Podczas wynajmu osoba będąca właścicielem nieruchomości przenosi prawo użytkowania na inną osobę. Ale najemca może nie w pełni korzystać z przedmiotu transakcji we wszystkich przypadkach. To samo dotyczy działek ziemi. Ponadto możliwa jest koncesja na prawo dzierżawy działki. Zgodnie z kodeksem cywilnym transakcja musi zostać udokumentowana.
Prawa
Zgodnie z umową najemca nie otrzymuje nieruchomości na nieruchomości (grunt jest rozpatrywany w ramach artykułu). Jednakże przez pewien okres czasu iw granicach określonych umową może on eksploatować to terytorium. Najemca ma między innymi prawo do przeniesienia na osoby trzecie, czyli zawarcia umowy podnajmu. Z tego prawa można skorzystać tylko wtedy, gdy właściciel gruntu nie ma nic przeciwko.
Dzierżawa jest ważna nawet po zmianie właściciela. Sytuacje te nie stanowią podstawy do rozwiązania umowy. Zasada dotyczy śmierci lokatora. Ponadto odpowiednie prawa są przenoszone na spadkobierców, a właściciel nie może odmówić przystąpienia do umowy najmu.
Warunki
Ponadto najemca może renegocjować prawo pierwokupu. Staje się to możliwe, jeśli zostaną spełnione następujące warunki:
- Najemca w pełni wywiązał się ze swoich obowiązków.
- Działka została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem.
- Podczas najmu jego stan się nie pogorszył.
- Przeniesienie gruntów na osoby trzecie nie nastąpiło bez powiadomienia i zgody właściciela.
- Opłata została uiszczona na czas.
- Najemca chce podpisać nową umowę na zasadach ogólnych.
- Leasingobiorca musi poinformować właściciela o decyzji w terminie określonym w umowie lub do końca jej ważności.
Koncesja
Jak wskazano powyżej, cesja praw do dzierżawy gruntów jest jedną z opcji, z których najemca może skorzystać. Ale do realizacji tego działania wymagana jest zgoda właściciela. Bez spełnienia tego warunku nie można zawrzeć odpowiedniej umowy. Poddzierżawa i cesja prawa do dzierżawy działki nieruchomości komunalnej, a także działki należące do osoby prywatnej różnią się od siebie. Różnica polega na obowiązkach właściciela strony wobec użytkownika strony. Przy przenoszeniu działki do poddzierżawy odpowiedzialność spoczywa na tym samym uczestniku, podczas gdy w przypadku przydziału sytuacja jest inna. Oznacza to całkowite przeniesienie praw i obowiązków z najemcy na inną osobę. Jednocześnie strona umowy ulega zmianie, a prawa i obowiązki, a także odpowiedzialność nałożone są na nowego uczestnika. Taka transakcja jest uciążliwa i musi zostać wykonana na piśmie. Nikomu nie można przyznać praw najmu.
Co mówi prawo
Stosunki lądowe są regulowane przez kodeks kraju. O tym, jak dokonuje się cesja prawa do dzierżawy działki, a także o prawach i obowiązkach stron, patrz art. 22 kody. Zgodnie z nim prawa są przenoszone na osoby trzecie w następujących celach:
- Wypełnianie zobowiązań wynikających z zastawu.
- Na wkłady do kapitału zakładowego.
- W formie udziału w celu wzięcia udziału w HBC.
- Aby zawrzeć umowę poddzierżawy.
Zgodnie z art. 65 Kodeksu umowy najmu jest wymagane do dzierżawy.Jeśli umowa dotyczy gruntów komunalnych, władze lokalne muszą ustalić szczegółowe warunki.
Kolejnym ważnym prawem, które mówi o prawach i obowiązkach najemcy, jest Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Główne postanowienia transakcji są określone w art. 615 prawa. Zgodnie z jego postanowieniami użytkownik ma prawo przenieść prawa na osobę trzecią za zgodą właściciela. Ale kodeks gruntowy przewiduje ograniczenia w użytkowaniu gruntów komunalnych. Zgodnie z nimi na przykład zamierzony cel nie powinien różnić się od wskazanego w umowie najmu.
