Moltes persones utilitzen la propietat d’altres persones a partir d’un contracte d’arrendament. L'habitació pot ser residencial o no residencial. El contracte es podrà concloure entre particulars o empreses. És l’acord que regeix la relació entre les dues parts. Sovint s’utilitza un contracte d’arrendament amb dret a comprar béns immobles, permetent a l’inquilí la compra de locals després que el contracte caduca.
El concepte
Un arrendament amb dret a comprar béns immobles està representat per la relació entre les dues parts en la transacció sobre la propietat. Es crea un contracte especial entre el propietari del local i l’inquilí. Inclou no només les condicions més importants, sinó també informació sobre la possibilitat de comprar el tema de la transacció.
Típicament, el contracte indica que l’arrendatari només pot bescanviar la propietat després d’un període determinat. El procés es realitza sobre la base de les condicions de l’art. 624 Codi civil. Per això, l’inquilí en el procés d’ús del local no ha de violar de cap manera els requisits i les condicions del contracte.
Diferències del lloguer
El lloguer immobiliari sovint es compara amb el lloguer. Hi ha certes diferències entre aquestes transaccions:
- durant l’arrendament no hi ha restriccions a l’elecció de l’habitatge de lloguer, per tant, l’arrendatari selecciona l’objecte, després el qual l’arrendador el compra al propietari i preveu un contracte d’arrendament financer, i per als arrendaments estàndards, la propietat de la persona es realitza, per tant l’elecció de l’objecte és limitada;
- tres parts participen en el lloguer i, quan es lloga, es forma directament un contracte entre dos participants;
- durant l’elaboració del contracte d’arrendament, el client pot canviar la propietat, i amb un contracte d’arrendament això només és possible si hi ha una clàusula adequada.
Moltes persones i empreses estan interessades en arrendar amb dret a comprar propietats comercials. En aquestes condicions, els empresaris poden comprovar si la ubicació seleccionada és convenient per al treball i els clients. Si l'activitat és efectiva, es decidirà la redenció de l'objecte.
Els avantatges
L'ús d'un arrendament amb dret a comprar béns immobles presenta molts avantatges per a un arrendatari:
- comprar un apartament sense utilitzar fons prestats;
- els béns immobles s’utilitzen fins a la redempció final;
- Podeu cancel·lar la transacció en qualsevol moment;
- no està obligat a recollir molts documents per signar el contracte;
- no hi ha despeses addicionals relacionades amb l’habitatge, ja que no s’emet una assegurança i no es fa una avaluació;
- no es requereix cap pagament inicial.
Els avantatges per a l’arrendatari inclouen:
- Podeu vendre una propietat existent a un preu elevat;
- la propietat pertany al propietari fins al bescanvi final;
- Es permet rescindir el contracte en qualsevol moment.
Normalment, els arrendadors amb dret a comprar béns immobles són utilitzats per arrendataris que volen vendre la seva propietat, però no poden realitzar aquest procés de forma immediata a causa de l’elevat cost de la propietat o d’altres factors.
Inconvenients
Aquest acord té alguns aspectes negatius per a l’inquilí:
- Abans de la recompra final, la propietat es registrava amb un altre participant de la transacció, que pot disposar-ne del tot;
- el propietari de l’objecte pot acabar la transacció en qualsevol moment sense tornar els pagaments de lloguer;
- si el propietari mor, haurà d’elaborar un nou acord amb condicions menys favorables amb els seus hereus.
Al mateix temps, el propietari no pot utilitzar els locals per a cap propòsit i, a més, durant un llarg període de temps, el preu dels béns immobles pot augmentar, cosa que comportarà pèrdues de beneficis.
Quins documents es requereixen?
Les ofertes més freqüents a Moscou són lloguers amb dret a comprar béns immobles. Això es deu al fet que els béns immobles són cars al capital, per la qual cosa és difícil vendre-ho de forma normal. Per concloure una transacció, es preparen els següents documents:
- passaports de les parts en la transacció i, si una de les parts és una empresa, s'utilitza un certificat de registre i registre al Servei Tributari Federal;
- extracte del llibre de casa, amb el qual es pot esbrinar qui està registrat en béns immobles;
- certificat de propietat de l’objecte o extracte de la USRN, inclosa informació sobre els propietaris de l’apartament;
- contracte d’arrendament directe, en el qual hi ha una clàusula sobre la possibilitat de redempció d’immobles;
- un calendari de pagaments que contingui informació sobre quan s’haurien de transferir exactament els pagaments de l’inquilí.
A més, normalment s’elabora un certificat d’acceptació. Conté informació sobre tots els articles domèstics disponibles als locals, així com la data en què l'inquilí va començar a utilitzar la propietat.
Nuances de registre del contracte
Si s'estableix un arrendament amb dret a comprar béns immobles, la seva durada sol arribar als 10 o 15 anys. Si la durada del conveni és superior a un any, es registra al Registre Federal. Per això, es preparen els documents:
- passaports de participants;
- sol·licitud d’inscripció;
- una còpia de l’arrendament;
- rebut del deure;
- passaport tècnic i pla immobiliari.
Podeu sol·licitar no només la sucursal de Rosreestr, sinó també la MFC.
