Terenurile sunt solicitate proprietăți utilizate pentru construcția de instalații, agricultură sau alte scopuri. Pot fi emise spre închiriere de la proprietarii privați sau de la stat. În acest caz, locatarul poate închiria terenul în anumite condiții. Pentru aceasta, este important ca proprietarul direct să fie notificat cu privire la pregătirea unui nou contract. Suma taxei este determinată de chiriașul direct, dar condițiile acordului de subînchiriere nu trebuie să contravină cerințelor specificate în contractul de închiriere.
Părțile la contract
La întocmirea unui acord de subînchiriere pentru un teren, participanții sunt locatarul și chiriașul. Cel mai adesea sunt reprezentate de mari companii industriale, dar chiar și persoane private pot participa la tranzacție.
Cel mai adesea, o companie mare închiriază o bucată mare de teren de la stat. Acesta este împărțit în mai multe zone mici, care sunt apoi subînchiriate pentru un preț mai mare. Adesea, motivul pentru subînchirierea unui teren este o scădere a capacității de producție sau o creștere a impozitelor la chiriaș.
Părțile la tranzacție pot avea un statut juridic diferit. Nu numai companiile pot acționa ca chiriași, ci și antreprenori individuali sau chiar persoane private. Nu există restricții cu privire la cetățenia oamenilor sau a cotei de capital străin în bugetul firmelor.
Drepturile și obligațiile părților
Închirierea și închirierea terenurilor sunt concepte similare, deoarece în orice caz, un anumit teritoriu este transferat către o anumită persoană sau companie pentru utilizare temporară. Este permis să se indice în arendă posibilitatea de răscumpărare a teritoriului. Caracteristicile subînchirierii unui teren includ:
- chiriașul trebuie să garanteze proprietarului terenului că transferul de terenuri se realizează în cadrul legii și cu executarea corectă a acordului;
- proprietarul teritoriului trebuie avertizat cu privire la întocmirea unui contract de închiriere;
- chiriașul nu poate oferi titularului mai multe drepturi decât are în baza contractului principal de închiriere;
- nu este permis să intervină în activitățile titularului, dacă acesta nu încalcă cerințele legii;
- existența unui contract de subînchiriere nu anulează în niciun fel obligațiile existente în contractul principal de închiriere;
- chiriașul poate încheia relațiile cu sublocatarul din diferite motive, de exemplu, dacă nu există o taxă lunară la timp sau se realizează o producție ilegală.
Toate drepturile și obligațiile care decurg din cele două părți la tranzacție, fără greș, sunt prevăzute în contractul de subînchiriere. Se întocmește ținând cont de prevederile din contractul de închiriere.
Motivele rezilierii anticipate
Un contract de subînchiriere pentru un teren este reziliat printr-o hotărâre judecătorească sau prin mijloace pașnice, dacă există următoarele motive:
- sistematic susținătorul încalcă cerințele Codului civil;
- plata pentru utilizarea site-ului nu este plătită în timp util;
- un accident grav a avut loc pe teritoriu;
- terenuri stricate din cauza diverselor dezastre naturale;
- teritoriul este utilizat în alte scopuri;
- obiectul este confiscat pentru nevoile statului.
Dacă există dovezi că sustinătorul a încălcat cerințele legii, atunci el este responsabil în plus pentru acțiunile sale. Pentru aceasta, li se plătesc amenzile corespunzătoare.Locatarul are dreptul de a subloca terenul numai cu o notificare prealabilă a acțiunilor proprietarului teritoriului.
Obiectul contractului
La întocmirea unui acord, se acordă multă atenție subiectului său. Este reprezentat de un teren direct. Contractele de închiriere și închiriere de terenuri ar trebui să includă următoarele informații funciare:
- zona transferată
- Adresa exactă
- număr cadastral;
- lista clădirilor situate pe teritoriu;
- prezența drumurilor forestiere;
- sunt listate obiectele de construcție în curs;
- este prezentată o serie de structuri hidraulice, turnuri de incendiu, conducte sau alte elemente și structuri.
Dacă locatarul subînchiriere doar o anumită porțiune din alocare, aceste informații sunt incluse în contractul de subînchiriere. În plus, se recomandă ca la transferul terenului să fie întocmit un certificat de acceptare.
Un eșantion de contract de subînchiriere a terenului poate fi studiat mai jos.
Nuanțe pentru proprietarul terenului
Proprietarul teritoriului trebuie să fie înștiințat că chiriașul intenționează să subloteze terenul. Dacă contractul principal de închiriere este întocmit pentru un an, mai întâi trebuie să obțineți acordul proprietarului pentru a transfera terenul către chiriaș.
Termenul de închiriere a unui teren nu poate depăși perioada specificată în contractul principal. Dacă terenul este închiriat pentru o perioadă semnificativă, teritoriul poate deveni proprietatea chiriașului, dacă arendatorul este statul. După aceea, chiriașul stabilește, în mod independent, la ce oră își transferă proprietatea către alte persoane, pentru uz temporar.
