Una operació notarial és una operació legal que es realitza de la forma prescrita. Què vol dir això? Aquest procediment està subjecte a transaccions per a les quals, segons la legislació, s’estableixi una forma notarial per a la seva implementació.
Més detalladament, ens centrarem en una consideració detallada del concepte d’operació notarial. Així mateix, parlarem de la venda i l'adquisició de béns immobles, sobre possibles riscos durant el registre.
Operacions notarials obligatòries
Aquest formulari de documents és obligatori en els casos següents:
- Totes les transaccions que es realitzin amb béns immobles. En aquest cas, la propietat ha de pertànyer al venedor o donant. Una excepció són els béns inclosos en un fons d'inversió unitari. Una altra excepció és el registre per l'alienació de les accions de la terra.
- Procediments associats a l'eliminació de béns immobles en les condicions de tutela.
- Totes les transaccions que comportin la venda d’immobles propietat d’un ciutadà menor d’edat o una persona legalment incompetent.
Més informació sobre ofertes
Així, doncs, estem parlant de les opcions següents per a les transaccions:
- Donació o venda de qualsevol acció al propietari. En fer la donació, la persona a qui dóna ha de pagar un impost del tretze per cent. Aquesta tarifa és rellevant per als residents. Pel que fa als no residents, paguen el trenta per cent del valor de mercat de la quota donada. En cas que l’alienació es realitzi segons el document de compravenda, les relacions amb l’autoritat fiscal sorgeixen directament del venedor.
- Oferint una participació a una persona no autoritzada. En absolut, no és necessari el consentiment dels copropietaris. Però el notari comprovarà si s’accepta el pacte. Per exemple, pot rebutjar un regal d’una petita acció com a transacció descarada per evitar la necessitat que els copropietaris rebutgin el dret a la compra prioritària de la quota alienada.
- Compra i venda d’una participació a favor d’una persona no autoritzada. L’alienació d’aquesta situació es realitza amb la condició que absolutament tots els copropietaris es neguessin a adquirir la participació alienada i la realitzessin en forma notarial. En aquest cas, tots els propietaris s’accepten rebutjats segons l’extracte del registre unificat de béns immobles.
Compra i venda d’immobles: operació notarial
El preu dels béns immobles implica l’obligació del comprador de verificar la puresa de la transacció. Com a part de la implementació d'aquesta verificació, sol·liciten informació d'un registre únic. També s’estableix una llista de persones que es troben registrades a la casa o apartament. A més, es comprova l’autorització del venedor i altres aspectes. A més, ambdues parts han d’acordar un preu i només després d’aquest procedir amb la redacció de documents d’una operació de compravenda d’immobles notarial.
Com de necessari és un acord previ?
Abans de signar l’acord principal, les parts tenen dret a elaborar un acord previ, que contindrà les condicions per a la posterior conclusió de la propera transacció. Aquesta etapa, a més, comporta la preparació d’un conjunt de treballs necessaris per al suport notarial. Cal dir que, com a operació notarial, també s’hauria de formalitzar la venda d’accions d’immobles.
Què passa amb el dipòsit?
Sovint en aquesta fase, el comprador fa un dipòsit. Exerceixen seguretat de maneres diferents, de vegades això succeeix en forma de contracte preliminar. El tribunal no té una opinió unànime sobre si es permet fer-ho. Per aquest motiu, per evitar disputes innecessàries, el dipòsit es realitza millor en una comanda separada. Les operacions notarials amb accions s’han de realitzar de manera adequada. Això va ser aprovat legalment pel Consell de Federació.
És important tenir en compte que si el termini del document principal caduca i no s’ha establert el procediment per a la devolució de la penyora, el comprador haurà de tornar els diners a través del tribunal. Una altra opció és la compulsió de concloure un contracte bàsic.
Ajuda especialista
El següent pas és elaborar un acord bàsic per un notari. Les dues parts tenen dret a revisar el text de l’acord i, si escau, a fer-ne correccions. Cal prestar una atenció especial a la responsabilitat que hi ha per violació d’obligacions establertes. Aquestes obligacions consisteixen en el fet que les funcions d’un especialista en el marc d’una transacció notarial per a la venda d’un pis o altres béns immobles es redueixen fins a assegurar que l’acord compleix els requisits de la llei i no és cancel·lat pel tribunal en situacions de concurs.
A costa de l'execució de la transacció?
El contracte ha de determinar qui paga per l’operació notarial a l’hora de vendre béns immobles. Els costos es determinen per acord de les dues parts. La taxa per aquests serveis es pot distribuir de forma uniforme o completament transferida al comprador.
