Co je nájem za byt? Tento pojem se týká postupu při převodu určitého majetku z jedné osoby (příjemce) na osobní povahu na jiného (plátce), který v reakci na tuto konkrétní hodnotu pravidelně provádí hotovostní platby konkrétní (předem dohodnuté) částky. V dnešní době obvykle mluvíme o nájemním bydlení (nejčastěji byty). Ve většině případů převádí nemovitost starší osoba. Na oplátku počítá s péčí a údržbou až do své smrti. Tento typ smlouvy je však poměrně komplikovaný a má velké množství nuancí.
Co je nájem za byt - promluvme si podrobně
Nemovitost lze zakoupit na základě dohod různých forem. Jde o nákup a prodej, darování nebo zdědění. Ve stejném řádku je možnost celoživotní údržby se závislou nebo životní anuitou výměnou za bydlení. Jaký je jeho význam? Jaké jsou výhody smlouvy o doživotním pojištění bytu pro jeho majitele? Starší osoba je poskytována finančně, dostává nezbytnou pomoc a platí za svůj hlavní majetek - nemovitost.
Tradičním důvodem, proč se takové obchody nejčastěji uzavírají s osamělými starými lidmi, je obtížnost, někdy nemožnost jejich existence bez péče a slušné materiální podpory. V naší zemi je životní úroveň starších lidí nízká. Velikost důchodu je často poměrně nízká, ceny za účty se neustále zvyšují a věk vyžaduje péči a léky.
Osamělý starší člověk se může v obtížné finanční situaci spoléhat pouze na své vlastní zdroje. Nejčastěji je tato vlastnost ve vlastnictví. Mnozí se poté, co se dozvěděli, jaké je nájemné za byt, rozhodnou najít žadatele o jejich nemovitost a uzavřít s ním dohodu. Ve většině případů to pomáhá překonat hmotnou poruchu. Nájemné zaplacené v důsledku nabídky bytu pokrývá většinu nákladů na starší osobu a umožňuje jim relativně pohodlně žít.
Objasněte pojmy
Jaký je rozdíl mezi životní anuitou a tzv. Závislými smlouvami o údržbě? Po uzavření prvního z nich může starší majitel bytu počítat s měsíčním přijetím dohodnuté částky. Druhým případem je splnění povinnosti úplné údržby, fyzické péče a poskytnutí bezmocné starší osoby všem, co potřebuje. Co je v tomto případě nájem bytu? Smlouvou uzavřenou se starým mužem je nákup potravin a oděvů, oprava a čištění bytu, platba za služby, nákup léků a v případě potřeby úhrada za hospitalizaci. A také každodenní péče (samostatně nebo za pomoci sestry) a nakonec organizace a úhrada pohřebního řízení.
Pro některé lidi je účast v životě starší osoby s finanční pomocí pro něj jedinou příležitostí, jak v budoucnu vyřešit složitý problém s bydlením. Strany se vzájemně nacházejí ústně nebo prostřednictvím příbuzných, někdy díky orgánům sociální ochrany. Ti i ostatní chtějí vědět, s kým jednají. Smlouva o pronájmu bytu mezi příbuznými není zdaleka vždy uzavřena. Častěji - s dobrými přáteli, důvěryhodnými bezprostředními sousedy, bývalými kolegy.
Předpokládejme, že se našli - staršího muže, který „zraje“, aby převedl nemovitost výměnou za péči a údržbu až do své smrti, a toho, kdo může převzít všechny takové odpovědnosti výměnou za byt. Jaké kroky budou strany vyžadovat, aby řádně formalizovaly svůj vztah?
Krok první: je důležité zvážit vše
Před provedením anuity do bytu strany sestaví seznam důležitých i méně významných (až do nejmenších podrobností) podmínek budoucí smlouvy. Každý detail musí být dohodnut. Spěch v takovém případě je k ničemu. Všechny klady a zápory z pronájmu bytu by měly být promyšleny předem. Obě strany vyžadují promyšlený přístup k procesu papírování. Taková dohoda chybí ve standardní podobě, její obsah je vždy individuální.
