Wiele osób woli kupować mieszkania w niedokończonych domach. Daje im to możliwość uzyskania mieszkania w przystępnych cenach, w optymalnym obszarze i przy odpowiednim układzie. W tym celu między kupującym a deweloperem sporządza się DDU (umowa o kapitale własnym). Określa cenę obiektu, datę jego ukończenia i inne ważne parametry. W przypadku naruszenia warunków lub innych warunków umowy na dewelopera zostanie nałożona kara. Dlatego każda osoba, która zostanie uczestnikiem budowy, musi zrozumieć zasady naliczania tej kwoty.
Rozporządzenie legislacyjne
W 2005 r. Przyjęto specjalną ustawę federalną nr 214 regulującą zasady uczestnictwa obywateli we wspólnej budowie wieżowców. W tym akcie ustawodawczym wiele uwagi poświęcono przygotowaniu DDU, a także informacjom, które powinny być zawarte w tej umowie.
Główne przepisy prawa:
- Warunkiem nabycia nieruchomości w budowanym budynku jest utworzenie DDU, dlatego akcjonariusz nie może podpisywać żadnych innych umów, nawet jeśli deweloper nalega na to.
- Inne umowy nie podlegają przepisom określonym w ustawie federalnej nr 214.
- Jeśli prawa obywateli zostaną naruszone, mogą odzyskać karę od dewelopera.
- Przy obliczaniu tej płatności można wykorzystać informacje z samej umowy lub stawkę refinansowania ustaloną w momencie wystąpienia naruszenia przez dewelopera.
Obowiązkowym punktem jest to, że DDU powinno być sporządzone wyłącznie na piśmie. Wymagana jest jego rejestracja w Rosreestr.
Co powinno być określone w umowie
Każda osoba planująca wziąć udział w budowie budynku mieszkalnego powinna dokładnie przestudiować umowę sporządzoną z deweloperem, aby upewnić się, że zawiera ona wszystkie niezbędne postanowienia dotyczące zakupionego mieszkania. Wiele firm może stosować różne sztuczki, dzięki którym odzyskanie kary od dewelopera będzie niemożliwe, niezależnie od tego, jakie naruszenia popełnił.
Pamiętaj, aby zawrzeć informacje w umowie:
- Dokładne informacje o przyszłym domu i każdym mieszkaniu (jego powierzchnia, adres, liczba kondygnacji i inne parametry).
- Data oddania budynku do użytku.
- Koszt mieszkania.
- Procedura, na podstawie której posiadacz odsetek powinien wnieść pieniądze na swoje przyszłe mieszkania.
- Okres gwarancji na mieszkanie.
- Metody, na podstawie których deweloper wypełni swoje zobowiązania wynikające z niniejszej umowy.
Jeśli brakuje co najmniej jednego z powyższych warunków, jest to podstawa unieważnienia takiej umowy, a już istnieje podobna praktyka sądowa. Kara jest płacona przez dewelopera z naruszeniem standardowych warunków. Najczęściej wynika to z faktu, że obiekt nie poddaje się na czas.
Umowa może określać kwotę tej płatności, a jeśli jej nie ma z jakiegokolwiek powodu, będziesz musiał użyć wskaźnika stopy refinansowania dla określonego momentu w celu obliczenia.
Obowiązki programistów
Firma, która buduje obiekt, z którą zawarta jest DDU, musi spełniać wszystkie warunki określone w umowie.
Obowiązki dewelopera:
- W ustalonych terminach określonych w umowie obiekt musi zostać oddany do użytku.
- Po oddaniu nieruchomości apartamenty są przekazywane właścicielom kapitału.
- Proces budowy może być realizowany samodzielnie lub z udziałem firm zewnętrznych specjalizujących się w budowie różnych obiektów. Informacje te znajdują odzwierciedlenie w dokumencie.
- To deweloper ponosi różne ryzyko, jeśli z jakiegokolwiek powodu budynek zostanie uszkodzony lub całkowicie zniszczony.
Wszyscy interesariusze mogą kontrolować wykonywanie obowiązków firmy budowlanej, sprawdzając różne dokumenty. Odbiorcy mają również prawo kontrolować postęp prac na placu budowy. W przypadku różnych naruszeń obywatele mogą zostać ukarani przez dewelopera karą.
