Llogar un apartament es considera un procés popular entre moltes persones que no tenen els seus propis béns immobles per a residència permanent. Per utilitzar l’habitatge d’una altra persona, haureu de pagar pagaments mensuals de lloguer, de manera que sovint els ciutadans pensen en com llogar un pis amb una compra posterior. Un nombre limitat de propietaris ofereix aquesta oportunitat, però té molts avantatges per a cada participant en la transacció.
El concepte d’habitatge de lloguer
El lloguer d’un apartament amb posterior amortització consisteix en que els arrendataris poden viure d’habitatges de manera regular, transferint regularment pagaments mensuals de lloguer al propietari i, al final del contracte, tenen l’oportunitat de comprar l’habitatge al propietari per una quantitat de diners determinada. Les característiques d’aquest procés inclouen:
- el contracte preveu necessàriament la possibilitat per a l’arrendatari de bescanviar la propietat;
- El procés de recompra pot tenir lloc abans de la caducitat del contracte o abans del termini;
- si no hi ha una condició de bescanvi directament en el contracte, es pot preveure en un acord complementari especial, però estipula immediatament si l'import pagat anteriorment serà acreditat al preu de bescanvi.
Cada participant ha de controlar la correcció del contracte.
Detalls de la transacció
Aquesta operació es considera beneficiosa per als arrendataris que no tinguin un gran estalvi en la compra d’immobles. Per tant, amb l'ajuda de llogar un apartament al promotor amb la redempció posterior, podeu convertir-vos en el propietari d'un habitatge complet.
Els propietaris, en canvi, perden els seus ingressos en forma de lloguers mensuals, de manera que és gairebé impossible trobar aquestes opcions. Només s’ofereixen a les grans ciutats, ja que els propietaris no poden trobar un comprador per a béns immobles cars.
Beneficis de la transacció per als participants
Llogar un apartament amb una compra posterior té avantatges i desavantatges.
Els avantatges per a l’arrendatari inclouen:
- béns immobles són adquirits pels arrendataris a un preu superior al valor de mercat de la propietat;
- la transferència de propietat es realitza exclusivament després de la transferència total del preu de l’apartament.
Els avantatges dels inquilins inclouen:
- és possible viure a l'apartament fins a la seva compra final;
- no cal cap préstec hipotecari;
- no es paga un interès important, que sovint constitueix el preu íntegre de l’apartament;
- si una persona no té un lloc oficial de treball, fins i tot en aquestes condicions el propietari de l’apartament no es negarà a fer un contracte de lloguer;
- el ciutadà té dret a bescanviar l'habitatge, però, si no cobra la quantitat requerida a la fi del contracte, pot denegar la bescanvi.
Per tant, molts ciutadans desitgen llogar un pis per llogar amb la redempció posterior. Però primer, es recomana estudiar detingudament els desavantatges d’aquest procés.
Contra un acord per un propietari
Aquest lloguer presenta molts inconvenients per al propietari immediat de l'apartament:
- hi ha la possibilitat de perdre una determinada part del benefici si, durant el període durant el qual l’apartament està en arrendament, el seu valor augmenta significativament, però l’acord no resisteix;
- no hi ha possibilitat d’utilitzar la instal·lació per al seu propòsit amb finalitats personals.
A causa d'aquestes mancances, poques vegades es troben ofertes per a un contracte d'arrendament.
Contres per a l’inquilí
Fins i tot per als arrendataris, aquesta operació es considera perillosa a causa d’alguns inconvenients:
- durant el termini d’arrendament, no es podrà disposar del bé immobiliari completament ni utilitzar-lo al seu criteri, ja que sovint s’indica al contracte que no hi ha possibilitat d’invitar convidats, portar animals de companyia o realitzar altres accions similars;
- hi ha el risc que l’altra part de la transacció es negui a complir el contracte i l’arrendatari no rebrà fons prèviament pagats;
- el propietari pot morir abans de pagar el preu íntegre de l’apartament, per la qual cosa haurà d’elaborar un nou acord amb els seus hereus, que normalment intenten millorar les condicions per si mateixos, de manera que comprar un apartament esdevé simplement poc rendible;
- el propietari de la propietat pot disposar de l'habitatge a la seva discreció, per tant, pot utilitzar-lo com a penyora o cedir-lo com a regal, i sempre hi ha la possibilitat que es prengui un apartament per deutes.