Starší osoba (vlastník bytu) uvádí požadavky uvedené v textu smlouvy: co přesně bude plátce nájemného povinen splnit. Je důležité nevynechat žádnou ze základních podmínek a formulovat očekávané s extrémní přesností. Například druhá strana je povinna zaplatit stanovenou částku nejpozději do určitého období. Peněžní obsah musí být indexován podle inflace. Jakákoli z očekávaných budoucích služeb druhé strany v oblasti péče, nákupu léčiv, vaření, čištění atd. Musí být jasně vyjádřena v textu smlouvy.
Buďte opatrní
V životě může nastat celá řada situací. Předpokládejme, že v době přípravy a podpisu smlouvy nebylo zdraví starší osoby jako celku uspokojivé, ale v budoucnu se její stav vážně zhoršil. Nebyly však zajištěny služby zdravotní sestry a poskytování léků s anuitní smlouvou.
Další případ. Každý, kdo jedná jako plátce, náhle zemře, než dosáhne požadované nemovitosti. Kdo zdědí tuto smlouvu? Jeho text o tom nic neříká.
Bylo by lepší, kdybyste předvídali všechny teoreticky možné situace. Proto byste se při rozhodování o takové dohodě měli v případě rozhodně zapojit právníka. S bohatými zkušenostmi vysvětlí, jaké budoucí nájemné v bytě přinese a zápory přinesou každé ze stran. Specialista bude schopen poskytnout maximální rozsah opatření na ochranu staršího vlastníka nemovitosti, pokud se plátce najednou chová ve špatné víře. Na druhé straně jsou od majitele bydlení možné špinavé triky. Zákonně kompetentní dokument pak odstraní možná rizika pro druhou stranu.
Krok 2: přejděte ke sběru papírů
Majitel bude muset shromáždit kompletní balíček dokumentů, které jsou schopny potvrdit jeho vlastnictví k tomuto majetku. Budete potřebovat osvědčení o katastrální hodnotě a údaje o všech osobách registrovaných v tomto bytě. Nedělejte se bez originálů osobních dokumentů.
Někteří zkušení právníci doporučují vystavit certifikát z neuropsychiatrického lékárníka. Jeho úlohou je prokázat, že majitel bytu měl v době uzavření smlouvy na mysli. Tento krok není povinný z hlediska zákona, ale někdy může zachránit budoucího plátce před některými problémy. Faktem je, že pokud je majitel starý a má vážné nemoci, mohou se dědici pokusit dohodu napadnout s odvoláním na jeho šílenství.
Krok tři: Jděte k notáři
Po shromáždění všeho, co potřebujete, byste měli navštívit notáře, který posoudí právní způsobilost majitele bytu a míru povědomí o rozhodnutí. Pokud nemá pochybnosti, je odborník povinen pro byt vypracovat a potvrdit smlouvu na doživotní důchod. Tato notifikace je povinná.
Po ověření notářem je smlouva převedena na registrační úřad, smluvní strany platí státní povinnost a při registraci transakce je vydáno osvědčení o vlastnictví s zatížením.
Podmínky smlouvy, nový majitel bude muset splnit až do smrti první. Teprve poté má právo podat žádost o vystěhování z bytu (na základě úmrtního listu). A teprve poté se všechna omezení používání bydlení skončí.
Za jakých podmínek lze smlouvu ukončit?
Jak anuita, tak udržování v průběhu celého života, prováděné ve formě oficiálně uzavřených dohod, lze zrušit pouze vzájemnou dohodou obou stran nebo v soudním řízení. Transakci lze prohlásit za neplatnou pouze ze dvou důvodů. Patří k nim například nesplnění uvedených podmínek nebo uznání vlastníka bytu jako právně neschopného v době podpisu dokumentu.
Jsou-li jeho názory respektovány a starší osoba uzavřela dohodu, která je z právního hlediska odpovědná, je uznání takové dohody za neplatné z právního hlediska prakticky nemožné. V případě, že osoba přijímající nájemné má vážně opodstatněné nároky týkající se splnění předepsaných podmínek, které lze prokázat v soudní síni, může být taková transakce ukončena.
Praxe ukazuje, že takových situací je mnoho. Právníci to někdy připisují podvodům ze strany starších bývalých majitelů, ale z velké části - zastavení skutečné podpory a péče od nového majitele.
Celoživotní nájem za apartmán: možné problémy
Lidé jsou zvyklí zacházet s takovými dohodami opatrně a ne nadarmo. Koneckonců, trh s nemovitostmi je plný podvodníků. Z tohoto důvodu se strany takových transakcí nejčastěji stávají jen dobře známí lidé. Právníci však uklidňují - podmínky a záruky ochrany mohou být upřesněny v samotné smlouvě a podpořeny jejím notářským ověřením.
