При наемане лице, което е собственик на имота, прехвърля правото на ползване на друго лице. Но наемателят може да не използва изцяло предмета на сделката във всички случаи. Същото важи и за разпределението на земята. Освен това е възможна концесия за правото на отдаване под наем на парцел. Според Гражданския кодекс сделката трябва да бъде документирана.
права
Според договора наемателят не получава имота в имота (земята се разглежда в рамките на статията). Въпреки това, за определен период от време и в рамките, установени от споразумението, той може да експлоатира тази територия. Наред с други неща, наемателят има право да възлага на трети лица, тоест сключване на договор за подписване. Това право може да бъде упражнено само ако собственикът на земята няма нищо против.
Лизингът продължава да е валиден дори при смяна на собственика. Тези ситуации не са основание за прекратяване на споразумението. Правилото важи за смъртта на наемателя. Освен това съответните права се прехвърлят върху наследниците и собственикът не може да откаже да стане страни по лизинговия договор.
условия
Освен това наемателят може да предоговори преимущественото право. Това става възможно, ако са изпълнени следните условия:
- Наемателят изпълни изцяло задълженията си.
- Парцелът е използван по предназначение.
- По време на лизинга състоянието му не се влошава.
- Нямаше прехвърляне на земя на трети лица без предизвестието и съгласието на наемодателя.
- Таксата е платена навреме.
- Наемателят желае да подпише нов договор при общи условия.
- Лизингополучателят трябва да информира собственика за решението в срока, посочен в договора, или до края на неговата валидност.
концесия
Както бе посочено по-горе, възлагането на права за аренда на земя е една от възможностите, които наемателят може да използва. Но за изпълнението на това действие се изисква съгласието на собственика. Без спазване на това условие, съответният договор не може да бъде сключен. Наемането и преотстъпването на правото за отдаване под наем на поземлен имот от общинска собственост, както и разпределената собственост на частно лице, се различават помежду си. Разликата се състои в задълженията, възникнали от потребителя на сайта към собственика. При прехвърляне на сюжет в суборенда отговорността остава на същия участник, докато в случай на възлагане ситуацията е друга. Тя предполага пълното прехвърляне на права и задължения от наемателя на друго лице. В същото време страната по договора се променя и правата и задълженията, както и отговорността се налагат на новия участник. Такава транзакция е трудна и трябва да бъде извършена в писмена форма. Правата за наем не могат да бъдат предоставени на никого.
Какво казва законът
Поземлените отношения се регулират от Земелния кодекс на страната. За това как се извършва преотстъпването на правото за отдаване под наем на парцел, както и за правата и задълженията на страните, вижте чл. 22 кода. В съответствие с него правата се прехвърлят на трети страни за следните цели:
- Изпълнение на задължения по залог.
- За вноски в основния капитал.
- Под формата на акция с цел участие в HBC.
- За сключване на договор за подписване.
В съответствие с чл. 65 от Кодекса за договора за лизинг се изисква да бъде отдаден под наем.Ако договорът е за общинска земя, тогава местните власти трябва да установят специфични условия.
Друг важен закон, който говори за правата и задълженията на наемател, е Гражданският кодекс на Руската федерация. Основните разпоредби на сделката са посочени в чл. 615 от закона. Според неговите разпоредби, потребителят има право да прехвърли правата на трето лице със съгласието на собственика. Но Земеделският кодекс предвижда ограничения за използването на общинска земя. В съответствие с тях, например, предвидената цел не трябва да се различава от посочената в договора за наем.
подписване
За да се осъществи преотстъпването на права за наем на земя, се създава документ според модела. Споразумението трябва да бъде сключено така, че да отчита всички изисквания на закона. Процесът започва с етап на преговори. Предварително споразумение се прави по отношение на основните условия на сделката. Въз основа на това се подготвя проект на договор.
В текста му се посочва следната информация:
- Дата и място на задържане.
- Данни за участниците в транзакцията.
- Предмет на поръчката. Представлява правото на отдаване под наем на парцел. Този раздел описва района, границите, местоположението на територията, възможността за индивидуално жилищно строителство и други характеристики.
- Процедурата за предоставяне на права.
- Разходи и условия на изчисление.
- Отговорност на страните по договора.
- Техните данни и подписи.
