يتعين على البائعين العقاريين ، بعد تلقيهم للدخل من الصفقة ، دفع ضريبة الدخل الشخصي بمبلغ 13 ٪. جمع الضرائب هو إجراء يخضع لرقابة صارمة من قبل الدولة. ومع ذلك ، فإن جودة تنفيذه ، كما يقول الخبراء ، لا ترقى إلى مستوى نتيجة لعدد من الإعفاءات في التشريعات الحديثة. الكثير من المواطنين ، لأسباب قانونية بالكامل ، يتهربون من الضرائب. والكثير منهم بدوره يدفعون مبالغ زائدة ولا يعرفون الفوائد الكبيرة التي تضمنها الدولة للمشاركين في سوق العقارات. ما تحتاج إلى أن تضعه في اعتبارك عند بيع شقة؟ ما هي الطريقة الصحيحة لدفع الضرائب عند بيع العقارات؟
المبادئ العامة للضرائب على بيع الشقق
يحدد الخبراء المبادئ الأساسية التالية لفرض الضرائب على المعاملات العقارية وفقًا للقانون الروسي:
- يتم فرض ضريبة الدخل الشخصية التي تبلغ 13 ٪ من المبلغ المستلم من المشتري للمنزل وتدفع إذا كانت الشقة مملوكة من قبل البائع لمدة تقل عن 3 سنوات ؛
- يلتزم مالك العقار السابق بتقديم إشعار إلى المكتب الإقليمي لدائرة الضرائب الفيدرالية في النموذج المناسب في موعد لا يتجاوز 30 أبريل من السنة التالية لمعاملة بيع الشقة ؛
- يجب أن يدفع المواطن ضريبة الدخل الشخصية المحسوبة بالكامل حتى 15 يوليو من العام الذي يتم فيه تقديم الإعلان.
بيع الممتلكات الخصومات
تحدد قوانين الاتحاد الروسي نوعًا معينًا من الفوائد المضمونة لبائعي العقارات. انها تأتي من ما يسمى التخفيضات الضريبية. إنهم يمثلون رقمًا يمكنك من خلاله تقليل مقدار الأموال المستلمة من بيع العقارات. الخصومات ، لذلك ، هي لكلا النوعين من المعاملات - بيع وشراء العقارات. ومع ذلك ، يتم دفع الضريبة لأحدهم فقط.
الآن خصم هو 1 مليون روبل. يتم احتساب الضريبة النهائية على بيع العقارات باستخدام صيغ رياضية بسيطة للغاية. النظر في مثال.
باع المواطن إيفانوف الشقة مقابل 2.5 مليون روبل. افتراضيًا ، يجب عليه دفع ضريبة الدخل الشخصي بمبلغ 13٪ من هذا المبلغ ، أي 325 ألف ، ومع ذلك ، قرر استخدام الحق القانوني في الحصول على خصم ضريبي قدره مليون ، وبالتالي فإن القاعدة الفعلية الخاضعة للضريبة ستكون 1.5 مليون روبل. ايفانوف ، وبالتالي ، سوف تضطر لدفع الدولة 195000 روبل.
يمكنك إنفاق مليون روبل من الخصومات على حساب معاملة شراء وبيع واحدة ، وعلى أساس عدة ، ولكن فقط خلال العام. إذا لم يصل مبلغ الدخل المستلم من بيع العقار إلى مليون ، فلا يجب دفع أي ضرائب (ولكن في الوقت نفسه ، يجب تقديم إعلان قبل 30 أبريل).
آلية خصم رئيسية أخرى هي تضمين "الصيغة" للمبالغ المؤكدة المرتبطة بتكلفة شراء شقة. وهذا هو ، على سبيل المثال ، إذا كان إيفانوف ، الذي باع شقة بقيمة 2.5 مليون روبل ، قد اشترىها من قبل ، على سبيل المثال ، مقابل 2.7 ، ثم لديه الحق في أن يعكس هذا المبلغ في صورة ضريبة دخل شخصية 3 (مرفقًا بها مستندات داعمة - مقتطفات ، الاتفاق ، وما إلى ذلك) وليس أن تكون مدينين للدولة على الإطلاق. لا يتم دفع الضريبة على بيع العقارات في هذه الحالة.