Els matisos de la cooperació
Independentment de si un arrendament amb dret a comprar béns immobles es realitza a Nizhny Novgorod o a una altra ciutat, es tenen en compte certs requisits de la llei. El procés de redacció del contracte està regulat per la normativa federal, per tant, els participants en la transacció tenen en compte les característiques:
- la recompra només és el dret de l’inquilí, i no és el seu deure, per tant, obligar-lo a través del tribunal a realitzar aquest procés;
- després d’abonar l’import total a causa de l’arrendatari, es requereix el registre de la transferència del dret a un pis a l’arrendatari;
- fins i tot es pot tornar a contractar la contractació ordinària per a un contracte d’arrendament amb dret a compra, que preveu l’art. 624 Codi civil, per tant, n'hi ha prou amb establir un acord addicional entre les dues parts.
És recomanable utilitzar aquest mètode de lloguer només amb la condició de que hi hagi una relació de confiança entre els dos participants, i també la demanda de béns immobles es considera baixa.
Riscos de l'arrendatari
Quan faci un contracte d’arrendament amb dret a comprar béns immobles, l’inquilí ha d’afrontar greus riscos:
- la mort del propietari pot comportar la rescissió del contracte o la introducció de condicions desagradables addicionals per part dels hereus;
- el propietari de la propietat pot utilitzar béns immobles com a garantia quan sol·licita diversos préstecs;
- els canvis en el mercat immobiliari poden provocar que el preu de redempció de la propietat sigui massa elevat, tot i que en aquestes condicions sempre es pot negar el bescanvi, però el propietari no retorna els pagaments de lloguer.
Per tant, tot i que aquesta oferta ofereix molts avantatges, és important tenir en compte els riscos derivats de l’inquilí.
Normes per a l'elaboració d'un contracte
El contracte d’arrendament amb el dret a comprar ha de contenir certs. Aquests inclouen:
- informació sobre les parts en la transacció (ha de ser indicada per F. I. O., s’hi ha d’informar els passaports, la data de naixement i el lloc de registre);
- el tema de l’acord, que és la propietat, per tant, s’indica la seva adreça, l’àrea i altres característiques que es copien dels documents oficials a l’apartament;
- la durada del contracte, i sovint per a la seva amortització, es tramet un acord il·limitat;
- la mida de la mensualitat, per la qual es té en compte la renda i el preu de compra de la propietat;
- freqüència de pagament;
- un mètode de transferència de fons, pel qual es poden transferir diners de manera personalitzada, transferir-los a un compte bancari o transferir-los en funció d’una cel·la bancària;
- obligacions derivades de l’arrendatari i l’arrendador;
- responsabilitat de les parts per infracció dels termes de la transacció.
És important abordar correctament la redacció d’aquest acord per tal que hi hagi un contracte d’arrendament legal amb dret a comprar béns immobles. A continuació es pot estudiar un contracte de mostres.
Cal una taxació d'apartaments?
Si es transfereix l’habitatge per a ús llarg, és probable que el seu preu canviï significativament. Les parts han d’acordar si aquests canvis afectaran l’import del bescanvi, després de la qual cosa es pren una decisió sobre l’acord.
Sovint, les parts seleccionen el recalculació tenint en compte els canvis en els preus del mercat immobiliari o el càlcul mitjançant moneda estrangera. Per evitar desavinences en el futur, és recomanable indicar en el contracte el preu final de l’objecte i la fórmula de càlcul de l’indicador. Per a això, les parts recorren a un taxador independent. Compila un informe que conté informació sobre el preu de mercat de l’objecte en el moment d’elaborar l’acord.
Com passen els drets sobre un objecte?
Les ofertes més freqüents a Moscou i la regió de Moscou amb dret a comprar béns immobles. Amb aquesta oferta, qualsevol pot convertir-se en propietari d’una propietat líquida i rendible amb una bona ubicació. Al mateix temps, és important conèixer com es realitza la transferència de drets sobre l’habitatge a l’arrendatari. Per a això es poden utilitzar diverses opcions:
- caducitat del contracte;
- transferència completa del valor de l'objecte al propietari.
Per descomptat, el procés es registra a Rosreestr, després del qual l’inquilí es converteix en el propietari complet de l’objecte.
Especificacions de terminació anticipada
Segons l’art. 619 del Codi civil, les relacions entre les dues parts s’acaben mitjançant una decisió judicial en les següents condicions:
- l’arrendatari en el procés d’ús de l’objecte viola els termes del contracte;
- els locals s’utilitzen amb altres finalitats;
- deteriorar l'habitatge per una mala cura per part de l'usuari;
- en el termini establert, la renda no es transfereix;
- la revisió prevista pel contracte no es realitza.
Les parts en l’acord podran preveure altres condicions d’extinció anticipada del contracte.
Conclusió
Es considera una operació d’arrendament amb opció a compra en moltes regions. Té avantatges per als dos participants. Segons un acord elaborat correctament, en acabar la cooperació, l’habitatge passa a ser propietat de l’arrendatari.
Cal prestar una atenció especial a la redacció adequada del contracte, de manera que contingui informació important sobre la cooperació. Si el període de validesa superior a 1 any, es registra al Rosreestr.