Insättning enligt det preliminära försäljningsavtalet: juridisk rådgivning

Preliminärt försäljningsavtal med insättning, prov som upprättas enligt vissa regler, ganska ofta upprättad i praktiken. Populariteten hos detta avtal beror på parternas önskan att skydda sig själva. Låt oss överväga mer ingående vad som utgör preliminärt försäljningsavtal med deposition.

Avtalets väsentlighet

Preliminärt försäljningsavtal med insättning, prov som presenteras i artikeln, utarbetad vid förhandlingsstadiet. Kärnan i detta avtal är att fastställa parternas skyldigheter för transaktionen för framtiden. Enkelt uttryckt, avslutande preliminärt försäljningsavtal med deposition, båda deltagarna måste slutföra transaktionen. Om denna eller den här parten av någon anledning ändrar sin ursprungliga avsikt, har den förluster.

I civillagen finns särskilda bestämmelser som reglerar det preliminära avtalet, insättningen, provavtalet. Trots detta finns det i praktiken många frågor när man förbereder ett sådant dokument. Särskilt ofta förekommer de inom ramen för relationerna i samband med omsättningen av bostadsfastigheter.

Ett sätt att säkerställa genomförandet av villkoren som fastställs i det preliminära kontraktet är en insättning. Provavtalet innehåller en indikation på det exakta beloppet som den ena parten överför till den andra. Efter fullgörandet av åtagandena, det vill säga ingåendet av huvudavtalet, räknas det till de betalningar som ska betalas enligt transaktionen.

Om säljaren vägrar att upprätta avtalet, återlämnas det belopp som han mottagit till köparen i dubbel storlek. Förvärvaren i sin tur kommer också att bli förluster om han ändrar sig för att göra en transaktion. Om han vägrar att underteckna huvudkontraktet återbetalas inte insättningsbeloppet till honom.

Tecken på överenskommelse

Ovanstående information indikerar att:

1. Insättningen säkerställer att parternas skyldigheter att upprätta ett försäljningsavtal i framtiden uppfylls.
2. Under det normala förhållandet kommer det belopp som betalats av förvärvaren att utföra betalningsfunktionen enligt ett avtal som ännu inte har tecknats.

GK-normer

Som anges i artikel 380 i koden (punkt 1), förskott - mängden pengar som utfärdas av en deltagare till en annan på grund av betalningar från honom vid huvudtransaktionen. Hon fungerar som bevis på att avtalet ingås och säkerställer att det genomförs. Ett preliminärt avtal om fastställande av förpliktelser och som föreskriver insättning måste göras skriftligen.

Om det inte uppfylls detta krav kommer avtalet att anses ogiltigt. Detta betyder det deposition utan föregående avtal kan inte betraktas som ett säkerhetsmedel. Det faktum att överföringen av pengar måste bekräftas. Lagen fastställer att depositionen endast kan tillhandahållas genom avtalsenliga skyldigheter. I andra fall kan det inte användas.

Dess betalningsfunktion antar att det överförda beloppet kan användas för att säkra monetära åtaganden. I avsaknad av någon av ovanstående egenskaper berövar den sina insättningar en deposition. Om det finns tvivel om den rättsliga karaktären av pengebeloppet, i synnerhet på grund av bristen på en skriftlig form av avtalet, kommer det att betraktas som ett förskott, såvida inte annat bevisats.

Motsättningar i lagen

Som ni vet, är försäljningsavtalet för alla fastigheter registrerade av staten.Först efter genomförandet av denna procedur kommer transaktionen att betraktas som avslutad och effektiv.

Wpreliminärt kontrakti sin tur syftar till att säkerställa en befintlig skyldighet enligt ett avtal som är giltigt för deltagarna. Detta är inkonsekvensen mellan normer. När lagstiftaren avslöjar definitionen av en insättning, anger lagstiftaren tydligt dess tillbehörsmässiga (derivat) karaktär, såväl som om det finns en verkligt befintlig skyldighet enligt avtalet, där insättningen faktiskt är säkrad.

I själva verket kan han inte garantera genomförandet av ett avtal som inte har godkänt statlig registrering. En något annorlunda situation med lös egendom. Transaktioner med sådana registreringsobjekt är inte föremål för. Följaktligen till exempel preliminärt avtal om försäljning av bilen med en insättning kan vara fallet.

Regler Nyanser

Nuvarande lagstiftning fastställer inte förfarandet i enlighet med vilket bör utarbetas preliminärt avtal om försäljning av huset. Med en insättningdet kan dock inte dras. Som anges ovan måste ett sådant avtal registreras av en auktoriserad myndighet.