Les parts signen l’acord davant d’un notari. Després d’això, el contracte amb el paquet de documents s’envia per al registre estatal. Alguns notaris ofereixen serveis per enviar un paquet de documents en forma electrònica pel seu compte. Aquesta forma de contactar estalvia significativament temps per ambdues parts, reduint el temps de processament de la sol·licitud per part del registre.
Quins documents es requereixen per a un acord immobiliari?
Per a la notificació d'una transacció, pot ser que siguin necessaris els següents documents:
- Acord previ, que inclourà els termes principals de la transacció.
- Tots els documents immobiliaris, sobre la base dels quals el venedor va rebre el dret de propietat, per exemple, un certificat i un extracte d’un sol registre.
- Consentiment del cònjuge per a la venda, així com per a la compra de la persona que té intenció de comprar la propietat.
- El permís de les autoritats de tutela si el propietari és un menor.
- Documents que confirmen la recepció per part dels copropietaris d’ofertes de venda d’accions. Això és rellevant si la transacció implica una propietat compartida.
- Certificat de persones registrades en aquest pis o casa, així com un llibre de casa.
- Un document que confirmarà l’absència de cap deute per serveis públics.
- Un certificat maternal juntament amb un extracte del compte personal del seu titular. Això es requereix en els casos en què s’utilitzen fons de capital familiar.
- Acords de crèdit i hipoteca en el cas que s’utilitzin fons prestats.
- Certificats i acords per a l'ús de fons pressupostaris.
Totes les opcions de document anteriors s’han de proporcionar en còpies, així com en originals, per certificar l’autenticitat d’una operació immobiliària notarial.
Notarització: riscos
Malgrat el procediment de notarització, ambdues parts encara presenten alguns riscos. El fet és que el procés de registre d’una transacció notarial per a la venda d’un pis o un altre immoble es limita a la redacció d’un acord difícil de reconèixer com a contrari a la legislació aplicable. No obstant això, les formulacions utilitzades estan lluny de tenir sempre èxit des del punt de vista de la seguretat documental de les parts.
Un dels riscos és la manca d’un procediment establert en els càlculs. Aquest aspecte és extremadament important, ja que el valor dels béns immobles és sempre molt elevat. El procediment de liquidació en si mateix determina quina part és responsable dels efectius. En el cas que la frase estàndard s’indica al text del document: “els acords entre ambdues parts es van completar íntegrament abans de la conclusió del contracte”, es poden presentar riscos per al venedor.
En una situació en què els diners no es paguen realment i es registra la transferència de la propietat, el comprador té dret a no pagar al venedor, ja que ja ha rebut la propietat i, segons l’acord, ja va pagar absolutament tots els diners per això.
Un altre risc és el fet que no hi hagi cap escriptura de transferència juntament amb la seva inclusió en el text del contracte, mentre que la transferència real d’immobles es realitza després del registre. En una situació així, hi ha un risc de danys a la propietat que és directament a càrrec del seu comprador. Ja no pot presentar cap demanda sobre la qualitat de l’objecte adquirit pel fet que, en signar el contracte, va acceptar l’objecte.
Dificultats no previstes
El següent risc és la imperfecció del propi procediment notarial. Aquest menys consisteix en el fet que, quan certifiquen la transacció, les parts es queden soles amb el notari. Sovint no s’accepta ni tan sols s’aprova la presència d’altres consultors. Tot plegat condueix a que les condicions acordades per les dues parts no canvien per a millors. Com a resultat, la compra i venda de béns immobles a través d’un notari no ho facilita, però, al contrari, complica notablement la vida tant del venedor com del comprador.
I, finalment, l’últim risc són els errors de l’acord que han fet experts tècnics, que són principalment assistents notaris. A causa de la presència d’errors, aquest acord simplement no passarà per un registre més estatal.
Així, la notarització és necessària a l’hora de realitzar transaccions amb accions i, a més, amb la participació de menors i tutors. En altres situacions, la notarització es realitza exclusivament a petició personal de totes les parts en el conveni. El cost d'aquest servei depèn del preu del document i, a més, inclou el pagament de serveis tècnics. La transferència de drets de propietat segons un document certificat per un notari requereix un temps reduït, però no garanteix la freqüència absoluta de la transacció, ja que sempre hi ha riscos que s’han de tenir en compte abans de signar documents perquè no hagi d’anar al jutjat més endavant.