Dohoda o výměně půdy se týká převodu půdy do vlastnictví jedné strany výměnou za jinou zemi. Vzhledem k tomu, že směnný obchod je právním vztahem, který lze uhradit, jsou s ohledem na něj použita obecná pravidla upravující transakce nákupu a prodeje, se zvláštnostmi, které jsou způsobeny samotnou povahou tohoto typu transakce.
Specifika výměnné dohody
Hlavní rozdíl od kupní smlouvy spočívá v tom, že za převedený majetek strany nedostávají peněžní částku uvedenou ve smlouvě, ale pozemek, který má podobné vlastnosti, vlastnosti a cenu. Obě strany současně jednají jako prodávající a kupující.
Oblasti, které si vyměňují, by proto měly být přibližně stejné. Ve skutečnosti se však často stává, že jedna stránka je v některých vlastnostech podřadná. V takovém případě mají strany právo stanovit požadovanou platbu za rozdíl v nákladech, jehož výše je stanovena v podmínkách dohody o výměně.
Výměna se liší od dohody o darování v tom, že povaha transakce je obtížná a neprobíhá jednostranně jako převod půdy jako dar. Je-li uzavřena dohoda o výměně pozemků, obdrží každá strana buď podobnou nemovitost, nebo částečnou kompenzaci, pokud je jeden pozemek nižší než druhý.
Transakční formuláře
Pokud jde o výměnu pozemků v Ruské federaci, takové formy transakcí jako:
- jednoduchá písemná forma, kdy by jej smluvní strany měly certifikovat pouze podpisy a dále je předávat orgánům Federální registrační služby za účelem státní registrace;
- notářská forma, ve které není vyžadována certifikace této smlouvy, ale v mnoha případech je však předepsána regulačním aktem.
Kdy je vyžadováno ověření?
Notarizace je vyžadována v následujících případech:
- Pro transakce související s webem patřícím nezletilému nebo občanu, který je uznán za právně způsobilý.
- V případě výměny, pokud existuje společné vlastnictví pozemku (včetně případů, kdy všechny strany disponují svými podíly na jedné transakci).
Nezáleží na tom, jakou formou je transakce uzavřena, musí být smlouva o výměně (vzor bude uveden níže) zaregistrována státními úřady. Není-li tento požadavek splněn, je dokument prohlášen za neplatný.
Regulace
Při uzavírání dohody o výměně pozemků si obě strany musí pamatovat na regulační normy z hlediska práva, které odlišují dohodu tohoto typu od smlouvy o prodeji téhož pozemku. Například, pokud neexistují žádné přesné podmínky v dohodě o ceně pozemků, které mají být vyměněny, nebo údaje o rozdělení nákladů obou stran, je třeba si pamatovat základní předpoklad o výměně ekvivalentních pozemků.
Pokud jsou však pro provedení smlouvy o výměně pozemků nutné výdaje na převod pozemku na druhou stranu nebo na jiné akce, jejichž cílem je splnění dohody, musí je provést strana, která tak musí učinit v souladu s předepsanými povinnostmi.
Postup odškodnění za nerovnoměrnou výměnu
Dohoda zpočátku předpokládá rovnocennost půdy.Z tohoto důvodu jsou možné budoucí spory účastníků o hodnotě převáděného majetku velmi omezené. Pokud je předmětem smlouvy výměna nerovných pozemků, dostává strana, která převádí pozemek s nižší cenou, další povinnost zaplatit rozdíl v jejich hodnotě.
Tato platba musí být provedena před nebo ihned po převodu protistrany na web s nižšími náklady. Současně může být v dohodě o výměně stanoven jiný postup pro náhradu stávajícího cenového rozdílu. Je tedy zcela přirozené, že všechny nezbytné požadavky a forma vyplacené náhrady musí být nutně zohledněny v samotném textu při uzavírání smlouvy.
Současná výměna
Výměna půdy nemusí být prováděna současně. Existují také případy, kdy dohoda stanoví různá data pro převod vyměněných pozemků. Jedna smluvní strana nejprve plní své závazky a poté druhá. Pokud se v souladu s certifikovanou burzovní dohodou podmínky pro vzájemný převod neshodují, je nutné použít pravidla stanovená zákonem o protiplnění jejich povinností, která jsou zakotvena v článku 328 občanského zákoníku Ruské federace.
Z jeho obsahu vyplývá, že v případě, že protistrana nesplní smluvní závazek, má jiná protistrana právo okamžitě pozastavit další plnění svých vlastních závazků uvedených v dohodě (vzorová dohoda o výměně lze vidět také v tomto článku), nebo ji v zásadě odmítnout splnit. Může také požadovat, aby druhá strana získala náhradu škody způsobené porušením, ke kterému se dopustila.
