Codul civil prevede libertatea de contract ca unul din fundamentele legii. Cu toate acestea, în ciuda acestui fapt, sunt prezentate diverse cerințe contractelor în conformitate cu legislația și obiceiurile de circulație a afacerilor. Acesta din urmă include regulile de conduită prevalente în domeniul activității antreprenoriale, care trebuie puse în aplicare indiferent dacă sunt înscrise într-un document legal sau nu. Acest lucru este menționat în art. 5 Cod civil al Federației Ruse. Articolul se va concentra pe condițiile esențiale ale unui contract de închiriere, adică pe cele care ar trebui incluse în acesta (în conformitate cu legea sau cu obiceiul unei cifre de afaceri).
Obiectul contractului
Condițiile de bază fără de care contractul este nul sunt încă dezbătute. Însă, pentru proprietarul imobilului pe care intenționează să îl închirieze, obiectivul principal este să aranjeze relația în așa fel încât toate regulile legii să fie respectate și să nu apară situații de conflict.
Pe aceste teze ne vom concentra la elaborarea acordului. În art. 432 din Codul civil al Federației Ruse precizează că contractul este încheiat dacă părțile au un acord cu privire la toți termenii esențiali ai contractului (închirierea de spații, potrivit subiectului articolului).
Subiectul, condițiile specificate în lege, precum și în alte acte juridice, denumite necesare și alte condiții în care una dintre părți necesită acord, sunt esențiale.
Structura și condițiile materiale
Legea nu prevede o procedură strictă pentru întocmirea unui acord. Cu toate acestea, trebuie să respecte obiceiurile de circulație a afacerilor și să aibă toți termenii esențiali ai contractului de închiriere socială. Potrivit acestora, structura ar trebui să aibă următoarea formă:
- Preambul.
- Subiect.
- Termeni suplimentari.
- Alte condiții.
Preambulul indică numele contractului, data și locul încheierii acestuia, informații despre persoane. Subiectul include ceea ce părțile sunt de acord.
În continuare, este indicată procedura de preț și decontare, unde este prescrisă mărimea comisionului, precum și procedura de transfer. Secțiunea privind drepturile și obligațiile părților descrie separat drepturile și obligațiile proprietarului și ale chiriașului, inclusiv acordurile la care a ajuns. De asemenea, ar trebui să indicați responsabilitatea pentru încălcarea termenilor acordului, securitatea obligațiilor (de exemplu, despre un depozit), perioadele de valabilitate, motivele pentru modificare și reziliere, confidențialitatea și procedura pentru soluționarea situațiilor de conflict. Toate acestea sunt o condiție esențială a unui contract de închiriere.
Alte condiții includ trimiteri la prevederile legilor, numărul de copii, forță majoră și așa mai departe. La final, sunt necesare detalii, iar părțile își pun semnăturile.
preț
Prețul este menționat în art. 682 din Codul civil al Federației Ruse. De asemenea, o indicație în acest sens se găsește în art. 671 din Codul civil al Federației Ruse. Se stabilește prin acordul părților. Plata pentru chirie este prevăzută și în cazul locuințelor de stat și municipale, despre care există prevederi ale art. 156 RF RF.
Indicatorul contractual al tarifului nu înseamnă că părțile o stabilesc într-un mod arbitrar și nerezonabil. Conform părților 2 și 4 ale art. 156 RF RF, suma pentru utilizarea și întreținerea spațiilor rezidențiale ale fondurilor municipale și de stat depinde de zonă, dotări, locația casei. Aceleași criterii sunt urmate la stabilirea prețului în baza unui contract de închiriere comercială.
Legea poate stabili valoarea maximă a chirii pentru o locuință.Apoi, dacă în contract este indicat un preț mai mare, condiția corespunzătoare va fi declarată nulă. Acest lucru nu invalidează contractul în ansamblu. Cu toate acestea, în locul prețului specificat în acesta, suma maximă va fi plătită. În acest caz, proprietarul nu va putea formula pretenții împotriva chiriașului. Adevărat, în ciuda normei stabilite, nimeni nu a utilizat-o încă, deoarece limita maximă de plată în baza unui contract de închiriere comercială nu este furnizată nicăieri.
timp
O condiție esențială a unui contract de închiriere este termenul. Poate fi încheiat pe o perioadă mai mică de un an. Apoi este considerat pe termen scurt. Dacă perioada depășește un an, atunci contractul este pe termen lung. Perioada maximă pentru care poate fi încheiat un contract de închiriere este de cinci ani. Prin urmare, chiar dacă părțile încheie un contract pentru o perioadă mai lungă, acesta va fi valabil doar pentru cinci ani.
