Leasingul funciar este o acțiune destul de comună în practica juridică modernă. Trebuie menționat că caracteristicile sale sunt reglementate de anumite acte cu caracter normativ, precum și de dispoziții legale. În continuare, luăm în considerare principalele caracteristici ale dreptului de a închiria terenuri, precum și cesiunea și cesiunea - concepte care sunt, de asemenea, foarte frecvente în practică cu privire la punerea în aplicare a prevederilor legislative în acest domeniu.
Dispoziții generale
Având în vedere principalele caracteristici ale dreptului de închiriere, trebuie menționate conceptele de bază legate direct de contractul de închiriere. Așadar, pe baza actelor de reglementare în vigoare în prezent, chiria este deținerea anumitor bunuri, limitată la o perioadă specifică, acordată în prealabil de părțile acordului. Acest drept este acordat pe o bază rambursabilă, adică pentru o anumită plată, care a fost, de asemenea, convenită anterior de către părți. Pe baza reglementărilor în vigoare în prezent, orice obiecte, inclusiv terenuri, pot fi obiecte de închiriere.
Trebuie menționat că, pe baza legislației actuale, în funcție de obiectul închiriat, precum și de perioada pentru care este prevăzută pentru utilizare, perioada în care ar trebui făcută o notificare preliminară a celei de-a doua părți despre încheierea contractului de închiriere se poate modifica. În cazul tipului de acțiune luată în considerare în privința terenurilor (contract de închiriere agricolă), a doua parte a acordului trebuie notificată cu cel puțin un an înainte de rezilierea contractului.
Dreptul de a închiria un teren prevede posibilitatea încheierii unui acord atât pe condiții pe termen lung, cât și pe termen scurt.
Reglementarea normativă
Principalele dispoziții privind dreptul de proprietate și dreptul de a închiria un teren sunt reglementate de normele prezentate în actele de reglementare. Până în prezent, reglementarea legală a problemei analizate se realizează pe baza dispozițiilor cuprinse în Codul funciar al Federației Ruse. Într-o formă generalizată, aceste probleme sunt luate în considerare de dreptul civil, reprezentat de principalul act codificat - Codul civil.
Unele aspecte privind specificul drepturilor de a încheia un contract de închiriere în anumite regiuni ale țării pot fi reglementate prin acte separate cu caracter normativ, care acționează exclusiv în anumite orașe sau regiuni ruse. Trebuie avut în vedere faptul că dispozițiile prezentate în acestea nu ar trebui în niciun caz să contravină standardelor disponibile în Codurile funciare și civile ale Federației Ruse.
Caracteristicile juridice ale unui contract de închiriere a terenurilor
La baza sa, închirierea unui teren este un tip special de drept de utilizare liberă. Acesta este furnizat pe baza unui acord special, încheiat între părți și este pe deplin conform cu forma indicată de actele de reglementare aplicabile.
Dacă luăm în considerare principalele caracteristici juridice care sunt caracteristice unui contract de închiriere a terenurilor, atunci, în primul rând, trebuie menționat că acesta se referă la tipul de consens și oneros. Mai mult, acest acord este bilateral, adică obligatoriu reciproc.Cu alte cuvinte, pe baza unui acord încheiat între părți, obligațiile și drepturile reciproce apar una față de cealaltă. O altă caracteristică importantă a acestui tip de acord este rambursarea acestuia, adică după expirarea perioadei de utilizare a site-ului, acesta trebuie returnat proprietarului său legal cât mai curând posibil.
Părțile la acordul în cauză sunt denumite locatar și locator. Legiuitorul definește o listă de persoane care au dreptul de a acționa ca entități în baza prezentului acord. Acestea pot include atât persoane juridice, cât și persoane fizice (inclusiv cele care nu au cetățenia unui anumit stat, precum și străini). Legiuitorul stabilește, de asemenea, că subiectele acordului pot fi formațiuni municipale individuale și autorități din stat.
În ceea ce privește dreptul de a încheia un contract de închiriere, acesta aparține proprietarului proprietății. Cu toate acestea, pe baza reglementărilor de mai sus, acest proprietar are dreptul deplin de a numi o anumită persoană autorizată să închirieze proprietatea.
În ceea ce privește obiectul acordului, o anumită parcelă, care este prezentată într-o descriere clară, cu desemnarea limitelor specifice, poate acționa ca atare.
