Míra kapitalizace je velmi důležitá při plánování finančních nebo investičních aktivit. Současně v Rusku nelze míru kapitalizace vždy určit se spolehlivou přesností. Důvodem je skutečnost, že informace z různých trhů jsou neúplné. Navíc to často není úplně pravda. Co je míra kapitalizace?
Co je míra kapitalizace?
Tento ukazatel je poměr hodnoty nemovitosti k příjmu, který může přinést v průběhu roku. Míra kapitalizace umožňuje investorovi posoudit vyhlídky na investování peněz do konkrétního aktiva. Existuje několik typů tohoto ukazatele. Analýzou každé z nich můžete lépe porozumět charakteristickým rysům míry kapitalizace.
Charakteristický ukazatel
Například míra kapitalizace bez rizika stanoví směr investic do těch aktiv, u nichž je zaručena alespoň návratnost investic. Pokud víme, investování bez rizik prakticky neexistuje. V tomto případě máme na mysli investice, které snižují pravděpodobnost nepříjemných nehod na nulu.
Příkladem takové investice je investice, jejíž ručitelem je stát nebo spolehlivá banka ze Švýcarska. Zároveň jsou tržní rizika neoddělitelně spjata s finančními nástroji, jako jsou akcie, dluhopisy a jiné cenné papíry. Výnos z těchto investic přímo závisí na úspěchu vydávající společnosti.
Investoři jako první pociťovali nízkou ziskovost firmy kvůli investování vlastních zdrojů do cenných papírů. Rizika však doprovází nejen tento typ financování. Například nemovitost je tradiční a jeden z nejspolehlivějších způsobů investování. Nicméně toto aktivum je také náchylné k rizikům, jako je nízká likvidita, odpisy během provozu, jakož i změny v legislativě, včetně daně.
Metody výpočtu míry kapitalizace
Jaké jsou metody výpočtu míry kapitalizace? Existuje několik z nich:
- kumulativní konstrukce;
- související investice;
- metoda stlačení trhu;
- Inwoodova metoda a další.
V praxi je nejčastější metoda kumulativní konstrukce. Jaké jsou součásti míry kapitalizace? Tato metoda používá princip sčítání bezrizikového ukazatele sazeb, tržní rizikové prémie a rizikové prémie spojené s investováním do konkrétního aktiva. Co to znamená? Jinými slovy, za účelem předvídání pravděpodobného zisku je třeba vzít v úvahu takové ukazatele, jako je bezriziková sazba, celková úroveň tržních rizik a míra rizika ve vztahu k určitému aktivu.
Míra kapitalizace nemovitostí
V procesu analýzy pravděpodobné ziskovosti investic do nemovitostí vypočítávají investoři zisk, který mohou získat během jeho provozu. Tato metoda vám umožňuje předvídat účinek investice a porovnat nákupní cenu objektu s příjmy.
Míra kapitalizace nemovitostí se vypočítá pomocí vzorce, který je odvozen od následující rovnice:
V = I / R, kde:
- V je hodnota vlastnosti;
- I - odhadovaná ziskovost z provozu zařízení;
- R je míra kapitalizace nemovitostí.
Proto míra kapitalizace: R = I / V.
Je třeba poznamenat, že míra kapitalizace výnosů se někdy také nazývá kapitalizační poměr, kapitalizace nebo multiplikátor čistého nájemného. Tyto pojmy jsou synonyma. Výpočet tohoto ukazatele je poměrně efektivní a objektivní. Je to kvůli fixním nákladům na nemovitosti, které určují trh a které lze nalézt z otevřených zdrojů. Kromě toho je cena za pronájem nemovitostí rovněž regulována trhem, což úkol zjednodušuje.
Zásady výpočtu míry kapitalizace nemovitostí
Je třeba zdůraznit, že při výpočtu ziskovosti předmětu by měly být požadované výdaje odečteny z celkových výnosů. Mezi ně patří:
- platba za elektřinu;
- platba za zabezpečení objektu;
- platy různých zaměstnanců;
- další náklady spojené s procesem provozu nemovitosti.
Kromě toho z parametru I je třeba odečíst ušlý zisk z pronájmu ne všech 100% budovy. Také náklady, které snižují celkovou ziskovost, zahrnují daně, úroky z půjček a další fixní náklady. A teprve po odečtení všech nákladů získáme čistý provozní příjem, který se používá ve vzorci pro výpočet míry kapitalizace nemovitostí.
