Acordul de schimb imobiliar este o tranzacție bilaterală de vânzare-cumpărare, în cadrul căreia fiecare dintre contrapartide acționează ca vânzător sau cumpărător. În cadrul schimbului se înțelege că dați proprietatea unei alte persoane, devenind astfel proprietarul casei sale.
Care este diferența dintre un acord de schimb?
Principala diferență între efectuarea unei tranzacții de schimb în urma procesului de cumpărare și vânzare este că schimbul de locuințe în sine este cel care are loc fără utilizarea banilor. Un exemplu de acord de schimb imobiliar este prezentat mai jos.
Într-un anumit sens, procedura de schimb de bunuri imobiliare este mult mai sigură decât cumpărarea și vânzarea:
- Nu este necesar să vă faceți griji cu privire la modul de transfer în siguranță a fondurilor către vânzător.
- Vânzătorul nu va trebui să se îngrijoreze dacă facturile sunt reale atunci când vine vorba de numerar.
- Nu există nicio problemă temporară cu transferurile lungi în contul vânzătorului printr-o bancă. Termenii acordului de schimb imobiliar vor fi luați în considerare mai jos.
taxe
Avantajul incontestabil al unei astfel de tranzacții este și absența nevoii de plată a impozitului pe veniturile personale în timpul schimbului de obiecte imobiliare echivalente.
Dar, în același timp, acesta este și un dezavantaj, deoarece nu există nici o modalitate de a utiliza deduceri fiscale, care ar putea fi făcute la vânzarea unui apartament.
Adică, în baza acordului de schimb imobiliar, impozitele nu sunt plătite.
Este important de menționat că, în ciuda utilizării cuvintelor similare „schimb” și „schimb” ca sinonime, din punct de vedere legal nu sunt aceleași:
- De exemplu, conceptul de „schimb” se referă la spațiul de locuit municipal, cetățenii lor au un contract de închiriere socială sau o comandă de apartament în cazul în care spațiile erau încă primite de părinții sub regimul sovietic sau de bunici și cu trecerea timpului din diferite circumstanțe, documentele nu au fost reeditate.
- Termenul "barter" este folosit pentru a semnifica tranzacțiile cu apartamente care au fost privatizate, iar proprietarii lor au certificate care confirmă dreptul de proprietate.
Nu va fi posibilă schimbarea locuințelor, care este deja privatizată, pentru municipalitate sau invers, deoarece, începând cu 2005, astfel de tranzacții erau interzise. Este posibil să închei un acord pentru schimbul de bunuri imobiliare între persoane juridice.
Nuanțe importante ale acordurilor
Există doar două astfel de nuanțe, dar fără ele procedura de schimb a unui apartament va fi imposibilă:
- Este important să indicați obiectul acordului. Merită menționate caracteristicile exacte ale locuinței care urmează să fie schimbate, astfel încât să puteți determina proprietatea în orice moment. Toate informațiile digitale sunt duplicate între paranteze în cuvinte, ceea ce trebuie făcut pentru a nu exista discrepanțe. Forma contractului pentru schimbul de bunuri imobiliare trebuie respectată cu strictețe.
- Sunt indicate persoanele care au dreptul de a utiliza apartamentul. Toate persoanele înregistrate într-o anumită zonă sunt relevante pentru acestea. De asemenea, este important să se indice termene în contract, conform cărora li se va cere să fie înregistrate.
Un exemplu de contract de schimb de proprietăți imobiliare poate ajuta în proiectare.
Alte cerințe suplimentare de acord
Toate celelalte condiții sunt supuse unor condiții suplimentare. Dar acest lucru nu înseamnă că ele pot fi omise. Deci, aceste cerințe includ, de obicei:
- Party. Pentru persoanele fizice se indică numele complet, precum și datele de pașaport.Dar, în cazul în care cel puțin o parte acționează ca persoană juridică, va trebui să fie indicat numele complet al instituției, principalele detalii și adresa sa legală.
- Cost. În mod tradițional, se presupune că ambele apartamente au o valoare egală, prin urmare această condiție nu se aplică pentru cele semnificative.
- Starea generală în care este situată proprietatea. O frază este suficientă pentru că cetățenii au efectuat o inspecție a proprietății pe care intenționează să o primească, iar starea ei le convine tuturor. Fiecare dintre acești participanți trebuie să-și ofere apartamentul în starea în care a fost situat direct la momentul inspecției. Este prezentat și un exemplu de contract de schimb imobiliar cu suprataxă.
