Инвестиционен фонд за затворени имоти

Големите инвеститори често действат независимо на нивото на лични контакти с тези, които се нуждаят от финансови инжекции. Но не всеки има достатъчно средства за самостоятелна дейност. Ако все пак искате да инвестирате, тогава хората се обединяват в специални структури. Ще говорим за един от тях, а именно затворен фонд за взаимни инвестиции.

Обща информация

Първоначално нека разберем какво представлява инвестиционен фонд за недвижими имоти от затворен тип (ZPIF). Това е името на имотния комплекс, който се създава без учредяване на юридическо лице. Той се формира от активите на няколко инвеститора, които прехвърлят средствата си във фонда. След това те стават собственици на неговите акции. Имотът на фонда има правен статут на обща собственост. Следователно резултатът от дейността му се разпределя между участниците пропорционално на вноските. Между другото, когато се формира затворено инвестиционно доверие на единица за недвижими имоти, тогава върху него могат да се прехвърлят не само пари, но и права върху такива обекти като сгради и земя. Когато структурата е създадена, тя се управлява от управляващото дружество съгласно приетата декларация. Дейностите на тези структури са строго регламентирани от закона и редица регулаторни актове на Федералната служба за финансови пазари на Руската федерация. FFMS трябва да регистрира правилата за доверие за всеки инвестиционен фонд.

Каква е разликата им?

Защо се наложи да създадете такъв допълнителен тип структури като CUIF? Това се дължи на необходимостта от улесняване на редица операции. Ако говорим за затворени фондове, тогава в този случай има такова предимство като възможността да се вземат решения на участниците относно дейности на общото събрание. Основната разлика на взаимния инвестиционен фонд е отчитане на правата върху недвижими имоти като актив. Тоест основните операции се извършват с жилищни и търговски сгради, земя и други подобни. В този случай условно се разграничават два типа. Първият, който се споменава, е заемният фонд за взаимно инвестиране. Те са специализирани във финансирането на строителството на различни имоти. Друг вид е затворен наем (инвестиционен) фонд. Той е специализиран в отдаване под наем на недвижими имоти. Често тази, която е построил. Тоест, характеристиката е достъпен широк спектър от операции, смяна на различни видове дейности и много други неща се извършват на пазара на недвижими имоти (покупка / продажба на жилищни и търговски сгради, земя и др.).

За финансите на строителния свят

Съвсем наскоро създаването на до осемдесет процента от всички недвижими имоти беше осигурено от крайния потребител, тоест хората, които планираха да живеят и работят в нови апартаменти и сгради. Следователно, често е имало ситуации, когато са започнали да строят, като са имали само 10-20% от необходимите средства. Това беше достатъчно за оградата и началото на земната работа. Същевременно имаше изчисление за заеми или продажба на недвижимо имущество на физически или юридически лица. В известен смисъл това беше жилищна кооперация. Принципът на работа беше следният: продаваме няколко апартамента, строим първия етаж. След това изчакваме, докато някой друг купи. В този случай първите купувачи поеха голям риск - в края на краищата те можеха да чакат дълго време, докато сградата бъде завършена.

Имаше един минус в тази схема - нямаше контрол върху целевото финансиране.И това често се превръщаше в силни скандали, в които обезверените притежатели на акции са жертви. Приемането на федерален закон № 214-FZ ни позволи да започнем процеса на изтласкване на потребителския капитал на късен етап. В същото време има разбиране, че трябва да бъде заменено с нещо. В противен случай намаляването на обемите на строителството и покачването на цените на жилищата - точно зад ъгъла. Според този закон (№ 214-FZ), кредити (банкови структури) и инвестиционни (CIF) средства се разпределят за строителство.

Въпреки че има някои нюанси. Така че държавата успя да се погрижи за защитата на гражданите, въпреки че изтласка банките от този пазарен сегмент. Защо? Факт е, че законодателството на Руската федерация въведе нормата за съвместна отговорност на финансова институция с предприемач. Това беше направено с цел превръщането на институционалните инвеститори в гаранция за завършване.

Специфики на работата

И така, ние разгледахме, макар и не задължително, но все пак важно за разбирането на информацията. За да не навлизаме в теорията, нека разгледаме как работят тези структури на практика. Като пример, да вземем инвестиционен фонд за наем от затворен тип в Holy Land. Така че, за да участва в процеса на създаване на нови жилища (или други недвижими имоти), ZPIFN придобива права на собственост от разработчиците. Споразумение за дялов капитал (или инвестиция) се използва като документална основа.

