Kupno mieszkania jest ważnym krokiem dla każdej osoby, wymagającym oceny wielu opcji nieruchomości i własnych możliwości finansowych. Wiele osób ma ograniczone zasoby, więc szukają przedmiotów po najniższych kosztach. Dlatego często dokonuje się zakupu mieszkania z obciążeniem, ponieważ taka nieruchomość ma przystępną cenę. Proces ten można wdrożyć bezpośrednio z właścicielem lub z udziałem banku, którego mieszkanie jest w formie zastawu.
Pojęcie obciążenia
Obciążenie jest reprezentowane przez pewne ograniczenie w stosunku do nieruchomości, dzięki któremu właściciel nie może w pełni rozporządzać mieszkaniem. Z pewnością obecność takiego obciążenia jest wprowadzana do Rosreestr, dlatego informacje znajdują się w certyfikacie majątkowym.
Ograniczenie nie jest zniesione podczas sprzedaży mieszkań, więc przechodzi na nowego właściciela.
Rodzaje obciążenia
Istnieje wiele rodzajów obciążeń, a każda odmiana ma swoją własną charakterystykę.
| Rodzaj obciążenia | Niuanse |
| Hipoteczny | Najczęściej kupowany jest apartament z opłatą hipoteczną. Ograniczenie nakłada bank, w którym pożyczka została wydana na zakup mieszkania, aby ta instytucja mogła wycofać i sprzedać nieruchomość. Sprzedaż takiego mieszkania jest dozwolona tylko za zgodą banku. |
| Czynsz | Umowa właściciela z wynajmującym jest sporządzana, a umowa może dotyczyć stałej lub dożywotniej konserwacji. |
| Aresztowanie | Nakłada się go na mieszkanie, jeżeli właściciel ma znaczne długi, od których rozpoczęło się postępowanie sądowe, więc komornicy mogą aresztować i sprzedać nieruchomość w celu spłacenia długu. |
| Ratownictwo mieszkaniowe | Jeśli ten status zostanie przypisany do budynku, wówczas mieszkania w nim nie będą mogły zostać sprzedane. |
| Łatwość | Zakłada, że osoby trzecie mają możliwość korzystania z gruntu lub nieruchomości, chociaż nieruchomość ta nie jest oficjalnie przez nich własnością. |
Najczęściej obywatele muszą kupić mieszkanie obciążone bankiem. W takim przypadku musisz zrozumieć niuanse prawidłowego nabycia i zminimalizować ryzyko utraty pieniędzy i nieruchomości.
Jak dowiedzieć się o obciążeniu?
Zakupowi jakiejkolwiek nieruchomości powinna towarzyszyć dokładna kontrola prawnej czystości transakcji. Dlatego kupujący musi użyć różnych metod, aby uzyskać informacje o sprzedającym i samym obiekcie.
Możesz użyć kilku metod, aby uzyskać informacje dotyczące obecności obciążenia. Uznaje się za optymalne otrzymanie wyciągu z USRN o danym mieszkaniu. Zawiera podstawowe dane mieszkaniowe, a także istniejące ograniczenia.
Dane te są również udostępniane na stronie internetowej Rosreestr lub służby państwowej. W tym celu ważne jest zarejestrowanie się i zalogowanie do tych zasobów, po czym w odpowiedniej sekcji zamawiana jest elektroniczna wersja wyciągu.
Co powinni wiedzieć kupujący?
Kupno mieszkania obciążonego hipoteką jest procesem dość ryzykownym, dlatego każda osoba planująca takie przejęcie musi wziąć pod uwagę kilka ważnych punktów:
- ponieważ właściciel mieszkania jest niewypłacalnym płatnikiem, istnieje możliwość podwójnego obciążenia mieszkań;
- ponadto należy sprawdzić, czy nieruchomość została zajęta, ponieważ w takich warunkach po zakupie przedmiotu będziesz musiał poradzić sobie nie tylko z bankiem, ale także z komornikami;
- musisz upewnić się, że nie ma otwartej produkcji, ponieważ jeśli występują opóźnienia w hipotece i zostały już naliczone znaczne kary, wówczas właściciel może sprzedać towary tylko z pomocą banku;
- kupujący musi upewnić się, że wypłacone przez niego środki będą wystarczające nie tylko na spłatę samego kredytu hipotecznego, ale także na wszystkie odsetki i naliczone kary, ponieważ jeśli pożyczka nie zostanie ostatecznie spłacona, nie będzie możliwe usunięcie obciążenia.
Cała powyższa wiedza pozwoli uniknąć znacznego ryzyka.