- Procesul asigurării imobiliare, care este indicat în acordul de schimb.
- Timelines. Atunci când una dintre părți a primit documentele înaintea celeilalte, atunci pentru a doua ar trebui să stabilească o anumită perioadă în care va trebui să facă același lucru. La sfârșitul acestei perioade, contractul va expira.
- Motivele neprevăzute care pot interfera cu punerea în aplicare a tranzacției și ceea ce contează în mod special ca forță majoră, părțile vor stabili singuri.
- Data tranzacției și semnătura fiecăreia dintre părți.
Indicarea costurilor de locuință și a taxelor de tranzacție suplimentare
Unele dintre nuanțele contractului de schimb de bunuri imobiliare între persoane fizice vor fi analizate în cele ce urmează.
Dacă apartamentele sunt exact aceleași, atunci în acest caz totul este simplu. Este necesar doar să indicați prețul și să subliniați că tranzacția are loc fără a efectua o plată suplimentară.
Când diferența de preț indică costul locuinței, precum și suprataxele, a căror valoare depinde de decizia ambelor părți. De asemenea, trebuie menționat în acord cum și în ce interval de timp o parte este obligată să transfere bani celeilalte.
Din această sumă, cei care o primesc vor fi obligați să plătească impozitul pe venit personal. Iar cel care a emis suprataxa are dreptul de a solicita o deducere fiscală. Desigur, acest lucru este relevant atunci când partea a deținut un apartament schimbabil de mai bine de trei ani.
Acest lucru va fi posibil numai dacă au fost furnizate valori mobiliare care au confirmat transferul de bani în cadrul tranzacției.
Acesta este motivul pentru care nu ar trebui să aruncați chitanțe sau ordine de plată, atunci când există un transfer fără numerar al unei taxe, acestea vor veni cu siguranță la îndemână.
Procesul actual de evaluare
Întrucât costul efectiv este determinat de cetățeni, atunci când efectuează o tranzacție între prieteni buni și rude apropiate, în contract se poate reflecta că nu va fi nicio taxă suplimentară, iar apoi se va transfera proprietatea fără documente. Dar chiar și din partea celor mai buni prieteni, trădarea este posibilă și ei pot arunca fără a da bani, în această situație nu poți dovedi nimic.
În plus, este foarte ușor să faceți probleme cu autoritățile fiscale. Dacă suprataxa este mică, de exemplu, de la cincizeci la o sută de mii de ruble, puteți asuma riscul și nu reflectați indicatorul acestuia în acord. Dar, când apartamentul vechiului Hrușciov va fi schimbat brusc pentru bunuri imobile confortabile într-o clădire nouă, oricine va ghici deja că suprataxa trebuie plătită. Registrul rus are dreptul de a nu omite o astfel de tranzacție, iar cea fiscală este de asemenea interesantă. Acesta este motivul pentru care copagarea în sume mari ar trebui să fie întocmită în mod corespunzător în contractul de schimb de bunuri imobiliare.
Notarizarea unui acord
Puteți face fără asta doar dacă sunteți sigur de decența părții opuse, precum și de cunoștințele dvs. despre legi, atunci puteți merge doar și semna contractul.
Dar totuși, ar fi mai bine să nu economisim la serviciile notariale:
- Niciuna dintre părțile tranzacției nu a putut pretinde ulterior că nu știa despre un anumit articol din Codul civil al Federației Ruse sau că a fost în stare de ebrietate imediat la momentul încheierii acordului și, prin urmare, nu putea aminti nimic.
- În cazul în care documentele sunt pierdute, notarul va putea să le dubleze, altfel restaurarea documentelor va fi absolut imposibilă. Așa se face înregistrarea contractului de schimb imobiliar.
Termeni de reziliere
Există două modalități de reziliere a acordului de schimb imobiliar:
- de comun acord;
- în modul prevăzut de lege.
De comun acord, acordul poate fi reziliat în următoarele două cazuri:
- Dacă dorința ca totul să se întoarcă la locurile lor, ambele părți ale tranzacției au apărut în același timp. În această situație, nu vor apărea probleme și contractul va fi reziliat și toată lumea își va recăpăta spațiul de locuit.