استقطاعات للملكية المشتركة والمشتركة
إذا كانت الشقة المباعة مملوكة من قبل شخصين أو أكثر على أساس الملكية المشتركة أو المشتركة ، ثم خصم مليون روبل. وزعت بينهما. إذا كنا نتحدث عن الإصدار الأول من الملكية ، فعندئذٍ طبقًا للنسبة المئوية للتوزيع المحددة في شهادات الملكية. في الحالة الثانية - بالاتفاق. إذا فشل حل وسط ، ثم من خلال المحاكم.يعتبر الاتفاق على أن المالكين المستعدين للتمييز بين مصالحهم وفقًا لتوزيع نسبة مئوية واحدة أو أخرى يتم التوصل إليه عند توقيع كل منهم على اتفاقية بيع عقاري. وكقاعدة عامة ، لا يلزم تقديم أي أوراق إضافية تؤكد "التسوية".
في الوقت نفسه ، يحق للأشخاص الذين يمتلكون حصة في الشقة بيع الجزء الخاص بهم من العقار دون اتفاق مع المالكين المشاركين ، وفي نفس الوقت يحصلون على الخصم بالكامل ، بشكل فردي. بطبيعة الحال ، فإن مسؤولية دفع الضرائب عند بيع العقارات في هذه الحالة هي مسؤولية فردية بالكامل.
حفرة: 13 ٪ أو 30 ٪؟
في مجتمع أصحاب العقارات والمواطنين المشاركين في المعاملات العقارية ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه في بعض الأحيان: لماذا في بعض الحالات معدل الضريبة للمعاملات تساوي 30 ٪؟ ما الضريبة على بيع العقارات يخرج مرهقة للغاية؟ الجواب بسيط. هذا المؤشر مخصص لغير المقيمين في الاتحاد الروسي. هم عادة من الرعايا الأجانب الذين قرروا بيع ممتلكاتهم في روسيا.
ولكن هناك أيضًا حالات متكررة عندما يُعترف أيضًا بمواطني الاتحاد الروسي بوصفهم غير مقيمين. والحقيقة هي أن الشخص الذي لا يعيش في أراضي بلده لأكثر من 183 يومًا في السنة ، بغض النظر عن جنسيته الروسية الوطنية ، يتم الاعتراف به باعتباره غير مقيم. واجبه هو دفع ضريبة الدخل أكثر بكثير مما لو كان يعيش في روسيا لأكثر من ستة أشهر. واحد فارق بسيط أكثر أهمية. إذا قام شخص غير مقيم ببيع العقار ، فلن يتم تعويض الضرائب عن طريق أي خصومات. تظل شروط مدفوعاتها كما هي ، وإجراء تقديم التقارير إلى دائرة الضرائب الفيدرالية - هو نفسه.
ماذا لو لم تقم بتقديم تصريح؟
بالنسبة لمجال مثل شراء وبيع العقارات ، فإن الضرائب هي الجانب الأكثر أهمية. وبالتالي ، فإن الإدارات ذات الصلة صارمة بما فيه الكفاية فيما يتعلق بسياسة مراقبة حركة الأموال في إطار المعاملات مع الشقق. لذلك ، إذا لم يقدم البائع العقاري إعلانًا خلال الفترة المحددة يعكس المبالغ المستلمة لبيع الإسكان ، فحينئذٍ المادة 119 من قانون الضرائب سوف يتلقى غرامة تعادل 5٪ من الضريبة (أو المبلغ الذي لم يتم دفعه) ، ويتم حسابه كل شهر من لحظة تقديم المستندات إلى مصلحة الضرائب الفيدرالية (لكن لا تتجاوز قيمتها القصوى 30٪ من الدين للدولة ، والحد الأدنى لحجمها هو 1 ألف روبل).
