Una hipoteca no només és un tipus de préstec a llarg termini, sinó també una restricció del propietari dels seus drets en els seus drets. L'habitatge adquirit a través d'una hipoteca es considera de fet la propietat d'una entitat de crèdit fins a l'amortització completa del deute del préstec. Per llei, fins al pagament del principal, els interessos sobre el préstec i la supressió de la càrrega, el prestatari queda privat del dret de disposar de l'habitatge comprat amb crèdit. A partir d’això, no es pot parlar d’implantació independent de l’espai habitable.
Però sovint passa que un prestatari, per diverses raons, es pregunta com vendre un apartament hipotecari. Per exemple, si el pagament d’un deute va resultar ser una prova aclaparadora per a ell o si la propietat es divideix en el procés d’aturada familiar. Aplicable a aquest darrer exemple, els prestataris sovint es pregunten si és possible vendre un apartament hipotecari durant un divorci. Per al rescat hi ha diverses opcions per desfer-se de l'habitatge col·lateral.
Quan s’ha de recórrer a la venda d’habitatges hipotecaris?
És important tenir en compte que es tracta d’un procés que requereix molt de temps. Els propietaris feliços de les seves pròpies cases no solen preguntar-se si és possible vendre un apartament hipotecari carregat de garanties. Però tot i així, aquestes situacions es troben a la pràctica.
La hipoteca és un greu pas deliberat, les conseqüències de les quals la família sent des de fa diversos anys. En primer lloc, pateix el pressupost familiar dels prestataris, que solen estar en relacions matrimonials oficials. Tot i això, de vegades, les circumstàncies de la vida no deixen cap altra sortida, tan bon punt es separen dels habitatges comprats en una hipoteca. Normalment, els prestataris tenen aquesta necessitat en els casos següents:
- Durant el període d’amortització del préstec, la família del prestatari va augmentar. L'habitatge adquirit anteriorment en termes de superfície ha deixat de satisfer els requisits de la família. Potser els cònjuges van tenir més fills nascuts, o algú de parents propers es va traslladar a la seva residència permanent. Aleshores, la qüestió de com vendre un apartament hipotecari i ampliar metres quadrats esdevé rellevant per a ells.
- Els cònjuges, actuant com a co-prestataris d'una hipoteca, van decidir divorciar-se. Per llei, el deute està subjecte a repartiment entre cònjuges en parts iguals. Per alliberar-se de la càrrega del pagament, és més recomanable resoldre el problema de com vendre un apartament hipotecari durant un divorci.
- La necessitat de traslladar-se urgentment a la residència permanent a una altra regió del país, per exemple, quan canviï de lloc de treball. Per tant, la necessitat del prestatari d'habitatge en lloc de l'obtenció d'un préstec desapareix per si mateixa.
- Necessitat urgent d’efectiu associat a circumstàncies de la vida imprevistes, incloses en relació amb la pèrdua d’un lloc de treball permanent, nivells d’ingressos més baixos i altres dificultats financeres.
- Set d’enriquiment. Sovint, un client bancari adquireix deliberadament un apartament en una casa en construcció, ja que el cost d’aquests immobles és molt inferior al cost de l’habitatge que s’acaba d’encarregar. I si el prestatari sap vendre un apartament hipotecari, repaga el préstec i rep beneficis addicionals a causa de la diferència del cost de l’habitatge.
Estat principal
La venda de béns gravats en un acord de deute no és una opció legal fàcil, sinó força realista per exempció de servitud de crèdit. Tanmateix, per a això és necessari obtenir el consentiment de l’organització de crèdit, perquè és el banc qui és el propietari real del pis fins que es paga el préstec.
És important comprendre que sense el permís d’una organització de crèdit, el registre d’una transacció és impossible. Aquestes estafes són molt ràpidament obertes i suprimides pel banc, i la part que va patir com a resultat d'una operació fallida pot presentar una queixa al prestatari.