- Când inițiativa de a rezilia acordul a venit dintr-o parte. În acest caz, trebuie să se facă o cerere scrisă către oponentul contractului, unde va fi necesar să se indice motivul pentru care a fost necesară rezilierea acestuia. În termen de treizeci de zile, a doua parte este obligată să decidă dacă este de acord să facă acest lucru sau nu. Dacă încă se ajunge la un acord, atunci tranzacția este încheiată, în conformitate cu regulile situației de mai sus.
Motivele de reziliere
În cazul în care părțile nu au ajuns încă la un acord reciproc pentru a încheia tranzacția, este necesar să solicitați instanței și să indicați în cerere toate motivele rezilierii.
Printre acestea pot fi prezente:
- Nerespectarea de către cealaltă parte.
- Schimbări semnificative ale circumstanțelor. Acest lucru este posibil atunci când reclamantul este conștient de posibilitatea unui lucru care l-ar putea împiedica să finalizeze afacerea, de exemplu, dacă spațiul de locuit suferea de un incendiu înainte de încheierea contractului, iar contrapartida știa despre acest lucru, dar nu a informat cealaltă parte.
- Contractul a fost semnat de una dintre părți sub presiune sau sub acuzație.
- O parte l-a înșelat pe cealaltă în ceva, de exemplu, acordul afirmă că nimeni nu are drepturi la locuințe, deși de fapt, imobiliare sunt gajate la bancă din cauza unei ipoteci.
- Contractul (exemplul de redactare a acordului de barter pe care l-am furnizat) conține dactilografii semnificative care afectează implementarea acestuia, de exemplu, numărul apartamentului și adresa acestuia sunt incorecte. Puteți depune un proces în termen de unu sau trei ani, în funcție de motivul încheierii tranzacției.
- În plus față de condițiile de reziliere de mai sus, direct în textul acordului poate fi orice alt motiv bun, de exemplu, respectarea necorespunzătoare a oricăruia dintre alineate.
Schimbul de clădiri rezidențiale ca unul dintre tipurile de tranzacții pentru mine
Acordurile de schimb pentru clădirile rezidențiale sunt o formă de acord de schimb. Unicitatea unui astfel de document constă în faptul că obiectul tranzacției sunt obiecte imobiliare care sunt conectate ferm cu terenul.
Schimbul de locuințe, care se află pe teren, se realizează numai în tandem cu terenul. Proprietarul are dreptul deplin de a transfera în partea opusă nu numai terenul în sine pe care se află proprietatea, ci și terenurile din orice zonă adiacente acesteia, dacă nu este ocupat de alte clădiri.
Drepturile de utilizare a terenurilor
Pentru cetățenii din moment, există 2 drepturi de a folosi terenul:
- leasing;
- dreptul la proprietate.
În situațiile în care teritoriile funciare de sub casele care urmează să fie schimbate sunt deținute de părți, atunci, pe baza unui acord de schimb imobiliar, serviciul federal de înregistrare transferă proprietatea asupra teritoriului funciar și a clădirii.
Dar, dacă un teren de o parte există în cadrul drepturilor de închiriere utilizate, atunci schimbul de spații rezidențiale va fi efectuat fără acest teren. Noul proprietar al clădirii după procesul de înregistrare și transferul dreptului la o clădire rezidențială, deoarece noul proprietar al închirierii terenului se va înregistra la administrația locală autorizată.
Fostul proprietar al proprietății transferate va trebui să solicite și organismului autorizat, cu o declarație privind renunțarea la drepturile de închiriere pe teritoriul care îi aparținea anterior. Acordul pentru schimbul de clădiri rezidențiale, care servește ca bază pentru înregistrarea în conformitate cu legea drepturilor de proprietate asupra spațiilor și a terenurilor pe care le ocupă, ar trebui să includă toate elementele necesare ale relației juridice înregistrate, cum ar fi, de exemplu, obiectul, subiectul și autoritatea.
Contract pentru schimbul de bunuri imobile cu bunuri mobile
Prin lege, puteți schimba bunuri imobiliare pentru bunuri mobile (de exemplu, o mașină). Părțile sunt obligate să se avertizeze reciproc despre deficiențele bunurilor care urmează să fie schimbate, despre drepturile terților asupra acesteia (chiriaș, titular al gajului etc.).
Am examinat termenii și condițiile de bază ale acordului de schimb imobiliar.