Perspektywy
Do tej pory rynek listów zastawnych w Rosji można nazwać dość prymitywnym pomysłem, który nie daje żadnych gwarancji zachowania kapitału. Nie wiadomo jednak, jak rozwinie się sytuacja z papierami wartościowymi w przyszłości.
Niektórzy eksperci są bardzo optymistyczni. Uważają, że rynek listów zastawnych w Rosji dopiero zaczyna się kształtować, więc atrakcyjność takich inwestycji jest teraz maksymalna.
Ponieważ pożyczki mieszkaniowe w kraju są już opracowane bez przyciągania papierów wartościowych, zmiana sytuacji zajmie dużo czasu. Według wszystkich tych samych ekspertów okres ten może trwać od siedmiu do dziesięciu lat. W międzyczasie perspektywy dotyczące listów zastawnych pozostają dość niejasne.
Jednocześnie rynek takich papierów wartościowych jest uważany za atrakcyjny zarówno dla banków, jak i inwestorów. Obligacje hipoteczne umożliwiają instytucjom kredytowym pozyskanie dodatkowego finansowania. Inwestorzy mają możliwość wniesienia wkładu w rentowny projekt i zwiększenia swojego kapitału.
Studiując rynek papierów wartościowych, w szczególności listów zastawnych, musisz zebrać jak najwięcej informacji. Po zważeniu wszystkich danych potencjalny inwestor będzie mógł podjąć własną decyzję.
