شراء الأراضي الزراعية: قائمة الوثائق اللازمة للتسجيل

يحدد التشريع الحالي معايير تصنيف قطع الأراضي على أنها أرض زراعية. في الفن. 77 ZK يحتوي على وصف موجز وشامل لهذه المناطق.

الوصف العام

تقع الأراضي الزراعية دائمًا خارج المستوطنات. يجب أن تكون هذه المناطق مخصصة للأراضي والطرق الداخلية والمسطحات المائية والاتصالات بالإضافة إلى مزارع الغابات للحماية من آثار الظواهر الصناعية والطبيعية الضارة. في هذه المواقع ، يُسمح أيضًا بإنشاء مواقع للهياكل والمباني التي يتم تشغيلها لإنتاج المنتجات الأولية ومعالجتها وتخزينها.

شراء الأراضي الزراعية: الميزات

يتمثل أحد الجوانب الأساسية للمعاملة في التزام مالك الإقليم باستخدامه بدقة وفقًا للفئة والنوع المحددين. يتم تسجيل شراء الأراضي الزراعية في سجل الدولة الموحدة للمعاملات العقارية. يحدد القانون الاتحادي رقم 122 الإجراء الذي يتم بموجبه نقل الكائن إلى المالك الجديد. أحد الشروط الأساسية المنصوص عليها في هذا القانون هو الحق الوقائي في شراء الأراضي الزراعية من قبل الهيئات البلدية والحكومية. وفقًا لهذا البند ، يجب أن يتلقى بائع المخصص تنازلاً من هذه المنظمات. هذا الإجراء يشبه التعامل مع شامل الملكية المشتركة.

كيف يتم شراء الأراضي المصنوعة؟

يتم وضع إجراءات إبرام معاملة من خلال التشريعات التنظيمية. الوثائق الرئيسية المطلوبة لشراء الأراضي هي شهادة تسجيل الدولة للقانون ، وجواز السفر المساحية. يشترط القانون أيضًا إخطار السلطة التنفيذية بنية بيع قطعة الأرض. يجب أن يكون الإشعار مكتوبًا. إنه يشير إلى تكلفة الحبكة والإحداثيات والحجم. بالإضافة إلى ذلك ، يحدد البائع الفترة التي يكون خلالها العرض ذا صلة. وفقا للمعايير الحالية ، هذه الفترة ليست أكثر من 3 أشهر.

إذا رفضت الإدارة شراء التخصيص أو فشلت في إخطار البائع كتابيًا عن نية شرائه ، عندها يحق للمالك بيع قطعته خلال العام بسعر لا يقل عن السعر المشار إليه في الإشعار. في حالة حدوث تغيير في الشروط المادية للمعاملة ، يجب على المالك إرسال إشعار جديد. شراء الأراضي الزراعية في انتهاك لهذا الإجراء غير مسموح به. إذا تم الانتهاء من هذه الصفقة ، سيتم إعلانها باطلة ولاغية. لا ينطبق هذا الحكم على الأراضي المخصصة لقطع الأراضي المنزلية الخاصة ، وكذلك بالنسبة لنا ، والتي يتم تنفيذها في اتفاقيات الهدايا أو المقايضة.

هل من الممكن إجراء البناء السكني في مثل هذه المناطق؟

قيل أعلاه أن القواعد التشريعية تتطلب من المالك الجديد استخدام الأراضي الزراعية وفقًا للفئة المسموح بها. وتشمل هذه ، على وجه الخصوص ، البستنة ، الصيف المنزلية ، والبستنة. قد يكون المخرج من هذا الموقف هو تسجيل المالك كرجل أعمال فردي سيشارك في الزراعة. في هذه الحالة ، يمكن استخدام الموقع ليس فقط للأراضي المنزلية الخاصة ، ولكن أيضًا لبناء مبنى سكني مع إمكانية الإقامة والتسجيل فيه.

تقييم مستقل

يتم تنفيذ شراء الأراضي الزراعية بتكلفة لا تأخذ في الاعتبار سعر المباني الموجودة عليها أو المفترض لاحقًا.لتحديد تكلفة المخصصات ، يتم إجراء تقييم مستقل. هذا هو اتجاه خاص في العمل مع العقارات. حتى إذا كان هناك أي هياكل على الموقع ، فلن يتم تضمين تكلفتها في سعر الأرض. ومع ذلك ، فإن البائع يوفر معلومات عنها.

التسعير

تتشكل التكلفة التي سيتم شراء الأراضي الزراعية وفقًا للعوامل المختلفة. وأهم هذه الفئات هي الفئة المسموح بها. نظرًا لأن أسواق المناطق التي تنتمي إلى مجموعات مختلفة تتطور بطريقتها الخاصة ، على التوالي ، يمكن أن تختلف تكلفة المخصصات الموجودة في مكان قريب ، ولكن لها أنواع مختلفة ، اختلافًا كبيرًا. يتم شراء الأراضي الزراعية بعد تقييم التضاريس ، تكوين التربة ، ونظام المياه. يتم تحديد قيمة الأرض حسب الخصوبة وعوامل التطبيق المحتملة (مثل الأراضي الصالحة للزراعة ، والمراعي ، وهلم جرا). من بين جميع الخيارات المحتملة ، يتم تحديد خيار واحد يتيح لك الحصول على الحد الأقصى للنتيجة الاقتصادية.