Per tant, un contracte de lloguer d'apartaments amb una amortització posterior és més aviat rar. Això es deu a riscos i desavantatges importants per a cada costat de la transacció.
Els matisos de la conclusió d’un acord
Per concloure aquesta transacció, és important elaborar un contracte d’arrendament adequat per a un període de temps limitat. Els matisos del contracte de lloguer d’apartaments amb la compra posterior són els següents:
- l'acord ha d'indicar la possibilitat de transferir el dret a l'objecte a l'arrendatari després d'un determinat període de temps;
- l’objecte passa a ser propietat de l’arrendatari només després que realitzi l’últim pagament amb el contracte;
- les parts estableixen de forma independent totes les condicions sobre la base de les quals es durà a terme la cooperació.
Es presta una atenció especial a la redacció de l’acord, ja que ha de tenir unes condicions acceptables per a cada participant en la transacció.
Com es fa un contracte?
El procediment per proporcionar un habitatge de lloguer, que es pot bescanviar després del termini especificat en el contracte, es divideix en fases successives:
- inicialment, l’inquilí troba un habitatge adequat a les seves necessitats i, sovint, pot publicar anuncis de forma independent en diferents llocs: “Llogaré un apartament amb una compra posterior”;
- les parts de l’operació estipulen totes les condicions en què es duran a terme la cooperació, per tant, es determinen els termes de l’arrendament, el cost de l’habitatge, la mida del pagament inicial, així com altres matisos;
- els documents de l’apartament són elaborats pel propietari de l’objecte;
- Es redacta un acord, es revisa i signa amb cura les parts;
- Les dues parts a la transacció compleixen els requisits especificats en aquest acord.
Sovint, els ciutadans tenen certes desavinences, de manera que sovint el procés d’elaboració d’un acord requereix molt de temps. Si les parts no poden arribar a un compromís, no s’elabora un contracte de lloguer d’apartaments amb una compra posterior.
Si les condicions s’adapten als dos participants, s’indica el termini d’arrendament, que no pot excedir els 10 anys.
Quins documents es necessiten?
Per elaborar aquest contracte d’arrendament, el propietari de l’objecte i el llogater preparen determinada documentació. Inclou paper:
- passaports de les dues parts a la transacció;
- si el propietari està casat legalment, el seu cònjuge redacta un permís per proporcionar un apartament per llogar en determinades condicions;
- certificat de matrimoni;
- extret de l’USRN a l’apartament on està registrat el propietari directe de la propietat;
- un pla tècnic i un passaport per a l'objecte i, amb l'ajut d'aquests documents, l'inquilí podrà comprendre si hi ha una reurbanització il·legal a l'apartament;
- documents de títol sobre l’objecte, que inclouen el contracte de venda, el certificat d’herència o altres documents similars;
- Número de compte bancari en què els arrendataris seran transferits per l'habitatge;
- un informe sobre la valoració de béns immobles, sobre la base del qual es determina el pagament òptim de l’apartament si l’arrendatari l’ha comprat al final del termini;
- un certificat de Rosreestr que conté informació que no hi ha cap tipus de gravamen sobre béns immobles;
- un certificat del departament d’habitatge que indiqui l’absència de deutes dels serveis públics.
Només a la base d’aquests documents s’ha elaborat un contracte de lloguer d’apartaments amb una compra posterior. Un document de mostra es troba a sota.
Condicions d’acord
L’apartament de lloguer més comú a Moscou amb la redempció posterior. Això es deu al fet que els béns immobles a la capital tenen un valor significatiu, per la qual cosa és difícil trobar un comprador que estigui a punt de transferir immediatament la quantitat necessària com a pagament de l'habitatge.