Denna procedur för fastighetstransaktioner är avgörande. En deposition enligt ett preliminärt avtal som inte är föremål för statlig registrering innebär ett antal negativa konsekvenser för parterna om de vägrar att slutföra huvudtransaktionen.

Dessa inkluderar särskilt alla deltagares förmåga att verkställa verkställandet av ett säkert avtal i ett rättsligt förfarande. Samtidigt har den enhet vars intressen intrång har rätt att kräva ersättning för förluster som uppstått i strid.

Avtalsmål

Preliminär kontraktsdeposition utför en organisationsfunktion. Överföringen av pengar syftar till att upprätta en icke-fastighetsskyldighet att upprätta ett avtal i framtiden.

Räckvidden för detta preliminära avtal är relaterat till förberedelserna för transaktionen av fastighetskaraktär. Följaktligen bör allt som går utöver det fastställda ramverket betraktas som en orimlig utvidgning av lagbestämmelserna.

Viktig punkt

Som anges i normerna i civillagen kan den berörda parten, om den andra deltagaren vägrar att genomföra huvudtransaktionen, lämna in en begäran om tvång att avsluta den vid domstolen. Gäller denna regel för preliminärt kontrakt för försäljning av en lägenhet med insättning?

I praktiken kan det visa sig att domstolen helt enkelt inte kan tvinga deltagaren i den misslyckade transaktionen att avsluta den eftersom objektet redan har bytt ägare. I det här fallet kommer endast en konsekvens att leda till ouppfyllda preliminärt kontrakt.

Lägenhet, insättning för vilken den överfördes kommer att förbli hos personen som är ägare vid tidpunkten för tvisten. I detta fall kan domstolen anförträtta svaranden en skyldighet att kompensera klaganden för förluster eller tillämpa sanktioner mot honom enligt avtalet.

Såsom advokater påpekar har det preliminära kontraktet således en organisatorisk funktion. Det kan inte generera egendom, inklusive monetära förpliktelser. Följaktligen uppfyller pantsättningen enligt det preliminära avtalet inte betalningsfunktionen.

Indikationen i lagstiftningen om att det överförda beloppet därefter kommer att beaktas vid betalningar enligt transaktionen ändrar inte bestämmelserna, eftersom huvudavtalet ännu inte har slutförts.

Prestandafunktioner

Om du inte tar hänsyn till indikationen på möjligheten att kompensera depositionen i mängden betalningar under den säkrade transaktionen, är det nödvändigt att erkänna att huvudkontraktet och det preliminära avtalet, även om de är sammankopplade, men oberoende handlingar.

Vid genomförandet av det första avslutas förpliktelsen från derivatdokumentet genom prestanda. Preliminär deposition, försäljning av mark eller andra fastigheter verkar i olika tidsintervall.

Kontroversiella frågor i fastighetstransaktioner

Vissa medborgare som är välbevandrade i lagen använder fel språk. Till exempel, försvarar deras ställning i domstol, säger de att de har avslutat lägenhetskontrakt för lägenhet. Låt oss göra en klarhet.

Ett preliminärt avtal för försäljning av fastigheter kan verkligen ingås. Emellertid är den del av beloppet som ett sådant avtal beror på ägaren inte bevis på transaktionen, eftersom det inte finns något att bekräfta, men det bekräftar avsikten att uppfylla skyldigheten att betala de avtalade medlen.

Det finns en annan sida i frågan. Om avtalet inte genomfördes skriftligen, men beloppet överfördes och det bevisades att det är en insättning, bekräftar betalningen av medel transaktionens faktum. För att säkerställa handlingar som ska certifieras av en notarie, anses certifieringsfunktionen för de överförda medlen vara anspråk på. Vad sägs om de avtal som måste registreras?

Advokater säger att utarbeta preliminärt kontrakt för försäljning av mark med deposition, som alla andra fastigheter, opraktiskt. För sådana transaktioner är denna form av verkställighet inte tillämplig. Det finns ingen skyldighet före registrering. Följaktligen finns det inget att tillhandahålla. Denna regel gäller inte bara bostadsfastigheter.

Till exempel förklaras ett preliminärt avtal om köp av garage med en insättning ogiltigt. I detta fall finns det inte heller någon primär skyldighet som är säkrad. Konsekvensen av erkännandet av avtalets ogiltighet är återlämnandet av depositionen enligt det preliminära kontraktet.