Podpisywanie
W celu cesji praw dzierżawy gruntów tworzony jest dokument zgodnie ze wzorem. Umowa musi zostać zawarta, aby uwzględnić wszystkie wymogi prawne. Proces rozpoczyna się od etapu negocjacji. Zawarto wstępną umowę dotyczącą podstawowych warunków transakcji. Na tej podstawie przygotowywany jest projekt umowy.
W tekście należy podać następujące informacje:
- Data i miejsce zatrzymania.
- Dane dotyczące uczestników transakcji.
- Przedmiot umowy. Jest to cesja prawa do dzierżawy działki. W tej części opisano obszar, granice, lokalizację terytorium, możliwość indywidualnej budowy mieszkań i inne cechy.
- Procedura przyznawania uprawnień.
- Koszt i warunki obliczeń.
- Odpowiedzialność stron umowy.
- Ich dane i podpisy.
Do rejestracji umowy używa się zwykłego papieru biurowego lub formularza, który wykonuje się metodą drukowania. Tekst można napisać ręcznie lub wydrukować i wydrukować przy użyciu środków technicznych. Umowa jest poświadczona przez foki, jeśli takie istnieją.
Strony
Stronami umowy są aktualny i nowy najemca. Właściciel nie działa jako odrębna strona. Każdy z uczestników musi mieć wszystkie prawa do dokonania odpowiednich transakcji. Jeżeli zatem wnioskodawca jest ograniczony tymi prawami, nie jest uprawniony do stania się stroną umowy. W stosunku do obecnego najemcy warunek ten jest początkowo odzwierciedlony w głównej umowie.
Wymagane dokumenty
Aby zawrzeć umowę cesji prawa do dzierżawy działki, należy dostarczyć pakiet dokumentów, z których główne obejmują:
- Główna umowa.
- Dokumenty potwierdzające odpowiednie organy stron.
- Dane dokumentacyjne dotyczące braku zadłużenia z czynszu (paragony lub paragony).
- Informacja, że na działce nie ma żadnych ograniczeń ani obciążeń.
- Dokumenty mogą być dostarczone w oryginale lub w formie kopii poświadczonych przez notariusza.
Rejestracja
Umowy, których przedmiotem są lokale (zarówno mieszkaniowe, jak i niemieszkalne), muszą być zarejestrowane w uprawnionych organach. Ten sam warunek dotyczy transakcji z działkami. Przeniesienie prawa do żądania dzierżawy działki jest w rzeczywistości tą samą umową, ponieważ po jej podpisaniu nowy najemca otrzymuje odpowiednie prawa.
Aby zarejestrować umowę, inicjator powinien skontaktować się z organem rejestracyjnym z oświadczeniem i pakietem wymaganych dokumentów, które stanowią podstawę do podpisania. Wniosek jest skompilowany w bezpłatnej formie, ale powinien zawierać informacje o organie rejestrującym, a także istotę odwołania.
Usługa jest płatna z natury i jest świadczona po uiszczeniu opłaty państwowej na rzecz Rosreestr. Dla osób fizycznych wielkość wynosi 2 tysiące rubli, a dla osób prawnych - 22 tysiące rubli.
Przesyłanie dokumentów do organizacji rejestracyjnej może odbywać się na różne sposoby. Najczęstszym z nich jest osobiste dostarczanie dokumentów. Można je również wysłać listem poleconym z listą i powiadomieniem pocztą. Ale w tym celu konieczne jest poświadczenie kopii u notariusza.Ponadto dozwolone jest wysyłanie za pośrednictwem MFC lub w Internecie na stronie internetowej służby publicznej. W tym drugim przypadku dokumenty są skanowane i dołączane do wniosku drogą elektroniczną.
