Często jedna nieruchomość ma kilku właścicieli. Mają część lub oddzielny pokój w tym obiekcie. Jeśli jeden z właścicieli zdecyduje się sprzedać swoją nieruchomość, musi najpierw zaoferować swój udział innym współwłaścicielom. Wynika to z faktu, że mają prawo pierwokupu do zakupu. Oferowany jest im przedmiot za określoną cenę, po którym w przypadku odmowy konieczne jest zaoferowanie pokoju lub udziału innym nabywcom. Jeśli cena spadnie, ponownie musisz skontaktować się ze współwłaścicielami w sprawie oferty zakupu części mieszkania.
Pojęcie prawa wyprzedzającego
Reprezentuje to prawo właściciela pokoju lub udziału w mieszkaniu do nabycia innej części sprzedanej przez współwłaściciela. Jedynie po sformalizowaniu formalnej odmowy nieruchomości można dalej oferować osobom nieupoważnionym.
Proces korzystania z prawa poboru reguluje art. 250 Kodeksu cywilnego. Dlatego właściciel nieruchomości, przed sprzedażą innym, musi upewnić się, że wszyscy sąsiedzi w mieszkaniu komunalnym lub współwłaściciele sprywatyzowanej nieruchomości są powiadamiani o planowanej sprzedaży, a także nie chcą korzystać z przysługującego im prawa. Wskazane jest, aby odmówić na piśmie. Ponadto sprzedawca musi posiadać dowody, że tak naprawdę powiadomił współwłaścicieli o sprzedaży jego części.
Pojawiające się problemy
Osoby posiadające tylko część jednej nieruchomości prawie zawsze napotykają pewne trudności w sprzedaży nieruchomości. Wynika to z faktu, że inni współwłaściciele mają prawo pierwokupu do zakupu akcji. Najpopularniejsze trudności i problemy to:
- Przeszkody w sprzedaży pokoju są tworzone przez innych najemców nieruchomości. Na przykład bezpośrednio deklarują potencjalnym nabywcom, że zepsują swoje życie, a jednocześnie nie chcą sami wymieniać akcji.
- Współwłaściciele odmawiają przyjęcia specjalnego zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości, dlatego należy przesłać dokument listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód zgodności z wymogami prawa.
- Początkowo akcjonariusze odmawiają wykupu akcji, ale potem idą do sądu, aby zakwestionować już zawartą transakcję ze stronami trzecimi. Ale jeśli sprzedawca ma dowód zawiadomienia obywateli, sąd nie zaspokoi roszczeń.
- Kilku akcjonariuszy jednocześnie może wyrazić chęć zakupu części mieszkania, a w takiej sytuacji sprzedawca może samodzielnie wybrać, z kim transakcja zostanie zawarta.
- Nie możesz powiadomić innych współwłaścicieli o sprzedaży części, jeśli istnieje tylko umowa z jednym najemcą, że kupi udział.
Prawo pierwokupu do zakupu udziału w mieszkaniu osoby nieletniej oznacza, że konieczne jest nie tylko otrzymanie odmowy wykupienia udziału od jej oficjalnych przedstawicieli, ale także uzyskanie pozwolenia na sprzedaż nieruchomości od organów opiekuńczych. Jednocześnie nie można w żaden sposób naruszać praw dziecka w wyniku tej transakcji.
Jak zapobiegać ryzyku?
Każda osoba, która jest właścicielem tylko określonej części nieruchomości, powinna dobrze orientować się w prawie pierwokupu do zakupu akcji. W takim przypadku można uniknąć sytuacji, w której transakcja sprzedaży nieruchomości zostanie zakwestionowana. Aby zapobiec różnym zagrożeniom, uwzględnia się następujące punkty:
- inni właściciele mieszkań są odpowiednio i niezwłocznie powiadamiani o planowanej sprzedaży części nieruchomości;
- jeżeli obywatel ma dobre stosunki z innymi współwłaścicielami, wymagana jest pisemna odmowa;
- jeśli właściciele mieszkań nie chcą pisać odmowy, powiadomienie zostanie im wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
Tylko jeśli istnieją dowody, że sprzedawca nie naruszył praw innych lokatorów, można zagwarantować, że transakcja nie zostanie zakwestionowana w sądzie.
Czy można ominąć prawo pierwokupu?
