System zarządzania mieszkaniem, metody organizacji

System zarządzania apartamentowcem obejmuje szereg aspektów organizacyjnych i prawnych. Czasami jest to poza zasięgiem specjalisty. Niemniej jednak obywatele mają prawo zarządzać swoją własnością, ustalimy, jak to zrobić.

Cel badania

Wiadomo, że budynek mieszkalny jest złożonym kompleksem, jego utrzymanie wymaga rozwiązania wielu problemów i znajomości poważnej liczby aktów prawnych, konieczna jest stała interakcja z obywatelami, organizacjami i władzami.

W tym celu właściciele mieszkań powinni wybrać jeden z proponowanych sposobów zarządzania swoim domem. Jak skuteczna jest każda z nich, przeanalizujemy poniżej. Wiele zależy od aktywności mieszkańców i ich gotowości do rozwiązywania typowych problemów.

Rozporządzenie legislacyjne

System sterowania budynku mieszkalnego określa cała lista aktów prawnych:

• Kodeks mieszkaniowy - opisuje prawa i obowiązki współwłaścicieli, schematy zarządzania ofertami i procedurę ich realizacji.
• Decyzja rządu z dnia 15 maja 2013 r. Nr 416 lub w rzeczywistości zasady zarządzania budynkiem mieszkalnym.
• Lista minimalnych usług związanych z utrzymaniem wspólnej własności budynku mieszkalnego.
• Decyzja rządu z dnia 23 września 2010 r. Nr 731 - standardy dotyczące ujawniania informacji przez organizacje zarządzające.
• Inne akty władz wpływające na świadczenie usług, inne niuanse.

Rosyjskie ustawodawstwo reguluje wiele sektorów życia. System zarządzania kamienicą nie jest wyjątkiem. Trudność polega na tym, że wiele aktów, powtarzając przepisy LC, wprowadza dodatkowe zasady, zamiast określać istniejące. Ponadto materiały regulacyjne są rozproszone w wielu aktach, z których wiele jest ze sobą sprzecznych.

Nie można pomijać opinii sądów. Na przykład Trybunał Konstytucyjny okresowo wyjaśnia przepisy LC i innych aktów regulacyjnych. Niestety, jego stanowisko nie zawsze jest brane pod uwagę przez sędziów przy podejmowaniu decyzji.

Objaśnia także Siły Zbrojne Federacji Rosyjskiej, co również nie jest łatwe. Albo zmieniają praktykę stosowania prawa nie na lepsze, albo nie mówią nic o naprawdę poważnych problemach, przed którymi stoją właściciele i organizacje zarządzające oraz osoby trzecie. Ponadto w praktyce odniesienia do nich są ignorowane w konkretnych sporach.

System prawny zarządzania budynkiem mieszkalnym jest złożonym zjawiskiem i jego opracowanie zajmuje dużo czasu.

Prawidło 416

Określony dokument jest najważniejszym aktem prawnym po LCD. Poszerza zrozumienie wielu przepisów dotyczących wyświetlacza LCD. Rozważ jego strukturę:

• przepisy ogólne (wymienione są metody zarządzania);
• standardy zarządzania;
• procedura tworzenia listy prac i usług w celu utrzymania MKD;
• organizacja usług wysyłki awaryjnej;
• procedura przekazywania i generowania dokumentacji technicznej dla MKD;
• procedura zakończenia działalności organizacji zarządzającej;
• kolejność ujawnienia informacji przez HOA, wyspecjalizowane spółdzielnie.

Można zasadnie argumentować, że dekret rządu Federacji Rosyjskiej w sprawie zarządzania budynkami mieszkalnymi szczegółowo podkreśla wiele kwestii.

Inne akty prawne

Nie będziemy rozpatrywać innych przepisów w takich szczegółach. Rozporządzenie 416 wpływa bezpośrednio na główne niuanse zarządzania i bezpośrednio lub pośrednio odnosi się do innych dokumentów.

Cele i zadania zarządzania

Zarządzanie budynkiem mieszkalnym w systemie mieszkaniowym i usług komunalnych to system działań mających na celu osiągnięcie szeregu celów:

• tworzenie sprzyjających i bezpiecznych warunków życia;
• organizacja utrzymania wspólnej własności budynku mieszkalnego;
• rozwiązanie problemu korzystania ze wspólnej własności;
• organizacja obiektów użyteczności publicznej;
• utrzymywanie komunikacji technicznej w dobrym stanie.

