Договор за наем предполага сделка, при която собственикът (лизингодателят) се задължава да прехвърли собственост на потребителя (лизингополучателя) за определен период от време, а лизингополучателят се задължава да плати за използването му. Както при всеки друг договор, важно условие в случая е неговият предмет. От него зависи правните последици, включително срока на лизинговия договор. За неопределен срок или сключен определен договор - това е друго съществено условие на всеки договор. За страните е много важно да определят срока на валидност. Но в допълнение към това има законодателни норми, според които периодът не винаги съответства на тяхната воля.
Отдаване под наем и наемане: как да различавате
Преди да започнете да изучавате термините, струва си да разберете понятията, които обикновените хора често бъркат. Става въпрос за наемане и наемане. Основната разлика е, че договорът за лизинг се приема по отношение на физическо лице, докато договорът за лизинг се приема по отношение на юридическо лице. Други съществени разлики включват следното:
- Object. Ако под наем това могат да бъдат изключително жилищни помещения, тогава при отдаване под наем това е офис, обекти за производство и търговия, както и складове.
- Страните по лизинговия договор са наемодателят и наемателят, докато в лизинговия договор е наемодателят и наемателят. Съответните условия трябва да бъдат посочени в договора.
- В случай на конфликтни ситуации по трудовия договор, можете да опитате да ги разрешите чрез агенция за недвижими имоти. Ако говорим за наем, тогава най-често те се обръщат за помощ към частните адвокати.
- Срокът на договора. Ако лизингът може да бъде издаден за всеки период, тогава лизинговият договор е само за период, не по-дълъг от пет години. По този начин, ако срокът не е посочен в трудовия договор, тогава по подразбиране граничният период на неговата валидност е пет години.
- Правоотношенията по договор за наем се регулират въз основа на гл. 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а по отношение на трудовия договор, гл. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
- Ако дълг възникне от юридическо лице, е по-лесно да го събирате, тъй като последните по правило имат имущество, както и пари в брой по разплащателната сметка. Ако гражданите са ограничени в платежоспособността, например, при липса на работа, тогава това ще бъде по-трудно.
Разбирайки разликите в наемането и наемането, ние пристъпваме директно към лизинговия договор, по-специално към периода на действие.
Характеристики на срока на лизинга
Срокът на валидност е период, който се определя по взаимно съгласие на страните. В съответствие с него започват и приключват правоотношенията за наем.
Според този показател наемателят има задължения да плаща наеми имот. От своя страна собственикът трябва да прехвърли имота на потребителя в подходящ период.
Началото и края на сделката зависи от срока на лизинговия договор. Споразумение се сключва за неопределен период или за определен период, валидността му започва в началото на деня и приключва в края на деня (в 24:00). Следователно прекратяването на договора (ако наемателят изпрати известие за прекратяване на по-нататъшни правоотношения) спада към 24:00 тази дата, което е определено в документа.
Видове лизингови договори
Член 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация обяснява срока на лизинга. За неопределено време той се счита за сключен, ако съдържанието не определи точната дата. Такъв документ също се нарича вечен.
В буквален смисъл обаче такова понятие не може да се тълкува. Всеки договор за лизинг предвижда определен период, тъй като вещта се прехвърля за ползване, а не в собствеността на другата страна. При липса на конкретен период е по-правилно да се говори за възможността на страните по всяко време да прекратят правоотношението. Вярно е, че за това първо е необходимо да се уведоми другата страна.
Има и краткосрочни договори. Те често са затворени при наемане на жилище. Краткосрочен договор се сключва главно за 11 месеца. Поради това няма нужда да го регистрирате в Rosreestr. Договор за наем може да бъде сключен за два месеца, за няколко седмици, дни и дори часове.
Краткосрочните договори са най-изгодни за лизингодателя, тъй като те не само ви позволяват да получите по-голяма печалба, но и ограничават наемателя в определени права, а също така правят възможно да избегнете плащането на данък.
Законът предвижда такова понятие като ограничения период на договора. Той не само може да бъде посочен в споразумението, но се изисква и от закона. Условието е валидно например при отдаване под наем на парцели и парцели с минерали, както и на водни тела. Законодателството определя максималните условия, при които този имот може да бъде прехвърлен за ползване.