ماذا لو كنت لا تدفع الضرائب؟
إذا لم يدفع البائع العقاري ضريبة الدخل الشخصية المحسوبة ، فسوف تطلب دائرة الضرائب الفيدرالية دفع المبلغ المناسب من المال ، وغرامة مالية (20 ٪ من مبلغ الضريبة) وعقوبة (في المئة تساوي 1/300 من معدل إعادة تمويل البنك المركزي - يتم تحصيلها يوميًا حتى هناك تأخير).
هل يحتاج المتقاعدون إلى دفع الضريبة؟
هناك نسخة تُعفى من المتقاعدين من دفع ضريبة الدخل الشخصي مقابل إيرادات بيع شقة. هذا غير صحيح. الدخل من بيع المساكن من حيث التشريعات الضريبية يساوي المرتب. الدولة لا توفر أي فوائد لضريبة مبيعات العقارات للمتقاعدين. بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة إليهم ، فإن الالتزام بنقل إعلان 3-NDFL إلى دائرة الضرائب الفيدرالية في الوقت المحدد ، وكذلك دفع المبالغ المحسوبة في الوقت المناسب ، هو نفسه تمامًا بالنسبة للعمال. بطبيعة الحال ، تظل القاعدة أن ضريبة بيع العقارات التي تقل عن 3 سنوات في العقار لا يتم دفعها.
كيفية تقديم إعلان؟
هناك ثلاثة خيارات رئيسية لتقديم نموذج 3-NDFL ، والتي تعكس أرقام المعاملات العقارية ، إلى الهيئة الإقليمية لدائرة الضرائب الفيدرالية. أولاً ، يمكن للشخص القيام بذلك عن طريق الاتصال بالقسم شخصيًا ، وثانياً ، عن طريق كتابة خطاب محامي إلى شخص موثق من كاتب العدل ، ثالثًا ، عن طريق إرسال نموذج إلكتروني عبر خدمات الدولة (بعد التسجيل هناك).
هل ستكون هناك ضريبة جديدة قريبًا؟
بين الخبراء وبعض التقارير الإعلامية تظهر أنه في روسيا سوف تظهر قريبا ضريبة جديدة على بيع العقارات. أو سيتم إجراء تعديلات مهمة على الأقل للتشريعات الحالية.ما الذي يمكن أن نتحدث عنه هنا؟ ما هو احتمال أن السنة التي سيتم فرض ضريبة مبيعات العقارات الجديدة هو 2015؟
في عام 2014 ، كان هناك مشروع قانون قيد المناقشة في المجال العام تم استدعاؤه لتعديل نظام تحصيل الضرائب الحالي لبيع العقارات. النقطة المهمة هي أنه ينبغي حساب ضريبة الدخل الشخصية على أساس القيمة المساحية للإسكان. هذه الصيغة ، كما يؤكد الخبراء ، لا تزال دلالة. لكن الهدف المحدد للمشرع واضح: تريد السلطات "تبييض" المعاملات التي يكون فيها سعر العقار المدرج في عقد بيع العقار أقل من السعر الحقيقي للشقة (يتم ذلك من أجل "الوفاء" بالمبلغ الضريبي البالغ 1 مليون أو استخدامه إلى الحد الأقصى ). حول هذا الموضوع ، فإن القيمة المساحية للإسكان ، وفقًا للمشرع ، يجب أن تتوافق بشكل أو بآخر مع السوق (الآن عادة ما تكون أقل من ذلك بكثير).
ما هي الآلية المقترحة لتشغيل القانون مقارنة بالإجراءات الحالية؟ دعونا نلقي نظرة على بعض الأمثلة.