Zarządzanie budynkiem mieszkalnym w systemie mieszkaniowym zapewnia się w następujący sposób:

• bezpośrednie podejmowanie decyzji przez właścicieli lokali mieszkalnych;
• zarządzanie kompleksami mieszkalnymi poprzez tworzenie wyspecjalizowanych organizacji (HOA, spółdzielnie) bez zawarcia umowy z organizacją zarządzającą;
• zawarcie umowy z organizacją zarządzającą, decyzja jest podejmowana za pośrednictwem HOA lub w drodze decyzji na spotkaniu właścicieli nieruchomości;
• zarządzanie zapewnia deweloper przed zawarciem umowy z organizacją zarządzającą.

Ta ostatnia metoda jest opcją pośrednią. Dlaczego Po uruchomieniu domu ktoś powinien zająć się domem. Programiści nie są wyspecjalizowanymi organizacjami zarządzającymi. Z tego powodu starają się jak najszybciej zawrzeć umowę z organizacją zarządzającą. Dostaje dokumentację techniczną. Wcześniej niektórzy programiści próbowali stworzyć własne firmy zarządzające, ale ich edukacja jest teraz skomplikowana. Przedstawiona jest pełna lista wymagań, konieczne jest uzyskanie licencji.

Poniżej omówimy każdą z dostępnych metod kontroli.

Standardy zarządzania apartamentami

Dekret 416 określa działania organizacji zarządzających, a także określa pewne kryteria, do których działania te powinny się stosować.

W części poświęconej normom znajduje się lista usług i prac związanych z zarządzaniem budynkiem mieszkalnym:

• tworzenie, przechowywanie, aktualizacja dokumentacji jest organizowana zgodnie z zasadami zarządzania i świadczenia usług w celu utrzymania MKD;
• przygotowywanie propozycji zarządzania własnością wspólną na walnym zgromadzeniu właścicieli;
• opracowanie listy usług w zakresie utrzymania wspólnej własności, z uwzględnieniem minimalnej dopuszczalnej kwoty;
• dostarczanie kalkulacji i uzasadnienia ceny za usługi, ujawnianie wszystkich informacji;
• opracowanie planów działań na rzecz oszczędności energii;
• przygotowanie najbardziej rentownych propozycji przekazania nieruchomości wspólnej do użytku przez osoby trzecie (czynsz itp.);
• rozpowszechnianie projektów dokumentów związanych z zarządzaniem i utrzymywaniem wspólnej własności;
• przygotowywanie dokumentacji, roszczenia, zawieranie umów z organizacjami dostarczającymi zasoby, korzystanie ze specjalistycznych programów stworzonych w celu uproszczenia dokumentacji;
• organizacja i realizacja rozliczeń z mediami i organizacjami dostarczającymi towary i usługi w trakcie zarządzania;
• zapewnienie skutecznej kontroli przez współwłaścicieli (publikacja wskaźników działalności finansowej i gospodarczej, innych dokumentów itp.);
• organizacja przyjmowania i rozpatrywania wniosków, wniosków i skarg;
• udział właścicieli w kontroli jakości wykonywanej pracy.

Lista zawiera bezpośrednie odniesienia do przepisów regulujących pracę z danymi osobowymi i świadczenie usług publicznych.

Bezpośredni udział w zarządzaniu

Według RF LC zarządzanie budynkiem mieszkalnym bez tworzenia osobowości prawnej i angażowanie spółki zarządzającej jest możliwe, pod warunkiem, że w domu znajduje się nie więcej niż 30 mieszkań. Dlaczego zdecydowałeś się wprowadzić takie ograniczenie? Wiadomo, że trudno jest zgodzić się z dużą liczbą osób na decyzję, która byłaby odpowiednia dla wszystkich. Ale mieszkańcy małych domów są bliżej spokrewnieni. W tej sytuacji łatwiej jest rozwiązać problemy, unikając biurokratyzacji procesu i niepotrzebnych kosztów.

Taki system zarządzania budynkami mieszkalnymi obejmuje bezpośrednich najemców, którzy zawierają umowy z organizacjami dostarczającymi zasoby.

W tej sytuacji ważne jest przede wszystkim monitorowanie poprawności walnego zgromadzenia, wykonania protokołu i działań rady budynku mieszkalnego. Prawo zezwala walnemu zgromadzeniu na udzielenie pełnomocnictwa osobie trzeciej do reprezentowania swoich uczestników, na przykład w relacjach z Osetią Północną, władzami przy ustalaniu granic terytorium (lista pełnomocnictw i przypadków, dla których pełnomocnictwo jest wydawane, nie jest prawnie ograniczona).

Na podstawie protokołu walnego zgromadzenia każdy właściciel zawiera umowę z RNO. Prawo stanowi, że wszyscy, którzy podpisują umowę ze strony współwłaścicieli, są jedną ze stron umowy.

