Наемането на апартамент се счита за популярен процес сред много хора, които нямат собствен имот за постоянно пребиваване. За да използвате чуждо жилище, трябва да плащате месечни наемни плащания, така че често гражданите мислят как да наемат апартамент с последваща покупка. Такава възможност се предлага от ограничен брой наемодатели, но в същото време има много предимства за всеки участник в сделката.
Концепцията за наемане на жилища
Наемането на апартамент с последващо изкупуване се състои в това, че наемателите могат да живеят редовно в жилища, редовно прехвърляйки месечните наемни плащания на собственика, а в края на договора те имат възможност да купят имота от собственика за определена сума пари. Характеристиките на този процес включват:
- договорът задължително предвижда възможност наемателят да откупи имота;
- Процесът на обратно изкупуване може да се извърши преди изтичане на договора или преди крайния срок;
- ако няма условие за обратно изкупуване директно в договора, то може да бъде предвидено в специално допълнително споразумение, но веднага се определя дали платената по-рано сума ще бъде отчетена в цената на обратно изкупуване.
Всеки участник трябва да следи за коректността на договора.
Нюансите на транзакцията
Тази транзакция се счита за изгодна за наемателите, които нямат големи спестявания за покупка на недвижими имоти. Следователно, с помощта на наем на апартамент от предприемача с последващо обратно изкупуване, можете да станете собственик на пълноценно жилище.
Наемодателите, от друга страна, губят доходите си под формата на месечни наеми, така че е почти невъзможно да се намерят такива възможности. Те се предлагат само в големите градове, тъй като собствениците не могат да намерят купувач за скъпи недвижими имоти.
Предимства на транзакцията за участниците
Наемането на апартамент с последваща покупка има както предимства, така и недостатъци.
Предимствата за лизингодателя включват:
- недвижимите имоти се придобиват от наематели на цена над пазарната стойност на имота;
- прехвърлянето на собствеността се извършва изключително след прехвърляне на пълната цена на апартамента.
Предимствата за наемателите включват:
- възможно е да живеете в апартамента до окончателната му покупка;
- не се изисква ипотечен кредит;
- не се плаща значителна лихва, която често съставлява пълната цена на апартамента;
- ако човек няма официално място на работа, тогава дори при такива условия собственикът на апартамента няма да откаже да състави договор за наем;
- гражданинът има право да изкупи жилището, но ако не събере необходимата сума до края на договора, може да откаже обратно изкупуването.
Затова много граждани желаят да наемат апартамент под наем с последващо обратно изкупуване. Но първо, препоръчително е внимателно да проучите недостатъците на този процес.
Минуси за сделка за наемодател
Такъв наем има много недостатъци за непосредствения собственик на апартамента:
- има възможност за загуба на определена част от печалбата, ако през периода, през който апартаментът е на лизинг, стойността му се увеличава значително, но споразумението не се получава;
- няма възможност да се използва съоръжението по предназначение за лични цели.
Поради тези недостатъци рядко се срещат оферти за такъв лизинг.
Минуси за наемателя
Дори за наемателите такава сделка се счита за опасна поради някои недостатъци:
- по време на срока на лизинга няма да може да се разпорежда с недвижимия имот изцяло или да се използва по негова преценка, тъй като в договора често е посочено, че няма възможност да каните гости, да доведете домашни любимци или да извършите други подобни действия;
- съществува риск другата страна по сделката по различни причини да откаже да изпълни договора, а наемателят няма да получи предварително изплатени средства;
- собственикът може да умре, преди да плати пълната цена на апартамента, така че ще трябва да съставите ново споразумение с неговите наследници, които обикновено се опитват да подобрят условията за себе си, така че купуването на апартамент става просто нерентабилно;
- собственикът на имота може да се разпорежда с жилище по свое усмотрение, следователно той може да го използва като залог или изобщо да го прехвърли като подарък и винаги има възможност апартаментът да бъде иззет за дългове.
Следователно договорът за наем на апартамент с последващо обратно изкупуване е доста рядък. Това се дължи на значителни рискове и недостатъци за всяка страна на транзакцията.
Нюансите на сключване на сделка
За да сключите такава сделка, важно е да съставите подходящ лизинг за ограничен период от време. Нюансите на договора за наем на апартамент с последващата покупка са следните:
- споразумението трябва да посочва възможността за прехвърляне на собствеността върху имота върху лизингополучателя след определен период от време;
- обектът става собственост на наемателя само след като извърши последното плащане по договора;
- страните независимо определят всички условия, въз основа на които ще се осъществява сътрудничество.
Особено внимание се обръща на съставянето на споразумението, тъй като трябва да има условия, приемливи за всеки участник в сделката.
Как се сключва договор?
Процедурата за предоставяне на жилища под наем, които могат да бъдат изкупени след срока, посочен в договора, е разделена на последователни етапи:
- първоначално наемателят намира жилище подходящо за неговите изисквания и често може самостоятелно да пуска реклами в различни сайтове: „Ще наема апартамент с последваща покупка“;
- страните по сделката определят всички условия, при които ще се осъществява сътрудничество, поради което се определят условията на лизинга, цената на жилището, размера на авансовото плащане, както и други нюанси;
- документи за апартамента се подготвят от собственика на обекта;
- Съставя се споразумение, внимателно се проверява и подписва от страните;
- Двете страни по сделката спазват изискванията, посочени в това споразумение.
