Drept preventiv la cumpărare. Art. 250 Cod civil al Federației Ruse cu comentarii

Adesea, o proprietate are mai mulți proprietari. Acestea au o parte sau o cameră separată în acest obiect. Dacă unul dintre proprietari decide să-și vândă proprietatea, atunci trebuie mai întâi să ofere cota sa altor coproprietari. Acest lucru se datorează faptului că au un drept preventiv de cumpărare. Li se oferă un obiect la un anumit preț, la care în caz de refuz este necesar să se ofere o cameră sau o cotă altor cumpărători. Dacă prețul scade, atunci trebuie din nou să contactați coproprietarii despre oferta de a cumpăra o parte din apartament.

Conceptul de drept preventiv

Este reprezentat de dreptul proprietarului camerei sau a unei părți în apartament de a achiziționa o altă parte vândută de coproprietar. Numai după formalizarea unui refuz formal, această proprietate poate fi oferită în continuare persoanelor neautorizate.

Procesul de utilizare a dreptului preventiv de cumpărare este reglementat de articolul 250 din Codul civil. Prin urmare, proprietarul obiectului înainte de a-l vinde altor persoane trebuie să se asigure că toți vecinii din apartamentul comunal sau coproprietarii obiectului privatizat sunt notificați despre vânzarea planificată și, de asemenea, nu doresc să-și folosească dreptul legal. Este indicat să faceți un refuz în scris. În plus, vânzătorul trebuie să aibă dovezi că a comunicat cu adevărat coproprietarilor vânzarea părții sale.

Probleme emergente

Oamenii cu doar o parte dintr-un singur imobil aproape întotdeauna întâmpină anumite dificultăți în vânzarea proprietăților. Acest lucru se datorează faptului că alți coproprietari au un drept de preempțiune de a cumpăra o acțiune. Cele mai populare dificultăți și probleme includ:

• Obstacolele pentru vânzarea camerei sunt create de alți chiriași ai proprietății. De exemplu, aceștia declară direct cumpărătorilor potențiali că își vor strica viața și, în același timp, nu vor să răscumpere o acțiune pe cont propriu.
• Coproprietarii refuză să accepte o notificare specială privind vânzarea proprietății, astfel încât trebuie să trimiteți un document prin scrisoare recomandată, cu o primire de livrare, pentru a avea dovezi ale conformității cu cerințele legii.
• Inițial, deținătorii de acțiuni refuză să răscumpere o acțiune, dar apoi merg în instanță pentru a contesta tranzacția deja încheiată cu terți. Dar, în cazul în care vânzătorul are dovezi despre notificarea cetățenilor, instanța nu va satisface pretențiile.
• Mai mulți acționari pot exprima simultan dorința de a cumpăra o parte din apartament, iar într-o astfel de situație, vânzătorul poate alege în mod independent cu cine va fi încheiată tranzacția.
• Nu puteți anunța alți coproprietari cu privire la vânzarea piesei, dacă există un acord cu un singur chiriaș care va cumpăra acțiunea.

Dreptul preventiv de a cumpăra o acțiune într-un apartament cu un minor implică faptul că este necesar nu numai să primești un refuz de a răscumpăra o acțiune de la reprezentanții săi oficiali, ci și să obțină permisiunea de a vinde proprietatea de la autoritățile de tutelă. În același timp, nu este permis ca drepturile copilului să fie încălcate în vreun fel prin această tranzacție.

Cum să prevenim riscurile?

Orice persoană care deține doar o anumită parte a bunurilor imobiliare ar trebui să aibă o versiune bună în ceea ce privește dreptul de a cumpăra o acțiune. În acest caz, este posibil să se evite situația în care tranzacția pentru vânzarea bunurilor va fi contestată. Pentru a preveni diverse riscuri, se iau în considerare următoarele puncte:

• ceilalți proprietari de apartamente sunt notificați corect și prompt despre vânzarea planificată a unei părți din proprietate;
• dacă un cetățean are relații bune cu ceilalți coproprietari, este solicitat un refuz scris;
• dacă proprietarii de apartamente nu doresc să scrie un refuz, atunci le va fi trimisă o notificare prin scrisoare recomandată cu o primire de livrare.

