Fa uns anys, va aparèixer al mercat rus un nou producte bancari: una hipoteca per a béns immobles comercials. Tot i que per a nosaltres aquest fenomen és força nou, les empreses occidentals ho han apreciat des de fa temps. Analitzem de forma més detallada aquest tipus de préstec comercial, les seves característiques, avantatges i desavantatges.
Propietat per a negocis
Si decidiu obrir el vostre propi negoci o ampliar un negoci existent, potser necessitareu espai addicional. Per descomptat, si teniu la quantitat necessària, podeu obtenir immediatament el que vulgueu. Si no hi ha diners, l’única manera d’apropar-se a l’objectiu és un préstec. La hipoteca comercial és un préstec bancari a llarg termini per a la compra de locals no residencials per fer negocis. Amb l’ajut d’un préstec així es pot comprar una oficina, magatzem, locals comercials o industrials.
Típicament, aquests serveis bancaris són necessaris per a joves que comencen a començar i per emprenedors individuals que planifiquen expandir els seus negocis. A més, els ciutadans que es presten a la seva feina poden aprofitar aquesta proposta: notaris, advocats. Necessiten tenir una oficina per rebre ciutadans. A més, el servei el poden fer servir els ciutadans que vulguin invertir de manera rendible efectiu gratuït. Després d’haver adquirit un objecte immobiliari comercial en una hipoteca, el podeu arrendar de forma rendible.
Temes legals
La hipoteca comercial a la Federació Russa està lluny de l’àmbit dels interessos estatals. Com a resultat d'això, a la legislació no hi ha explicacions clares sobre les particularitats d'aquest tipus de préstecs. La llei vigent sobre hipoteques (Llei Federal núm. 102) està dissenyada per a préstecs per a habitatges, però en termes de préstec a un negoci, hi ha moltes llacunes. Com a resultat, no tots els bancs russos s’aventuraran a treballar amb una hipoteca comercial.
D'altra banda, la propietat immobiliària, a més, amb finalitats comercials, esdevé una garantia per a aquest tipus de préstec. Aquest fet fa que alguns bancs superinversis els temors. Així, aquesta indústria de préstecs, encara que lentament, es desenvolupa.
Condicions de préstec
Com que les hipoteques garantides per béns immobles comercials per als bancs russos són força noves, les condicions per obtenir un préstec en diferents institucions financeres poden variar molt. Però, tenint en compte diverses d'aquestes propostes, es pot obtenir una llista de condicions per al prestatari mitjà. Sembla així:
- import del préstec: d’1 a 100 milions de rubles russos;
- moneda de préstec: rubles, dòlars, euros;
- tipus d’interès - del 10 al 15,5% per a persones físiques, fins a un 20% - per a persones jurídiques;
- pagament inicial: almenys un 20% del valor de l'objecte;
- termini de préstec: de 5 a 10 anys;
- assegurança obligatòria de pèrdua o dany a un objecte.
En aquest cas, caldrà demostrar, a més, que la vostra empresa existeix almenys sis mesos i té un èxit bastant profitós. Com veieu, per a un empresari d’èxit, les condicions són força acceptables. Una taxa d'interès considerable pot causar preguntes. Però si teniu en compte que el termini de la hipoteca és força curt, queda clar que simplement no tindreu temps per pagar massa.
Requisits de l'habitació
Les hipoteques per a béns immobles comercials a Rússia no són gaire freqüents. Els bancs aborden aquest problema amb molta prudència. En primer lloc, es tracta dels requisits d'una propietat. 
Hi ha força:
- En primer lloc, s’hauria d’ubicar una habitació o un edifici independent a la regió on es proporciona aquest tipus d’hipoteca.
- Superfície de l'habitació: no menys de 150 m2.
- L'edifici no pot ser mòbil, ha de relacionar-se amb la construcció de capitals.
- L'habitació ha de ser adequada per al seu propòsit. Per exemple, si un prestatari es dedica a l’agricultura, els locals adquirits poden ser un magatzem, un graner, un porró, etc. En aquest cas, no funcionarà per adquirir una habitació per organitzar aparcament.
- L'habitació ha d'estar legalment "neta". El número de cadastre, la documentació tècnica i altres documents sobre el títol haurien de ser normals.
- Els béns immobles han d’estar lliures de reclamacions de tercers.
- Els terrenys sobre els quals es construeix (o s’ubica) l’objecte han de pertànyer al prestatari en funció de drets de propietat o d’arrendaments a llarg termini. En aquest darrer cas, el banc requerirà garanties que al final de l’arrendament la terra passarà a ser propietat del prestatari.
- El cost del local ha de coincidir amb el mercat. Aquest fet ha de ser confirmat per un informe de valoració de no fa més de sis mesos. L’avaluació ha de ser realitzada per un expert independent.
- El subjecte d’una hipoteca s’ha d’assegurar.
Com podeu veure, la llista de requisits és força gran. Per tant, els bancs, desenvolupant diligentment aquesta àrea, solen tenir una llista d’objectes que compleixen tots els requisits i estan a punt per a la seva venda. A les instal·lacions d'aquesta llista, no és difícil obtenir una hipoteca.
Requisits del prestatari
Però per a aquells que vulguin prendre una hipoteca comercial, els requisits són molt menors. Els criteris principals són:
- el prestatari és resident a la Federació Russa;
- edat: de 21 a 70 anys (al final de la hipoteca);
- la vida de l'empresa (empresari, empresari individual) és de 6 mesos (12 per a negocis estacionals).
Per sol·licitar una hipoteca sobre una propietat comercial, haurà de:
- sol·licitud de préstec;
- perfil (propi per a cada banc);
- documents de constituent i registre de la vostra empresa;
- documents que confirmen activitats comercials;
- estats financers.
