Ипотечните облигации са вид ценни книжа. Те отдавна са популярни в чужбина, но все още са малко познати в Русия. Напоследък обаче ситуацията започна да се променя коренно. И така, ипотечните облигации осигуряват доход чрез финансиране на пазара на жилищно кредитиране. Банките, които издават ценни книжа, привличат средства. Тогава те дават заеми на населението, получават печалба за сметка на лихвите и частично я споделят с инвеститорите. Всичко изглежда доста сложно. Нека разберем повече за ипотечните облигации.
Как е подредено всичко?
За да разберете по-добре как можете да печелите, трябва да разберете принципите на функциониране.
И така, първо банката издава ипотечни облигации за определена сума, след което ги продава сред бъдещите титуляри.
Последните от своя страна придобиват правото на иск, който е обезпечен с недвижими имоти. Тя е заложена на банката, докато кредитополучателят направи пълната сума на заема. Ето защо ипотечните облигации се считат за сравнително безопасен начин за инвестиране.
Ако кредитополучателят не извърши плащания, изплащайки заема, банката ще може да продаде обезпечението за погасяване на дълга.
Кой издава ипотечни облигации?
Има два типа организации, всяка от които може да извърши това действие:
- Кредитни институции.
- Ипотечни агенти.
Между тях има значителни разлики, така че трябва да говорите за всеки отделно.
Кредитни организации
За да могат да издават ипотечни облигации, те трябва да отговарят на определени изисквания. Накратко, една кредитна институция не трябва да има финансови проблеми.
Понякога на практика има ситуации, когато организацията не спазва правилата, има алтернатива. Става въпрос за създаване на ипотечен агент. Това предполага различна схема за издаване на ценни книжа.
Ипотечен агент
Това е юридическо лице, което създава банка единствено с единствената цел. Това се отнася до емитирането на ипотечни облигации.
Агентът е този, който получава правата за иск, обезпечени с ценните книжа.
Трябва да разберете, че дейността на такава организация трябва да бъде подложена на редица ограничения. Например, една институция ще управлява ипотечен агент, а счетоводството ще бъде напълно различно. Освен това агентът няма право да наема служители.
Тези мерки преследват обща цел - да се увеличи прозрачността на дейностите и да се сведе до минимум правните спорове.
Удобства
Ипотечните облигации се издават с цел бързо привличане на финансови ресурси от банката. След като получи средства от инвеститори, кредитна организация издава заем. Печелената лихва е нейната печалба.
Колко надеждни са ипотечните облигации за заем? Отговорът на този въпрос е интересен за много потенциални инвеститори. В крайна сметка те искат да увеличат собствените си инвестиции без риск.
Трябва да разберете, че задълженията на банката към облигационерите са обезпечени от правото да изискват ипотечни заеми. Те се наричат активи и не могат да бъдат отчуждени в полза на други вземания. Ето защо е създаден регистър за обезпечения, който отчита ипотечните облигации. Този документ прави всички действия по-прозрачни.
Ипотечните облигации в Русия са напълно непопулярни и малко хора знаят. Този пазар е в неразвито състояние и за настоящия период перспективите му са много неясни.
банкрут
Потенциалните инвеститори трябва да бъдат подготвени за непредвидими сценарии. Помислете за една от тях. Ако банката, която е издала ипотечни облигации на пазара, бъде обявена в несъстоятелност, тогава синдикът влиза в делото. Той продава обезпечение и изплаща приходите на притежателите на облигации. Такива действия трябва да бъдат завършени в рамките на девет месеца от датата на фалита.
В зависимост от сумата, получена след продажбата на обезпечението, са възможни два сценария.
- Ако средствата не бяха достатъчни за изплащане на облигационерите, те могат да заемат място в реда на кредиторите и да изчакат получаването на дългове след продажбата на останалото имущество.
- Ако средствата са в повече, след изплащане на притежателите на ипотечни облигации те се изпращат, за да отговорят на изискванията на кредиторите.
напреднал погасяване
Фалитът не е единственият възможен сценарий. В някои случаи притежателите на облигации изискват предсрочно погасяване. Това е възможно в следните ситуации:
- Неизпълнение на задължения. Пример е ситуацията, когато банката не изплаща доходи на притежателите навреме.
- Грешки в регистъра на ипотечното покритие.