Doar dacă există dovezi că vânzătorul nu a încălcat drepturile altor chiriași, se poate garanta că tranzacția nu va fi contestată în instanță.

Este posibil să ocoliți dreptul preventiv de cumpărare?

Există anumite trucuri care permit să nu primească refuz de la alți cetățeni și să nu le trimiți o notificare cu privire la vânzarea unei părți din proprietate. Principalele astfel de metode includ:

• Făcând un contract de cadou, nu o vânzare pe baza unui contract de vânzare. Dreptul de cumpărare preventivă este valabil numai pentru vânzarea unei acțiuni, nu a unui cadou. Fiecare persoană are dreptul de a dispune liber de bunurile sale, astfel încât poate dona o cotă oricărei persoane fără dificultăți și posibilitatea de a contesta. Însă, dacă coproprietarii au dovezi că tranzacția rambursabilă este ascunsă, atunci aceasta este recunoscută în instanță, așa cum este prevăzută în baza art. 170 GK.
• Creșterea valorii unei părți a proprietății. Contractul de vânzare poate indica un preț ridicat, dar de fapt obiectul este transferat la un cost diferit. Astfel de tranzacții sunt frauduloase, astfel încât dacă nuanțele lor sunt făcute publice, sunt recunoscute ca nule.
• Făcând o înțelegere cu un gaj. De exemplu, vânzătorul camerei întocmește un împrumut de la cumpărător, pentru care este întocmit un document oficial. Conform acestui acord, o parte din proprietate este furnizată sub formă de garanție. În plus, compensația este scrisă, în urma căreia creditorul refuză banii, iar vânzătorul îi transferă proprietatea în acest sens. Dar când folosiți o astfel de schemă, va trebui să înregistrați oficial atât contractul de gaj, cât și contractul de compensare.

Astfel de trucuri sunt de obicei folosite dacă există într-adevăr o relație proastă între rezidenții aceleiași proprietăți, astfel încât cetățenii încearcă să-și folosească dreptul de preempțiune pentru a enerva coproprietarul proprietății.

Reguli pentru notificarea cetățenilor

Dacă proprietarul unei acțiuni într-un singur obiect decide să-și vândă proprietatea, atunci el realizează următoarele acțiuni:

• în baza articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse, toți ceilalți coproprietari au un drept de preempțiune de a cumpăra, prin urmare, inițial li se oferă o cotă cu un anumit cost;
• În plus, se întocmește o notificare scrisă care conține informații despre vânzarea planificată a proprietății;
• documentul indică prețul la care este planificată tranzacția;
• Planurile de tranșe sau alte opțiuni pot fi oferite în baza acestui document, permițând altor proprietari de apartamente să răscumpere o acțiune;
• Pe baza acestei notificări, proprietarii rămași ai proprietății refuză sau fac o tranzacție.

Dacă cetățenii refuză pur și simplu să accepte notificarea, aceasta este trimisă prin poștă și, în plus, ei vor trebui să plătească o notificare de livrare, astfel încât vânzătorul să aibă dovezi de respectare a cerințelor legii. În astfel de condiții, notificarea este obligatorie legal, chiar dacă destinatarul refuză să primească scrisoarea.

După 30 de zile de la trimiterea notificărilor, puteți începe să vindeți pachetul către persoane neautorizate dacă coproprietarii nu și-au exprimat dorința de a-l achiziționa singuri.

Modalități de a trimite notificări

Este recomandabil să oferiți documentul personal pentru semnătură. Dar, în practică, există adesea situații când există prea multe dezacorduri între proprietarii aceleiași proprietăți. Dar chiar și în astfel de condiții, nu este permisă ignorarea dreptului preventiv de a cumpăra o acțiune într-un apartament. O notificare poate fi trimisă în diverse moduri:

• trimiterea telegramei;
• trimiterea unui document folosind un notar public;
• trimițând singur o scrisoare valoroasă.

În orice caz, va trebui să plătiți pentru notificarea de livrare a documentului. Asigurați-vă că salvați documentele de plată care confirmă trimiterea documentului. Aceste documente sunt dovezile din timpul procesului.

Ce informații conțin în notificare?

Notificarea în avans a tranzacției garantează respectarea cerințelor legale cu privire la dreptul de preempțiune de a cumpăra o acțiune într-un apartament. Un eșantion de o astfel de notificare poate fi găsit mai jos.