المواطن إيفانوف ، بعد أن وضع اتفاق سهم ، استثمر 700 ألف روبل في تطوير المنزل. بعد ذلك بعامين ، كلفت الشركة المتعاقدة الإسكان. بحلول ذلك الوقت ، ارتفع سعر السوق لشقة إيفانوف إلى 2.5 مليون ، أراد بيعها ، ولكن في العقد لتدوين التكلفة تساوي 1.7 مليون ، ومن هذا المبلغ ، وفقًا للتشريع الحالي ، سيتمكن من خصم 700 ألف في المصاريف البناء المشترك ، وكذلك تقليله عن طريق الخصم المطلوب بمبلغ مليون ، وبالتالي ، فإن إيفانوف "يغلق" تماما الإيرادات التي تم استلامها رسميا بموجب العقد حتى لا يدفع ضريبة الدخل الشخصية. وفقًا للمعايير الحالية للقانون ، فإن كل ما أراد إيفانوف أن ينجح ويجب أن ينجح.
التعديلات على قانون الضرائب في الاتحاد الروسي ، والتي تجري مناقشتها حاليا ، قد تجبر المواطن على دفع ضريبة الدخل الشخصية في أي حال. والحقيقة هي أنه ، وفقا لإعادة التقييم المساحية ، يمكن أن يكون سعر الشقة ، على سبيل المثال ، 2.2 مليون روبل. هذا هو 500 ألف روبل. أكثر مما كانت عليه في عقد البيع الذي وضعه إيفانوف ومشتريه. ومن بين هؤلاء الـ 500 ألف شخص ، سيُطلب من البائع دفع ضريبة الدخل الشخصي المقررة بمبلغ 13٪.
يقول الخبراء إن هناك خيارًا يتمثل في أن يقدم المشرع نوعًا من الارتياح في "صيغه". هذا هو ما يسمى "عامل الاختزال" ، والذي يتم ضربه ب التقييم العقاري للعقار. الآن في القانون يظهر مؤشر يساوي 0.7. في حالة معاملة المواطن إيفانوف ، سيتم الحصول على الرقم النهائي بضرب 2.5 في 0.7. هذا هو 1.54 مليون روبل. ما ، من حيث المبدأ ، ينبغي أن يرتب لإيفانوف - في موافقته الأرقام حتى أكثر من هذا. ولكن ماذا لو أن شقته لن تكلف 2.5 مليون ، ولكن كل 4؟ في هذه الحالة ، من المرجح أن يكون التقييم الكادسترالي قريبًا من السوق. وبعد ذلك سيتعين على البائع العقاري أن يتفوه بالكامل.
في الوقت نفسه ، يقول العديد من الخبراء ، بالإضافة إلى ممثلي الدوائر التشريعية أنفسهم ، إن "معامل التخفيض" قد لا تتم الموافقة عليه على الإطلاق. هناك خيار ممكن أيضًا من أجل تمكين البرلمانات الإقليمية من تحديد الرقم المقابل ، مما يحفز ، كما يقول الخبراء ، على أن جميع العائدات من دفع ضريبة الدخل الشخصية على أساس القيمة المساحية ستبقى في ميزانية الموضوع.
مواعيد المناقشة العامة لمشروع القانون - حتى 30 أكتوبر 2014. ثم سيتم إحالتها إلى نواب مجلس الدوما. من المحتمل أنه في عام 2015 ، ستدخل تعديلات قانون الضرائب للاتحاد الروسي حيز التنفيذ.
قانون جديد: الفوائد والتنازلات
كما نرى ، قررت الدولة التدخل بشكل كامل في ظاهرة مثل بيع وشراء العقارات. يجب جمع الضرائب ، على الأرجح المتوقعة من قبل السلطات ، بنشاط أكبر في هذا الاتجاه. في بعض النقاط ، وفي الوقت نفسه ، تسمح سياسة المشرع بعدد من التنازلات. على الرغم من حقيقة أن التعديلات التي أدخلت على قانون الضرائب للاتحاد الروسي لم تعتمد بعد ، فقد تم بالفعل الإعلان عن بعض الفروق الدقيقة المتعلقة بالمزايا والامتيازات المتعلقة بالمعاملات العقارية. دلالة على بعضهم.
لا يمكن دفع ضريبة الدخل الشخصية على الإطلاق إذا كان المواطن يبيع مسكنه الوحيد (أو كان له هذا الوضع لمدة 12 شهرًا قبل البيع). صحيح ، لا ينبغي أن يكون الحد الأقصى لتكلفة الشقة أكثر من 5 ملايين روبل. كما يُفترض أن المعيار الحالي ، الذي يعطي الحق في الإعفاء من ضريبة الدخل الشخصي على حقيقة بيع العقارات ، أي 3 سنوات في العقار ، سيبقى.
