Hypotekárne záložné listy sú typom cenných papierov. Už dlho sú populárne v zahraničí, ale v Rusku sú stále málo známe. Nedávno sa však situácia radikálne zmenila. Hypotekárne záložné listy teda poskytujú príjem financovaním trhu úverov na bývanie. Banky, ktoré vydávajú cenné papiere, priťahujú finančné prostriedky. Potom dávajú obyvateľstvu pôžičky, získavajú zisk na úkor záujmu a čiastočne ho zdieľajú s investormi. Všetko sa zdá byť dosť komplikované. Dozvieme sa viac o hypotekárnych záložných listoch.
Ako je všetko usporiadané?
Aby ste lepšie pochopili, ako môžete zarobiť, musíte porozumieť zásadám fungovania.
Najprv banka vydá hypotekárne záložné listy na určitú sumu a potom ich predá budúcim majiteľom.
Tieto subjekty zase získajú právo na nárok, ktoré je zabezpečené nehnuteľnosťou. Zaväzuje sa do banky, kým dlžník nevyplatí celú výšku úveru. Z tohto dôvodu sa hypotekárne záložné listy považujú za relatívne bezpečný spôsob investovania.
Ak dlžník neuskutoční platby, vyplatí pôžičku, banka bude schopná realizovať kolaterálnu nehnuteľnosť, aby splatila dlh.
Kto vydáva hypotekárne záložné listy?
Existujú dva typy organizácií, z ktorých každá môže vykonať túto akciu:
- Úverové inštitúcie.
- Hypotekárni agenti.
Medzi nimi sú významné rozdiely, preto by ste o nich mali hovoriť osobitne.
Úverové organizácie
Aby mohli vydávať hypotekárne záložné listy, musia spĺňať určité požiadavky. Úverová inštitúcia by nemala mať finančné problémy.
V praxi niekedy existujú situácie, keď organizácia nedodržiava pravidlá, existuje alternatíva. Ide o vytvorenie hypotekárneho agenta. To znamená odlišnú schému vydávania cenných papierov.
Hypotekárny agent
Je to právnická osoba, ktorá vytvára banku výlučne na jediný účel. Týka sa to emisie hypotekárnych záložných listov.
Je to agent, ktorý dostáva práva na pohľadávky zabezpečené cennými papiermi.
Musíte pochopiť, že činnosti takejto organizácie sa musia riadiť mnohými obmedzeniami. Napríklad jedna inštitúcia bude spravovať hypotekárneho agenta a účtovníctvo bude úplne odlišné. Agent okrem toho nemá právo najímať zamestnancov.
Tieto opatrenia sledujú spoločný cieľ - zvýšiť transparentnosť činností a minimalizovať právne spory.
rysy
Hypotekárne záložné listy sa vydávajú s cieľom rýchlo prilákať finančné zdroje do banky. Úverová organizácia po prijatí finančných prostriedkov od investorov vydá pôžičku. Získaný úrok predstavuje jej zisk.
Ako spoľahlivé sú hypotekárne záložné listy na pôžičky? Odpoveď na túto otázku je zaujímavá pre mnohých potenciálnych investorov. Koniec koncov, chcú zvýšiť svoje vlastné investície bez rizika.
Musíte pochopiť, že povinnosti banky voči majiteľom dlhopisov sú zabezpečené právom požadovať hypotekárne úvery. Nazývajú sa aktívami a nemožno ich odcudziť v prospech iných nárokov. Preto bol vytvorený register kolaterálov, ktorý zohľadňuje hypotekárne záložné listy. Tento dokument zvyšuje transparentnosť všetkých akcií.
Hypotekárne záložné listy v Rusku sú úplne nepopulárne a málokto to vie. Tento trh je v nerozvinutom stave a jeho súčasné vyhliadky sú v súčasnom období veľmi vágne.
bankrot
Potenciálni investori musia byť pripravení na nepredvídateľné scenáre. Zoberme si jednu z nich. Ak je banka, ktorá vydala hypotekárne záložné listy na trh, vyhlásená za konkurz, správca konkurznej podstaty vstúpi do prípadu. Predáva kolaterál a vyplatí výnosy držiteľom dlhopisov. Takéto kroky musia byť ukončené do deviatich mesiacov od dátumu bankrotu.
V závislosti od sumy prijatej po predaji kolaterálu sú možné dva scenáre.
- Ak finančné prostriedky nestačili na vyplatenie držiteľov dlhopisov, môžu sa uskutočniť v línii veriteľov a po predaji zvyšného majetku môžu čakať na prijatie dlhov.
- Ak prostriedky prevyšujú, potom po vyplatení držiteľom hypotekárnych záložných listov sa odosielajú na splnenie požiadaviek veriteľov.
pokročilý splatenie
Konkurz nie je jediný možný scenár. V niektorých prípadoch si majitelia dlhopisov vyžadujú predčasné splatenie. Toto je možné v nasledujúcich situáciách:
- Nesplnenie povinnosti. Príkladom je situácia, keď banka nevyplatí príjem majiteľom včas.
- Chyby v registri hypotéky.