Obowiązki akcjonariuszy
Uczestnicy budowy powinni również pamiętać o swoich obowiązkach wobec firmy budowlanej. Obejmują one potrzebę terminowego transferu pieniędzy na przedmiot. Wszystkie warunki są określone w samej umowie.
Po uruchomieniu obiektu należy go zaakceptować. Jeśli naruszenia są również rejestrowane przez właścicieli kapitału, programiści mogą stosować różne metody wywierania wpływu.
Zgodnie z ustawą federalną nr 214 zapewnia się skuteczną ochronę interesariuszy, dlatego mogą oni nie tylko wymierzyć karę, ale także zastosować inne metody. W pewnych okolicznościach akcjonariusze mogą rozwiązać umowę bez zgody dewelopera.
O której godzinie należy dostarczyć przedmioty
Wszystkie warunki, na podstawie których mieszkania powinny zostać przekazane akcjonariuszom, są wskazane w DDU. Umowa ta jest taka sama dla wszystkich obywateli zaangażowanych w budowę wieżowców.
Często z obiektywnych powodów firmy nie mogą dotrzymać terminu. Jeśli deweloper może udowodnić, że tak naprawdę nie jest winny takich wyników, to za dwa miesiące ostrzega interesariuszy, że wystąpią opóźnienia w akceptacji obiektu do eksploatacji. W zawiadomieniu proponuje się uzupełnienie umowy, na podstawie której przedłużono poprzedni okres.
Jeśli ten warunek nie jest spełniony, deweloper pobiera karę.
Dlaczego masz problemy?
Naruszenie warunków dostawy przedmiotu może wynikać z różnych przyczyn, w tym:
- Brak gotówki od firmy.
- Materiały lub sprzęt nie są dostarczane na czas.
- Warunki pogodowe nie są odpowiednie do planowanej pracy.
- Deweloper ogłasza upadłość.
- Firma zostaje odkupiona przez inną organizację.
Przyczyny mogą pojawić się z winy firmy lub jej braku. Jeżeli przez sąd firma udowodni, że nie mogła wpłynąć na przyczyny opóźnienia w budowie, nie zostanie nałożona żadna kara.
Algorytm zbierania
Jeśli interesariusze staną w obliczu faktu, że terminy dostawy przedmiotu są opóźnione, ale nie otrzymano powiadomienia o tym, mogą spodziewać się utraty. Sam proces dzieli się na etapy:
- Dokonuje się obliczenia, na podstawie którego określa się optymalną wielkość płatności.
- Początkowo przeciwko deweloperowi powstaje roszczenie dotyczące zapłaty kary.
- Oczekiwana jest decyzja dotycząca kwalifikowalności kary.
- Pozew zostaje złożony, jeśli deweloper zignoruje prawa stron umowy.
Odbiorcy mogą ubiegać się o odzyskanie środków na podstawie ustawy federalnej nr 214, art. 310 Kodeksu cywilnego i art. 3 GIC.
Jak obliczana jest płatność
Wymóg kary od konstruktora musi zawierać informacje o jego wielkości, więc najpierw sami interesariusze muszą wykonać obliczenia.
Wysokość kary za brak niezbędnych informacji w umowie jest ustalana jako 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego. Konieczne jest wykorzystanie informacji o tej stawce w dniu wniesienia pozwu do sądu lub roszczenia do dewelopera.
Jeżeli posiadaczem kapitału jest osoba fizyczna, wówczas zgodnie z art. 6. Ustawa federalna nr 214 nakłada karę w podwójnej wysokości.
Przykład obliczeniowy
Spójrzmy na przykład, w jaki sposób naliczana jest kara. Osoba fizyczna jest posiadaczem odsetek, dlatego naliczane są stawki w wysokości 2/300 refinansowania.W dniu rozpatrywania tej sprawy ustalono stawkę w wysokości 7,75%. Mieszkanie ma koszt 2,3 miliona rubli. Samo opóźnienie wynosi rok, więc termin upłynął o 365 dni.