أسباب الاستحواذ

يتم شراء الأراضي الزراعية بعد تقييم الخصوبة. لتحديد ذلك ، يتم إجراء تحليل مقارن للمؤشرات باستخدام بارامترات مناخية وزراعية متشابهة بنفس كثافة زراعة التضاريس. ويسمى هذا الإجراء التهديف التربة. انها معقدة جدا وتستغرق وقتا طويلا. في هذا الصدد ، يتم شراء الأراضي الزراعية باستخدام المقاييس الحالية. وسلطوا الضوء على الميزات الرئيسية التي تؤثر على الإنتاجية.

على وجه الخصوص ، تشمل قوة طبقة الدبال ، ومستوى الكسور الطينية في الأراضي الصالحة للزراعة ، وطبيعة تفاعل محلول التربة ، وما إلى ذلك. بعد تحديد الخصوبة وخيار الاستخدام الإضافي للموقع ، يتم تطوير نموذج دخل للإنتاج الزراعي. يأخذ في الاعتبار التكاليف المحتملة لتنظيم العملية والإيرادات من بيع المنتجات المزروعة لفترة زمنية محددة (السنة ، الربع ، الشهر ، الأسبوع). يتم خصم مؤشر الفرق الإيجابي الذي يتكون بين المصروفات والدخل وفقًا للمعايير الحالية ويشير إلى سعر السوق المخصص. تشمل التكاليف في هذه الحالة شراء المعدات ، ومكافأة جميع الموظفين ، بما في ذلك المالك نفسه ، والفائدة على استخدام رأس المال وإيرادات تنظيم المشاريع.

أسباب خفض التكاليف

سوف يتأثر السعر بشكل كبير بوجود هيكل متهالك ، حتى لو كان مملوكًا. في هذه الحالة ، من الضروري مراعاة إمكانية وكمية ترميم المبنى لتشغيله لاحقًا أو التكاليف اللازمة لهدمه وإزالة مخلفات البناء الناتجة. إلى جانب هذا ، يؤخذ توافر وحالة الاتصالات في الاعتبار. يمكن أن تكون بمثابة المعاوضة وزيادة التكلفة أو ، على العكس من ذلك ، تقليل ، لأنها تتطلب إصلاح أو تفكيك. الأمر نفسه ينطبق على تطهير الأراضي الصالحة للزراعة من الشجيرات ، واقتلاع الأشجار أو تسوية المناظر الطبيعية وردم الحفر والخنادق. في هذه الحالات ، هناك أسباب لخفض تكلفة المنطقة بما يتناسب مع التكاليف المقدرة. في هذا الصدد ، فإن تحديد مقدار التكاليف الإضافية المطلوبة أو الضرورية له نفس أهمية تقييم القطع غير المطورة.

المفاهيم الخاطئة الشائعة

يعتمد تصور الجمهور للأسعار الحالية للقطاعات على المعلومات التي تقدمها وسائل الإعلام والإنترنت حول مواقع مماثلة في الموقع والمنطقة. ومع ذلك ، في معظم الحالات ، لا تعكس هذه البيانات القيمة السوقية الفعلية. الفرق بين سعر الصفقة والعرض يسمى المساومة. تحديد مؤشر تصحيح بمثابة واحدة من مراحل أي تقييم باستخدام طرق المقارنة النهج.في هذا الصدد ، ليس من المستغرب أن يكون لسعر المعاملة والتكلفة الأولية لكائن معروض للبيع فروق كبيرة. هناك العديد من أسباب الاختلاف. واحدة من أهمها ديناميات السوق المتصورة. إذا كان ينمو ، فسيكون خصم 5 في المائة كبيرًا جدًا. ومع ذلك ، في حالة عدم وجود توقعات لنمو السوق وفي حالة أن يكون الانخفاض جوهريًا ، فإن الفرق بين قيمة العرض والمعاملة نفسها قد يصل إلى عدة عشرات من المئة.

في الختام

عادة لا يكون البائعون في عجلة من أمرهم لتقليل قيمة المخصصات. هذا أمر مفهوم ، لأن لا أحد يريد التخلي عن الدخل الذي كان يعتمد عليه. في هذا الصدد ، ينبغي أن يتم شراء الأراضي الزراعية مع مراعاة الجدوى الاقتصادية. عند إجراء معاملة ، يجب أن تسترشد بالحس السليم ، وليس المعلومات غير المؤكدة.

أساس الاستحواذ الناجح هو حساب معقول للفرق بين التكاليف الفعلية لترتيب المنطقة والربح الاقتصادي من الإنتاج. بالإضافة إلى ذلك ، ينبغي ضمان التقليل القانوني للمخاطر المحتملة. يتم تنفيذ المعاملة وفقا للقواعد العامة. بعد تلقي الرفض من الهيئات التنفيذية ، يجب عليك الاتصال بخدمة السجل العقاري للدولة. سيكون أساس إدخال البيانات في السجل الموحد هو عقد البيع. جواز السفر المساحية مرفق به و شهادة تسجيل دولة القانون المالك السابق (البائع).