Много хора използват имуществото на други хора въз основа на договор за наем. Стаята може да бъде жилищна или нежилищна. Договорът може да бъде сключен между физически лица или компании. Именно споразумението урежда отношенията между двете страни. Често използван лизинг с правото да купува недвижими имоти, което позволява на наемателя да закупи помещения след изтичане на договора.
Концепцията
Лизинг с право на покупка на недвижим имот е представен от отношенията между двете страни по сделката по отношение на имота. Между собственика на помещенията и наемателя се съставя специален договор. Тя включва не само най-важните условия, но и информация за възможността за обратно изкупуване на предмета на сделката.
Обикновено в договора е посочено, че наемателят може да откупи имота само след определен период. Процесът се извършва въз основа на условията на чл. 624 Граждански кодекс. За това наемателят в процеса на използване на помещенията по никакъв начин не трябва да нарушава изискванията и условията на договора.
Разлики от лизинга
Лизингът на недвижими имоти често се сравнява с лизинга. Има определени разлики между тези транзакции:
- по време на лизинг няма ограничения за избора на жилище под наем, следователно наемателят избира обекта, след което лизингодателят го купува от собственика и предвижда финансов лизинг, а при стандартен лизинг се прави имот, собственост на лицето, поради което изборът на обекта е ограничен;
- три страни участват в лизинг, а при отдаване под наем директно се сключва договор между двама участници;
- по време на съставяне на лизинговия договор е възможно клиентът да откупи имота, а с договор за лизинг това е възможно само при наличие на подходяща клауза.
Много хора и компании се интересуват от лизинг с правото да купуват търговска собственост. При такива условия предприемачите могат да проверят дали избраното място е удобно за работа и клиенти. Ако дейността е ефективна, тогава се взема решение за обратно изкупуване на обекта.
Ползите
Използването на договор за наем с правото да купува недвижим имот има много предимства за наемател:
- закупуване на апартамент без използване на заети средства;
- недвижимите имоти се използват до окончателното изкупуване;
- Можете да прекратите транзакцията по всяко време;
- не се изисква да се събират много документи за подписване на договора;
- няма допълнителни разходи, свързани с жилищата, тъй като застраховката не се издава и не се извършва оценка;
- не се изисква авансово плащане
Предимствата за лизингодателя включват:
- Можете да продадете съществуващ имот на висока цена;
- имотът принадлежи на собственика до окончателното обратно изкупуване;
- Разрешено е да прекрати договора по всяко време.
Обикновено лизинговите договори с право на закупуване на недвижими имоти се използват от лизингодатели, които искат да продадат имота си, но те не могат да извършат този процес бързо поради високата цена на имота или други фактори.
недостатъци
Подобно споразумение има някои негативни аспекти за наемателя:
- Преди окончателното изкупуване имотът се регистрира при друг участник в сделката, който може напълно да се разпорежда с него;
- собственикът на обекта може да прекрати транзакцията по всяко време, без да връща наемни плащания;
- ако наемодателят умре, ще трябва да съставите ново споразумение за по-неблагоприятни условия с неговите наследници.
В същото време наемодателят не може да използва помещенията за каквато и да е цел и също така за дълъг период от време цената на недвижимите имоти може да се увеличи, което ще доведе до загуба на печалба.
Какви документи се изискват?
Най-често предлаганите в Москва са наемите с право на покупка на недвижими имоти. Това се дължи на факта, че недвижимите имоти са скъпи в столицата, така че е трудно да се продадат по стандартен начин. За сключване на транзакция се подготвят следните документи:
- паспорти на страните по сделката и ако една от страните е фирма, тогава се използва удостоверение за регистрация и регистрация във Федералната данъчна служба;
- извлечение от домашната книга, с което можете да разберете кой е регистриран в недвижими имоти;
- удостоверение за собственост на обекта или извлечение от USRN, включително информация за собствениците на апартамента;
- директен лизинг, в който има клауза за възможността за обратно изкупуване на недвижими имоти;
- схема за плащания, съдържаща информация за това кога точно трябва да бъдат преведени плащанията от наемателя.
Освен това обикновено се съставя сертификат за приемане. Тя съдържа информация за всички предмети от домакинството, налични в помещенията, както и датата, когато наемателят е започнал да използва имота.
Нюанси на регистрацията на договора
Ако се сключи договор за наем с право на закупуване на недвижим имот, тогава продължителността му обикновено достига 10 или 15 години. Ако срокът на споразумението надхвърля 1 година, тогава той се регистрира във Федералния регистър. За това се подготвят документи:
- паспорти на участници;
- заявление за регистрация;
- едно копие от договора за наем;
- митническа разписка;
- технически паспорт и план за недвижими имоти.
Можете да кандидатствате не само за клона на Rosreestr, но и за MFC.
