Un contracte d’arrendament implica una transacció en què el propietari (arrendatari) es compromet a transferir la propietat a l’usuari (arrendatari) durant un període de temps determinat, i l’arrendatari es compromet a pagar per utilitzar-la. Com en qualsevol altre contracte, en aquest cas hi ha una condició important. Depèn d’ell les conseqüències legals, inclosa la durada del contracte d’arrendament. Durant un període indefinit o es conclou un determinat contracte, aquesta és una altra condició essencial de qualsevol contracte. És molt important que les parts determinin el període de vigència. Però, a més d’això, hi ha normes legislatives segons les quals el període no sempre correspon a la seva voluntat.
Arrendament i contractació: com distingir
Abans de començar a estudiar els termes, val la pena comprendre els conceptes que la gent corrent confon sovint. Es tracta de llogar i contractar. La diferència principal és que el contracte d’arrendament s’accepta en relació amb un individu, mentre que el contracte d’arrendament s’accepta en relació amb una persona jurídica. Altres diferències significatives inclouen les següents:
- Objecte. Si el lloguer pot ser exclusivament de locals residencials, llavors quan es lloga és una oficina, llocs de producció i comerç, així com magatzems.
- Les parts a l’arrendament són l’arrendador i l’arrendatari, mentre que en un contracte d’arrendament és el propietari i l’arrendatari. S'han d'indicar els termes rellevants en el contracte.
- En cas de situacions de conflicte en el marc del contracte laboral, podeu intentar resoldre-les mitjançant una agència immobiliària. Si es tracta d’un contracte d’arrendament, el més freqüent recorren a advocats particulars per obtenir ajuda.
- La durada del contracte. Si el contracte d’arrendament es pot emetre per qualsevol període, l’arrendament només serà per un període no superior a cinc anys. Així, si no s’especifica el termini en el contracte de treball, per defecte el termini límit de la seva vigència és de cinc anys.
- Les relacions jurídiques en règim d’arrendament estan regulades sobre la base del cap. 34 del Codi civil de la Federació Russa, i pel que fa al contracte de treball, cap. 35 del Codi civil de la Federació Russa.
- Si un deute sorgeix d’una persona jurídica, és més fàcil cobrar-lo, ja que, per regla general, tenen propietats, així com efectiu en el compte corrent. Si els ciutadans tenen una solvència limitada, per exemple, en absència de feina, serà més difícil fer-ho.
Comprensió de les diferències en la contractació i el lloguer, passem directament al contracte d’arrendament, en particular, al període d’actuació.
Característiques del termini d’arrendament
El període de validesa és un període de temps, que es determina per acord mutu de les parts. D'acord amb això, les relacions jurídiques d'arrendament comencen i acaben.
Segons aquest indicador, l’inquilí té obligacions de pagar la propietat llogada. Al seu torn, el propietari ha de transferir la propietat a l'usuari en un període adequat.
L’inici i finalització de la transacció depèn del termini del contracte d’arrendament. Es conclou un acord per un període indefinit o per un període determinat, la seva vigència comença al principi del dia i s’acaba al final del dia (a les 24:00). En conseqüència, la rescissió del contracte (si l’inquilí va enviar un avís sobre la finalització de les relacions jurídiques posteriors) cau a les 24:00 en aquesta data, que es defineix al document.
Tipus de contractes d’arrendament
L’article 610 del Codi civil de la Federació Russa explica la durada d’un contracte d’arrendament. Per un període indefinit, es considerarà conclòs si el contingut no estableix la data exacta. Aquest document també es diu perpetu.
Tanmateix, en un sentit literal, aquest concepte no es pot interpretar. Qualsevol contracte d’arrendament preveu un període determinat, ja que la cosa es transfereix per a l’ús, i no a la propietat de l’altra part. A falta d’un termini concret, és més correcte parlar de la possibilitat de les parts en qualsevol moment d’acabar amb la relació jurídica. És cert, per a això primer cal notificar-ho a l’altra banda.
També hi ha contractes a curt termini. Sovint es tanquen en llogar una vivenda. El contracte a curt termini es conclou principalment durant 11 mesos. Per això, no cal registrar-lo a Rosreestr. Es pot concloure un contracte d’arrendament per dos mesos, durant diverses setmanes, dies i fins i tot hores.
Els contractes a curt termini són els més rendibles per a l’arrendatari, ja que no només permeten obtenir més beneficis, sinó que restringeixen l’arrendatari a determinats drets i també permeten evitar el pagament d’impostos.
La llei preveu aquest concepte com el termini límit del contracte. No només es pot indicar en l’acord, sinó que també està obligat per la llei. La condició és vàlida, per exemple, quan es lloguen parcel·les i terres amb minerals, així com masses d’aigua. La legislació estableix els termes màxims en què es pot transferir aquesta propietat per al seu ús.