Istnieją pewne sztuczki, które pozwalają nie otrzymywać odmowy od innych obywateli i nie wysyłać im zawiadomienia o sprzedaży części nieruchomości. Główne takie metody obejmują:
- Zawarcie umowy podarunkowej, a nie sprzedaży na podstawie umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu jest ważne tylko w przypadku sprzedaży akcji, a nie prezentu. Każda osoba ma prawo do swobodnego rozporządzania swoją własnością, dzięki czemu może przekazać darowiznę na rzecz dowolnej osoby bez trudności i możliwości zakwestionowania. Ale jeśli współwłaściciele mają dowody na to, że transakcja podlegająca zwrotowi jest ukrywana, wówczas uznaje się ją w sądzie za udaną na podstawie art. 170 GK.
- Wzrost wartości części nieruchomości. Umowa sprzedaży może wskazywać na wysoką cenę, ale w rzeczywistości przedmiot jest przenoszony za inną cenę. Takie transakcje są oszukańcze, więc jeśli ich niuanse zostaną upublicznione, zostaną uznane za nieważne.
- Zawarcie umowy z zastawem. Na przykład sprzedawca pokoju zaciąga pożyczkę od kupującego, dla której sporządzany jest oficjalny dokument. Na mocy tej umowy część nieruchomości stanowi zabezpieczenie. Ponadto wypisuje się odszkodowanie, w wyniku którego wierzyciel odmawia pieniędzy, a sprzedawca przekazuje mu za to swoją własność. Ale korzystając z takiego programu, będziesz musiał oficjalnie zarejestrować zarówno umowę zastawu, jak i umowę kompensacyjną.
Takie sztuczki są zwykle stosowane, jeśli naprawdę złe relacje między mieszkańcami tej samej nieruchomości, więc obywatele starają się skorzystać z ich prawa zapobiegawczego, aby zirytować współwłaściciela nieruchomości.
Zasady powiadamiania obywateli
Jeśli właściciel udziału w jednym obiekcie zdecyduje się sprzedać swoją nieruchomość, wówczas wykonuje następujące czynności:
- na podstawie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wszyscy pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu, dlatego początkowo oferuje się im udział po pewnym koszcie;
- Ponadto sporządzane jest pisemne powiadomienie zawierające informacje o planowanej sprzedaży nieruchomości;
- dokument wskazuje cenę, po której planowana jest transakcja;
- plany ratalne lub inne opcje mogą być oferowane na podstawie tego dokumentu, umożliwiając innym właścicielom mieszkań wykupienie udziału;
- Na podstawie tego zawiadomienia pozostali właściciele nieruchomości dokonują odmowy lub zawierają transakcję.
Jeśli obywatele po prostu odmówią przyjęcia powiadomienia, zostanie ono wysłane pocztą, a ponadto będą musieli zapłacić powiadomienie o dostawie, aby sprzedawca miał dowód zgodności z wymogami prawa. W takich warunkach powiadomienie jest prawnie wiążące, nawet jeśli adresat odmówi otrzymania pisma.
30 dni po wysłaniu powiadomienia możesz rozpocząć sprzedaż pakietu osobom nieupoważnionym, jeśli współwłaściciele nie wyrażą chęci zakupu go we własnym zakresie.
Sposoby wysyłania powiadomień
Wskazane jest, aby przekazać dokument osobiście do podpisu. Ale w praktyce często zdarzają się sytuacje, w których właściciele tej samej nieruchomości są zbyt nieporozumieniami. Ale nawet w takich warunkach nie wolno ignorować prawa pierwokupu do zakupu udziału w mieszkaniu. Powiadomienie można wysłać na różne sposoby:
- wysyłanie telegramu;
- wysłanie dokumentu za pomocą notariusza;
- Sam przesyłam cenny list.
W każdym przypadku będziesz musiał zapłacić za powiadomienie o dostarczeniu dokumentu. Pamiętaj, aby zapisać dokumenty płatności potwierdzające wysłanie dokumentu. Dokumenty te są dowodami podczas procesu.
Jakie informacje są zawarte w powiadomieniu?
Wcześniejsze powiadomienie o transakcji gwarantuje zgodność z wymogami prawnymi dotyczącymi prawa pierwokupu do zakupu udziału w mieszkaniu. Przykład takiego powiadomienia można znaleźć poniżej.