След това управляващото дружество прехвърля наличните средства на предприемача и придобива правото след завършване на строителството да получи определени обекти (например апартаменти) с определени параметри (например кадри или надморска височина) в активите си. Но какво да правим с получения имот? Това решава управляващото дружество на инвестиционния фонд от затворен тип.

Трябва да се отбележи, че той може да започне финансирането на предприемача само след като всички необходими разрешителни бъдат издадени по реда, предвиден в закона. Това се прави, за да се ограничи участието на инвестиционни фондове от затворен тип в най-опасния етап от строителството. Но това не е критично, тъй като не повече от петнадесет процента от общите разходи падат върху проектирането на цялата документация и създаването на проекти. Връзка към инвестиционен фонд от затворен тип позволява на предприемача да получава мащабни и редовни финансови инвестиции, които са необходими за строително-монтажни работи, създаване на инженерни комуникации и преминаване напред. Подобна политика се наблюдава в затворения инвестиционен фонд за недвижими имоти Metronome.

Нюансите на работа

Но това не е всичко. Трябва да се подчертае цяла поредица от нюанси, които представляват интерес за разработчика:

1. Гарантирано стабилно финансиране. Това е много важно, но е трудно да се наблюдава при използване на непредвидими продажби. Също така, за разлика от банков заем, не е необходимо да плащате лихва. В крайна сметка тя изтегля средства от обръщение. Освен това можете да извършвате авансови плащания за групови покупки на строителни материали, което ви позволява да получавате отстъпки и да фиксирате разходите.
2. Стабилизиране и закономерност на процеса на изпълнение. Факт е, че да се разпределят част от имота в натура - това не може да стане. Защо? Същността на тази ситуация е, че инвестиционният фонд от затворен тип е инструмент за инвеститорите, а не за потребителите. Следователно, за да изплатите акциите, ще трябва да продавате недвижими имоти. И ако тръгнете с дизайна - това е допълнителна бюрократична тежест. Поради това ZPIF се интересува от продажба на недвижими имоти преди края на строителството. Разбира се, това може да се направи и на вторичния пазар, но в този случай ще е необходимо да преминете през Държавната комисия, да подпишете акт за изпълнение на инвестиционния договор и да съставите правото на собственост. Всичко това, поради определени материални разходи и дълго време, намалява ефективността на инвестициите.

Опции за участие

Сега нека разгледаме схемите, според които собствениците на инвестиционни дялове на затворен взаимен инвестиционен фонд могат да участват в изграждането на определени обекти. Първоначално, за да изберат определен имот, те трябва да се съберат и да вземат подходящо решение. Това е обща стъпка за всички схеми. И тогава започват разликите. Но засега, нека просто да минем с имената:

1. Финансиране на проекти.
2. Привличане на инвестиционни ресурси.
3. Управление на търговски недвижими имоти.
4. Жилищни програми.
5. Интеграция на затворени индустриални инвестиционни фондове в системата за управление на строителните проекти.

Всяка от тези схеми има свои собствени характеристики в изпълнението. И има толкова много от тях, че е препоръчително да отделите отделна част към статията.

Финансиране на проекти за недвижими имоти и строителство

В този случай се предвижда инвеститорите и учредителите да прехвърлят средства (както и вещни права и ценни книжа) във фонда по време на неговото формиране или при влизане в дял на вторичния пазар. След приключването на създаването и взаимния инвестиционен фонд от затворен тип се признава за създаден, управляващото дружество инвестира активи в недвижими имоти. Акционерите на фонда получават доходите си от разликата между покупните и продажните цени на правата върху собственост или готови обекти. Формира се по време на строителния процес, както и поради увеличаване на пазарните цени на готовите обекти.

В този случай управляващата компания е класически попечител, който управлява средствата на клиентите. Само това се случва не на фондовата борса, а със собственост. Правилата за управление на доверие на затворен инвестиционен фонд за недвижими имоти осигуряват като правило максимална възвръщаемост от работата с клиент. В крайна сметка определен процент идва като награда. И ако управляващата компания не е куп измамници, то тя е пряко заинтересована да получи максимална полза. Размерът на дохода зависи от избрания сегмент, както и от изискванията за потенциални проекти. В същото време, благодарение на участието на много инвеститори, акционерите могат да получат повече ползи, отколкото ако го правят сами.

Друг важен плюс е, че ZPIFN не трябва да плаща данък върху дохода. Поради това инвеститорите могат да използват ефекта на забавяне.