Dacă vorbim despre perioada pentru care poate fi încheiat tipul de acord considerat, legiuitorul nu îl limitează, dar stabilește că, dacă este încheiat pe o perioadă de trei ani, trebuie să se facă un acord în scris. Același lucru se aplică acelor contracte în care una dintre părți este o organizație sau instituție, adică o persoană juridică. În cazul în care acordul a fost încheiat pe o perioadă de până la un an, acesta nu trebuie să fie înregistrat în modul prescris, iar pentru cele care sunt proiectate pentru o perioadă mai lungă de valabilitate, această regulă nu se aplică.
Conținutul contractului
Transferul drepturilor în temeiul unui contract de închiriere a terenurilor se poate face exclusiv în racii în condiții convenite în prealabil, al căror conținut ar trebui prezentat în textul acordului.
Deci, în textul contractului trebuie să fie prezentat numele complet, data și locul de încheiere, precum și părțile indicate, cu o desemnare completă a numelui și a locului de înregistrare (sau a reședinței permanente - pentru persoane fizice).
În plus, în textul acordului, trebuie menționate cu siguranță principalele caracteristici ale parcelei, care includ locația, dimensiunea, denumirea (dacă există), datele cadastrale și alte caracteristici distinctive.
După identificarea părților și a obiectului imediat din acordul de testare, obligațiile și drepturile trebuie stabilite. Leasingul de terenuri oferă părților acordului un anumit set de obligații reciproce, care, în primul rând, includ furnizarea terenului în condiții corespunzătoare, destinate tipului adecvat de utilizare (pentru locator) și plata în timp util pentru utilizarea sa în suma convenită (pentru locatar). În ceea ce privește drepturile, lista lor este mult mai extinsă. În legătură cu locatarul, acesta poate fi transferul dreptului de a închiria un teren în anumite momente, pentru care se întocmește un acord separat cu un terț. În cazul în care locatorul ia o decizie cu privire la vânzarea terenului închiriat într-un anumit termen, chiriașul are dreptul de preempțiune să-l achiziționeze.
În conținutul contractului, condițiile esențiale sunt prețul acestuia (suma stabilită ca plată regulată pentru utilizarea terenurilor), precum și perioada pentru care a fost încheiat acordul.Dacă doriți, părțile au dreptul la o rezervare a altor circumstanțe, care trebuie prescrise în textul contractului.
La sfârșitul acordului, trebuie prezentate condițiile de încetare a acestuia, precum și măsurile de responsabilitate pentru nerespectarea condițiilor părților și a procedurii de soluționare a litigiilor. Acordul încheiat trebuie neapărat sigilat de semnăturile tuturor părților și, de asemenea, dacă este necesar, certificat de un notar.
Refuzul contractului și reînnoirea acestuia
Conform regulilor generale stabilite de lege, oricare dintre părțile la acord are dreptul deplin de a refuza un acord încheiat anterior. Singurul lucru care trebuie luat în considerare în această situație - perioada în care trebuie anunțată o notificare preliminară cu privire la rezilierea viitoare a acordului - legiuitorul prevede trei luni calendaristice pentru aceasta. Dacă este necesar, părțile pot fi indicate în prealabil de către părți în textul acordului.
Dacă se dorește, dreptul de a închiria un teren poate fi extins de către părți, ceea ce se face de comun acord. Trebuie menționat că chiriașul actual are dreptul de preempțiune asupra altor solicitanți de a încheia un nou acord cu locatorul. De asemenea, cei care au clădiri proprii pe teritoriul site-ului care acționează ca obiect în baza acordului au un drept de închiriere.
Rezilierea contractului
De asemenea, legiuitorul oferă o anumită listă de motive pentru care poate fi reziliat un acord încheiat anterior. Printre ele, în primul rând, este acordul părților. De asemenea, această acțiune poate fi îndeplinită prin hotărâre judecătorească adecvată, în caz de utilizare greșită a site-ului, precum și la inițiativa locatorului sau a locatarului. În același timp, legiuitorul definește un caz special atunci când nu este permisă rezilierea unui contract încheiat anterior - acesta este momentul activității agricole active. Trebuie menționat că la nivel local, astfel de situații pot fi determinate individual.
După încetarea contractului, înregistrarea de înregistrare aplicată în Registrul de stat unificat trebuie răscumpărată, dacă există. Rambursarea acesteia este indicată prin ștampila aplicată a formei stabilite.
Atribuire și atribuire
Pe baza dispozițiilor cuprinse în art 624 din Codul civil al Federației Ruse, contractul de închiriere oferă locatarului dreptul de a folosi terenul în scopul prevăzut. În ceea ce privește cesiunea, acest concept implică un transfer virtual al dreptului de utilizare a acestui site, ceea ce se face pe baza contractului de cesiune. Cu toate acestea, trebuie menționat că în această situație, caracteristicile materiale ale obiectului transmis nu sunt transferate.