Per descomptat, la llista pot ser lleugerament diferent. El gestor de l'entitat de crèdit us indicarà la llista completa quan registreu una hipoteca.
Hipoteca comercial per a particulars
La hipoteca comercial per a persones és un concepte completament nou per a les institucions bancàries russes. En primer lloc, un gran servei el proporcionen els grans bancs:
- Sberbank
- Vneshtorg.
També podeu contactar amb altres institucions:
- AbsolutBank.
- Moskommertsbank.
- RosBank.
- Banc Hipotecari Rus.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" i altres.
Cadascun d'ells ofereix les seves pròpies condicions per rebre diners, però la llista de documents per a tots és aproximadament la mateixa:
- passaport, TIN;
- DNI militar (si n’hi ha);
- còpies de documents sobre l’estat civil;
- certificat d’ingressos i de l’oficina fiscal;
- documents que confirmen l’existència de comptes, accions, bons i altres proves de solvència;
- llicència comercial;
- informe pericial sobre la valoració dels béns, el seu valor de mercat;
- documents d’assegurances immobiliàries;
- documents de títol per a terrenys de la propietat o arrendament;
- contracte de venda d’un immoble adquirit en una hipoteca;
- altres documents a petició del banc.
Els avantatges
Per descomptat, el principal avantatge que ofereixen les hipoteques comercials és l'adquisició de locals comercials propis en poc temps. Això és molt important. Al cap i a la fi, la presència de la seva pròpia oficina, zona de vendes o altres locals fa que l’emprenedor sigui independent dels canvis en els preus del lloguer i d’altres moments desagradables. Per descomptat, una hipoteca no eximeix de l’obligació de pagar una quantitat bastant gran cada mes. Però es tracta de pagaments per a béns immobles personals i no de lloguer. Una altra qüestió, no?
Un altre avantatge és que molts bancs proporcionen un termini de préstec força llarg, fins a deu anys. De vegades es pot obtenir una hipoteca comercial fins i tot sense un pagament inicial. És cert que, per això, haurà de proporcionar al banc un dipòsit addicional.
Molts bancs també practiquen l’amortització anticipada sense penalitzacions, així com l’amortització diferida del capital fins a sis mesos.
Inconvenients
Com qualsevol altre préstec, les hipoteques comercials tenen, sens dubte, desavantatges. Els principals són:
- manca de regulació legislativa clara;
- la manca de pràctiques suficients per a molts bancs, règims hipotecaris, límits de risc clarament establerts, etc.
- la presència de qüestions controvertides quan es registra una parcel·la com a penyora en els casos en què s’adquireix tot l’edifici;
- el volum clarament sobreeixit dels documents obligatoris;
- la necessitat de realitzar i pagar procediments addicionals: assegurança, examen, estimació de costos, etc. Tot això comporta un llarg temps de processament i costos addicionals.
Característiques del préstec a persones jurídiques
Les hipoteques comercials per a persones jurídiques també tenen característiques pròpies. Per exemple, la llei conté una regla directa que prohibeix l'execució d'una hipoteca abans de registrar una transacció. Aquest és un risc força gran per a una entitat financera. Resulta que primer el banc dóna diners per comprar, després s’adquireixen béns immobles i només després poden actuar com a garantia. Les entitats de crèdit han d’obtenir trucs addicionals. En aquest cas, els diners solen col·locar-se en una cel·la bancària pertanyent a aquesta entitat financera, o rebre en una carta especial de crèdit sense possibilitat de retirada.
Hi ha una dificultat més. Se sap que els béns immobles comercials tenen valor comptable. Normalment està molt per sota del preu de mercat. En aquest cas, sorgeix el venedor ingressos imposables. Tampoc és interessant que el comprador registri el veritable valor dels locals en el contracte, ja que l’import de l’impost en aquest cas serà molt més. Però el preu del mercat bancari és molt important. En cas contrari, una part del préstec no quedarà coberta pel valor de la garantia.
Per sol·licitar una hipoteca sobre béns immobles empresarials, les persones jurídiques han de preparar:
- informe de comptabilitat de resultats;
- anàlisi de la facturació en efectiu de l'empresa durant un mínim de 6 mesos;
- informació sobre rebuts i deutes;
- informació bancària sobre l’estat dels comptes de l’empresa;
- informació sobre actius fixos;
- informació sobre transaccions de crèdit existents, altres tipus d’acords;
- altres documents a criteri del banc.
Esquemes de disseny
Atès que les hipoteques comercials no tenen una regulació legislativa clara, aquestes transaccions són més aviat arriscades per als bancs. Hi ha tres esquemes bàsics de disseny que ajuden a minimitzar el risc.
Opció número 1:
- les parts contracten un contracte de venda;
- el comprador realitza un pagament inicial i el banc garanteix pagar la resta després de la realització del dipòsit;
- el comprador registra la propietat;
- es realitza un dipòsit i se li paga al comprador la quantitat que falta.
Opció número 2:
- el comprador paga al venedor un pagament inicial;
- els locals es comprometen al banc;
- es realitza el registre d’un canvi de propietat, es conclou un contracte de venda;
- el venedor rep la resta de l’import, malgrat que les activitats de registre siguin en curs.
Opció número 3:
- es registra una persona jurídica separada, la propietat de la qual és transferida a la propietat;
- per als fons de crèdit, el comprador adquireix aquesta propietat;
- després del reemborsament del préstec, el comprador pot tornar a registrar la propietat de si mateix.
Per controlar plenament el progrés de la transacció, el prestatari sol oferir una presentació dels seus interessos. Així, el representant del banc es fa càrrec de la coordinació de totes les qüestions i de la comunicació en diversos serveis.Això permet al prestatari no només estalviar temps, sinó també reduir riscos en totes les fases del procés.