Zalety takiego nabycia
Kupowanie obciążonego mieszkania ma kilka zalet:
- możliwość znalezienia nieruchomości po obniżonych kosztach, ponieważ kredytobiorcy hipoteczni starają się jak najszybciej sprzedać nieruchomość, aby wykorzystać te środki na spłatę pożyczki;
- jeśli transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z licznymi zasadami i przy zaangażowaniu banku, będzie to legalne i oficjalne, ponadto w mieszkaniu hipotecznym zwykle nie ma zarejestrowanych osób z zewnątrz;
- możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny, ponieważ jeśli kupujący nie ma osobistych oszczędności na ten zakup, wówczas można mu udzielić pożyczki zamiast byłego kredytobiorcy.
W większości przypadków takie mieszkania są już sprzedawane z wysokiej jakości i atrakcyjnymi wykończeniami i są nowe, więc możesz zadzwonić do mieszkania natychmiast po zakupie.
Wady procesu
Kupno mieszkania pod obciążoną hipoteką ma nie tylko pozytywne parametry, ale także znaczące wady:
- wysokie ryzyko innych problemów z nieruchomościami, więc kupujący może stracić tę nieruchomość natychmiast po zakupie;
- czas trwania procedury, ponieważ wymagana jest interakcja z bankiem, otrzymywanie informacji o czystości transakcji, przyciąganie notariusza i przeprowadzanie różnych działań w Rosreestr i banku;
- możliwość, że sprzedawca okaże się oszustem, a podczas korzystania z różnych nielegalnych programów może pozbawić osobę mienia i pieniędzy.
Dlatego zakup mieszkania z obciążeniem jest dokonywany przez ludzi dość rzadko. Dotyczy to nawet obiektów, dla których ustalono naprawdę niską cenę.
Ryzyko
Istnieje pewne ryzyko zakupu mieszkania obciążonego hipoteką. To z ich powodu taki program nie jest uważany za zbyt atrakcyjny. Wszystkie ryzyka muszą być przewidziane przez kupującego, aby istniała możliwość ich zminimalizowania.
Ryzyko zakupu mieszkania za opłatą jest następujące:
- właściciel może sprzedać nieruchomość bez uprzedniego uzyskania zgody banku na ten proces i nie ma do niego niezbędnych praw. Dlatego ważne jest, aby zapewnić zgodę instytucji;
- obecność podwójnego obciążenia jest dość powszechnym problemem, ponieważ ludzie, którzy nie mają dobrej sytuacji finansowej, często korzystają z tej samej nieruchomości podczas przetwarzania różnych transakcji. Dlatego ważne jest dokładne przestudiowanie informacji zawartych w Rosreestr, aby nie było sytuacji, w której można by zgubić zakupiony przedmiot;
- często sprzedawcy wymagają zaliczki, na podstawie której pożyczka zostanie spłacona, ale po otrzymaniu pieniędzy pieniądze nie są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem, dlatego pojawiają się trudności z dalszą realizacją transakcji;
- znaczącym ryzykiem jest to, że sprzedawca może być oszustem, który wykorzystuje różne nielegalne programy w celu oszukiwania obywateli;
- niebezpieczne jest dokonanie transakcji, w której kupujący spłaci pozostałą część długu w banku z tytułu hipoteki sprzedającego, ponieważ może po prostu odmówić dalszego podpisania umowy sprzedaży. Można tego jednak uniknąć, formując i podpisując wstępne porozumienie.
Aby zapobiec sytuacji, w której dana osoba może stracić środki, zaleca się skorzystanie z komórki bankowej w celu zapłaty za nabytą nieruchomość.
Procedura zakupu mieszkania
Jeśli planujesz kupić mieszkanie z obciążeniem dla banku, powinieneś zrozumieć podstawowe zasady tej procedury.
Aby zapobiec możliwej utracie pieniędzy, brana jest pod uwagę poprawna sekwencja działań ze strony kupującego:
- początkowo wybierana jest odpowiednia nieruchomość, dla której obywatel kieruje się swoimi umiejętnościami i życzeniami;
- Następnie musisz upewnić się, czy legalność transakcji, dla której sprawdza się, czy bank został powiadomiony o sprzedaży obiektu, a także wszystkie niuanse są omawiane bezpośrednio z tą organizacją;
- obywatel musi sprawdzić, czy transakcja jest prawnie czysta, dlatego wymagany jest wyciąg z USRN, a także konieczne jest sprawdzenie, czy nie ma długów za usługi komunalne lub poważne naprawy;
- musisz uzyskać wyciąg z książki domu, aby sprawdzić, czy nieletni są zarejestrowani w nieruchomości;
- zostaje zawarta i zbadana umowa kupna mieszkania z obciążeniem i wskazane jest podpisanie jej tylko w obecności pracownika banku;
- pieniądze są przekazywane za pomocą komórek bankowych, a kwota niezbędna do spłaty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i karami jest umieszczana w jednym, a pieniądze przekazywane do sprzedawcy są przesyłane do drugiego;
- po zawarciu umowy pieniądze z komórek wysyłane są do banku i byłego właściciela obiektu;
- Ponadto ciężar jest usuwany z mieszkania i jest on sporządzany przez kupującego.
