Quan realitzen l’alienació d’una propietat, amb freqüència les parts utilitzen un pagament anticipat com a acord previ. Tanmateix, heu de tenir en compte certs matisos de l’elaboració d’un acord anticipat a l’hora de comprar un pis i fer-ho bé. Això és el que es parlarà a continuació.
Necessitat de contracte anticipat
Molta gent té una pregunta: "És realment necessari un contracte anticipat per comprar un apartament?" La resposta és senzilla: és necessari i hi ha diverses raons per això: amb la seva ajuda, la intenció del comprador d’adquirir aquesta propietat concreta es resol i la intenció del venedor de no buscar més els futurs propietaris. Després d'un acord previ i d'un pagament anticipat, les parts podran iniciar els preparatius per a la transacció principal. Així, l'avanç confirma la gravetat de les intencions d'ambdues parts.
La transferència anticipada és especialment rellevant en els casos en què sigui impossible concloure una transacció en pocs dies des del moment en què es va arribar a un acord sobre l'adquisició d'una propietat determinada. Hi pot haver moltes raons per a aquest retard, com per exemple, l'absència en el moment actual de la quantitat necessària, documents, etc. Altres motius més banals, per exemple, la manca d'un notari públic també poden tenir un paper.
Perquè les parts en la transacció siguin més tranquil·les i no hagin de preocupar-se durant el temps assignat per preparar-se per a la transacció, el comprador transfereix el pagament anticipat al venedor i aquest, al seu torn, deixa de mostrar més l'apartament. Un acord per avançar a l’hora de comprar un apartament és important sobretot per al comprador.
Funcions d’avançament
Les relacions de dret civil no proporcionen una definició clara del concepte de "avançament". El dret civil i altres codis que regulen el procés d’alienació de la propietat no cobreixen aquest terme. Un avanç només es pot entendre i definir després d’estudiar l’essència d’aquest fenomen des d’un punt de vista econòmic. Només després serà possible reflexionar amb confiança sobre els mecanismes de regulació legal d’aquest fenomen.
Avanç: quant?
Es pot anomenar un avançament fent un prepagament parcial, és a dir, la quantitat de diners transferits al venedor abans de signar el contracte. Molt sovint, l’import de l’avanç és del 10 per cent del valor total de l’objecte. La resta de l’import es paga després de signar el contracte de venda, tret que requereixi el contrari.
A continuació, es mostra un exemple de contracte anticipat per a la compra d’un pis.
Advance i ingrés
En el camp de la venda d’immobles, el pagament anticipat es troba a l’article 380 del Codi civil, que descriu tal cosa com a dipòsit. L’article diu que si hi ha dubtes sobre si cal considerar els dipòsits parcialment dipositats com un dipòsit, especialment sense observar la forma escrita de l’acord, aquest import es converteix automàticament en un avançament. Com a resultat, en aquest cas s’apliquen sancions adequades si no es compleixen les condicions del contracte signat.
Cal destacar que hi ha diferències significatives entre un avançament i un dipòsit. Exerceixen funcions diferents tot i ser utilitzats en situacions idèntiques. Les conseqüències de la violació dels termes del contracte anticipat a l’hora de comprar un pis i un dipòsit seran diferents.
Conseqüències de l’incompliment dels termes de l’acord
Així, tal com s’ha esmentat anteriorment, hi ha algunes diferències entre l’ingrés i l’avançament.El més important és que l’ingrés garanteixi la implementació de les condicions estipulades pel contracte. Si una de les parts incompleix les seves obligacions, el dipòsit actuarà com a mesura responsable. En cas de denegació de la transacció, el comprador no rebrà l’ingrés i, si el venedor canvia d’opinió sobre la venda del pis, haurà de tornar els fons rebuts per doble volum. Entre altres coses, la persona lesionada pot intentar recuperar les pèrdues ocasionades com a conseqüència del fracàs de la transacció.
Cal un acord anticipat per comprar un apartament en una hipoteca.
Les conseqüències
En cas d'avançament, la cancel·lació de la transacció tindrà conseqüències lleugerament diferents. Si el comprador inicia la cancel·lació, assumirà les conseqüències segons el Codi civil. En aquest cas, el venedor té dret a exigir una indemnització per les pèrdues ocasionades. Si l’anul·lació de la transacció s’ha produït per culpa del venedor, el comprador té dret a retornar l’avançament. També hi ha situacions en què el venedor retarda el procés de devolució de la bestreta. En aquestes circumstàncies, les penalitzacions estan subjectes a la regulació del préstec.