Odpowiedzialność za jakość usług spoczywa na firmie, która je świadczy. Granicę odpowiedzialności określają postanowienia umowy. Zasady świadczenia usług opisują zakres odpowiedzialności konsumenta i wykonawcy.

Właściciele są odpowiedzialni za utrzymanie wspólnych sieci. Dlatego jeden z nich jest zaangażowany w obsługę lub wybrana jest organizacja lub osoba, która na podstawie umowy będzie zaangażowana w obsługę. Jak widać, ta metoda sterowania jest całkiem odpowiednia dla małych domów.

Tworzenie HOA

HOA jest specyficzną organizacją. Jest to forma organizacji współwłaścicieli mieszkań w celu utrzymania wspólnej własności i zapewnienia mediów. Stowarzyszenie może zostać utworzone w jednym, jednocześnie w kilku domach (jest charakterystyczne dla małych domów po kilkadziesiąt mieszkań). Organizacja może angażować się w inne działania mające na celu zaspokojenie potrzeb zarządzania.

Jak powstaje? Współwłaściciele odbywają walne zgromadzenie i postanawiają utworzyć związek zawodowy. Ustawodawstwo ściśle reguluje proces przygotowania do głosowania i procedurę jego wykonania. W przypadku działań niezgodnych z prawem może to doprowadzić do likwidacji spółki i uznania wszystkich jej dalszych działań za nielegalne i zostaną one anulowane.

Stowarzyszenie zaczyna działać od momentu rejestracji państwowej. Przedłożono następującą listę dokumentów:

• protokół z walnego zgromadzenia;
• kopia karty podpisana przez upoważnioną osobę poświadczoną przez notariusza;
• wykaz osób, które głosowały za utworzeniem HOA, wraz z ich danymi osobowymi oraz ze wskazaniem wielkości ich udziałów we wspólnej własności, którą są właścicielami.

Według LCD zarządzanie budynkiem apartamentowym spoczywa na dyrektorze zarządu lub przewodniczącym, który decyduje o kwestiach operacyjnych, oraz walnym zgromadzeniu. Prawo podzieliło kompetencje i przyznało uprawnienia, z których mogą korzystać wyłącznie właściciele. Na przykład zbycie wspólnej własności.

Stowarzyszenia właścicieli domów działają na podstawie Karty, opracowanej w standardowej formie i zatwierdzonej przez władze. Drobne zmiany są dozwolone (w ograniczonym zakresie). W przypadku naruszenia przepisów inspekcja mieszkaniowa wyda nakaz w sprawie skargi lub w ramach kontroli, którą prokuratura lub sąd są uprawnione do anulowania.

Działalność HOA jest dość sformalizowana: wszystkie decyzje są zapisywane w protokołach z walnych zgromadzeń, zarządzeniach przewodniczącego. Organizacja ma konta bankowe, korzystanie z gotówki jest zabronione. Zdolność do gromadzenia funduszy to znacząca zaleta, która nie jest dostępna przy bezpośredniej kontroli domu. Jedyny wyjątek: niezależnie od metody zarządzania zawsze istnieje prawo do otwarcia konta w celu gromadzenia środków na poważne naprawy.

Tworzenie spółdzielni

Oprócz HOA współwłaściciele mają prawo powierzyć zarządzanie innej osobie prawnej, na przykład spółdzielni budownictwa mieszkaniowego. Jednak w przeciwieństwie do HOA, początkowo tworzona jest spółdzielnia do budowy obiektu.Wówczas organizacja ma prawo kontynuować swoje istnienie. Wszystkie jego działania, podobnie jak podobne spółdzielnie, są podobne do pracy HOA. Powodem jest to, że traktowanie wspólnej własności właścicieli budynku mieszkalnego opiera się na tych samych zasadach.

W ten sposób metody zarządzania właścicielami lokali w budynku mieszkalnym poprzez organizowanie stowarzyszeń są zredukowane do schematu ustanowionego dla HOA.

Zdarzają się przypadki przekształcenia spółdzielni w HOA.

Spółka zarządzająca

Jego funkcja jest komercyjna. Wszystkie inne organizacje mają status organizacji non-profit, a ich działania nie mają na celu osiągnięcia zysku. Przeciwnie, firmy tworzone są właśnie w tym celu. Są organizowane zarówno przez władze, jak i osoby prywatne.

Firma zapewnia pełen zakres usług, jednocześnie mieszkańcy domu mają prawo wybrać inną opcję współpracy. Dlatego oferowane są następujące opcje:

• firma zarządzająca w pełni obsługuje dom;
• Umowa zostaje zawarta z HOA w celu wypełnienia listy robót lub usług określonych w umowie.