A l’hora d’elaborar aquest contracte, es té en compte que combina les característiques d’un contracte d’arrendament i un contracte de venda. No és necessari registrar aquest document, ja que només cal contactar amb Rosreestr per confirmar la transferència del dret a l’objecte a l’arrendatari.
Condicions essencials del contracte
Quan s’elabora aquest document s’introdueixen els termes d’arrendament obligatoris amb la compra posterior de l’apartament. Per tant, al contracte s’inclouen les dades següents:
- Es prescriu informació sobre les parts a l’operació, per a la qual s’indica F. I. O., dades del passaport, lloc de residència i informació de contacte sobre els participants;
- es descriu el tema del contracte descrit per l’apartament, per tant, és important indicar la seva adreça, el nombre de pisos, l’àrea i altres característiques que facilitin la seva identificació;
- es proporcionen els paràmetres tècnics de la instal·lació i es pot obtenir informació dels documents tècnics de l'apartament;
- s’ingressa el cost del lloguer, representat per la quantitat de diners que haurà de transferir el propietari perquè la propietat de l’immoble passi a l’arrendatari;
- s’indica l’esquema de pagaments, per al qual es determina la freqüència de transferència de fons, la mida dels pagaments i altres paràmetres;
- el període en què es realitzaran les resolucions finals entre les parts en la transacció;
- indica el mètode de transferència de diners;
- es prescriu que a partir d’aquest acord, després de tots els assentaments, la propietat de l’habitatge es transferirà a l’arrendatari;
- S’indica la data exacta quan s’emetrà l’apartament a l’inquilí;
- es tenen en compte les normes de cobrament i lloguer;
- Les mesures de responsabilitat per a cada participant es registren en cas d’incompliment dels termes de l’acord;
- Es prescriuen les condicions en què es permet rescindir el contracte abans del termini.
Com més detalls i condicions estiguin en el contracte, seran més segures les parts de l’acord. Després d’haver elaborat un acord sobre el lloguer d’un apartament amb la redempció posterior, els participants només han de seguir estrictament les disposicions d’aquest document.
Riscos de transacció
Hi ha certs riscos per al venedor d'utilitzar aquest contracte. Aquests inclouen:
- amb el pas del temps, l’habitatge pot augmentar significativament a causa del desenvolupament d’infraestructures o canvis al mercat, però no serà possible fer canvis a un acord ja signat;
- l'arrendatari el pot utilitzar l'arrendatari amb altres finalitats, de manera que el pot subarrellar, obtenint un benefici del procés;
- Les factures de serveis públics poden augmentar, per tant, en el procés d’elaboració del contracte és recomanable que sigui l’usuari qui hagi de pagar per aquests serveis.
El lloguer d'un apartament amb una compra posterior es considera arriscat per al comprador. Els principals riscos són:
- durant tot el període de lloguer, la propietat és propietat del venedor, que pot rescindir el contracte, vendre o donar l'objecte i es poden imposar diverses càrregues sobre béns immobles;
- el venedor pot augmentar el lloguer o fins i tot el valor de l’apartament;
- si el propietari mor, haurà d’elaborar un altre contracte amb els seus hereus, que sovint comporta un empitjorament de les condicions;
- l'objecte pot ser compromès o arrestat.
Per tant, els apartaments de lloguer de llarga durada amb la redempció posterior es consideren un procés de risc per a cada participant.
Conclusió
El lloguer d’una propietat es considera un procediment comú que permet utilitzar diferents objectes sense pagar el seu cost íntegre. Si el contracte conté la possibilitat de redempció posterior de l’apartament, aquest acord es considera beneficiós per l’inquilí.
És important elaborar correctament un contracte que inclogui les condicions essencials per a la cooperació. Fins i tot a l’hora d’assegurar la relació amb un document oficial, cada participant pot afrontar nombrosos riscos i dificultats.