- Неспазване на правилата за дейност. Този артикул е по-подходящ за ипотечния агент. Ако той наруши съответния закон, притежателите на облигации имат право да поискат предсрочно погасяване.
Ползите
При използване на ипотечни облигации всяка страна печели. Има предимства и за банката, и за кредитополучателя, и за инвеститора:
- Кредитна институция прави повече транзакции, като привлича допълнителни средства. В резултат на това доходите от получените лихви се увеличават.
- Когато инвеститор придобие ипотечни облигации, той получава сравнително надежден финансов инструмент, който позволява не само да спести, но и да увеличи собствените си средства. Любопитно е, че лихвата по такива ценни книжа е по-ниска, отколкото по заеми, издадени за закупуване на недвижими имоти. Инвеститорът обаче може да разчита на печалбата чрез повишаване на цените на жилищния пазар.
- За кредитополучателя ипотечните облигации могат да бъдат възможност да получат по-добър лихвен процент. Това се дължи на факта, че банките, емитиращи облигации, ще получат повече средства, ще увеличат броя на транзакциите и съответно собствената си печалба. В бъдеще това ще намали високите проценти на ипотека. Дори един или половина, или дори два процента, ще позволят на кредитополучателите да получат впечатляващи спестявания, купувайки жилища.
Видове ипотечни облигации
За да разберете по-добре пазара на тези ценни книжа, трябва да разберете техните видове:
- Ипотечни облигации. Те са дългови ценни книжа. Те са изцяло или частично обезпечени с обезпечение. Това означава, че притежателят има право да поиска връщането на собствените си средства за сметка на обезпечение за заема. Само банка или специален агент може да издава ипотечни облигации.
- Ипотечен сертификат за участие. Това е вид регистрирана ценна книга. Той няма номинална стойност и притежателят получава правото на дял от имота, който съставлява общото покритие.
- BS. Това е друг вид ценни книжа. Това е един вид гаранция за изпълнение на финансовите задължения, предоставени от недвижимите имоти.
Как стоят нещата в Русия?
Пазарът на ипотечни облигации в тази страна има свои собствени характеристики. И има много от тях.
Най-вероятно няма да работи за заемане на чужд опит. В крайна сметка, ако говорим за руските облигации и пазарите на недвижими имоти, нито единият, нито другият не могат да бъдат наречени стабилни. Ето защо потенциалните инвеститори не бързат да инвестират в този непроверен финансов инструмент. Нестабилността е една от основните причини, която не позволява ипотечните облигации да станат популярни в Русия.
Следващата причина е високата цена.Това води до факта, че частните инвеститори не могат да си позволят да купуват облигации, да не говорим за обикновените руски граждани, които са далеч от фондовия пазар, но нямат нищо против да обмислят надеждна алтернатива на банковите депозити.
Ето защо основната целева аудитория за такива ценни книжа са НПФ, както и застрахователните и банкови организации. Те имат впечатляващи финансови суми и още по-голямо желание да ги увеличат. Ако ипотечните облигации станат популярни и достъпни за обикновените граждани, доходността от ценни книжа ще намалее леко.
Крайната причина може да се нарече несъвършено законодателство.
перспективи
Засега пазарът на ипотечни облигации в Русия може да се нарече доста груба идея, която не дава никакви гаранции за запазването на капитала. Не е известно обаче как ще се развие ситуацията с ценните книжа в бъдеще.
Някои експерти са много оптимистични. Те смятат, че пазарът на ипотечни облигации в Русия едва започва да се оформя, така че привлекателността на подобни инвестиции сега е максимална.
Поради факта, че жилищното кредитиране в страната вече е развито, без да се привличат ценни книжа, ще отнеме много време, за да се промени ситуацията. Според същите тези експерти този период може да се простира за седем до десет години. Междувременно перспективите за ипотечни облигации остават доста неясни.
В същото време пазарът на такива ценни книжа се счита за привлекателен както за банките, така и за инвеститорите. Ипотечните облигации позволяват на кредитните институции да привлекат допълнително финансиране. На инвеститорите се предоставя възможност да допринесат за печеливш проект и да увеличат собствения си капитал.
Изучавайки пазара на ценни книжа, по-специално ипотечните облигации, трябва да съберете колкото е възможно повече информация. След претегляне на всички данни потенциалният инвеститор ще може да вземе собствено решение.