За регистрация на споразумението се използва обикновена офисна хартия или формуляр, която се прави по метода на печат. Текстът може да бъде написан на ръка или отпечатан и отпечатан с технически средства. Договорът се удостоверява с печати, ако има такива.
страни
Страни по договора са настоящият наемател и новият наемател. Собственикът не действа като отделна страна. Всеки от участниците трябва да има всички права за извършване на съответните транзакции. По този начин, ако заявителят е ограничен в тези права, той няма право да стане страна по договора. По отношение на настоящия наемател това условие е отразено първоначално в основния договор.
Необходими документи
За да сключите споразумение за възлагане на правото за отдаване под наем на парцел, трябва да предоставите пакет от документи, основният от които включва следното:
- Основното споразумение.
- Документи, които потвърждават съответните органи на страните.
- Документални данни за липсата на дълг за наем (квитанции или разписки).
- Информация, че няма ограничения или тежести за парцела.
- Документите могат да се предоставят в оригинали или под формата на копия, заверени от нотариус.
регистрация
Договорите, предмет на които са помещения (както жилищни, така и нежилищни), трябва да бъдат регистрирани при упълномощените органи. Същото условие важи за сделки с парцели. Предоставянето на правото да изисква наем на парцел всъщност е един и същ договор, тъй като след подписването му новият наемател получава съответните права.
За да регистрира споразумение, инициаторът трябва да се свърже с органа по регистрация с изявление и пакет от необходими документи, които служат като основа за подписване. Заявлението е съставено в безплатна форма, но трябва да показва информация за регистриращия орган, както и същността на обжалването.
Услугата се заплаща в природата и се предоставя след заплащане на държавната такса в полза на Rosreestr. За физически лица размерът е 2 хиляди рубли, а за юридически лица - 22 хиляди рубли.
Подаването на документи на организацията за регистрация може да се извърши по различни начини. Най-често срещаното от тях е личното предоставяне на документи. Те могат да бъдат изпратени и с препоръчана поща със списък и известие по пощата. Но за това е необходимо да се заверят копия при нотариуса.Освен това е позволено да изпращате чрез MFC или в интернет на уебсайта на Държавната служба. В последния случай документите се сканират и прикачват към заявлението по електронен път.
Регистрацията на възлагането на правото за отдаване под наем на парцел се извършва чрез подаване на следния пакет документи:
- Изявление.
- Лична карта на заявителя.
- Пълномощно, издадено на представител (ако друго лице се занимава с документите).
- Лична карта на представителя.
- Документи за собственост на парцел.
- Съгласие на съпруг / съпруга за разпореждане със земя.
- Съгласието на собственика за транзакцията или документ, потвърждаващ уведомяването му за това действие.
- Съгласие на притежателя на залога (ако земята е обременена).
Юридическите лица трябва допълнително да подготвят хартата и учредителната документация.
Нюансите на наемане на общинска земя
Ако се постигне споразумение за възлагане на правото за отдаване под наем на поземлен имот, който е собственост на общината, този процес се осъществява с определени характеристики. На първо място се взема предвид срока на лизинга. Възлагането е възможно само при превишаване на периода от пет години. Освен това трябва да се изпрати писмено известие до собственика. Тази позиция е закрепена в параграф 9 от чл. 22 кода.
Условията на споразумението могат да бъдат променяни само със съгласието на общинския орган. Не се изисква съгласието на собственика, но трябва да бъде уведомено.
известие
Според изискванията на закона лизингополучателят следва да изпрати известие за възлагане на правото на отдаване под наем на земята на лизингодателя (собственика). В същото време няма ясен срок за това действие. Но това трябва да стане скоро след сключването на съответното споразумение. Установената форма за уведомяване също не съществува. Въпреки това в текста трябва да бъде посочена следната информация:
- Информация за собственика и наемателя - фамилия, име, фамилия (или име на фирма), адреси и контакти.
- Подробности за основното споразумение с номера и датата на подписване.
- Позоваване на законодателни актове, въз основа на които е възможно да се извърши преотстъпване на права.
- Данни от новата страна на транзакцията - фамилия, име, фамилия (или име на фирма), адреси и контакти.
- Информация за договора за възлагане, посочваща датата на подписване и номера.
- Подпис и дата на попълване на известието.
Известието се изпраща на собственика на земята. Това трябва да направи този, по чиято инициатива е сключена сделката. Собственикът се уведомява по следните начини:
- Лична доставка, при която инициаторът на сделката ще може да разбере от първа ръка, че собственикът е получил известие за възлагане на правото на отдаване под наем на земята.