Opcions de venda de garanties
Si el prestatari encara decidia desfer-se de l’habitatge adquirit a crèdit, ha de tenir paciència. El procés serà tediós i requereix molt de temps. Abans d’utilitzar una de les opcions de venda, cal analitzar cadascuna d’elles i escollir-ne la més òptima.
Amortització del préstec abans de la caducitat del termini calculat pel banc
Una de les opcions més senzilles i guanyables. La principal dificultat d’aquest mètode és trobar un comprador solvent interessat que accepte pagar la resta del deute amb interessos sobre la hipoteca com a part del dipòsit pagat. En aquest cas, la venda d’habitatge es procedirà en diverses etapes successives.
Notificació d'una entitat de crèdit de la intenció de vendre un apartament col·lateral
Per obtenir el permís del banc, el prestatari haurà de donar arguments convincents a favor de la seva decisió. L’amortització anticipada del préstec priva el prestador d’una part dels fons d’enriquiment addicionals en part d’interès. En molts sentits, el motiu de la venda d’habitatges hipotecaris hauria de ser important.
Trobar el comprador adequat
En aquesta fase, el prestatari haurà de suar, ja que no és fàcil trobar una persona que estigui disposada a pagar tots els fons abans de la conclusió del contracte principal de venda. Aquestes transaccions comporten un cert risc per al propietari. Com a garantia de la gravetat de les intencions, el prestatari s’ha d’escriure abans de la liquidació final amb el comprador i deixar de baixa tots els residents registrats a l’apartament.
Documentació de transferència
En aquesta fase, cal concloure un acord de dipòsit, segons el qual el comprador transfereix els diners per amortitzar el deute restant del préstec hipotecari, i el venedor es compromet a vendre la garantia immediatament després d’eliminar la càrrega. Per no provocar sospites entre el comprador, és més aconsellable certificar l’acord amb un notari. En el contracte és important indicar l’import del dipòsit, el mètode de la seva transferència, així com el calendari de l’eliminació de la càrrega i l’execució de l’operació de compravenda.
Acord amb un banc i un venedor
Aquest pas suposa la transferència de fons amb l’obertura de dues cèl·lules dipositàries en una entitat de crèdit. En el primer, el comprador posa la quantitat igual al saldo del deute hipotecari, en l’altre - el saldo del preu del pis, destinat al venedor. Un cop finalitzada la transacció, el banc accedeix als diners, i el prestatari - al saldo de la segona cel·la.
Amortització del deute
Per fer-ho, les dues parts de la transacció han de visitar conjuntament una entitat de crèdit, on es calcularà el saldo del deute principal, juntament amb els interessos. Després d’elaborar la documentació que confirma l’amortització del préstec, el prestatari rep el dret d’eliminar la càrrega del pis.
Eliminació de la taxa
Aquest procés es realitza en presència del prestatari i del representant de l’organització de crèdit als òrgans de Rosreestr. L'eliminació de la taxa és possible prèvia presentació dels següents documents:
- contracte de venda;
- passaports dels propietaris (prestatari i membres de la seva família, si l'apartament és de propietat compartida o conjunta);
- acords de dipòsit;
- un document del banc que confirma l’amortització del préstec.
Signatura d’un contracte amb registre posterior de l’estat de la transacció. Aquesta instrucció pas a pas sobre com vendre un apartament hipotecari s’utilitza més sovint per vendre garanties. A més de l'opció anterior, hi ha altres maneres de realitzar una transacció.
Amortització hipotecària amb una entitat de crèdit
Aquest mètode priva totalment el prestatari de l'oportunitat de beneficiar-se de la transacció, ja que el comprador participa directament en la recerca del banc on el venedor paga el préstec. En aquest tipus de situacions, l'entitat de crèdit persegueix exclusivament els seus propis objectius en termes de reemborsament de fons prestats per a la compra d'habitatge, de manera que és probable que l'apartament sigui venut a un preu inferior al mercat. La resta del procediment no és pràcticament diferent del mètode anterior, tret que la transacció sigui executada pel representant del banc i no pel prestatari. Breument, l’algorisme d’accions que permet comprendre com vendre un apartament hipotecari a través d’un banc és el següent:
- Notificació de la seva intenció a una entitat financera.