قانون جديد: رأي الخبراء
يشك العديد من خبراء السوق في أن الوكالات المسؤولة عن تنفيذ القانون الجديد ستكون قادرة على صياغة خوارزمية التقييم العقاري الصحيحة. يعترف الخبراء أنهم ليسوا واضحين من أين ستأتي الأرقام. يقول الخبراء إن الاختلافات في الأساليب التي يستخدمها "المثمنون" المختلفون ممكنة للغاية. هناك نسخة تفيد بأن القانون الجديد سيكون له تأثير سلبي على سوق العقارات الأساسي ، حيث ستنخفض جاذبية الاستثمار في البناء المشترك. في النهاية ، قد تكون النتيجة زيادة في قيم الخصائص في جميع القطاعات.
في الوقت نفسه ، هناك رأي بين الخبراء بأن الإصلاحات ضرورية. علاوة على ذلك ، فهو في اتجاه تشديد مراقبة المعاملات. رفع أو خفض الرهانات لا طائل منه. بالنظر إلى العدد الهائل من "الصفقات الرمادية" ، يصبح من غير المهم مطلقًا الضريبة المفروضة على بيع العقارات - لا يتم دفعها على الإطلاق.
مسؤولية الصفقات الرمادية اليوم
يطرح سؤال معقول: هل يمكن حقًا اكتشاف "المخططات الرمادية" التي تسعى السلطات إلى "تبييضها" وقمعها بشكل قانوني اليوم؟ هل كل تلك "الاحتيالات" المرتبطة بالإشارة في عقود بيع العقارات أقل من قيمتها ، لا تعني أي مسؤولية؟
وفقًا للخبراء ، لا يوجد لدى دائرة الضرائب الفيدرالية خوارزمية متطورة لتحديد هذه المعاملات. على الأقل لأنه ، من الناحية القانونية ، لا يمكن لسلطات الضرائب تقديم أي شكاوى ضد المشاركين في سوق العقارات. المشتري والبائع عقد عقدين قانونيين تماما. الأول هو الأول ، فهو يشير إلى مبلغ يصل إلى مليون.هذه الورقة مخصصة لموظفي الضرائب. العقد الثاني ، بدوره ، لا يعكس معاملة عقارية ، ولكن تعويض المشتري عن تكاليف البائع المرتبطة بـ "تحسين نوع الشقة". في الواقع ، إنه إيصال لتحويل الأموال. لا تتطلب هذه المعاهدة الضريبية (كقاعدة عامة) (والمبالغ المحددة فيها لا تظهر رسميًا في أي مكان).
في الوقت نفسه ، قد يتم تنفيذ العمل غير العام في هذا الاتجاه في هياكل دائرة الضرائب الفيدرالية. على وجه الخصوص ، هناك حقائق مفادها أن المكتب المركزي لهذه الدائرة من وقت لآخر يرسل رسائل إلى أقسامه الإقليمية بأنه من الضروري إنشاء وحدات وظيفية خاصة - على وجه التحديد من أجل مكافحة التهرب من المواطنين من ضريبة الدخل الشخصية عند بيع المساكن بالكامل.
وفقًا لإحدى هذه الوثائق ، التي تقع في حوزة بعض وسائل الإعلام الروسية ، تم إصدار أوامر لهياكل الخدمات الضريبية الإقليمية لدراسة عقود المبيعات وإجراء تحقيقات ذات طبيعة استفسارية - في شكل زيارات إلى دافعي الضرائب في المنزل ، وإجراء محادثات. إذا تم تحديد "المخططات الرمادية" ، فقم بشحن مبلغ ضريبة الدخل "الصحيح" (بناءً على تقييم مستقل لتكلفة الشقة) وفي نفس الوقت دفع غرامة للمواطنين.