Reguli contractuale
La elaborarea unui acord, se recomandă utilizarea unui model de acord de subînchiriere pentru o parcelă pentru a nu pierde puncte importante. Dacă termenul depășește un an, atunci documentul trebuie să fie înregistrat la Serviciul Federal de Înregistrare.
Acordul este încheiat nu din momentul semnării de către ambele părți, ci după efectuarea modificărilor la USR. Subînchirierea unui teren este fixată în mod obligatoriu printr-un document oficial. Cu ajutorul acestui acord, sunt reglementate relațiile care apar între chiriaș, proprietarul terenului și subînchiriere.
Ce articole sunt incluse?
La întocmirea unui contract de închiriere, o parte din teren trebuie inclusă în informațiile documentului:
- , prin urmare, sunt indicate detaliile participanților, numele lor complet, datele pașaportului și adresa cetățenilor, iar în cazul în care compania este o parte, detaliile acestora, numele complet, adresa juridică, TIN și alte informații sunt incluse în acord;
- adresa proprietății transferate pentru utilizare temporară este înregistrată cu precizie;
- dacă este transferat doar o parte a unui teritoriu, atunci este indicată zona exactă a acestuia;
- se stabilește valoarea plății pentru utilizarea terenului;
- procedura este dată pe baza căreia fondurile vor fi transferate locatorului;
- indică perioada pentru care este încheiat acordul;
- drepturile și obligațiile de bază care apar părților la contract după înregistrarea acestui document;
- se indică responsabilitatea părților;
- listează motivele rezilierii anticipate a contractului.
Este permisă utilizarea unui cost fix de închiriere sau plutire, deoarece taxa poate depinde de condiții diferite. Proprietarul trebuie să se asigure că sprijinitorul folosește teritoriul numai pe baza scopului său, deoarece altfel acțiunile ilegale pot duce la degradarea terenurilor și la scăderea valorii teritoriului.
Numai atunci când țineți cont de numeroasele reguli, puteți lua un acord potrivit cu privire la închirierea terenului. Un document de frecvență de eșantion este utilizat pentru a întocmi corect un contract.
Ce documente sunt necesare chiriașului?
Înainte de a încheia un acord, locatarul trebuie să dovedească potențialului locatar că are dreptul de a încheia un astfel de acord. Pentru aceasta, sunt pregătite următoarele documente:
- contractul principal încheiat cu proprietarul direct al proprietății, iar proprietarul poate fi reprezentat de o persoană privată sau de stat;
- permisiunea în scris a proprietarului de a furniza terenul pentru utilizare de către terți;
- o scrisoare oficială primită de la proprietarul teritoriului;
- pașaportul chiriașului;
- extras din USRN care conține informații despre dimensiunea parcelei și proprietarul imediat al acesteia;
- consimțământul soțului proprietarului pentru a furniza terenuri pentru închiriere;
- dacă există clădiri pe teritoriu, se solicită extrase din USRN pentru fiecare obiect.
Dreptul de a închiria terenul aparține atât persoanelor fizice, cât și diferitelor companii. Cetățenii pregătesc un pașaport pentru încheierea unui contract, dar compania trebuie să transmită documentatorului, certificatul de înregistrare și alte documente pentru examinare către locator. Contractul principal de închiriere trebuie să aibă o clauză specială care să permită locatarului să transfere teritoriul pentru a fi utilizat altor persoane în baza unui contract de închiriere.
Instrucțiune proces pas cu pas
O subînchiriere a unei părți a unui teren sau a unui teritoriu complet este executată într-o anumită secvență de acțiuni. Acestea includ:
- inițial un contract de închiriere este încheiat cu proprietarul teritoriului;
- chiriașul trebuie să se asigure că, pe baza conținutului acestui document, el are dreptul de a furniza terților pentru utilizare terților contra cost;
- dacă documentul este întocmit pe o perioadă mai mare de 1 an, atunci trebuie înregistrat la Rosreestr;
- se face o căutare pentru susținătorii care sunt gata să semneze un acord cu privire la condiții specifice;
- fiecare parte pregătește documentația necesară pentru cooperare suplimentară;
- se întocmește un acord între doi participanți și dacă dimensiunea teritoriului este semnificativă sau una dintre părți este o companie mare, este recomandabil să se implice avocați cu experiență în acest proces, astfel încât să fie convinși de puritatea juridică a tranzacției;
- dacă termenul de închiriere depășește un an, documentul trebuie să fie înregistrat la USRN;
- după expirarea perioadei stabilite, orice contract poate fi prelungit.
Înregistrarea unui contract de închiriere sau subînchiriere se efectuează în maximum 10 zile. După aceea, chiriașul sau susținătorul poate folosi teritoriul obținut în scopurile specificate în contract.
Furnizarea unei alocări directe pentru utilizare este de preferință fixată prin întocmirea unei fapte de transfer. Indică momentul în care teritoriul a fost transferat. Utilizatorul trebuie să transfere locatorului fondurile specificate în contract în termenul specificat. Dacă apar întârzieri, acest lucru duce la calculul amenzilor, iar acordul poate fi reziliat înainte de termen.
De cât timp este întocmit?