- Buscar un comprador per una entitat de crèdit.
- Registre d’un contracte preliminar entre el venedor i el comprador amb la posterior certificació per part d’un notari.
- Disseny de cèl·lules dipositàries (el nombre de cel·les depèn del preu).
- Transferència de fons per part d’un comprador d’habitatge.
- Eliminació del gravamen amb la posterior conclusió del contracte de venda.
- Registre estatal de la transacció.
Venda pròpia d’un apartament per part del prestatari
Un mètode similar es realitza sense la participació de tercers únicament pel prestatari. La condició principal és l’obertura i l’acció en el marc de la llei. Amagar el fet de ser gravat a l’apartament és equivalent a activitats fraudulentes. Si el comprador s’assabenta de la càrrega del procés de registre, hi ha un alt risc de negar-se a concloure una transacció. Per tant, abans de vendre un apartament hipotecari, heu d'informar al comprador que es compromet a una entitat financera.
La implementació de garanties immobiliàries amb aquest mètode tindrà lloc en la següent seqüència:
- El recurs del comprador davant d’una entitat de crèdit per notificar la intenció de recomprar garanties.
- Elaboració d'un contracte preliminar entre el comprador i el banc.
- Obertura de cèl·lules dipositàries
- Eliminació per part d’un creditor d’un gravamen.
- Conclusió d’un contracte de venda amb el registre posterior de l’operació amb les autoritats de Rosreestr.
- Transferència de fons al banc i al prestatari (si el cost preveu pagar el saldo al venedor).
Com vendre un apartament hipotecari en una hipoteca?
El rescat de deutes és un esquema estàndard de transferència d’obligacions de deute a favor de tercers que han manifestat el desig d’assumir l’obligació de complir-los. És possible vendre un apartament hipotecari en una hipoteca? Transaccions similars són aplicables a la venda d’immobles. En aquest cas, el prestatari troba de manera independent un ciutadà que estigui disposat a bescanviar el seu deute. El procediment d'exempció d'una hipoteca consistirà en els passos següents:
- Cerqueu un prestatari adequat que compleixi els requisits d’una entitat de crèdit en termes d’edat, solvència i bona fe.
- Renovació hipotecària. Un nou contracte es conclou immediatament després de la verificació del client proposat pel prestatari.
- Transferència del deute. En essència, la garantia continua sent propietat del banc, però el que paga la hipoteca canvia. La càrrega de reedició de les obligacions de préstec recau íntegrament en els empleats del banc.
Qualsevol d’aquests mètodes permet solucionar el problema de com vendre un apartament hipotecari de Sberbank i desfer-se del deute del préstec. No obstant això, no cadascun d'ells permet retornar els fons gastats en el pagament en virtut d'un acord de deute. Tot depèn de les circumstàncies específiques.
Advertència de risc
Qualsevol transacció amb béns immobles està plena de certs riscos. El comprador corre el risc de topar amb estafadors i perdre una gran quantitat de diners, ja que el procediment per vendre habitatges hipotecaris implica la transferència de fons abans de la conclusió del contracte principal de venda.És per això que es recomana implicar un advocat qualificat especialitzat en préstecs hipotecaris, un agent de béns arrels amb experiència en el procés d’adquisició d’habitatges, que us ajudarà a esbrinar quant podeu vendre un apartament hipotecari i com fer-ho bé.
A diferència del comprador, el venedor arrisca molt menys, ja que tot el procés de venda de garanties es realitza sota la supervisió d’advocats i agències governamentals d’entitats de crèdit. El banc assumeix els principals riscos, perquè en cas d’accions fraudulentes per part del comprador, és el prestador qui incorre en les pèrdues.
Si analitzem detalladament totes les etapes de la venda d’un habitatge hipotecari, queda clar: vendre una hipoteca és una transacció que comporta riscos mínims per als participants d’aquests acords. L’objectiu principal és triar l’opció més convenient per implementar un apartament col·lateral i actuar en estreta cooperació amb una entitat de crèdit.
