En els darrers 6-8 anys, la valoració estatal ha estat un dels problemes més aguts dels propietaris. El valor cadastral determinat amb la participació directa de Rosreestr sol superar-se en el 60% dels casos. Com a resultat, els propietaris i els inquilins cobren pagaments excessivament grans, la qual cosa comporta una infracció dels seus interessos.
Tanmateix, els actes normatius vigents actualment poden impugnar amb èxit el valor dels béns immobles al Comitè de la propietat estatal. Aquest article descriu les característiques i regles de la revisió, així com mostres d’aplicacions per a la revisió del valor cadastral.
Marc normatiu
Per decidir un canvi del preu cadastral dels béns immobles, cal confiar en les regulacions i decisions judicials següents:
- Codi de procediment administratiu de la Federació Russa (CAS RF).
- Codi terrestre de la Federació Russa (LC RF).
- Llei federal del 3 de juliol de 2016 núm. 237-ФЗ “Sobre les valoracions cadastrals estatals dels béns immobles” (va entrar en vigor el gener del 2017).
- Decret del Govern de la Federació Russa núm. 316 "Normes d'avaluació de la terra".
- Norma Federal d'Avaluació (FSO).
- Decisions del Ple de les forces armades de la Federació Russa de 27 de setembre de 2016 núm. 36 i núm. 28 de 30 de juny de 2015
- Resolució del Presidium del Tribunal Suprem d'Arbitratge de 28 de juny de 2011 en el cas núm. A27-4849 / 2010.
A més, es recomana parar atenció a la pràctica del Tribunal Municipal de Moscou per als anys 2015-2017.
El concepte de valor cadastral
Segons la llei, el valor cadastral és el valor estimat establert segons els resultats de la valoració estatal tenint en compte la finalitat i la ubicació de l’immoble.
La determinació del valor dels objectes es realitza d’acord amb els requisits de la legislació federal de la Federació Russa. També cal tenir en compte que el Codi Laboral de RF permet a les regions aprovar indicadors mitjans per a cada terme municipal. 
El valor cadastral s’utilitza per calcular els pagaments d’impostos i lloguers, preus de recompra. A causa de l'ús del mètode de valoració massiva (sense tenir en compte les característiques individuals de l’objecte), és molt diferent dels preus de mercat a l’alça o a la baixa.
Amb l’entrada en vigor el 01/01/2017, Llei Federal núm. 237, es va anunciar un període transitori i el valor cadastral dels béns immobles va quedar “congelat” fins al 01/01/2020. Abans d’aquest període s’utilitzen indicadors a partir del 01/01/2014 per al càlcul. la congelació ”no impedeix que les persones interessades sol·licitin l’ajust del preu estatal dels béns immobles.
Raons per revisar el valor de la propietat
Els resultats de les factures T d’objectes poden ser revisats o impugnats si d’alguna manera afecten els interessos de les parts interessades. Per exemple, a causa de definicions inexactes del valor de la terra, al propietari se li cobra un impost no impositiu.
En les mostres de sol·licituds de revisió del valor cadastral, per regla general, s’indiquen els següents motius:
1. Informació no vàlida sobre la propietat utilitzada en el procés de la seva avaluació. Al mateix temps, s’ha d’entendre la incertesa com la distorsió detectada (intencional o accidental) de la informació sobre les característiques, l’estat i la ubicació de l’objecte. En particular, poden ser:
- Definició incorrecta de categoria o tipus d’ús.
- Ignorant els indicadors individuals, afectant negativament el seu valor real.
- Sense escrúpols en taxadors comercials.
- Dades d'inventari incompletes i inexactes.
2. Necessitat d’establir en relació amb l’objecte el seu valor de mercat a la data en què es va obtenir el resultat de l’avaluació del Comitè Estatal de la Propietat.
La llei federal permet impugnar el cost de la comissió per a l'examen de disputes en el Registre Federal o en un tribunal de jurisdicció general.
Parts a la disputa
Les persones següents poden presentar una sol·licitud de revisió del resultat de la determinació del valor cadastral:
- Propietaris d’immobles, inclosos compartits.
- Les persones propietàries de parcel·les en funció del dret d’ús permanent o de possessió heretada.
- Arrendataris d’immobles, sempre que la taxa es calculi en funció del preu especificat al cadastre estatal.
- Antics propietaris d’immobles, si la informació del Comitè Estatal de la Propietat afecta d’alguna manera els seus interessos com a contribuents.
Quan sol·liciteu al jutjat com a demandat administratiu indiqueu un dels subjectes:
- L’òrgan (ministeri, departament, direcció) de la branca executiva que va aprovar els resultats de la valoració cadastral i l’organisme que la va realitzar.
- Autoritats amb autoritat per corregir errors cadastrals o tècnics. S'indiquen en les reclamacions que impugnen els resultats de l'avaluació en relació amb informació inexacta sobre el tema de l'avaluació.
Tal com demostra la pràctica, el Departament (Ministeri) de relacions de propietat de la regió serà l’acusat adequat. A més, caldrà que tercers participin en el cas. Poden ser:
- El Ministeri d’Ecologia i Gestió de la Natura (Recursos Naturals) de l’assignatura de la Federació Russa.
- Oficina territorial de Rosreestr.
- Oficina de la Cambra Cadastral Federal de la regió.
- Administració d’un districte municipal o assentament rural,
- IFTS de Rússia per regió / regió / república.
El procediment de sol·licitud a la comissió
D’acord amb els requisits establerts pel Ministeri de Desenvolupament Econòmic de la Federació Russa, les comissions es formen i funcionen als departaments territorials del Registre federal rus de les entitats constituents de la Federació Russa.