Per regla general, aquesta propietat pertany a l’estat, ja que un ciutadà o empresa, en ser propietari, té més oportunitats d’expressió de voluntat. Per tant, cal tenir en compte aquest punt en signar el contracte.
Hi ha casos en què la legislació estableix un termini per a un objecte llogat i les parts no preveien un termini d’arrendament. Durant un període indefinit, tot i que es creu que s’ha celebrat un contracte, només serà vàlid fins a la finalització del termini límit. Tanmateix, si una de les parts ho desitja, pot retirar-se del contracte en un moment anterior sense conseqüències legals.
Un altre tipus de document s’anomena contracte de durada determinada. Això vol dir que narra clarament un període de validesa específic o està unit a l’inici d’un esdeveniment específic. Per exemple, un contracte de lloguer de cases rural pot estipular la condició: “abans de la conclusió de l’operació de compravenda” o “abans d’entrar a l’herència”.
Els contractes a llarg termini es conclouen principalment per llogar:
- Terreny.
- Intestins
- Cos d’aigua.
La relació jurídica en virtut d’aquests acords es pot transformar encara més pel fet que l’inquilí tingui l’oportunitat de convertir-se en propietari de ple dret. Per exemple, si es registra una parcel·la sota la gestió d’una finca filial durant un període de 49 anys, quan es construeix una casa sobre ella (en forma d’estructura de capital), la terra es pot tornar a registrar com a propietat.
Motius per concloure un acord per període indefinit
La legislació preveu la possibilitat de concloure un acord sobre l'arrendament d'immobles per un període indefinit per les raons següents:
- No s'especifica el termini del contracte.
- L’ampliació del contracte existent, utilitzant el dret de precepció.
Renovació
Si una persona que ha llogat una propietat particular ha complert les condicions durant tot el període del contracte, aleshores té el dret preventiu de concloure un contracte d’arrendament adequat. Renovat per un període indefinit o per un període clarament definit: és possible amb diverses condicions. Aquests inclouen els següents:
- No hi ha infraccions durant la vigència del contracte original.
- L’usuari del local està disposat a oferir al propietari termes favorables de renovació en comparació amb les ofertes que tenen altres sol·licitants.
- S'ha complert la condició de notificació prèvia, que expressa el desig de continuar la relació jurídica pertinent.
Es creu que el contracte el contracte d’arrendament s’amplia indefinidament si l’inquilí no ha donat per acabat el dret a utilitzar la propietat, i l’arrendatari no crea obstacles per a això. En aquest cas, els termes de l’acord continuen sent els mateixos, a excepció dels casos en què les parts declaren el contrari.
Tot i això, per llei, l’inquilí ha de notificar per escrit al propietari de la intenció de continuar llogant la propietat en un termini raonable fins a la finalització del document. Si les parts volen fer canvis, hauran de concloure un acord addicional en què es mostrarà. Sovint les parts canvien els termes d’un contracte d’arrendament.
En el cas de l’habitatge, és més rendible que l’inquilí decidi amb antelació en quin període de temps es conclourà el contracte d’arrendament del local. Durant un període indefinit, molt poques vegades els futurs residents acorden establir-se. El període és un dels punts més importants de l’acord. Per tant, es recomana que el document prescrigui la condició que el període es mantingui sense canvis durant tota la durada de l’acció.
Si el contracte d’arrendament, així com el lloguer d’una habitació o un altre objecte és de llarga durada, s’acompanya d’un procediment d’inscripció obligatòria de l’estat.
Accions de les parts en venciment
En els casos en què el contracte hagi caducat i l’inquilí no hagi abandonat el local i l’arrendador no s’oposa, el dret a utilitzar la propietat continua en els mateixos termes. D'altra banda, el contracte es considera prolongat per un període similar. Si l’inquilí no vol posseir la propietat en el futur, ho ha de comunicar al propietari. En cas contrari, es poden produir conseqüències indesitjables. Per regla general, aquesta condició es prescriu al contracte.
Si l’arrendatari va desocupar el local, però no va informar l’arrendador al respecte, pot ser que se’ls obligui a pagar el període en què l’arrendador no tenia coneixement d’aquestes actuacions. Si l’inquilí es nega a cedir la propietat després de la caducitat del contracte, el propietari pot obtenir-la acudint al jutjat. La principal condició en aquest cas és el compliment del termini de prescripció.
Rescissió del contracte
Si l’arrendament es conclou per un període indefinit, és possible acabar-ho en qualsevol moment per acord de les parts o unilateralment. En aquest darrer cas, en determinades condicions, haurà d’anar al jutjat. La negativa unilateral es confirma mitjançant la pràctica judicial. Per exemple, sobre això hi ha la determinació del Tribunal Suprem d’Arbitratge de la Federació Russa núm. VAS-10796/13 en relació amb el cas núm. A33-8577 / 2012.