По правило този имот принадлежи на държавата, тъй като гражданин или фирма, като собственик, има повече възможности за изразяване на воля. Следователно тази точка трябва да се вземе предвид при подписване на договора.
Има случаи, когато законодателството определя срок за нает обект и страните не са предвидили срок за наем. За неопределен период, въпреки че се смята, че е сключен договор, той ще бъде валиден само до края на периода. Ако обаче една от страните желае, тя може да се откаже от договора по-рано, без правни последици.
Друг вид документ се нарича договор за определен срок. Това означава, че тя ясно очертава конкретен период на валидност или е прикрепена към началото на конкретно събитие. Например, договор за наем на вила може да предвижда условието: „преди сключване на сделката за покупко-продажба“ или „преди да влезе в наследството“.
Дългосрочните договори се сключват главно за наем:
- Парцел.
- Подземните.
- Водно тяло.
Правоотношението по такива споразумения може да бъде допълнително преобразувано от факта, че наемателят получава възможност да стане пълноправен собственик. Например, ако парцел е регистриран под управлението на спомагателно стопанство за период от 49 години, тогава когато на него е издигната къща (под формата на капиталова структура), земята може да бъде пререгистрирана като собственост.
Основания за сключване на споразумение за неопределен срок
Законодателството предвижда възможността за сключване на договор за наем на имоти за неопределен срок на следните основания:
- Не се посочва срокът в договора.
- Удължаването на съществуващия договор, като се използва превантивното право.
разширение
Ако лице, което е наело конкретен имот, се е съобразило с условията през целия период на договора, тогава има превантивно право да сключи подходящ договор за наем. Подновен за неопределен период или за ясно определен период - възможно е при редица условия. Те включват следното:
- Няма нарушения по време на валидността на първоначалния договор.
- Потребителят на помещението е готов да предложи на собственика изгодни условия за подновяване в сравнение с тези оферти, които имат други кандидати.
- Условието за предварително уведомяване е изпълнено, което изразява желание за продължаване на съответните правни отношения.
Смята се, че договорът наемът се удължава за неопределено време, ако наемателят не е прекратил правото на ползване на имота и наемодателят не създава пречки за това. В този случай условията на споразумението остават същите, с изключение на случаите, в които страните декларират друго.
По закон обаче наемателят трябва да уведоми писмено собственика за намерението да продължи да наема имота в разумен срок до края на документа. Ако страните желаят да направят някакви промени, те трябва да сключат допълнително споразумение, в което то ще бъде показано. Често страните променят условията на лизинг.
В случай на жилище е по-изгодно наемателят да реши предварително в кой период ще бъде сключен договорът за наем на помещенията. За неопределен период много рядко бъдещите жители се съгласяват да се установят. Периодът е една от най-важните точки на споразумението. Затова се препоръчва документът да предписва условието периодът да бъде непроменен през цялото времетраене на действието.
Ако договорът за наем, както и наемането на стая или друг обект, е дългосрочен, тогава той е придружен от задължителна процедура за държавна регистрация.
Действия на страните при изтичане
В случаите, когато договорът е изтекъл и наемателят не е освободил помещенията и наемодателят не възрази, правото на ползване на имота продължава при същите условия. Освен това договорът се счита за продължен за подобен период. Ако наемателят не желае да притежава имота в бъдеще, той трябва да уведоми наемодателя. В противен случай могат да настъпят нежелани последици. По правило това условие е предписано в договора.
Ако наемателят напусна помещенията, но не е информирал наемодателя за това, тогава може да се наложи да плати за периода, в който наемодателят не е бил запознат с тези действия. Ако наемателят откаже да даде имота след изтичане на договора, собственикът може да го получи, като се обърне към съда. Основното условие в този случай е спазването на давността.
Прекратяване на договора
Ако лизинговият договор е сключен за неопределен срок, тогава е възможно да го прекрати по всяко време по споразумение на страните или едностранно. В последния случай при определени условия ще трябва да се обърнете към съда. Едностранният отказ се потвърждава от съдебната практика. Например, за това има решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № VAS-10796/13 във връзка с дело № A33-8577 / 2012.