Мобилизиране на ресурси

Някои разработчици използват инвестиционни фондове от затворен тип, за да получат средства за изграждане на съоръжения. В този случай управляващото дружество създава взаимен инвестиционен фонд от затворен тип за конкретно имущество на клиента. Правата на собственост се въвеждат от собствениците като плащане за акции при формиране на фонда. Тогава управляващата компания и учредителите привличат инвеститори, за да осигурят финансиране за определен обект. За това се използва вторичен пазар (например борса). Така се получават пари за финансиране на строителството. Инвеститорът, ставайки акционер, получава правото на определена част от дохода, който ще бъде получен при продажба на обекта. Тя може да бъде както продажба, така и лизинг. Вторият подход често използва затворен комбиниран инвестиционен фонд. Подобна схема е популярна поради:

1. Простотата на създаване на структура, регистрация на инвестиции, счетоводство и отчитане.
2. Прозрачност на инструментите за сътрудници на трети страни.
3. Възможности за използване на акции като обезпечение.

Управление на търговски имоти

Тази опция се използва от отдаване под наем на взаимни инвестиционни фондове. Същността на тази схема е да се поставят активи в търговски недвижими имоти и да се получават приходи от отдаването им под наем. Инвеститорите използват тази опция, за да получат стабилен доход. За собствениците тази опция е привлекателна поради следните причини:

1. Превръщане на основни активи в източник на ресурси за основния бизнес.
2. Получаване на преференции относно плащането на данък върху дохода и имуществото.
3. Привличане на финансови ресурси от продажбата на акции, като същевременно запазва преимуществените си права върху търговски недвижими имоти.

Фондът се придобива с внесени средства или веднага се формира от подходящ имот. Управлението на взаимни инвестиционни фондове от затворен тип допълнително предвижда сключване на споразумение с действаща компания. Тя трябва да поеме цялата работа за осигуряване и поддържане на съоръженията и да изпрати целия нетен поток от наемни плащания към инвестиционния фонд от затворен тип. Стойността на активите на акционерите нараства поради прехвърлените пари и увеличението на пазарната стойност на обекта. По споразумение с учредителя доходите се управляват, както следва:

1. Инвестира се в реконструкция и модернизация на даден обект с цел повишаване на стойността му и / или наемни цени за него.
2. Периодично се изплаща на акционерите.
3. Инвестирайте в строителството / покупката на други недвижими имоти (жилищни или търговски).
4. Инвестирайте в фондовия пазар, поставете върху банков депозит.

Жилищни програми

Това е друга възможност за използване на средства, която включва участието на общински или корпоративни жилищни програми. В този случай CIFF действа като инструмент, който натрупва средства и осигурява изграждането на жилища за определена аудитория, което се определя от основателя на жилищната програма. При този случай се полага определен парцел. Тя може да бъде избрана от общината или корпорацията измежду земите, които са включени на нейната територия. След това ипотеката се прехвърля в затворения фонд за взаимни инвестиции, който започва изграждането на недвижими имоти. Организацията на строителството и контрола се осъществява от управляващото дружество.

Интегриране на инвестиционни фондове от затворен тип в системата за управление на строителни проекти

Тази опция се използва от големи пазарни участници. Те интегрират инвестиционни фондове от затворен тип в своите бизнес процеси, за да повишат ефективността на управлението на строителни проекти и разпределението на средствата, необходими за финансиране на различни съоръжения. Мястото на тези структури във веригата зависи от ролята, организацията, нуждите и преследваните цели.

Помислете за малък пример. Компанията майка създава взаимен инвестиционен фонд от затворен тип и получава 100% от акциите. Обемите и направленията за използване на формирания фонд се определят от инвестиционната декларация. Освен това впоследствие размерът на средствата може да бъде увеличен. Тогава се създават или придобиват отделни компании. Те се занимават с подготовката на проектна документация, получават всички необходими разрешителни за строеж, както и правото на земя.

Най-подходящи за тези цели са дружествата с формата на собственост на LLC или закрито акционерно дружество. След приключване на всички подготвителни работи, ZPIFN сключва споразумение (инвестиция или собствен капитал) с тази структура и осигурява строителството с финанси. Ако временно няма нужда от това, тогава средствата могат да бъдат насочени към актива, което е предвидено в инвестиционната декларация. След приключване на строителството обектите се реализират. Печалбата от продажба на обекти от фондове за взаимно инвестиране от затворен тип не се облага с данък.