Често гражданите имат определени разногласия, така че често процесът на съставяне на споразумение отнема много време. Ако страните не могат да постигнат компромис, тогава не се съставя договор за наем на апартамент с последваща покупка.
Ако условията отговарят и на двамата участници, тогава се посочва срокът на лизинга, който не може да надвишава 10 години.
Какви документи са необходими?
За да състави такъв договор за наем, собственикът на обекта и наемателят подготвят определена документация. Включва хартия:
- паспорти на двете страни по сделката;
- ако собственикът на имота е законно женен, съпругът / съпругата му съставя писмено разрешение за предоставяне на апартамент под наем при определени условия;
- свидетелство за брак;
- извлечение от USRN до апартамента, в който е регистриран прекият собственик на имота;
- технически план и паспорт за обекта и с помощта на тези документи наемателят ще може да разбере дали има незаконно преустройство в апартамента;
- ценни книжа върху обекта, които включват договора за продажба, удостоверение за наследство или други подобни документи;
- Номер на банкова сметка, където средствата ще бъдат превеждани от наемателя за жилище;
- доклад за оценка на недвижими имоти, въз основа на който се определя оптималното плащане за апартамента, ако наемът се закупи в края на срока от наемателя;
- удостоверение от Rosreestr, съдържащо информация, че няма никакви тежести върху недвижими имоти;
- удостоверение от жилищния отдел, което показва липсата на дългове за комунални услуги.
Само въз основа на тези документи се сключва договор за наем на апартамент с последваща покупка. Примерен документ се намира по-долу.
Условия за споразумение
Най-често срещаният апартамент под наем в Москва с последващо обратно изкупуване. Това се дължи на факта, че недвижимите имоти в столицата имат значителна стойност, така че е трудно да се намери купувач, който е готов незабавно да преведе необходимата сума като плащане за жилище.
При съставянето на този договор се взема предвид, че той съчетава характеристиките на договор за лизинг и договор за продажба. Не е необходимо да се регистрира този документ, тъй като е необходимо само да се свържете с Rosreestr, за да потвърдите прехвърлянето на правото на обекта на лизингополучателя.
Съществени условия на договора
При съставянето на този документ се въвеждат задължителни условия за наем с последваща покупка на апартамента. Следователно в договора са включени следните данни:
- предписва се информация за страните по сделката, за която е посочена F. I. O., паспортни данни, място на пребиваване и информация за контакт за участниците;
- е описан предметът на договора, описан от апартамента, следователно е важно да се посочат неговият адрес, брой етажи, площ и други характеристики, които улесняват идентифицирането;
- предоставени са техническите параметри на съоръжението и информация може да бъде взета от техническите документи за апартамента;
- вписва се цената на наема, представена от сумата пари, която собственикът ще трябва да преведе, така че собствеността върху имота да премине към наемателя;
- е посочена схемата на плащане, за която се определя честотата на прехвърляне на средства, размерът на плащанията и други параметри;
- периодът, в който ще бъдат извършени окончателните разплащания между страните по сделката;
- указва начина на прехвърляне на парите;
- предписано е, че въз основа на това споразумение, след всички селища, собствеността върху апартамента ще бъде прехвърлена на наемателя;
- Посочва се точната дата, когато апартаментът ще бъде издаден на наемателя;
- правилата за таксуване и наемане се вземат предвид;
- Мерките за отговорност за всеки участник са изброени в случай на неизпълнение на условията на споразумението;
- Предписани са условията, при които е разрешено да прекрати договора предсрочно.
Колкото повече подробности и условия са в договора, толкова по-сигурни ще се чувстват страните по споразумението. След като съставят споразумение за наемане на апартамент с последващо обратно изкупуване, участниците трябва само стриктно да спазват разпоредбите на този документ.
Рискове от транзакции
Съществуват определени рискове за продавача да използва такъв договор. Те включват:
- с течение на времето жилищата могат значително да се увеличат поради развитието на инфраструктурата или промените на пазара, но няма да е възможно да се правят промени в вече подписано споразумение;
- жилището може да се използва от наемателя за други цели, така че той може да го заема, като реализира печалба от процеса;
- сметките за комунални услуги могат да се увеличат, затова е препоръчително да посочите в процеса на съставяне на договора, че потребителят трябва да плаща за тези услуги.
Наемането на апартамент с последваща покупка се счита за рисково за купувача. Основните рискове включват:
- за целия период на наем имотът е собственост на продавача, който може да прекрати договора, да продаде или дари обекта, а върху недвижимите имоти могат да се налагат различни тежести;
- продавачът може да увеличи наема или дори стойността на апартамента;
- ако собственикът умре, ще трябва да съставите друг договор с наследниците му, което често води до влошаване на условията;
- обектът може да бъде обещан или арестуван.
Следователно дългосрочните наемни апартаменти с последващо обратно изкупуване се считат за рисков процес за всеки участник.
заключение
Наемането на имот се счита за често срещана процедура, която ви позволява да използвате различни обекти, без да плащате пълната им цена. Ако договорът съдържа възможност за последващо обратно изкупуване на апартамента, тогава такова споразумение се счита за полезно за наемателя.
Важно е правилно да се състави договор, който включва основните условия за сътрудничество. Дори при осигуряване на връзката с официален документ, всеки участник може да се сблъска с множество рискове и трудности.