Rejestracja cesji prawa do dzierżawy działki odbywa się poprzez złożenie następującego pakietu dokumentów:
- Oświadczenie
- Dowód tożsamości wnioskodawcy.
- Pełnomocnictwo udzielone przedstawicielowi (jeżeli dokumenty dotyczą innej osoby).
- Dowód tożsamości przedstawiciela.
- Dokumenty tytułowe do działki.
- Zgoda małżonka na zbycie ziemi.
- Zgoda właściciela na transakcję lub dokument potwierdzający jego powiadomienie o tym działaniu.
- Zgoda posiadacza zastawu (jeśli ziemia jest obciążona).
Osoby prawne muszą dodatkowo przygotować kartę i dokumentację składową.
Niuanse wynajmu gruntów komunalnych
Jeśli zostanie zawarta umowa cesji prawa do dzierżawy działki, która jest własnością gminy, proces ten jest przeprowadzany z pewnymi cechami. Przede wszystkim brany jest pod uwagę okres najmu. Cesja jest możliwa tylko w przypadku przekroczenia pięcioletniego okresu. Ponadto właścicielowi należy wysłać pisemne zawiadomienie. To stanowisko zostało zapisane w ust. 9 art. 22 kody.
Warunki umowy mogą być zmieniane tylko za zgodą władz miejskich. Zgoda właściciela nie jest wymagana, ale należy ją zgłosić.
Uwaga
Zgodnie z wymogami prawa dzierżawca powinien przesłać dzierżawcy (właścicielowi) zawiadomienie o przeniesieniu prawa do dzierżawy gruntu. Jednocześnie nie ma wyraźnego terminu na takie działanie. Należy to jednak zrobić wkrótce po zawarciu odpowiedniej umowy. Utworzony formularz powiadomienia również nie istnieje. Niemniej jednak w tekście należy podać następujące informacje:
- Informacje o właścicielu i najemcy - nazwisko, imię, drugie imię (lub nazwa firmy), adresy i kontakty.
- Szczegóły dotyczące głównej umowy z numerem i datą podpisania.
- Odniesienie do aktów ustawodawczych, na podstawie których można dokonać cesji praw.
- Dane po nowej stronie transakcji - nazwisko, imię, drugie imię (lub nazwa firmy), adresy i kontakty.
- Informacja o umowie cesji ze wskazaniem daty podpisania i numeru.
- Podpis i data wypełnienia zawiadomienia.
Zawiadomienie jest wysyłane do właściciela ziemi. Powinien to zrobić ten, z którego inicjatywy została zawarta umowa. Właściciel jest powiadamiany w następujący sposób:
- Dostawa osobista, w której inicjator transakcji będzie mógł zobaczyć z pierwszej ręki, że właściciel otrzymał powiadomienie o cesji prawa do dzierżawy gruntu.
- Pocztą. Ta opcja zajmie mniej czasu. Najważniejsze w tym przypadku jest wysłanie listu potwierdzającego dostawę. Umożliwi to uzyskanie dokumentu potwierdzającego doręczenie listu adresatowi.
- Przekazywanie przez Internet jest również możliwe, aby powiadomić właściciela. Odbywa się to poprzez wysłanie wiadomości e-mail. Oczywiście musisz nie tylko mieć własną pocztę, ale także znać adres e-mail właściciela działki. Jednak tej metody nie można przypisać niezawodnym, ponieważ awarie sieci są zawsze prawdopodobne. Ponadto nie ma pewności, że adresat przeczyta list, mimo że zostanie dostarczony.
- Ostatnim sposobem jest wysłanie powiadomienia za pośrednictwem przedstawiciela. Osoba taka musi mieć przy sobie paszport, a także pełnomocnictwo, które potwierdza odpowiedni organ.