Möjlig lösning på problemet

Enligt ett antal advokater kan lagstiftningskonsolidering av möjligheten för juridiska personer att välja de medel som anges i normerna, inklusive ett preliminärt kontrakt och en deposition, vara den bästa vägen ut ur situationen. Men i det här fallet måste man vägra att registrera fastighetstransaktioner och lämna en obligatorisk registrering av rättigheter till föremål och deras hinder.

För närvarande erkänner domstolarna i allt högre grad preliminära avtal med en deposition som ett förskottavtal, enligt vilket den förvärvaren betalar en del av fastighetens värde. Därför fastställer deltagare i transaktioner villkor i sådana handlingar för tillämpning av påföljder för att inte en transaktion har slutförts.

I detta fall är en monetär straff lika med beloppet på det förskott som överförts genom överenskommelse. Kärnan i en sådan åtgärd är att förlora / böta skyldigheten att genomföra transaktionen i framtiden.

Alternativt alternativ

Vissa advokater och fastighetsmäklare erbjuder en annan lösning på problemet. För att säkerställa uppfyllandet av skyldigheter enligt det redan undertecknade, men inte registrerade försäljningsavtalet, rekommenderas det att bilda en speciell fond. Det bör bestå av avdrag från varje part i transaktionen eller en av parterna. Denna fond överförs till en tredje part (samma fastighetsmäklare eller till en notarie).

Vid överträdelse av villkoren i avtalet skulle medlen överföras till den goda deltagaren. Men i det här fallet kan frågan uppstå om lagligheten av att förvara pengar. Eftersom det kan betraktas som en typ av entreprenörsverksamhet hos en tredje part.

En sådan säkerhetsåtgärd föreskrivs inte i lag. Men det är inte förbjudet enligt normerna.

Hur returnerar jag en insättning enligt ett preliminärt kontrakt?

När det gäller ett avtal som förmedlas av en fastighetsbyrå, är det tillrådligt att inkludera det i transaktionen som tredje part i personen för dess direktör eller annan behörig person som agerar i enlighet med fullmakten.Om en tvist uppstår kommer företaget att prövas.

Vittnesmål från tredje part kan spela en avgörande roll när det gäller att fastställa skyldigheten för någon part i transaktionen. De kommer följaktligen att påverka beslutet att uppfylla klagandens påstående. förskott och straffbeloppet.

Väsentliga villkor

Genom att göra ett preliminärt kontrakt är det nödvändigt att ta med klausuler som anger utseendet på en viss notarius kontor på en viss dag och tid. Detta kommer att säkerställa att det finns ytterligare bevis på god tro avsikter att slutföra transaktionen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt frågan om ansvar.

Avtalet bör tydligt ange för vilka överträdelser, vilken sanktion som fastställs. Dessutom bör förfarandet för att bevisa skyldighet fastställas. En annan viktig punkt är utgifter. Avtalet ska beskriva i detalj vilka kostnader som deltagarna har medfört.

Syftet med avtalet är att förbereda nödvändiga dokument för att genomföra transaktionen i tid. Dessutom är en fastighetsbyrås roll för att lösa denna fråga långt ifrån den sista. Om förskottet betalas i utländsk valuta, är det tillrådligt att ange rubelekvivalenten för beloppet, liksom hastigheten vid vilken betalningen görs, och det datum då det är giltigt.

slutsats

Förhandsavtalsförhållanden var inskriven i nationell lagstiftning redan på 1800-talet. Vid den tiden var villkoren för dess genomförande dock något annorlunda. I synnerhet när det gäller vägran att genomföra en transaktion, i vilken säkerheten för vilken ett preliminärt avtal upprättades, kunde ingen, inklusive domstolen, tvinga personen att utföra den.

Under sovjetiden var situationen omvänd. Om en av deltagarna undgick genomförandet av det kontrakt som föreskrivs i det preliminära avtalet, kunde domstolen inte bara återkräva de förluster som detta orsakat, utan också erkänna transaktionen som genomförts på de överenskomna villkoren.

Modern lagstiftning är mitt i denna fråga. När det gäller "syndarna" av misslyckade transaktioner med fastigheter är deras situation långt ifrån hopplös. Även om det finns all anledning att tro att de inte har uppfyllt sin skyldighet och detta kommer att bevisas vid domstol, kan de inte bara ange en rättegång för att skydda sina rättigheter, utan de måste också göra det. När allt kommer omkring är det nödvändigt att förstå att mängden ekonomiska sanktioner i slutändan subjektivt fastställs av en viss domare med hänsyn till alla tvistens omständigheter.