Prevederile privind înregistrarea unui contract pe termen lung nu se aplică angajării. În ciuda acestui fapt, mulți experți imobiliari cred (sau se prefac) că acordul va trebui înregistrat la Rosreestr. Și recomandă încheierea unui contract pe numai 11 luni. În același timp, această opțiune este adesea potrivită pentru chiriași, deoarece în acest timp vor putea rezolva întrebarea cât de mulțumiți sunt cu apartamentul și dacă doresc să rămână mai departe.
anulare
Printre condițiile esențiale ale contractului de închiriere a spațiilor din Codul civil al Federației Ruse se prevede încetarea acestuia de către una dintre părți (de către proprietar prin intermediul instanței de judecată și de către locatar în orice moment, cu preavizul proprietarului timp de 3 luni). Părțile pot, de asemenea, să indice în contract o perioadă mai scurtă pentru notificarea proprietarului cu privire la rezilierea contractului. Totuși, acest lucru este contrar legii (articolul 687 din Codul civil). Trebuie să înțelegeți că, fără a trimite o notificare, proprietarul poate obliga, prin intermediul unei instanțe judecătorești, să îl oblige pe chiriaș să plătească o taxă de trai. Prin urmare, chiriașul nu ar trebui să ignore această etapă, dar ar trebui să fie prescris ca o condiție esențială a contractului de închiriere de spații rezidențiale specializate.
Act de acceptare: practică judiciară
Între angajatori și proprietari apar deseori dispute. Acestea se pot referi la daune aduse proprietății, formarea datoriei, apariția pierderilor ș.a. Rezoluția lor depinde în mare măsură de acordul întocmit și de afișarea condițiilor esențiale ale contractului pentru închirierea comercială a spațiilor.
Pe lângă acesta, se pregătește un act de transfer și acceptare a proprietății, care indică informații despre starea și defectele existente. Acest lucru este necesar, deoarece fără acesta, chiriașul va trebui să poarte răspunderea pentru deficiențele camerei. Dacă actul prevede că spațiile au fost transferate în stare bună, instanța nu va ține cont de obiecția chiriașului că defectele corespunzătoare existau inițial. În cazul în care fapta nu există, proprietarul nu va putea dovedi că spațiul a fost deteriorat, deoarece nu există informații documentare despre starea sa inițială. Un exemplu este determinarea curții de apel a districtului Ulyanovsk nr. 33-3165 / 2013 din 3 martie 2013.
Lista proprietăților atașate
Actul de acceptare trebuie să indice și ce articole sunt transferate pentru utilizare și valoarea estimată a acestora. Atunci proprietarul va fi mai ușor să demonstreze existența pierderilor dacă proprietatea este deteriorată.
Proprietarul trebuie să elimine defectele dacă acestea nu sunt cauzate de vina locatarului. În cazul în care acest lucru este realizat în mod prematur, chiriașul are un motiv de reziliere a contractului. Și dacă deficiențele nu au fost semnificative, angajatorul nu are motive să refuze contractul. Decizia relevantă a fost luată de Curtea Orașului Moscova în dosarul nr. 33-26040 din 18 august 2011.
Posibile pierderi pentru angajator
În condițiile esențiale ale contractului de închiriere în practica judiciară, deciziile sunt luate atât în favoarea chiriașilor, cât și în favoarea proprietarilor. Chiriașul riscă să producă pierderi, de exemplu, din cauza necesității de a închiria alte locuințe, dacă proprietarul a refuzat accesul la apartamentul închiriat. În viață, se întâmplă deseori ca proprietarii să alunge chiriașii, provocându-le inconveniente și obligându-i să caute locuințe noi. În lipsa unor motive adecvate, locatarul are dreptul să ceară despăgubiri proprietarului.
În același timp, cheltuielile ar trebui să fie economice, apropiate de plata pentru spații sau chiar mai puțin. Alte locuințe ar trebui să fie aproximativ aceleași cu cele anterioare, întrucât este în interesul chiriașului să-și reducă pierderile, dacă este posibil. Acest lucru este menționat în art. 404 din Codul civil al Federației Ruse. Pierderile care trebuie rambursate nu pot fi atribuite unor cheltuieli care depășesc prețul de închiriere, de exemplu, atunci când închiriați o cameră de hotel. Aceasta a fost adoptată prin Decizia Curții Orașului Moscova nr. 4g / 8-9143 / 2012 din 23 octombrie 2012.
De asemenea, angajatorul nu va putea solicita despăgubiri dacă motivul a fost vina sa, de exemplu, dacă datoria nu a fost achitată. Întrucât, împreună cu obligația de a furniza locuințe, pe de o parte, există o obligație de plată a acesteia, pe de altă parte, proprietarul are dreptul să suspende accesul la spații până la achitarea datoriei.
concluzie
Fiecare chiriaș și proprietar decide modul în care își construiesc relațiile. Dar pentru a evita problemele în viitor, merită să studiem cu atenție condițiile esențiale ale contractului de închiriere a locuințelor și să ne asigurăm că toate interesele părților sunt respectate. Apoi, în caz de conflict, puteți conta pe o hotărâre judecătorească echitabilă, deoarece pentru aceasta vor fi disponibile toate documentele necesare.