Pamiętaj, aby w tym dokumencie uwzględnić następujące dane:
- adres mieszkania;
- informacje o wielkości istniejącego udziału;
- wartość, po jakiej nieruchomość jest sprzedawana;
- bezpośrednia oferta skorzystania z twojego prawa i wykupienia części obiektu;
- zaznacza się, że jeżeli ta propozycja nie zostanie zaakceptowana, udział zostanie sprzedany stronom trzecim;
- poniżej napisano prośbę o sporządzenie odmowy lub zgody na piśmie;
- data powiadomienia i podpis wnioskodawcy są ustalone.
Głównym warunkiem jest konieczność sprzedaży nieruchomości wyłącznie po cenie wskazanej w ogłoszeniu. Jeśli wszyscy współwłaściciele odmówią zakupu, możesz kontynuować sprzedaż po tej cenie. Jeśli sprzedawca nie może znaleźć nabywców, nie może po prostu obniżyć ceny. Aby to zrobić, ponownie przygotowują powiadomienia, które wskazują na niższy koszt. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli wyrazi zgodę na umorzenie udziału, zostaje z nim zawarta umowa. Prawo pierwokupu do zakupu mieszkania pozwala zwiększyć udział istniejących właścicieli nieruchomości.
Odpowiedzialność za naruszenie praw
Często obywatele posiadający udział w nieruchomości po prostu ignorują prawo pierwokupu do zakupu pokoju w mieszkaniu, które mają inni współwłaściciele. Prowadzi to do naruszenia praw obywateli.
Główną negatywną konsekwencją takiego naruszenia jest możliwość zakwestionowania transakcji. Ponieważ sprzedawca nie będzie miał dowodów na terminowe dostarczenie powiadomienia przez innego współwłaściciela, transakcja jest kwestionowana. Obywatel będzie musiał zwrócić kwotę otrzymaną od kupującego, a następnie wykonać procedurę na podstawie wymogów prawnych.
Czy wymagane jest żądanie odmowy?
Jeśli między współwłaścicielami istnieją dobre stosunki, zaleca się, aby poprosić o napisanie odmowy, jeśli obywatele nie chcą wykupić części nieruchomości.
Odmowa nie jest wymagana, jeśli powiadomienie jest wysyłane pocztą, ponieważ nadawca ma dowody zgodności z wymogami prawa. Należy czekać na odpowiedź w ciągu 30 dni. Jeśli go nie ma, możesz nadal zajmować się sprzedażą udziałów stronom trzecim.
Inne niuanse
Najczęściej stosuje się prawo pierwokupu do zakupu pokoju we wspólnym mieszkaniu lub sprywatyzowanej nieruchomości, ale istnieje ono również w innych obszarach. Należą do nich:
- Przy wynajmie Jeśli jakikolwiek przedmiot jest wynajęty, osoby mieszkające w tym mieszkaniu, po wystawieniu aukcji na aukcję, mają pierwszeństwo jako kupujący. Wynika to z faktu, że w tych mieszkaniach mieszkają już ci obywatele.
- Dla obiektu komunalnego. Jeśli gmina wystawia na sprzedaż budynek, w którym mieszkają obywatele na podstawie umowy pożyczki społecznej, wówczas ludzie otrzymują takie same mieszkania na tej samej podstawie lub prawo pierwokupu do zakupu nieruchomości. Dlatego najemcy mają prawo uczestniczyć w aukcji z innymi osobami, a także mogą korzystać z innych uczestników. Dlatego jeśli zgadzają się na odkup, wówczas aukcja po prostu nie jest przeprowadzana, ponieważ umowa jest z nimi zawarta bezpośrednio.
- Za zajęte mienie. Jeśli jakikolwiek przedmiot zostanie zajęty i skonfiskowany w celu spłacenia długów, zostaje sprzedany na aukcji. Dłużnik może uczestniczyć w aukcji, która dodatkowo ma prawo wykupić ją bezpośrednio, bez licytacji.
Głównym celem tego prawa jest umożliwienie osobom, które już korzystają z nieruchomości, stania się jej pełnymi właścicielami.
Wniosek
Różni obywatele mają prawo pierwokupu w różnych dziedzinach w odniesieniu do wszelkiego rodzaju własności. Jest wdrażany na różne sposoby, a jego głównym celem jest możliwość wykupienia mieszkań, z których faktycznie korzystają.
W przypadku naruszenia tych praw transakcja jest łatwo kwestionowana w sądzie.