La comissió té la següent composició:
- Representants de les autoritats executives de la regió.
- Empleats autoritzats de Rosreestr.
- Delegats de la Unió d’Empresaris.
- Membres d'avaluadors SRO.
S'envia una declaració a la comissió on s'indiquen els motius pels quals s'han d'ajustar els indicadors de SCN. A continuació, es presenta el formulari de sol·licitud de revisió del valor cadastral.
L'aplicació no es considera en cas de:
- No hi ha documents necessaris per resoldre la disputa ni s’han presentat de forma inacceptable (fotocòpia, amb correccions per escrit, etc.).
- Missatge de l'estatut de limitacions. A les mostres de sol·licituds de revisió del valor cadastral sobre aquesta base, els demandants solen referir-se al fet que el període va començar a fluir des del moment en què van prendre consciència del preu incorrecte al Comitè de la propietat estatal.
- El preu impugnat de la propietat de la propietat es va establir prèviament igual al preu de mercat.
El recurs es planteja en un mes natural a partir de la data de recepció. La comissió del sol·licitant ha de ser notificada amb antelació a la data de la reunió. També té dret a assistir i a explicar oralment els seus arguments. Després de considerar la sol·licitud, examinar els documents i els arguments, la comissió decideix la revisió del preu cadastral o la negativa a satisfer els requisits. En cas de decisió positiva, la notificació corresponent s’envia a la Institució Pressupostària Federal de l’Estat “FKP Rosreestra”.
El sol·licitant té dret a recórrer davant la denegació de la comissió davant dels tribunals.
Llista de documents
Segons el mètode de canvi del valor cadastral, varia el conjunt de documents requerits per confirmar els seus requeriments.
Per sol·licitar la comissió al departament territorial de Rosreestr, necessitareu:
- Document del títol per a avaluació. Al Registre Estatal Unificat en el moment de la sol·licitud, hi ha d’haver un registre del dret del sol·licitant.
- Certificat del resultat de l’avaluació (extracte de la USRN). També es pot trobar el valor cadastral a Rosreestr demanant un certificat del valor de l’objecte, passaport cadastral.
- L'evidència de la no fiabilitat de la informació que es va tenir en compte a l'hora de determinar el seu valor al Comitè de la Propietat de l'Estat.
Quan es sol·licita la comissió, una opció experta sobre el preu de mercat de l’immoble és opcional.
Cal revisar un paquet més extens de documents quan es revisi el cost judicial. A més de les anteriors, inclou:
1. Declaració sobre la revisió del valor cadastral de l’immoble, elaborada tenint en compte l’art. 125 CAS RF. En particular, el document hauria de contenir:
- Informació sobre el sol·licitant i l’acusat, incloses les dades de contacte conegudes.
- Descripció de l’immoble el preu del qual s’està revisant.
- Indicació d’un estat de dret vulnerat, una explicació de les circumstàncies que justifiquen l’opinió del demandant.
2. L’opinió de l’expert (taxador) sobre el valor del valor de mercat en paper, així com en forma electrònica.
3. Confirmació d’un error tècnic realitzat durant el procés GKO.
4. Decisió de la Comissió (si n’hi ha).
5. Un rebut (ordre de pagament) sobre el pagament de les obligacions estatals. D’acord amb els paràgrafs. 7 pàg 1 art. 333.19 del Codi Tributari de la Federació de Rússia, el demandant administratiu està obligat a dipositar fons per a cada objecte, el valor del qual es disputi.
Característiques de la sol·licitud de revisió judicial del valor dels béns immobles
Per contestar preus, cal formular correctament reclamacions. En una sol·licitud davant el tribunal de revisió del valor cadastral, una persona interessada pot presentar un dels requisits següents:
1. Establiu un preu similar al preu de mercat dels béns immobles. Els casos sobre aquest recurs es consideren segons les regles de la cap. 25 CAS RF.
2. Canvieu el preu cadastral en relació amb la identificació d’informacions inexactes que s’utilitzaven en el procés de factures T.
3. Impugnar (cancel·lació total o parcial) Decisions de la Comissió. L’assumpte es resol tenint en compte les normes de la Sec. 22 i 25 CAS RF.
Els tribunals subratllen que la revisió del valor cadastral dels terrenys no es pot combinar amb els requisits de propietat (revisió d’impostos o pagaments de lloguer, recuperació de danys).
A continuació, es mostra una sol·licitud de mostra per a una revisió del valor cadastral elaborat tenint en compte els requisits del CAS de la Federació Russa i les decisions del Ple de les forces armades de la Federació Russa.
El formulari anterior permet presentar una crida tant sobre la modificació del preu cadastral al preu de mercat com en el cas d'error o falta de fiabilitat tècnica.
Procediment de recurs
Les demandes de valor cadastral es revisen segons la normativa del procediment administratiu als tribunals regionals (tribunal suprem de la república, tribunal regional, etc.) Una demanda per canviar el preu dels béns immobles en relació amb la inexactitud de la informació s'hauria de considerar en un termini de dos mesos i s'hauria de contestar les decisions de la comissió en un mes.
En el cas d'examen del cas, el sol·licitant ha de confirmar tots els seus arguments exposats a la sol·licitud de revisió del valor cadastral. En aquestes controvèrsies, el paper principal en la prova es dóna a les proves escrites: documents, fotografies, així com les conclusions dels experts convidats.
Després del finalització del procés, la decisió judicial que hagi entrat en vigor permetrà modificar el Registre Unificat de l’Estat.