- Nedodržanie pravidiel činnosti. Táto položka je relevantnejšia pre hypotekárneho agenta. Ak poruší príslušný zákon, majitelia dlhopisov majú právo požadovať predčasné splatenie.
Výhody
Pri použití hypotekárnych záložných listov je zisk pre každú stranu. Pre banku, pre dlžníka a pre investora sú výhody:
- Úverová inštitúcia robí viac transakcií prilákaním ďalších finančných prostriedkov. V dôsledku toho sa zvyšuje príjem z prijatých úrokov.
- Keď investor získa hypotekárne záložné listy, dostáva relatívne spoľahlivý finančný nástroj, ktorý umožňuje nielen šetriť, ale aj zvyšovať jeho vlastné zdroje. Je zvláštne, že sadzba na tieto cenné papiere je nižšia ako pri úveroch vydaných na nákup nehnuteľností. Investor sa však môže spoľahnúť na zisky zvýšením cien na trhu s nehnuteľnosťami.
- Pre dlžníka môžu byť hypotekárne záložné listy príležitosťou na získanie lepšej úrokovej sadzby. Dôvodom je skutočnosť, že banky, ktoré vydávajú dlhopisy, dostanú viac prostriedkov, zvýšia počet transakcií a podľa toho aj svoj vlastný zisk. V budúcnosti sa tým znížia vysoké hypotekárne sadzby. Dokonca aj jedno, polovica alebo dokonca dve percentá umožnia dlžníkom získať impozantné úspory nákupom bývania.
Druhy hypotekárnych záložných listov
Ak chcete lepšie porozumieť trhu s týmito cennými papiermi, musíte porozumieť ich typom:
- Hypotekárne záložné listy. Sú to dlhové cenné papiere. Sú úplne alebo čiastočne zabezpečené kolaterálom. To znamená, že držiteľ má právo požadovať vrátenie svojich vlastných zdrojov na úkor zabezpečenia za pôžičku. Hypotekárne záložné listy môžu vydávať iba banka alebo špeciálny agent.
- Hypotekárne osvedčenie o účasti. Toto je typ registrovanej bezpečnosti. Nemá žiadnu nominálnu hodnotu a držiteľ získava právo na podiel na majetku, ktorý tvorí celkové krytie.
- BS. Toto je ďalší druh cenných papierov. Jedná sa o druh záruky plnenia finančných záväzkov z nehnuteľností.
Aké sú veci v Rusku?
Trh hypotekárnych záložných listov v tejto krajine má svoje vlastné charakteristiky. A je ich veľa.
S najväčšou pravdepodobnosťou nebude fungovať na požičiavanie zahraničných skúseností. Napokon, ak hovoríme o ruských trhoch s dlhopismi a nehnuteľnosťami, ani jeden, ani druhý nemožno označiť za stabilný. Z tohto dôvodu potenciálni investori neponáhľajú investovať do tohto neovereného finančného nástroja. Nestabilita je jedným z hlavných dôvodov, ktoré bránia popularizácii hypotekárnych záložných listov v Rusku.
Ďalším dôvodom sú vysoké náklady.To vedie k tomu, že súkromní investori si nemôžu dovoliť kupovať dlhopisy, nehovoriac o bežných ruských občanoch, ktorí sú ďaleko od akciového trhu, ale nevadí zvážiť spoľahlivú alternatívu k bankovým vkladom.
Preto sú hlavnými cieľovými skupinami týchto cenných papierov FNM, ako aj poisťovacie a bankové organizácie. Majú impozantné finančné sumy a ešte väčšiu túžbu ich zvýšiť. Ak sa hypotekárne záložné listy stanú obľúbenými a dostupnými pre bežných občanov, výnos z cenných papierov sa mierne zníži.
Posledným dôvodom je nedokonalá legislatíva.
vyhliadky
Trh s hypotekárnymi záložnými listami v Rusku je možné zatiaľ nazvať dosť hrubou myšlienkou, ktorá neposkytuje žiadne záruky na zachovanie kapitálu. Nie je však známe, ako sa bude situácia s cennými papiermi vyvíjať v budúcnosti.
Niektorí odborníci sú veľmi optimistickí. Veria, že trh s hypotekárnymi záložnými listami v Rusku sa práve začína formovať, takže atraktivita takýchto investícií je teraz maximálna.
Vzhľadom na skutočnosť, že poskytovanie úverov na bývanie v krajine je už vyvinuté bez toho, aby prilákali cenné papiere, bude potrebné veľa času na to, aby sa situácia zmenila. Podľa všetkých rovnakých odborníkov sa toto obdobie môže predĺžiť na sedem až desať rokov. Vyhliadky na hypotekárne záložné listy sú zatiaľ dosť neurčité.
Trh s týmito cennými papiermi sa zároveň považuje za atraktívny pre banky aj investorov. Hypotekárne záložné listy umožňujú úverovým inštitúciám priťahovať ďalšie financovanie. Investori majú príležitosť prispieť k výnosnému projektu a zvýšiť svoj kapitál.
Pri štúdiu trhu s cennými papiermi, najmä hypotekárnych záložných listov, musíte zhromaždiť čo najviac informácií. Po zvážení všetkých údajov bude potenciálny investor schopný urobiť vlastné rozhodnutie.