W takich warunkach kara będzie następująca: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433,742 rubli. Ze względu na duże opóźnienie gromadzi się znaczna ilość środków. A jeśli wielu akcjonariuszy ma taki problem, deweloper jest zobowiązany do wypłaty wszystkim. Dlatego często w przypadku opóźnienia firma oferuje posiadaczom odsetek możliwość zapłaty mniejszej kwoty bez sądu. Obywatele mają prawo decydować, czy pójdą do sądu, czy wyrażą zgodę na propozycję dewelopera.
Zasady odzyskiwania przedprocesowego
Przed złożeniem wniosku do sądu dochodzi się roszczenia dewelopera o zapłatę kary. Nie można pominąć tego etapu, ponieważ sąd będzie koniecznie wymagał dowodu próby rozwiązania problemu w sposób pokojowy.
Proces rozwiązania takiego problemu przedprocesowego dzieli się na etapy:
- Przygotowanie roszczenia. Poniżej znajduje się jego próbka. Kara jest płacona przez dewelopera na podstawie informacji z tego dokumentu. W takim przypadku problem powstaje na zasadzie dobrowolności.
- Roszczenie musi zawierać odniesienia do prawa, a także wyciągi z samej umowy.
- Dokument jest tworzony w dwóch egzemplarzach. Jeden dokument jest przekazywany firmie, a na drugim umieszczany jest znak akceptacji, po którym pozostaje on obywatelowi.
- W celu zagwarantowania poprawności rejestracji takiego roszczenia zaleca się skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika.
- Dokument musi poprawnie obliczyć karę. Często w DDU zapewniane są dodatkowe płatności, które można również odebrać od programisty.
- Wskazuje się na to, że obywatele ponieśli straty z powodu opóźnienia w terminie, ponieważ zostali zmuszeni do wynajmu mieszkań.
- Wraz z roszczeniem pakiet dokumentów jest przekazywany deweloperowi. Zawiera kopię paszportu akcjonariusza, kopię DDU oraz dokumenty potwierdzające wpłatę środków na mieszkanie.
- Dokumenty należy wysłać z listą załączników i pokwitowaniem odbioru. Możesz także odwiedzić biuro firmy, aby przekazać dokumenty sekretarzowi.
Kontaktując się bezpośrednio z programistą, musisz wymagać umieszczenia specjalnego znaku na drugiej kopii roszczenia do programisty. Za przepadki należy zapłacić na podstawie informacji z tego dokumentu.
Jak złożyć reklamację?
Próbkę odzyskania kary od dewelopera poprzez roszczenie przedstawiono poniżej.
Podczas kompilowania tego dokumentu brane są pod uwagę następujące wymagania:
- Nazwa firmy jest dokładnie określona. Informacje można pobrać z DDU.
- Podane są dane rejestracyjne umowy.
- Podane są wszystkie wymagania wnioskodawcy, na podstawie których od dewelopera pobierana jest kara na podstawie wspólnej umowy.
- Istnieją różne wyjaśnienia dotyczące obliczania tej kwoty.
- Wszystkie dokumenty dołączone do roszczenia są opisane osobno.
- Data złożenia wniosku i podpis obywatela są umieszczone.
Odmowa nałożenia kary może być spowodowana brakiem informacji o wnioskodawcy w dokumencie.
Przykładowe roszczenie do dewelopera dotyczące kary jest tak jasne i wygodne, jak to możliwe. Konieczne jest jedynie wprowadzenie danych dotyczących obywatela w istniejącym formularzu. Korzystanie z ujednoliconych dokumentów nie jest wymagane, dlatego można napisać wniosek w dowolnej formie.
Postępowanie sądowe
Często programiści nie reagują na roszczenia ani nie podejmują negatywnych decyzji. Mają nadzieję, że interesariusze nie pójdą do sądu.
W takich warunkach konieczne jest wniesienie pozwu do sądu, aby na podstawie decyzji odzyskano niezbędną kwotę od naruszającego umowę.
Przygotowanie roszczenia i innych dokumentów
Pozew o przyznanie kary od dewelopera może zostać złożony niezależnie lub przez zaproszonego prawnika. Dokument powinien zawierać następujące elementy:
- Wymóg odzyskania kary i odszkodowania za szkody moralne.