- С пощенска доставка. Тази опция ще отнеме по-малко време. Основното в случая е да изпратите писмо за получаване на доставката. Това ще ви позволи да получите на ръка документални доказателства за предаването на писмото до адресата.
- Предаване през интернет е възможно и за уведомяване на собственика. Това става чрез изпращане на имейл. Естествено, трябва не само да имате своя собствена поща, но и да знаете имейл адреса на собственика на парцела. Този метод обаче не може да се припише на надеждни, тъй като мрежовите повреди винаги са вероятни. Освен това няма сигурност, че адресатът ще прочете писмото, въпреки факта, че то ще бъде доставено.
- И последният начин е да изпратите уведомление чрез представител. Такова лице трябва да има паспорт при себе си, както и пълномощно, което потвърждава съответния орган.
Между индивидите
Ако има право на предоставяне на земя под наем на физически лица, трябва да се спазват следните изисквания:
- Строителството на обекта без разрешението на лицето, което е наело имота е забранено. И ако тя бъде получена, тогава са необходими писмено изпълнение и включване като отделна клауза в договора.Освен това всички промени в договора се договарят със собственика на парцела.
- Повредите на територията са забранени. Щетите се отнасят до промяна, която е неотменима за първоначалното му състояние. Например, без координация със собственика, комуникациите не могат да бъдат полагани.
- Наемът трябва да бъде платен от новия наемател навреме.
- Ако гражданинът е женен, тогава за сключването на договора е необходимо съгласието на съпруга, съставено в правилната форма.
Между юридическите лица
Ако между юридически лица се сключи споразумение за възлагане на договор за наем на поземлен имот, при нотариус може да се намери образец на документ. Споразумението се прави при наличието на следните документи:
- Копия от учредителна документация.
- Копия от TIN.
- Удостоверения от Единния държавен регистър на юридическите лица (в които се посочва, че не са направени промени в учредителните документи).
- Задължително е да се предоставят документи, които потвърждават самоличността и авторитета на лицето, което подписва договора.
В едно споразумение могат да бъдат прехвърлени няколко парцела наведнъж, ако техният собственик е едно лице. Но условията трябва да се предписват за всеки от тях поотделно.
Ако земята принадлежи на общината, тогава възлагането на права за аренда на земя (образец на договор е представен в края на статията) не изисква търг. Държавните органи са уведомени само, че наемателят се променя.
Последствия от транзакцията
Споразумение за възлагане на правото за отдаване под наем на парцел води до определени последици. И така, новият наемател има отговорности и той получава следните права:
- Възможността за обратно изкупуване на земи в бъдеще.
- Възможност за строителство (ако е предвидено с договор).
- Задължение за плащане на парцел, отдаден под наем навреме.
- Експлоатация на земя в границите, определени с договора.
Ако някое от условията на сделката не е изпълнено, нарушителят носи юридическа отговорност.
Най-добрият вариант за избягване на настъпването на юридическа отговорност не е намерен, ако страната предсрочно прекрати договора за възлагане на правото за отдаване под наем на земята.
Примерът по-долу показва в общи линии какъв е този документ.
Предварителен договор
При споменаването на предварителния договор възниква асоциация с договора за продажба. Въпреки това при преотстъпване на права в някои случаи може да се използва и той. По-специално, страните могат да подпишат предварителен договор, ако е необходимо да се съгласуват някои точки от сделката със собственика на сайта. В него се посочва, че основният договор ще бъде подписан само с разрешение на собственика.
След това лизингодателят се уведомява за намерението да отстъпи лизинговия договор на трето лице. Собственикът проучва документа и се уверява, че всички условия на предишния договор са дублирани, с изключение на клаузата за преотстъпване на права. Ако собственикът няма претенции, тогава той се съгласява. И предизвестието, и съгласието са в писмена форма. След получаване на съгласие страните могат да подпишат ново споразумение.
Не е трудно да се състави този договор, тъй като често той само дублира условията, предвидени в първоначалния договор. Заключението също не е трудно. Но трябва да се спазват някои нюанси, в противен случай договорът може да бъде невалиден. Така че, е необходимо да се уведоми собственика, както и за регистрацията на договора за възлагане на правото за отдаване под наем на земята, в Росиестр.