Jádrem této dohody je, že nový majitel nemá dostatek příležitostí prodat nebo odebrat svůj domov od starého muže a nastěhovat se tam (pokud není výslovně dohodnuto). Nemůže odmítnout povinnost udržovat oddělení.
Přesto jsou možná rizika pro obě strany. Jednou z nich je nesprávná volba starší osoby smluvního partnera. Důvěra a právně správně vypracovaný dokument zde nestačí. Starší člověk může být sympatický k druhé straně a zavírat oči před některými projevy zapomnění a volitelnosti, ale nakonec může dojít k pravidelnému porušování podmínek transakce.
Opačná situace je, když charakter partnera nevyhovoval vkusu starého muže a pečlivě hledá nejmenší nedostatky při plnění svých dohodnutých povinností. Postupem času se oba dozví o celoživotním pronájmu bytu, což není tak jednoduchá záležitost. Bohužel v tomto případě nefunguje vzorec „nic osobního“. Každá ze stran bude muset přemýšlet a rozhodnout se, zda budete moci po mnoho let udržovat vztahy s vámi vybraným partnerem.
Další rizika
Riziko spočívá v možném nesprávném posouzení vlastních finančních a fyzických schopností partnera starší osoby. Je možné, že toto (celoživotní nájem bytu) je pro plátce velkou zátěží. Koneckonců, náklady na údržbu a péči o starší nemocnou osobu se z roku na rok zvýší.
Další riziko - plátce nájemného nemusí čekat na byt. Někdy staří lidé prožívají své partnery jeden po druhém. V tomto případě by smlouva měla stanovit, kdo je byt pronajatý po smrti plátce - s převodem všech předchozích práv a povinností.
Jedno z možných rizik pro starší osobu - noví majitelé mohou vyžadovat jeho přemístění.Pokud je odmítnutí možného přemístění stanoveno ve smlouvě, jedná se o porušení podmínek, které dávají starší osobě právo obrátit se na soud. Hlavní věc je, že nájem bytu s životním pobytem musí být zaregistrován.
Co obvykle plátce riskuje? Starší osoba, pár let po podpisu smlouvy, ji může najednou chtít jednostranně ukončit. Právníci uvádějí, že pokud plátce pečlivě splňuje všechny předepsané podmínky, není to možné. To znamená, že příjemce nájemného nemá v tomto případě právo změnit názor a ukončit transakci, vedenou pouze na základě své vlastní touhy.
Kdo bude toho, koho překonat?
Advokáti poznamenávají, že k podvodům dochází jak na straně plátců, tak na prarodičů, kteří mohou v jakémkoli věrohodném důvodu omluvit partnera k odstoupení od formálního splnění podmínek smlouvy, na základě kterého se pak pokusí transakci ukončit. Mohou odmítnout peníze nebo bránit placení bytových a komunálních služeb. Poté soud prohlašuje, že po dobu několika měsíců neviděli peněžní obsah. Pokud soud považuje jejich nároky za odůvodněné, může se vlastnické právo vrátit starci, ale nikdo dříve nevyplatí pečovateli peněžní prostředky.
Aby se předešlo takovým smutným okolnostem, právníci obvykle doporučují plátcům, aby okamžitě založili zvláštní deník, ve kterém zadají všechny příjmy a šeky potvrzující vynaložené a převedené částky. Pokud starý muž dostane hotovost v ruce, je nezbytné, aby to podepisoval pokaždé. Tento dokument může hrát velmi důležitou roli v možném soudním řízení.
Nejběžnější je však situace, kdy plátce nájemného postupně přestává plnit své povinnosti. Zde se doporučení pro starého muže jeví jako jednoznačné - obrátit se na soud a ukončit anuitní smlouvu na byt s celoživotní údržbou.
Dědici nespí
Problémy mohou být od příbuzných. Po smrti staršího příjemce nájemného se velmi často snaží dosáhnout ukončení transakce, přičemž uvedl údajnou neschopnost posledního příjemce. V takovém případě se hodí výše uvedený certifikát od neuropsychiatrického lékárníka. Pokud chybí, je teoreticky možné provést komplexní vyšetření psychologické a psychiatrické povahy, provedené posmrtně, na základě dokumentů a svědectví. Tento proces je však velmi komplikovaný, nákladný a někdy nepřináší žádné výsledky.