La legislació vigent, a més de la notificació esmentada, preveu la rescissió de l'arrendament per un període indefinit. La informació sobre això es troba a l’art. 610 del Codi civil de la Federació Russa. Per rescindir el contracte, l’arrendatari ha de notificar al propietari en un termini determinat. La notificació s’ha d’enviar de la manera prescrita. Si no es fa així, quan sol·liciti davant l’autoritat judicial, el tribunal considerarà aquest abús.
Cal tenir cura de que la notificació estigui documentada. Per a això, cal fer un inventari d’inversions.
Mètodes de protecció
Per a les parts en el contracte, s’apliquen diferents mètodes de protecció. De manera que, si l’arrendatari envia un avís a l’arrendatari, i aquest no abandona el local, l’arrendador té el dret de presentar els arrels següents a l’arrendatari:
- Realitzeu un pagament per a tot el termini d’arrendament. Es poden recuperar fons com a enriquiment injust. Com que en aquest moment el contracte ja es considera rescindit, la recaptació en forma de lloguer serà incorrecta.
- Allibereu espai. Cal distingir aquest requisit de la reivindicació, ja que es tracta d’una qüestió jurídica. En cas de relacions d’arrendament, s’apliquen mètodes de protecció que es basen en el que disposa l’art. 610 del Codi civil de la Federació Russa.
Aquest enfocament es confirma pel Decret del Tribunal Suprem d’Arbitratge d’Ucraïna núm. 16253/11, adoptat en el cas núm. A40-13860 / 10-40-812.
L’interès de l’inquilí sol ser mantenir la relació encara després de rebre un avís de finalització del contracte d’arrendament. El seu mètode de protecció es tria en funció de qui sigui el propietari i de qui estigui al seu costat, així com de les seves accions.
Per exemple, si es conclou un contracte d’arrendament per un període indefinit, però les agències governamentals són del costat de l’arrendatari, el desafiament es realitzarà d’acord amb la Sec. 24 agroindústria de la Federació Russa. Així ho demostra la pràctica judicial, per exemple, la Resolució FAS en el cas núm. A57-3636 / 2012. Al mateix temps, la pràctica judicial coneix casos en què aquest mètode de protecció era reconegut com a incorrecte. Així doncs, per la Decisió del FAS en el cas núm. A55-25220 / 2012, el requisit de reconèixer la decisió de l’organisme estatal sobre la negativa unilateral a complir l’arrendament de la terra era il·legal. El tribunal va explicar aquesta decisió pel fet que la sol·licitant va triar un mètode de protecció inadequat, ja que les relacions jurídiques de les parts en el contracte són de dret civil i no es desprenen dels poders públics de l’estat. cos.
També es van donar casos de la obligació de reconèixer l’arrendament de terres per un període indefinit vigent. En particular, aquesta és la Resolució de FAS ZCO en el cas núm. A45-24711 / 2012, així com la Resolució de l’òrgan central FAS en el cas núm. A62-7460 / 2012. Els tribunals, tenint en compte els requisits rellevants, es van guiar pels següents punts:
- Si el contracte es va concloure realment per un període indefinit.
- Si s’ha enviat un avís de finalització.
- S'han complert les condicions en enviar una notificació.
- Va ser rebut per un segon.
Registre del contracte
L’arrendament d’habitatges (o locals no residencials) conclosos per un període de fins a un any no està subjecte al registre (per regla general, el seu període de validesa és d’11 mesos). El registre estatal d’un contracte d’arrendament per un període indefinit tampoc es realitza malgrat que de fet el període de validesa del document pot superar un any. Això es pot entendre llegint les disposicions del paràgraf 2 de l’art. 651 del Codi Civil de la Federació Russa, que indica que el registre estatal es refereix a contractes de durada determinada, la vigència dels quals és superior a un any. Això també es confirma per la pràctica arbitral, en particular, la Resolució de la FAS de Moscou en el cas núm. KG-A40 / 6418-00, la Resolució de la FAS SZO en el cas núm. A26-394 / 2007 i altres actes.
No només cal registrar un contracte d’arrendament celebrat per un període indefinit, sinó també un document renovat. La base d’això és el paràgraf 2 de l’art. 621 del Codi civil de la Federació Russa. Altres documents que confirmen aquesta disposició inclouen una carta informativa del Presidium del Tribunal Suprem d'Arbitratge de la Federació Russa núm. 59.
A la pràctica, per estudiar el contracte d’arrendament per un període indefinit, la mostra que es presenta a continuació ajudarà millor.
La característica principal és la manca d’esment del període de vigència. La resta del document és un contracte d’arrendament regular.
Conclusió
Independentment de si l’arrendament per un període indefinit està subjecte a la seva inscripció o no, hi ha punts positius i negatius. L’arrendatari pot estar preocupat que l’arrendador tingui el dret de rescindir el contracte en qualsevol moment si ho notifica adequadament a l’inquilí. El propietari ha de tenir proves que realment va enviar un avís a l’inquilí.