La compra d’un apartament és un pas important per a qualsevol persona, que requereix l’avaluació de nombroses opcions immobiliàries i les seves pròpies oportunitats financeres. Moltes persones tenen recursos limitats, de manera que busquen objectes al menor cost. Per tant, sovint es fa la compra d’un apartament amb un gravamen, ja que una propietat té un preu assequible. Aquest procés es pot implementar directament amb el propietari o amb la participació d’un banc l’apartament del qual es troba en penyora.
El concepte de gravamen
El gravamen està representat per una certa restricció en relació amb la propietat, a causa de la qual el propietari no pot disposar totalment de l'habitatge. Certament, a la Rosreestr s’introdueix la presència d’aquest gravamen, per tant, la informació s’indica al certificat de propietat.
La restricció no s’aixeca durant la venda d’habitatge, de manera que passa al nou propietari.
Tipus de gravamen
Hi ha molts tipus d’obligacions, i cada varietat té les seves pròpies característiques.
| Tipus de gravamen | Nuances |
| Hipoteca | La compra d’un pis amb un càrrec hipotecari és el més habitual. La restricció l’imposa el banc en què s’ha emès el préstec per a la compra d’habitatge, de manera que aquesta institució pot retirar-se i vendre la propietat. La venda d’aquest apartament només es permet amb el permís del banc. |
| Lloga | Es redacta un contracte de propietari amb el propietari i el contracte pot tenir un manteniment permanent o de per vida. |
| Arrestar | S’imposa a l’habitatge si el propietari té deutes importants pels quals s’han iniciat els procediments judicials, de manera que els agutzils poden arrestar i vendre béns per pagar el deute. |
| Habitatge d’emergència | Si aquest estat està assignat a un edifici, no es podran vendre apartaments en aquest. |
| La servitud | Suposa que tercers tenen la capacitat d’utilitzar els terrenys o béns immobles, tot i que aquesta propietat no és propietat oficialment d’ells. |
Molt sovint, els ciutadans necessiten comprar un apartament amb una càrrega bancària. En aquest cas, heu d’entendre els matisos de l’adquisició correcta i minimitzar els riscos de perdre diners i béns immobles.
Com esbrinar la càrrega?
La compra de qualsevol propietat ha d’anar acompanyada d’una revisió minuciosa de la puresa legal de la transacció. Per tant, el comprador ha d’utilitzar diferents mètodes per obtenir informació sobre el venedor i l’objecte en si.
Podeu utilitzar diversos mètodes per obtenir informació sobre la presència d'una restricció. Es considera òptim rebre un extracte de la USRN sobre un apartament concret. Conté dades bàsiques d’habitatge, així com les restriccions existents.
Aquestes dades també es proporcionen al lloc web de Rosreestr o servei estatal. Per això, és important registrar-se i iniciar sessió en aquests recursos, després de la qual cosa s’ordena una versió electrònica de la declaració a la secció dreta.
Què han de saber els compradors?
Comprar un apartament amb una càrrega hipotecària és un procés força arriscat, per la qual cosa qualsevol persona que planifiqui aquesta adquisició ha de tenir en compte alguns punts importants:
- ja que el propietari de l’apartament és un pagador insolvent, hi ha la possibilitat que hi hagi una doble càrrega sobre l’habitatge;
- a més, cal comprovar si l’immoble ha estat requisat, ja que en aquestes condicions, després de la compra de l’objecte, haurà de tractar no només amb el banc, sinó també amb els agutzils;
- heu d’assegurar-vos que no hi ha cap producció oberta, ja que si hi ha retards en la hipoteca i ja s’han cobrat penalitzacions importants, el propietari només pot vendre les mercaderies amb l’assistència del banc;
- el comprador s’ha d’assegurar que els fons pagats per ell són suficients no només per amortitzar el propi préstec hipotecari, sinó també tots els interessos i penalitzacions acumulades, ja que si el préstec no es retorna al final, no serà possible eliminar la càrrega.
Tots els coneixements anteriors evitaran riscos importants.