Za předpokladu, že je text smlouvy správně vypracován, všechna rizika jsou vyloučena, s výjimkou možného neplnění některých ustanovení „smlouvy“. Problémy nastávají například tehdy, když není uvedena povinná indexace peněz v souvislosti s inflací nebo chybí důležitý bod při najímání zdravotní sestry na nemoc. Pokud dokument nestanoví konkrétní způsob a lhůtu pro výplatu peněžních částek, může je starý muž přijímat nesystematicky, případ od případu. V důsledku toho se prakticky nemluví o zlepšení jeho finanční situace a bydlení již není ve vlastnictví. Proto se opakujeme znovu - služby právníka budou vyžadovat obě strany před uzavřením transakce, nikoli při výskytu problémů.
Další podrobnosti
Nyní se podrobněji dotkneme vlastností takových dohod a některých důležitých právních otázek. Které odstavce dokumentu jsou považovány za povinné? Jsou pouze dva: označení odcizené nemovitosti s podrobnostmi o konkrétním bytě a stanovení povinností příjemce. Již jsme zvážili potřebu podrobného dekódování druhého odstavce.
Příjemcem může být občan (fyzická osoba) nebo nezisková organizace. Plátcem může být i fyzická, právnická osoba.V právních předpisech neexistuje jasná definice stran transakce. Povinná písemná forma uzavření anuitní smlouvy se řídí článkem 584 občanského zákoníku Ruské federace, jakož i jeho notářským osvědčením. Není-li tato podmínka splněna, jakýkoli soud tuto transakci zruší.
Pokud jsou účastníky jednotlivci, musí být v dokumentech uvedeny jejich pasové údaje. Pokud se jedná o obchodní nebo jinou organizaci, budete muset poskytnout informace obsažené v základních dokumentech s registračními adresami. Všechny údaje s podrobným popisem odcizeného bydlení by měly být také uvedeny podrobně. Zvláštním bodem nejsou jen závazky, ale také odpovědnost každé ze stran v případě opožděných plateb. Smlouva o životní anuitě pro byt musí být uzavřena podpisy všech účastníků.
Jaké dokumenty jsou potřeba
Seznam požadovaných dokumentů se může lišit. Zvažte jejich hlavní, bez nichž nemůžete udělat. Jako takový by měl být nazýván vysvětlením vlastnosti, která má být odcizena půdorysem. Můžete si ji objednat u BTI zasláním příslušné žádosti a platbou za tuto službu. Bude vyžadováno množství certifikátů od MFC: osobní účet, výpis z knihy domů. Kromě osobních identifikačních dokladů stran budete potřebovat také katastrální pas pro uvedené bydlení a osvědčení o velikosti jeho odhadované hodnoty.
Pokud jedna ze stran jedná prostřednictvím zástupce, je kromě svého pasu povinna předložit plnou moc za právo provádět transakci. Již jsme zmínili titulní dokumenty pro odcizený majetek, jakož i důvody pro počáteční výskyt takových práv (například darovací listina, závěť nebo kupní smlouva). Jak již bylo zmíněno, osvědčení o způsobilosti k právním úkonům ze zdravotnického zařízení nebude bolet. Dalším povinným dokumentem je osvědčení o nepřítomnosti zatížení nebo finančních dluhů předmětu z Sjednoceného státního registru podniků a potvrzení o zaplacení státní povinnosti za certifikační postup. K balíčku jsou přiloženy tři kopie samotné anuitní smlouvy.
Kolik může podobná smlouva stát?
Bez ohledu na to, zda je byt pronajímán příbuzným nebo cizincům, budou účastníci muset zaplatit určitou částku za převod odcizeného majetku. Jak je uvedeno v kapitole 30 občanského zákoníku Ruské federace, občan (jednotlivec) jej přispívá částkou 2 000 rublů. U právnické osoby je to mnohem vyšší - 22 000 rublů. Uzavření takové smlouvy s notářem vyžaduje zaplacení poplatku, jehož výše závisí na hodnotě odcizeného majetku ve výši 0,5%. Horní a dolní hranice této částky jsou omezeny na čísla 20 000 rublů. a 300 rublů, což je uvedeno v příslušném článku občanského zákoníku.