Stosując powyższe sekwencyjne kroki, można zapobiec nieuczciwym programom sprzedającego.
Subtelności tego procesu
Zakup mieszkania obciążonego przez Sbierbank lub inną instytucję bankową jest złożoną i długotrwałą procedurą. Aby zapobiec różnym negatywnym konsekwencjom, zaleca się wziąć pod uwagę niuanse:
- hipoteka nie przechodzi od jednej osoby do drugiej, dlatego głównym celem tego procesu jest spłata pożyczki przez kupującego;
- koniecznie potrzebują udziału pracowników banku;
- przedmioty zabezpieczone są sprzedawane przez długi czas, więc zwykle kupujący mogą liczyć na naprawdę niski koszt, ale nie zapominają o dodatkowych czekach;
- ryzyko będzie niskie, jeśli sam sprzedawca będzie w stanie spłacić pożyczkę własnymi środkami, po czym sprzeda przedmiot, ale w takim przypadku należy sporządzić wstępną umowę.
Tak więc, biorąc pod uwagę wszystkie zawiłości procesu, każda osoba może stać się właścicielem wysokiej jakości obiektu w najlepszej cenie.
Czy można uniknąć ryzyka?
Aby zapobiec ryzyku, uwzględnia się różne punkty. Ważne jest, aby w procesie sprzedaży takiego obiektu zaangażowani byli pracownicy instytucji bankowej, w której początkowo wystawiono hipotekę na zakup tej nieruchomości.
Ponadto należy zwrócić dużą uwagę na kompleksową weryfikację czystości transakcji. Uznaje się za optymalne skontaktowanie się z wykwalifikowanymi prawnikami, którzy sami podejmą ten proces.
Pieniądze powinny być przekazywane tylko za pomocą komórki bankowej, a nie przekazywane osobiście w ręce sprzedawcy.
Jak usuwa się ciężar?
Po zakończeniu zakupu mieszkania z obciążeniem ograniczenie można usunąć. Jest to możliwe tylko po pełnym spłacie pożyczki. Aby to zrobić, musisz wziąć kredyt hipoteczny i certyfikat z banku, który zawiera informacje o zamknięciu hipoteki.
Następnie musisz przyjść do Rosreestr, aby wprowadzić niezbędne informacje i ponownie zarejestrować mieszkanie. Nowy certyfikat wydawany jest w ciągu 30 dni.
Czy można liczyć na odliczenie?
Przy zakupie dowolnej nieruchomości każdy podatnik może otrzymać zwrot pieniędzy. Odliczenie przy zakupie mieszkania z obciążeniem odbywa się w taki sam sposób, jak w przypadku nabycia jakiegokolwiek podobnego przedmiotu.
Zwrot jest przyznawany zarówno przy dokonywaniu oszczędności osobistych, jak i przy użyciu pożyczonych środków bankowych. W tym celu ważne jest, aby sam kupujący był osobą oficjalnie pracującą lub indywidualnym przedsiębiorcą, płacąc sobie podatek dochodowy od osób fizycznych.Kwota potrącenia zależy od wartości zakupionego obiektu, ale można zwrócić maksymalnie 260 tysięcy rubli.
Poniżej znajduje się wideo z poradą pośrednika w zakresie prawidłowego zakupu mieszkania hipotecznego.
Podsumowując
W związku z tym dozwolone jest kupowanie mieszkań obciążonych przez banki. Mieszkania hipoteczne sprzedawane są po niskiej cenie i istnieje wiele innych zalet takiej oferty. Jednocześnie kupujący muszą stawić czoła różnym zagrożeniom i trudnościom. Aby temu zapobiec, ważne jest ścisłe przestrzeganie prawidłowej sekwencji działań, a także wzięcie pod uwagę subtelności i niuansów procedury.
Uwzględniono potrzebę udziału pracowników banku. Jeśli właściciel nieruchomości nie ostrzeże banku przed decyzją, jest to nielegalna transakcja, która może zostać zakończona przez sąd. Każdy kupujący musi upewnić się, że transakcja jest prawnie czysta, dlatego korzystanie z pomocy profesjonalnych prawników jest uważane za optymalne.