Els avantatges d’una adquisició d’aquest tipus
La compra d'un apartament sota cobertura comporta alguns avantatges:
- l'oportunitat de trobar béns immobles a un preu reduït, ja que els prestataris hipotecaris intenten vendre la propietat el més ràpidament possible per utilitzar aquests fons per reemborsar el préstec;
- si la transacció es realitza segons nombroses regles i amb la participació del banc, serà legal i oficial, a més, a l’apartament d’hipoteca no hi sol haver ciutadans forasters registrats;
- l’oportunitat de sol·licitar una hipoteca, perquè si el comprador no té estalvis personals per a aquesta compra, es pot emetre un préstec per a ell en lloc del passat prestatari.
En la majoria dels casos, aquests apartaments ja es venen amb acabats de gran qualitat i atractius, i és nou, de manera que podeu trucar a l’habitatge immediatament després de l’adquisició.
Contra del procés
Comprar un apartament amb una hipoteca gravada no només té paràmetres positius, sinó també desavantatges importants:
- elevats riscos d’altres problemes amb béns immobles, de manera que el comprador pot perdre aquesta propietat immediatament després de la compra;
- la durada del procediment, ja que es requereix interactuar amb el banc, rebre informació sobre la puresa de la transacció, atreure un notari públic i realitzar diverses accions a Rosreestr i al banc;
- la possibilitat que el venedor resulti ser un defraudador i quan utilitzi diversos règims il·legals, podrà privar a una persona de béns i diners.
Per tant, la compra d’un apartament amb un gravamen és realitzada per persones molt poques vegades. Això s’aplica fins i tot als objectes per als quals s’estableix un preu realment baix.
Els riscos
Hi ha certs riscos de comprar un apartament amb càrrega hipotecària. Es deu a ells que aquest esquema es considera no massa atractiu. El comprador ha de preveure tots els riscos per tal de minimitzar-los.
Els riscos de comprar un apartament amb càrrec són els següents:
- el propietari pot vendre béns immobles sense obtenir prèviament permís per a aquest procés del banc i no té els drets necessaris. Per tant, és important garantir que hi hagi acord per part de la institució;
- la presència de doble gravamen és un problema força habitual, ja que les persones que no tenen una bona condició financera solen utilitzar els mateixos béns immobles quan processen diverses transaccions. Per tant, és important estudiar detingudament la informació continguda al Rosreestr per tal que no hi hagi cap situació en què es pugui perdre l’objecte adquirit;
- sovint, els venedors requereixen un pagament anticipat, sobre la base del qual es retornarà el préstec, però, després de rebre els diners, els diners no s’utilitzen per al seu propòsit previst, per tant, apareixen dificultats amb la posterior implementació de la transacció;
- un risc important és que el venedor pugui ser un defraudador que utilitzi diversos esquemes il·legals per enganyar ciutadans;
- és perillós fer una transacció en què el comprador retorna la resta del deute del banc sobre la hipoteca del venedor, ja que simplement pot negar-se a signar encara més el contracte de venda. Però es pot evitar formant i signant un acord previ.
Per evitar una situació en què una persona pugui perdre els seus fons, es recomana utilitzar una cel·la bancària per pagar la propietat adquirida.
Procediment de compra d’habitatge
Si teniu previst comprar un apartament amb una càrrega al banc, heu d’entendre les normes bàsiques d’aquest procediment.
Per evitar una possible pèrdua de diners, es té en compte la seqüència correcta d’accions per part del comprador:
- inicialment, es selecciona una propietat adequada, per a la qual el ciutadà es guia per les seves capacitats i desitjos;
- A continuació, heu d’assegurar-vos de la legalitat de la transacció, per la qual cosa es comprova si el banc ha notificat la venda de l’objecte, així com tots els matisos es discuteixen directament amb aquesta organització;
- el ciutadà ha de comprovar si la transacció està legalment neta, per tant, es demana un extracte de la USRN, i també cal comprovar que no hi ha deutes per serveis públics ni reparacions importants;
- necessiteu obtenir un extracte del llibre de casa per comprovar si els menors estan registrats a béns immobles;
- es forma i estudia un contracte de compra d’apartaments amb gravamen, i és recomanable signar-lo només en presència d’un empleat bancari;
- els diners es transfereixen mitjançant cèl·lules bancàries, i la quantitat necessària per pagar la hipoteca amb interessos i penalitzacions s’inclou en una, i els diners transferits al venedor s’envien al segon;
- després de la conclusió del contracte, els diners de les cel·les s’envien al banc i a l’antic propietari de l’objecte;
- A més, la càrrega s'elimina de l'apartament i la compra el comprador.