Termenul pentru care este încheiat un contract de închiriere poate varia semnificativ în diferite situații. Depinde de perioada specificată în contractul principal de închiriere. Prin urmare, dacă statul a furnizat teren pentru o perioadă de 15 ani, atunci închirierea unui teren funciar municipal nu poate fi executată pentru o perioadă care depășește 15 ani.
Dacă acordul indică termenul greșit, atunci documentul este ușor invalidat prin intermediul instanței.
Costuri contractuale
Furnizarea de terenuri pentru închiriere însoțită cu siguranță de încheierea oficială a acordului. În acest caz, trebuie să plătiți o taxă de stat pentru efectuarea modificărilor corespunzătoare USRN. Prețul depinde de cine este utilizatorul terenului:
- indivizii plătesc 2 mii de ruble .;
- pentru companii, valoarea taxei crește la 22 de mii de ruble.
Dacă la tranzacție participă mai mulți cetățeni sau întreprinderi, atunci mărimea taxei crește în funcție de numărul de participanți. Taxa de înregistrare este plătită, deci nu contează câte obiecte sunt transferate pentru utilizare. Taxa de stat poate fi plătită folosind sucursale MFC sau diverse bancomate. În plus, puteți contacta orice sucursală bancară.
Ce situații controversate pot apărea?
Subînchirierea teritoriului este un proces destul de specific și complex. Acest lucru se datorează faptului că, pentru transferul obiectului destinat utilizării de către o anumită persoană, se încheie două acorduri separate, înregistrate în USRN. Prin urmare, apar deseori diverse situații controversate, pentru a căror soluție sunt luate în considerare caracteristicile:
- dacă utilizatorul nu plătește o taxă la timp, aceasta devine baza pentru perceperea amenzilor, iar valoarea penalității poate fi prescrisă în contractul direct;
- Abaterile semnificative de la termenii tranzacției duc la rezilierea anticipată a acordului;
- este imposibil să închei un contract fără redactarea preliminară a teritoriului și a supravegherii terenurilor, deoarece în acest caz nu există limite exacte ale repartizării pentru utilizare;
- Examinarea terenurilor se realizează numai de către proprietarul direct al teritoriului;
- chiar dacă toate documentele necesare sunt întocmite și semnate, tranzacția nu va fi încheiată până când nu este înregistrată la Rosreestr, prin urmare, în lipsa înregistrării, titularul nu poate plăti fonduri în cadrul contractului, deoarece chiar prezența unei acte de transfer semnate nu servește ca bază pentru transferul unei taxe;
- dacă utilizatorul terenului își încheie activitatea pe șantier înainte de termenul specificat în contract, acesta nu este un motiv pentru încetarea plăților, prin urmare, el trebuie să respecte cu strictețe cerințele contractului, altfel poate fi confruntat cu necesitatea de a plăti amenzi forțat de mari;
- dacă proprietarul alocării crește în mod constant dimensiunea comisionului, dar în același timp nu își îndeplinește obligațiile legate de întreținerea terenurilor, chiriașul poate da în judecată proprietarul;
- dacă contractul de închiriere este reziliat înainte de termen, acest lucru duce la rezilierea automată a contractului de subînchiriere.
Dacă fiecare parte la tranzacție respectă cerințele legii, atunci nu vor exista probleme contencioase care să conducă la necesitatea depunerii proceselor în instanță.
Riscurile participanților la proces
Subvenirea unui teritoriu are anumite riscuri pentru utilizatorul direct. Acestea includ:
- contractul se încheie nu cu proprietarul teritoriului, ci cu chiriașul;
- dacă acordul inițial este reziliat din diferite motive, atunci acordul de subînchiriere își va pierde forța juridică;
- există posibilitatea ca chiriașul să fie un escrocher, astfel încât să-l înșele atât pe susținător, cât și pe proprietarul imediat al teritoriului;
- Perioada pentru care este executată subînchiriere este limitată la perioada pentru care se încheie contractul principal de închiriere.
Prin urmare, găsirea utilizatorilor dispuși să încheie un astfel de acord este destul de dificilă. De obicei, sunt companii diferite care folosesc teritorii pentru a face afaceri.
Reguli de rulare
Prelungirea contractului de subînchiriere este permisă numai dacă termenul de închiriere este prelungit. Prin urmare, inițial, chiriașul va trebui să rezolve probleme cu proprietarul cu privire la extindere. Doar cu o decizie pozitivă, invită subsistentul să continue cooperarea.
Dacă proprietarul refuză să încheie un nou contract, intermediarul și utilizatorul terenului sunt lipsiți de dreptul de a încheia tranzacții în legătură cu acest imobil.
concluzie
Subînchirierea terenului constă în faptul că chiriașul transferă în mod independent terenul către un alt utilizator contra unei taxe.Pentru aceasta, este în mod necesar încheiat un acord formal. Dacă valabilitatea sa depășește un an, atunci un acord este înregistrat în USRN.
La încheierea unui astfel de acord, apar anumite nuanțe și riscuri pentru fiecare participant. Prin urmare, utilizatorii și proprietarii de teritorii ar trebui să înțeleagă cerințele legislației referitoare la utilizarea terenurilor.