بالمناسبة ، أعجب العديد من الخبراء بنهج التحكم في كيفية سير مبيعات العقارات في أوكرانيا. الضرائب هناك ، وكذلك الضرائب لدينا ، ليست صغيرة - يمكن أن تصل إلى 15 ٪. وبالتالي ، من أجل تقليل احتمالية "الصفقات الرمادية" ، أدخلت السلطات الأوكرانية مؤخرًا معيارًا: يجب على كتاب العدل التصديق على اتفاقات الشراء والبيع للإسكان للتحقق من المعلومات حول تقييم السوق المستقل للممتلكات في قاعدة البيانات "السحابية". إذا لم يتم العثور على المعلومات عبر الإنترنت ، فلا يحق لكاتب العدل التصديق على المستندات.
يعتقد الخبراء أن أهمية إجراءات تحديد "المخططات الرمادية" قد ازدادت بشكل خاص بسبب التعديلات التي أدخلت على قانون الضرائب في الاتحاد الروسي والتي تنظم خصومات الملكية على مشتري العقارات. والحقيقة هي أنه حتى 1 يناير 2014 ، كان للمشترين شقة الحق في استخدام خصم الضرائب مرة واحدة فقط لخاصية واحدة. إذا اشتروا السكن ، وأشار العقد إلى مبلغ 1 مليون ، فكل ما يمكنهم الاعتماد عليه هو 13 ٪ من هذا المبلغ.
لذلك ، لم يكن العديد من المشترين راضين عن "المخططات الرمادية" وطلبوا من البائعين وضع عقود بأرقام حقيقية. ولكن بعد التعديلات التي أدخلت على قانون الضرائب ، لتلقي خصم الممتلكات أصبح ممكنا مع أي عدد من المعاملات العقارية. والآن ، المشترين ، من حيث المبدأ ، لا يهتمون بالمبلغ الذي يظهر في عقد البيع. إنهم لا يهتمون بنوع ضريبة مبيعات العقارات التي يريد البائعون دفعها وما إذا كانوا يريدون القيام بذلك على الإطلاق.
المعاملات التي تنطوي على الكيانات القانونية
دعونا نفكر بإيجاز في الجوانب المتعلقة بفرض الضرائب على المعاملات التي يكون فيها باعة العقارات كيانات قانونية (شركات أعمال ، إلخ). نظام حساب الشحن هنا ، بالطبع ، يختلف عن ذلك الذي يتميز به الأفراد. لكنه مفهوم تماما ومنطقية. إذا كنا نتحدث عن ظاهرة مثل بيع العقارات من قبل كيان قانوني ، يتم دفع الضرائب هنا من نوعين.
أولا ، هو ضريبة القيمة المضافة (18 ٪). ثانياً ، هي ضريبة دخل الشركات (20٪). لا توجد خصومات. ومع ذلك ، إذا كانت المنظمة تستخدم نظام الضرائب المبسط ، فسيتم بيع العقارات وفقًا لمعايير مختلفة تمامًا. لا توجد ضريبة "مبسّطة" على الربح ، وتكون عائدات بيع الممتلكات مساوية للقيمة التجارية. وفقًا لقواعد النظام الضريبي المبسط ، يتعين على الشركة دفع 6٪ من العائدات من البيع أو 15٪ من الفرق بين العائدات وتكلفة شراء هذا العقار.
تنطبق قواعد مماثلة أيضا على رجال الأعمال الفردية. إذا كانوا يعملون وفقًا للنظام الضريبي المبسط ، فإنهم يدفعون مقابل بيع العقار 6٪ من الدخل أو 15٪ من "الفرق". بموجب نظام الضرائب العام ، يجب دفع ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل. صحيح ، من المهم أن يتم استلام الأموال من المشتري عبر حساب مصرفي مسجل رسميًا. إذا قام رجل أعمال فردي ببيع العقارات من خلال حساب مصرفي "منتظم" ، فسيتعين عليه دفع ضريبة الدخل الشخصي كفرد. صحيح ، يمكنك استخدام الخصم في هذه الحالة.