Między osobami
W przypadku cesji prawa do dzierżawy gruntów osobom fizycznym należy przestrzegać następujących wymogów:
- Zabrania się budowy na miejscu bez zgody osoby, która wynajęła nieruchomość. A jeśli zostanie otrzymany, konieczne jest pisemne wykonanie i włączenie jako osobna klauzula do umowy.Ponadto wszelkie zmiany umowy są uzgadniane z właścicielem działki.
- Uszkodzenie terytorium jest zabronione. Uszkodzenie odnosi się do zmiany nieodwracalnej do pierwotnego stanu. Na przykład bez koordynacji z właścicielem nie można nawiązać komunikacji.
- Czynsz musi zostać opłacony przez nowego najemcę na czas.
- Jeśli obywatel jest w związku małżeńskim, do zawarcia umowy konieczna jest zgoda małżonka, sporządzona we właściwej formie.
Między osobami prawnymi
W przypadku zawarcia umowy dzierżawy dzierżawy działki między osobami prawnymi, przykładowy dokument można znaleźć u notariusza. Umowa zostaje zawarta w obecności następujących dokumentów:
- Kopie dokumentacji składowej.
- Kopie NIP.
- Zaświadczenia z jednolitego rejestru podmiotów prawnych (stwierdzające, że nie wprowadzono żadnych zmian w dokumentach założycielskich).
- Obowiązkowe jest dostarczenie dokumentów potwierdzających tożsamość i autorytet osoby podpisującej umowę.
W ramach jednej umowy można przenieść kilka działek jednocześnie, jeśli ich właścicielem jest jedna osoba. Ale warunki powinny być określone dla każdego z osobna.
Jeśli grunt należy do gminy, wówczas cesja praw do dzierżawy gruntu (przykładowa umowa jest przedstawiona na końcu artykułu) nie wymaga aukcji. Władze państwowe są powiadamiane tylko o zmianie najemcy.
Konsekwencje transakcji
Umowa cesji prawa najmu działki wiąże się z pewnymi konsekwencjami. Tak więc nowy najemca ma obowiązki i otrzymuje następujące prawa:
- Możliwość umorzenia przydziału gruntów w przyszłości.
- Możliwość budowy (jeśli przewiduje to umowa).
- Obowiązek zapłaty za działkę dzierżawioną na czas.
- Użytkowanie gruntów w granicach określonych umową.
Jeśli którykolwiek z warunków transakcji nie jest spełniony, naruszający ponosi odpowiedzialność prawną.
Najlepszej opcji uniknięcia odpowiedzialności prawnej nie jest znalezienie, jeśli strona zamierza przedwcześnie wypowiedzieć umowę cesji prawa do dzierżawy gruntu.
Poniższy przykład pokazuje ogólnie, czym jest ten dokument.
Umowa przedwstępna
Przy wzmiance o umowie przedwstępnej powstaje skojarzenie z umową sprzedaży. Jednak w przypadku cesji praw w niektórych przypadkach można go również wykorzystać. W szczególności strony mogą podpisać umowę przedwstępną, jeżeli będzie wymagana koordynacja niektórych punktów transakcji z właścicielem witryny. Stwierdza, że główna umowa zostanie podpisana wyłącznie za zgodą właściciela.
Następnie leasingodawca jest powiadamiany o zamiarze odstąpienia od umowy najmu stronie trzeciej. Właściciel sprawdza dokument i upewnia się, że wszystkie warunki wcześniejszej umowy są powielone, z wyjątkiem klauzuli dotyczącej cesji praw. Jeśli właściciel nie ma roszczeń, zgadza się. Zarówno zawiadomienie, jak i zgoda są na piśmie. Po uzyskaniu zgody strony mogą podpisać nową umowę.
Sporządzenie tej umowy nie jest trudne, ponieważ często powiela ona jedynie warunki określone w pierwotnej umowie. Wniosek nie jest również trudny. Ale należy przestrzegać pewnych niuansów, w przeciwnym razie umowa może zostać unieważniona. Konieczne jest więc powiadomienie właściciela, a także rejestracja umowy o cesję prawa do dzierżawy gruntu w Rosreestr.