W pierwszym przypadku nie powstaje spółka osobowa; współwłaściciele mają prawo wybrać organizację na walnym zgromadzeniu. Jeżeli z jakiegoś powodu spotkanie się nie odbędzie lub obywatele niechętnie uczestniczą w wyborze organizacji, władze miejskie wyznaczają konkurs. Następnie wyznaczają spółkę zarządzającą, która bierze odpowiedzialność za zarządzanie wspólną własnością domu.

Zaletą tej metody jest dostępność zasobów, których HOA nie posiada (sprzęt, personel).

Który sposób wybrać

Prawo przewiduje kilka sposobów organizacji zarządzania budynkiem mieszkalnym. Właściciele mają prawo wybrać ten, który najbardziej im odpowiada.

Jakie są zalety bezpośredniego zarządzania, które zbadaliśmy powyżej: minimalny koszt, bezpośrednia komunikacja z organizacjami świadczącymi usługi oraz brak złożonej i kosztownej struktury zarządzania.

Utworzenie stowarzyszenia będzie wymagało większego stopnia współpracy, ale daje obywatelom możliwość samodzielnego zarządzania wspólną własnością. Kierownictwo HOA lub spółdzielni jest bardziej uważne na potrzeby mieszkańców. Uwzględniono opinię na temat wielkości taryf i wykaz usług. Najważniejsze kwestie powinny być rozstrzygane bezpośrednio przez właścicieli.

Chociaż zasady zarządzania budynkiem mieszkalnym są takie same, zarządzanie firmami łatwiej jest „odgrodzić”, a mieszkańcom trudniej jest wywiązać się ze swoich obowiązków. Zarząd stowarzyszenia zależy od własnych sąsiadów.

System informacji o mieszkalnictwie i usługach komunalnych

W 2017 r. Uruchomiono portal informacyjnej państwowej struktury mieszkaniowej, pełniący rolę systemu referencyjnego do zarządzania budynkami mieszkalnymi. Zawiera informacje o organach, firmach i organizacjach odpowiedzialnych za zapewnianie mieszkań i usług komunalnych. Uwzględniono również stowarzyszenia właścicieli domów, spółdzielnie zarządzające i firmy. Celem portalu było dostarczenie obywatelom informacji o jakości, ilości mediów, dopuszczalnych naruszeniach oraz o prawach i obowiązkach ludzi.

System powinien być wykorzystywany przede wszystkim do obliczania i wypłacania płatności, obliczania dotacji. Interesujące jest to, że ustawodawstwo pozwala nie płacić rachunków, które nie są wprowadzane do systemu, zachęcając podmioty rynkowe do przyłączenia się do systemu.

Jednak organizacje zarządzające i ich przedstawiciele stoją w obliczu ciągłych awarii systemu, a proces rejestracji i wprowadzania danych jest uciążliwą i złożoną procedurą. Pomyłka dotyczy wielkości powierzchni mieszkaniowej dostępnej dla organizacji zarządzających i wniesionej przez Rosreestr.

Zatem wdrożenie jednego dobrego pomysłu zamiast systemu pomocy do zarządzania budynkami mieszkalnymi stworzyło kolejny problem.

Materiały pomocnicze

Działania zarządcze wymagają jednoczesnego wykonywania wielu funkcji.Jednocześnie codziennie wprowadzane są zmiany w przepisach, podawane są nowe objaśnienia do istniejących aktów prawnych, a praktyka sądowa jest analizowana. Na przykład w celu uproszczenia pracy przy rosnącej ilości informacji utworzono system elektroniczny „zarządzanie domem wielomieszkaniowym”.

Pozwala usystematyzować dostępne informacje, przetworzyć je. Oferowane są szablony dokumentów, pozostaje je tylko wypełnić.

Podsumowując

Zarządzanie kamienicą - usługa świadczona właścicielom domu. Mają prawo całkowicie wziąć wszystko w swoje ręce lub przekazać kontrolę wyspecjalizowanej organizacji.

Stosowana jest inna opcja - powstaje spółdzielnia zarządzająca lub HOA, która zawiera umowę o świadczenie usług ze spółką zarządzającą. Stopień zaangażowania HOA w zarządzanie jest już określony przez strony.

System prawny zarządzania budynkiem mieszkalnym stanowi warstwę aktów prawnych (LCD, niektóre ustawy, dekrety rządowe Federacji Rosyjskiej, decyzje władz lokalnych).

Ciągle zmieniające się wymagania prawne, złożoność wielu procesów powoduje wzrost obciążenia osób odpowiedzialnych za zarządzanie. Aby ułatwić im życie, tworzone są specjalistyczne programy, na przykład system zarządzania budynkiem mieszkalnym (ICFER).