Нюансите на сътрудничеството
Независимо дали договор за наем с право на покупка на недвижим имот е сключен в Нижни Новгород или в друг град, се вземат предвид определени изисквания на закона. Процесът на изготвяне на договора се регулира от федерални разпоредби, затова участниците в сделката вземат предвид характеристиките:
- изкупуването е само право на наемателя, а не негово задължение, следователно да го принуди чрез съда да извърши този процес е невъзможно;
- след заплащане на цялата дължима сума на лизингодателя се изисква регистрация на прехвърлянето на правото на апартамент на наемателя;
- дори обикновеното наемане може да бъде преквалифицирано за лизинг с право на покупка, което е предвидено в чл. 624 Гражданския кодекс, следователно е достатъчно само да се състави допълнително споразумение между двете страни.
Препоръчително е да използвате този метод за наем само при условие, че между двамата участници има доверителни отношения, а също така търсенето на недвижими имоти се счита за ниско.
Рискове от наематели
Когато сключва договор за лизинг с правото да купува недвижим имот, наемателят трябва да се изправи пред сериозни рискове:
- смъртта на наемодателя може да доведе до прекратяване на договора или въвеждане на допълнителни неприятни условия от наследниците;
- собственикът на имота може да използва недвижими имоти като обезпечение, когато кандидатства за различни заеми;
- промените на пазара на недвижими имоти могат да доведат до изкупната цена на имота да бъде твърде висока, въпреки че при такива условия винаги е възможно да се откаже да го изкупи, но наемните плащания не се връщат от собственика на имота.
Ето защо, въпреки че подобна оферта има много предимства, е важно да се вземат предвид рисковете, произтичащи от наемателя.
Правила за съставяне на договор
Договорът за наем с правото на покупка трябва да съдържа определени. Те включват:
- информация за страните по сделката (задължително се посочва от F. I. O., вписват се данни от паспорти, дата на раждане и място на регистрация);
- предмет на споразумението, който е имотът, следователно се посочва неговият адрес, площ и други характеристики, които се копират от официални документи в апартамента;
- срока на договора и често за обратно изкупуване се съставя неограничено споразумение;
- размера на месечното плащане, за което се вземат предвид наемът и покупната цена на имота;
- честота на плащане;
- метод за превод на средства, за които парите могат да бъдат преведени лично, преведени по банкова сметка или преведени въз основа на банкова клетка;
- задължения, произтичащи от лизингополучателя и лизингодателя;
- отговорност на страните за нарушаване на условията на сделката.
Важно е правилно да подходите към съставянето на това споразумение, така че да има легален договор за наем с правото да купувате недвижими имоти. Примерен договор може да бъде проучен по-долу.
Необходима ли е оценка на апартамент?
Ако жилището се прехвърли за дългосрочно ползване, вероятно цената му ще се промени значително. Страните трябва да се споразумеят дали тези промени ще повлияят на сумата за обратно изкупуване, след което се взема решение за споразумението.
Често избрани от страните преизчисляване, като се вземат предвид промените в цените на пазара на недвижими имоти или изчисление с помощта на чуждестранна валута. За да се избегнат разногласия в бъдеще, препоръчително е в договора да се посочи крайната цена на обекта и формулата за изчисляване на индикатора. За това страните се обръщат към независим оценител. Той съставя доклад, съдържащ информация за пазарната цена на обекта към момента на съставяне на споразумението.
Как преминават правата върху обект?
Най-често предлаганите в Москва и Московския регион лизинг с право на покупка на недвижими имоти. С тази оферта всеки може да стане собственик на течен и печеливш имот с добро местоположение. В този случай е важно да се знае как се извършва прехвърлянето на права върху апартамента на наемателя. За това могат да се използват няколко опции:
- изтичане на договора;
- пълно прехвърляне на стойността на обекта на собственика.
Във всеки случай процесът е регистриран в Rosreestr, след което наемателят става пълен собственик на обекта.
Специфичност на предсрочното прекратяване
Според чл. 619 от Гражданския кодекс, отношенията между двете страни се прекратяват с решение на съда при следните условия:
- наемателят в процеса на използване на обекта нарушава условията на договора;
- помещенията се използват за други цели;
- влошаване на жилищата поради лоша грижа от страна на потребителя;
- в установения срок наемът не се прехвърля;
- предвиденият в договора основен ремонт не се извършва.
Страните по споразумението могат да предвидят други условия за предсрочно прекратяване на договора.
заключение
Лизинг с опция за покупка се счита за търсена транзакция в много региони. Има предимства и за двамата участници. Според правилно съставено споразумение при прекратяване на сътрудничеството жилищата преминават в собственост на наемателя.
Особено внимание ще трябва да се обърне на правилното съставяне на договора, така че да съдържа важна информация за сътрудничеството. Ако срокът му на валидност надхвърли 1 година, тогава той се регистрира в Rosreestr.