Si es fa servir els passos seqüencials anteriors, es poden evitar esquemes fraudulentes del venedor.
Les subtileses del procés
Comprar un apartament gravat per Sberbank o alguna altra institució bancària és un procediment complex i llarg. Per evitar diverses conseqüències negatives, es recomana tenir en compte els matisos:
- la hipoteca no passa d’una persona a una altra, per tant l’objectiu principal d’aquest procés és l’amortització del préstec per part del comprador;
- necessàriament necessàriament la participació dels empleats del banc;
- els objectes col·laterals es venen durant molt de temps, de manera que normalment els compradors poden comptar amb un cost realment baix, però no us oblideu dels xecs addicionals;
- hi haurà riscos baixos si el venedor mateix pot pagar el préstec pels seus propis mitjans, després del qual vendrà l’objecte, però en aquest cas s’haurà d’elaborar un contracte preliminar.
Així, tenint en compte totes les complexitats del procés, cada persona pot convertir-se en propietària d’un objecte de qualitat al millor preu.
Es poden evitar riscos?
Per prevenir riscos, es tenen en compte diferents punts. És important que en el procés de venda d’un objecte estiguessin implicats els empleats d’una institució bancària, en què inicialment es va emetre la hipoteca per a la compra d’aquest immoble.
A més, cal prestar molta atenció a una verificació completa de la puresa de la transacció. Es considera òptim contactar amb advocats qualificats que prendran aquest procés ells mateixos.
Els diners només s'han de proporcionar amb l'ajuda d'una cèl·lula bancària i no transferir-se personalment a mans del venedor.
Com s’elimina la càrrega?
Un cop finalitzi la compra d’un pis amb una restricció, es podrà eliminar la restricció. Això només és possible després del pagament complet del préstec. Per fer-ho, heu d’agafar una hipoteca i un certificat del banc, que conté informació sobre el tancament de la hipoteca.
A continuació, heu de venir al Rosreestr per introduir la informació necessària i tornar a registrar l’apartament. En el termini de 30 dies s'emet un nou certificat.
És possible comptar amb una deducció?
En comprar qualsevol propietat, cada contribuent pot rebre un reemborsament. La deducció quan es compra un apartament amb un gravamen es realitza de la mateixa manera que quan s’adquireix qualsevol altre objecte similar.
S’assigna un reemborsament tant a l’hora d’estalviar només estalvis personals com a fons bancaris prestats. Per això, és important que el propi comprador sigui una persona que treballi oficialment o un empresari individual, que pagui l’impost sobre la renda personal.L’import de la deducció depèn del valor de l’objecte adquirit, però es poden retornar un màxim de 260 mil rubles.
A continuació, es mostra un vídeo amb l’assessorament d’un agent immobiliari sobre la compra correcta d’un apartament hipotecari.
En conclusió
Així, es permet la compra d’apartaments, gravats pels bancs. L'habitatge hipotecari es ven a un preu baix i hi ha molts altres avantatges d'aquest acord. Al mateix temps, els compradors han d’afrontar diversos riscos i dificultats. Per prevenir-les, és important seguir estrictament la seqüència correcta d’accions, i tenir en compte les subtileses i els matisos del procediment.
Es té en compte la necessitat de la participació dels empleats del banc. Si el propietari de la propietat no adverteix el banc de la decisió, es tracta d’una transacció il·legal que el tribunal pugui rescindir. Cada comprador ha de vetllar perquè la transacció estigui legalment neta, de manera que es considera òptim utilitzar l’ajut d’advocats professionals.