Прекратяването на лизинговия договор за неопределен срок се предвижда и от действащото законодателство под формата на известието, споменато по-горе. Информация за това се съдържа в чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За да прекрати договора, наемателят трябва да уведоми наемодателя в определен срок. Уведомлението трябва да бъде изпратено по предписания начин. Ако това не бъде направено, тогава при подаване на молба до съдебния орган съдът ще вземе предвид тази злоупотреба.
Трябва да се внимава уведомяването да бъде документирано. За тази цел е необходимо да направите опис на инвестициите.
Методи за защита
За страните по договора се прилагат различни методи за защита. Така че, ако лизингодателят изпрати известие до лизингополучателя, а последният не освободи помещенията, тогава лизингодателят има право да представи следните изисквания към лизингополучателя:
- Извършете плащане за целия срок на лизинга. Средствата могат да бъдат възстановени като несправедливо обогатяване. Тъй като в този момент договорът вече се счита за прекратен, събирането под формата на наем ще бъде неправилно.
- Освободете място. Това изискване трябва да се разграничава от оправдателното, тъй като става въпрос за правен въпрос. При лизингови отношения се прилагат методи за защита, които се основават на разпоредбите на чл. 610 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Този подход е потвърден с Постановление на Върховния арбитражен съд на Украйна № 16253/11, прието по дело № A40-13860 / 10-40-812.
Интересът на наемателя обикновено е да продължи отношенията дори след получаване на известие за прекратяване на лизинговия договор. Методът му за защита се избира в зависимост от това кой е наемодателят и кой стои на негова страна, както и от действията му.
Например, ако договор за лизинг се сключи за неопределен срок, но правителствените агенции са на страната на лизингодателя, тогава оспорването ще се извърши в съответствие с разд. 24 агробизнес на Руската федерация. Това се доказва от съдебната практика, например Резолюцията на FAS по дело № A57-3636 / 2012. В същото време съдебната практика познава случаите, в които този метод на защита е признат за неправилен. И така, с Решение на ФАС по дело № A55-25220 / 2012 изискването за признаване на решението на държавния орган за едностранно отказ за изпълнение на наема на земята е незаконно. Съдът обясни това решение с факта, че жалбоподателят е избрал неадекватен метод на защита, тъй като правните отношения на страните по договора са гражданскоправни и не произтичат от публичните правомощия на държавата. авторитет.
Имаше и случаи на изискването за признаване на наемането на земя за неопределено време валидно. По-конкретно, това е Резолюцията на FAS ZCO по дело № A45-24711 / 2012, както и Резолюцията на централния орган на FAS по дело № A62-7460 / 2012. Съдилищата, като вземат предвид съответните изисквания, се ръководят от следните точки:
- Дали договорът наистина е бил сключен за неопределен срок.
- Дали е изпратено известие за прекратяване.
- Спазени ли са условията при изпращане на уведомление.
- Получена ли е от втора страна.
Регистрация на договор
Наемът на жилища (или нежилищни помещения), сключен за период до една година, не подлежи на регистрация (като правило срокът им на валидност е 11 месеца). Държавната регистрация на договор за лизинг за неопределен период също не се извършва въпреки факта, че действително срокът на валидност на документа може да надвишава една година. Това може да се разбере, като се прочетат разпоредбите на ал. 2 на чл. 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация, което показва, че държавната регистрация се отнася до срочни договори, валидността на които е повече от една година. Това се потвърждава и от арбитражната практика, по-специално Резолюцията на ФАС на Москва по дело № KG-A40 / 6418-00, Резолюцията на FAS SZO по дело № A26-394 / 2007 и други актове.
Необходимо е не само да се регистрира договор за наем, сключен за неопределен срок, но и подновен документ. Основанието за това е параграф 2 на чл. 621 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Други документи, които потвърждават тази разпоредба, включват информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 59.
На практика, за проучване на лизинговия договор за неопределен период, примерът, представена по-долу, ще помогне най-добре.
Основната характеристика е липсата на споменаване на периода на валидност. Останалата част от документа е редовен лизинг.
заключение
Независимо дали наемът за неопределен период подлежи на регистрация или не, в него има положителни и отрицателни точки. Наемателят може да се притеснява, че наемодателят има право да прекрати договора по всяко време, ако уведоми правилно наемателя. Наемодателят трябва да има доказателства, че действително е изпратил известие до наемателя.