Així, el venedor és preferible a les condicions de l’avançament, en lloc del dipòsit, ja que en cas de circumstàncies adverses només haurà de tornar els diners rebuts i no pagar el doble que amb el dipòsit.
Penseu en un exemple de contracte de pagament anticipat quan compreu un apartament amb més detall.
Contracte
El registre d’un contracte anticipat s’ha de fer per escrit. Abans de signar-ho, les parts han d’acordar els punts següents:
1. L’import de la bestreta. Atès que l'avanç és un pagament anticipat, el seu càlcul es basa en el valor de l'assumpte del contracte. És a dir, primer, les parts han de determinar el cost final del contracte de venda, i després decidir sobre l’import que s’ha d’abonar per endavant. La legislació amb antelació no està regulada de cap manera i es determina a discreció de les parts. El més important aquí és arribar a un compromís que satisfaci els interessos de totes les parts. No sempre és possible fer-ho ràpidament, ja que el comprador vol dipositar menys diners i el venedor, per contra, està interessat a rebre una quantitat més gran.
2. El mètode de transferència de la bestreta. En aquest cas, s'ha de determinar el següent:
- Els diners seran transferits en efectiu o mitjançant transferència bancària.
- Data límit per rebre diners.
- Escrivint un rebut addicional sobre la recepció de diners per part del venedor.
- Tots aquests matisos s’han d’expressar en l’acord sobre la realització d’un pagament anticipat a l’hora de comprar un pis, de manera que en cas de conflicte es presenti una prova de pagament.
3. L’objecte del contracte de venda. Aquest paràgraf indica no només l’adreça real de la propietat, sinó també una descripció detallada de la condició en el moment de la conclusió de l’acord sobre el pagament de la bestreta. També cal indicar les persones registrades en aquesta adreça, la presència de fills menors, la gravetat dels drets de propietat, etc. Tots aquests matisos acostumen a aclarir-se durant un control estàndard d’apartaments.
4. Responsabilitat de les parts per incompliment dels termes del contracte. Aquí cal que proporcioneu el nombre màxim d’opcions que puguin comportar la cancel·lació de la transacció i descriure detingudament la responsabilitat de cadascuna de les parts.
L’acord anticipat també indica la data de l’operació de compravenda i es registren les dades del passaport de les parts en l’acord. En alguns casos, es poden fer algunes modificacions del contracte, que han d’acordar les dues parts. Després d'això, l'acord anticipat està certificat per les signatures dels participants.
Si la transacció la realitza un tercer representat per un agent de béns arrels, ofereix un contracte de pagament anticipat estàndard per a la compra d’un pis, que té en compte els requisits i els interessos d’ambdues parts.
Nuances
En signar el contracte de venda, es presta molta atenció a la neteja legal de l’habitatge.Es tracta de comprovar l’exactitud de les dades proporcionades sobre la propietat, l’autenticitat dels documents, la disponibilitat de la reurbanització i la seva legalitat, la identitat del venedor, l’obligatorietat de l’habitatge i molts altres factors.
La signatura d’un contracte anticipat a l’hora de comprar un apartament (es pot fer una plantilla per endavant) no implica transferir l’apartament, però, en aquest cas, val la pena comprovar tots els punts anteriors. Al cap i a la fi, l’import de l’avançament, tot i que no és tot el cost dels béns immobles, encara és bastant gran, i és probable que el comprador el vulgui perdre.
Revisió completa
Per aquest motiu, fins i tot en l’etapa de pagament de la bestreta, s’hauria de realitzar una verificació exhaustiva i en profunditat de la propietat adquirida. Això també es pot fer a través d’un agent de béns arrels. Així, podeu obtenir una llista de tots els antics propietaris de l’apartament, així com diversos factors que poden provocar la invalidació de la transacció. Si hi ha la sospita que el venedor es pot declarar incompetent en el moment de la transacció, s'ha d'abandonar fins i tot en el moment del pagament anticipat.
També cal comprovar si el venedor està casat legalment sense marca en el passaport. El consentiment del cònjuge es considera requisit previ per a les transaccions amb béns immobles. En cas contrari, el cònjuge pot impugnar la transacció i reconèixer-la com a nul·la, cosa que comportarà conseqüències desagradables per al comprador.