Asigurați-vă că includeți următoarele date în acest document:

• adresa apartamentului;
• informații despre mărimea cotei existente;
• valoarea la care se vinde proprietatea;
• ofertă directă pentru a vă folosi dreptul și a răscumpăra o parte din obiect;
• se indică faptul că, dacă această propunere nu este acceptată, cota va fi vândută terților;
• o cerere este scrisă mai jos pentru a redacta un refuz sau consimțământ în scris;
• se stabilește data notificării și semnătura solicitantului.

Condiția principală este necesitatea de a vinde proprietatea exclusiv la prețul indicat în anunț. Dacă toți coproprietarii refuză să cumpere, puteți continua să vindeți la acest preț. În cazul în care vânzătorul nu poate găsi cumpărători, nu poate pur și simplu să scadă prețul. Pentru a face acest lucru, elaborează din nou notificări, care indică un cost mai mic. Dacă unul dintre coproprietari este de acord să răscumpere acțiunea, se întocmește un acord cu acesta. Dreptul de preempțiune de a achiziționa un apartament vă permite să creșteți cota proprietarilor de proprietăți existente.

Responsabilitatea pentru încălcarea drepturilor

Adesea, cetățenii care dețin o acțiune în domeniul imobiliar pur și simplu ignoră dreptul de preemisiune de a cumpăra o cameră într-un apartament pe care îl au alți coproprietari. Acest lucru duce la încălcarea drepturilor cetățenilor.

Principala consecință negativă a unei astfel de încălcări este capacitatea de a contesta tranzacția. Deoarece vânzătorul nu va avea dovezi cu privire la furnizarea la timp a unei notificări de către un alt coproprietar, tranzacția este contestată. Cetățeanul va trebui să restituie suma fondurilor primite de la cumpărător, apoi va efectua procedura pe baza cerințelor legale.

Este obligatoriu să solicitați un refuz?

Dacă există o relație bună între coproprietari, atunci este recomandabil să solicitați să scrieți un refuz, dacă cetățenii nu doresc să răscumpere o parte din proprietate.

Un refuz nu este necesar dacă o notificare este trimisă prin poștă, deoarece oricum expeditorul are dovezi ale respectării cerințelor legii. Este necesar să așteptați un răspuns în termen de 30 de zile. Dacă lipsește, vă puteți ocupa în continuare de vânzarea de acțiuni către terți.

Alte nuanțe

Dreptul preventiv de a achiziționa o cameră într-un apartament comunal sau o proprietate privatizată este cel mai des utilizat, dar există și în alte zone. Acestea includ:

• Când închiriați. Dacă un obiect este închiriat, persoanele care locuiesc în acest apartament, după ce licitația este scoasă la licitație, au prioritate în calitate de cumpărători. Acest lucru se datorează faptului că locuințele de locuit sunt deja locuite de acești cetățeni.
• Pentru o unitate municipală. Dacă municipalitatea scoate la vânzare clădirea în care locuiesc cetățenii în baza unui contract de împrumut social, atunci oamenilor li se oferă aceeași locuință pe aceleași motive sau dreptul de preempțiune de a cumpăra proprietatea. Prin urmare, chiriașii au dreptul de a participa la licitație cu alte persoane și pot profita și de alți participanți. Prin urmare, dacă sunt de acord cu o răscumpărare, atunci licitația nu este pur și simplu deținută, deoarece o tranzacție este încheiată direct cu ei.
• Pentru bunuri confiscate. Dacă orice obiect este confiscat și confiscat pentru datorii, atunci acesta este vândut la licitație. La licitație poate participa un debitor care are în plus dreptul de a o răscumpăra direct fără a licita.

Scopul principal al acestui drept este oportunitatea pentru persoanele care folosesc deja proprietatea de a deveni proprietarii deplini ai acesteia.

concluzie

Diferenți cetățeni au drepturi preventive în diverse domenii în legătură cu toate tipurile de proprietăți. Acesta este implementat în diverse moduri, iar scopul său principal este oportunitatea pentru cetățeni de a cumpăra locuințe pe care le folosesc efectiv.

Dacă aceste drepturi sunt încălcate, tranzacția este ușor contestată în instanță.