Po obdržení všech potřebných údajů můžeme vypočítat požadovaný ukazatel podle výše uvedeného vzorce. Zvažte příklad. Předpokládejme, že investujete do typu nemovitosti, jako je úložný prostor. Náklady na zařízení jsou 50 milionů rublů. Po odečtení všech nákladů investor určí, že čistý provozní příjem bude 13 milionů rublů ročně. Pro určení míry kapitalizace nemovitostí musíte použít vzorec: 13 milionů / 50 milionů = 0,26. Tato hodnota ukazuje, že každý rok dostane investor z pronájmu skladovacích zařízení 26% své investice.
Výběr vlastnosti s nejvyšší kapitalizací
Při výběru nemovitosti k investování peněz by měla být upřednostněna ta, která má nejvyšší míru kapitalizace. Kromě toho je třeba poznamenat, že bez zohlednění takového koeficientu je nemožné předvídat účinnost investic a hodnotit objekt před jeho pořízením. Vyžaduje také analýzu trhu a sledování důležitých ekonomických ukazatelů na základě dostupných údajů o investicích do nemovitostí.
V procesu úplného monitorování by měly být získané informace zobecněny. Současně je nutné vyhodnotit různé segmenty trhu s nemovitostmi. Tyto informace budou následně sloužit jako vodítko a umožní správné posouzení zařízení. Kromě toho umožňuje provádět kvalitativní srovnávací analýzu dostupných vypočtených ukazatelů a průměrných údajů o trhu.
Metoda propojeného investování
Výše vlastního kapitálu a vypůjčeného kapitálu se často používá k nákupu nemovitostí. Pro správný výpočet míry kapitalizace je proto nutné vzít v úvahu oba zdroje investic. Jak vypočítat ukazatel? V tomto případě se metoda přímých investic používá ke stanovení míry kapitalizace, nebo, jak se také říká, techniky investiční skupiny. Navíc je míra kapitalizace pro úvěrové fondy následující:
Rm = DO / IR, kde:
- Rm - kapitalizační poměr vypůjčených prostředků nebo hypoteční konstanta;
- DO - roční platby za vypůjčené prostředky;
- IR je hlavní částka hypotečního úvěru.
V tomto případě se míra kapitalizace vlastního kapitálu počítá podle vzorce takto:
Re = DP / K, kde:
- Re je míra návratnosti vlastního kapitálu;
- DP - peněžní tok za rok před zaplacením všech daní;
- K je výše vlastního kapitálu.
Celková míra kapitalizace při použití metody přímých investic se stanoví výpočtem váženého průměru prvních dvou ukazatelů: P = M x Pm + (1 - M) x Re, kde M je část zapůjčených prostředků v celkových nákladech na objekt.
Metoda stlačení trhu
Tato metoda zahrnuje použití pro výpočet míry kapitalizace ukazatele čistého provozního výnosu z činnosti podobné společnosti nebo z její nemovitosti, jakož i z prodejní hodnoty jejích aktiv. Pro stanovení míry kapitalizace pomocí metody stlačování trhu je nutné rozdělit čistý provozní výnos náklady na podobný objekt nebo společnost.
Jak tomu rozumět? Jinými slovy, pro stanovení míry kapitalizace požadované společnosti se používají ukazatele základního vzorce pro kapitalizační poměr, ale pro jinou podobnou společnost, která zaujímá stejný segment trhu a je srovnatelná co do velikosti. Charakteristickým rysem této metody výpočtu je nedostatek účtování návratnosti investice a návratnosti investice.
Tato technika má výhody i zřejmé nevýhody. Pozitivní charakteristiky zahrnují relativní jednoduchost stanovení poměru kapitalizace. Takto vypočítaná sázka má své nevýhody. Mezi nevýhody patří například nedostatek nezbytných údajů týkajících se čistého provozního výnosu a prodejní hodnoty společnosti, která je považována za základ analýzy. Proto není vždy možné vybrat správné a vhodné příklady.
Metoda Inwood
Tato metoda se používá v případech, kdy podle prognózy bude návratnost investic během celého investičního cyklu stejná. Část příjmu zároveň představuje návratnost investice a druhou je návratnost investovaného kapitálu. Částka návratnosti kapitálu je reinvestována. To zohledňuje míru návratnosti investice. Míra kapitalizace je možné stanovit za podmínky získání stejného výnosu získáním součtu míry návratnosti investic a faktoru návratnosti fondu za stejné procento.