- Nazwa i adres sądu, w którym wniesiono pozew.
- Nazwa powoda i adres rejestracji.
- Informacje o pozwanym.
- Charakter naruszenia praw akcjonariuszy, a także wymienia wszystkie ich wymagania.
- Uzasadnienie wymogów aktami ustawodawczymi.
- Oficjalne dokumenty potwierdzające kwalifikowalność wymagań posiadaczy odsetek.
- Informacja o cenie roszczenia i nie powinna być spontaniczna. Dlatego kara i inne płatności są odpowiednio obliczane z góry, jeśli to konieczne, w celu ich odzyskania.
Do roszczenia dołączone są inne dokumenty przedłożone przez DDU, dokumenty płatnicze, pokwitowania zapłaty ceł państwowych i korespondencja z deweloperem. Jeżeli nie ma dowodów na to, że akcjonariusz próbował rozwiązać problem przedprocesowo, sąd odmówi przyjęcia roszczenia.
Do którego sądu należy się zwrócić
Rozprawa jest sporządzana i składana w różnych sądach:
- W miejscu rejestracji firmy budowlanej.
- W miejscu zamieszkania powoda.
- W miejscu, w którym umowa została zawarta między obiema stronami.
- W miejscu obiektu w budowie.
- Jeśli kwota kary nie przekracza 50 tysięcy rubli, sprawa jest rozpatrywana przez sąd powszechny.
Kara od dewelopera może zostać zmniejszona, jeśli jego rozmiar nie jest współmierny do spowodowanych szkód. Dlatego ważne jest prawidłowe podejście do obliczenia tej płatności.
Wzbudzenie produkcji
Roszczenie o odzyskanie kary od budowniczego jest składane w sądzie, po którym wyznacza się datę spotkania. Na podstawie orzeczenia sądowego powód otrzymuje tytuł egzekucyjny.
Dokument ten należy zaadresować do komorników, aby rozpoczęli wymuszony odbiór środków od dewelopera. Można go również wysłać do banku, w którym znajduje się rachunek bieżący firmy budowlanej.
Jakich sztuczek często używają programiści
Wiele firm zdaje sobie sprawę, że z różnych powodów mogą opóźnić ukończenie obiektu, więc nawet przy opracowywaniu DDU często stosują różne sztuczki, w oparciu o które mogą uniknąć przeniesienia fałszerzy w przyszłości. Należą do nich:
- Zamiast DDU sporządzana jest umowa inwestycyjna lub inna umowa.
- Proponuje się akcjonariuszom sporządzenie przedwstępnej umowy na zakup mieszkania, po której transakcja zostanie sfinalizowana trzy miesiące po dostarczeniu nieruchomości. W takich warunkach obywatele nie są chronieni przed przedłużaniem terminów.
- Często istnieje DDU z jednoczesnym zakupem ubezpieczenia. Istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że przedłużenie warunków nie będzie zdarzeniem ubezpieczonym, w związku z czym posiadacze odsetek nie otrzymają rekompensaty za poniesione straty.
- Płatności można dokonać na podstawie umowy pożyczki. Dlatego jeśli warunki zostaną złamane, programista zwraca pieniądze wraz z wekslem, na podstawie którego można kupić inny przedmiot od tej firmy.
Jeśli deweloper jest oszustem, może skorzystać ze schematu podwójnej sprzedaży mieszkań, za pomocą którego może uzyskać dodatkowe fundusze na ukończenie projektu.
Osoby starające się kupić mieszkanie w budowanych domach powinny dobrze zrozumieć, w jaki sposób umowa z deweloperem jest sporządzana poprawnie i jakie informacje muszą w niej zawierać. W przypadku naruszenia przez firmę budowlaną obywatele mogą liczyć na przepadek. Musisz wiedzieć, jak to jest poprawnie obliczone i naliczone. Początkowo musisz spróbować uzyskać pieniądze w postępowaniu przedprocesowym, ale jeśli nie przyniesie to pożądanego rezultatu, posiadacze odsetek będą musieli udać się do sądu. Aby to zrobić, musisz zrozumieć zasady przygotowywania wniosku i przygotowywania innych dokumentów.