Practica modernă arată că, de fapt, mulți ruși care se confruntă cu închirieri de terenuri confundă conceptul de concesiune (și cesiune) cu subînchiriere. De fapt, aceste concepte au unele caracteristici distinctive. Așadar, în timpul cesiunii, persoana care a acceptat acest drept devine automat obiectul cedării site-ului, care are loc în baza unui contract de închiriere încheiat anterior cu proprietarul terenului. În ceea ce privește închirierea, acest lucru nu se întâmplă la încheierea sa.
Caracteristicile acordurilor de atribuire și de atribuire
Principala caracteristică distinctivă a acordurilor de cesiune și atribuire este aceea că plata prevăzută în baza acordului se face o singură dată, în suma totală calculată pentru întreaga perioadă de utilizare a terenului. În conținutul contractului, această plată se numește compensare.
Practicienii din domeniul jurisprudenței notează că acordul privind cesiunea dreptului de a închiria un teren este un acord care permite delimitarea pozițiilor juridice mai precise ale succesorilor, care poate include atât cesionarii, cât și chiriașii. Sistemul juridic are un concept separat al algoritmului de cesiune pentru dreptul de a închiria un teren. Trebuie remarcat faptul că acest algoritm coincide aproape complet cu cel prevăzut pentru contractul de închiriere, însă diferența sa constă în faptul că la persoana inițiatorului inițial are loc pentru locator, nu pentru locatar. În procesul de transfer al drepturilor din motivele examinate, prima tranzacție se va numi concesiune și toate cele ulterioare - misiuni, dar esența fiecăruia dintre ele va fi aceeași. După cum arată practica, un astfel de acord încheiat între persoanele juridice este cel mai adesea denumit cesiune, și între persoane fizice - cesiune.
O altă caracteristică principală a contractului de cesiune pentru dreptul de a închiria un teren este că subiectul său nu este alocarea terenului, ci un pachet de documente care determină statutul proprietarului său.
Procedura de încheiere a unui acord de cesiune (sau a unei misiuni)
Legislația prevede o procedură specifică pentru încheierea unui acord privind cesiunea dreptului de a închiria un teren. Acesta prevede prezența obligatorie a părților în procesul încheierii sale, precum și prezența unui anumit pachet de documente. Cu siguranță, acesta trebuie să conțină documente care dovedesc identitatea părților (pentru persoanele juridice - documente constitutive și certificate de înregistrare). Proprietarul trebuie să aibă cu el pașaportul cadastral al terenului. De asemenea, pentru a încheia un acord privind cesiunea sau cesiunea, va fi necesar să se prevadă un acord privind dreptul de a închiria un teren, certificat anterior de un notar și înscris în registrul corespunzător.
În ceea ce privește conținutul acordului în cauză, acesta ar trebui să fie format din aceleași elemente ca și contractul de închiriere a terenurilor. Cu toate acestea, textul acordului indică faptul că este o misiune încheiată pe baza unui contract de închiriere specific semnat anterior de părți, dintre care unul trebuie să fie proprietarul legal al site-ului. Dacă se dorește, părțile pot utiliza acordul model, folosind eșantionul transferului dreptului de a închiria terenul. Dacă există condiții speciale, oricare dintre părți are dreptul să modifice modelul existent - înainte de semnarea tuturor acestora trebuie să fie de acord cu toți ceilalți participanți la tranzacție.
Trebuie menționat că în acordul-eșantion privind atribuirea contractului de închiriere terenului sunt absolut toate elementele necesare pregătirii acestuia. Acestea includ informații cu privire la parcelă în sine, date privind disponibilitatea unei autorizații de cumpărare a terenului, perioada de închiriere, condițiile de bază pentru prelungirea acordului și rezilierea acestuia, precum și condițiile pe baza cărora poate fi realizată utilizarea orientată a lotului.
Licitație pentru dreptul de a închiria un teren
Practica modernă demonstrează că în prezent sunt organizate licitații (licitații), al căror obiect este dreptul de a închiria terenuri într-o anumită regiune. Practica arată că această activitate este dezvoltată mai ales în orașele mari din Rusia, unde există un număr mare de oameni care doresc să achiziționeze terenuri pentru uz temporar.
La astfel de licitații pot participa atât persoane fizice, cât și organizații întregi formate sub formă de persoane juridice. Practica arată că participarea la evenimente de acest fel vă permite uneori să faceți o tranzacție în condiții mai favorabile decât pe motive obișnuite, deoarece, de regulă, organizarea lor este realizată de autorități.