Okamžik, kdy vlastnické právo k pozemkům, které mají být vyměněny, přímo přechází na jeho účastníka, je stanoveno v článku 570 občanského zákoníku Ruské federace. Tvrdí, že vlastnictví půdy získané výměnou se převádí současně na každou ze stran, pokud dříve byly splněny všechny povinnosti stanovené smlouvou.
Kromě toho je třeba si uvědomit specifika barterové dohody, která se týká odpovědnosti za zabavení majetku, tj. Půdy získané na základě dohody o výměně. V případě nákupu a prodeje převezme prodávající povinnost převést na kupujícího takové zboží, které je osvobozeno od předložení práv na něj třetími osobami. Existuje pouze jedna výjimka z požadavků stanovených zákonem, pokud kupující souhlasí s převzetím zboží, které je zatíženo právy třetích osob. Obdobné ustanovení právních předpisů v oblasti civilního práva se vztahuje na smlouvu o výměně. Pokud jedna ze stran nesplní tuto povinnost, viník nejen nahradí protistraně ztráty, které jí vznikly, ale také vrátí bona fide účastníkovi půdu získanou výměnou. Za jakých podmínek je smlouva uzavřena?
Smluvní podmínky
Hlavní podmínky dohody o výměně, na které se musí obě strany dohodnout, jsou:
- stanovení předmětu smlouvy, tj. pozemků převedených oběma stranami;
- identifikace kvantitativních charakteristik smluvního vlastnictví;
- stanovení rovnocennosti hodnoty a vlastností pozemků nebo označení vhodné kompenzace pro dosažení rovnocennosti.
Základní podmínky transakce jsou dohodnuty přímo v přípravné fázi a jsou založeny na různých dokladech o vlastnictví půdy (například katastrální pasy, zprávy o tržní hodnotě atd.).
Jak uzavřít smlouvu o výměně bytu? O tom dále.
Jak je smlouva uzavřena?
V souladu s článkem 550 občanského zákoníku Ruské federace musí být dohoda o prodeji nemovitostí písemná. Smlouva o výměně půdy podléhá rovněž výhradně písemnému uzavření.Pokud nejsou splněny zákonné požadavky na formulář, pak je dohoda automaticky považována za neplatnou. Dohoda tohoto druhu zavazuje státní registraci nových vlastníků a jejich práva v departementu Rosreestr, který se nachází na místě vyměněné půdy.
Vlastnosti, které přizpůsobují objekty výměny
Smlouva musí nezbytně popisovat vlastnosti, které přizpůsobují pozemky, které mají být vyměněny:
- plocha odcizených pozemků;
- jejich katastrální čísla;
- účel, pro který jsou provozovány;
- nemovitosti s uvedením jejich přidružení, které se nacházejí na těchto stránkách.
Odpovědnost je registrace smlouvy o výměně půdy.
K dohodě o výměně musí být rovněž přiloženy výkresy pozemků, které jsou předmětem smlouvy. Strany musí vyhodnotit příslušné pozemky na katastrální hodnotě. Kromě toho je nutné vyhodnotit různé struktury a nemovitostní objekty, které se nacházejí na tomto pozemku. Hodnocení se provádí pomocí aktů určujících katastrální hodnotu a konsolidovaných prohlášení o posouzení struktur. Tyto dokumenty jsou připojeny k dohodě o výměně.
Při sestavení musí strany poskytnout svým protistranám tyto informace:
- o přítomnosti nebo nepřítomnosti pozemkových konfliktů a sporů o pozemky, které mají být vyměněny, a jejich právní povaze;
- přítomnost existujících věcných břemen;
- zda je pronajatá země pronajata třetí straně;
- o převodu této země jako zástavy.
Hranice území, na které mají třetí strany nárok, a obsah těchto práv by měly být uvedeny v grafickém plánu příslušných stránek. Dohoda uvádí omezení vlastnických práv, která jsou spojena s technologickými, sanitárními, ochrannými a dalšími zónami stanovenými na této půdě, jakož i s přiřazením půdy k její části nebo části k těm, které mají environmentální, rekreační nebo kulturně-historické účely.
Podle federálního zákona se registrace považuje za spáchání určitého právního úkonu ze strany orgánů majících příslušnou pravomoc. K vlastnictví půdy tedy dochází současně s registrací práv jedné nebo druhé strany ve vztahu k ní. Postup registrace a registrace smlouvy o výměně půdy podle pozemkového zákona je ukončen okamžikem, kdy jsou informace zapsány do jednotného právního rejstříku a dokumenty jsou žadatelům vydány.
Specifika zdanění půdy po uzavření smlouvy
Protože v souladu se smluvními požadavky každá ze stran nejen odcizuje půdu, ale také získá majetek, který je shodný z hlediska ceny a vlastností, důvody pro jejich zdanění vznikají pro jakýkoli předmět dohody.
Navzdory skutečnosti, že existuje pravidlo o rovnocennosti pozemků, které mají být vyměněny, nestojí za to přemýšlet o tom, že obě strany budou za pozemky, které získaly, platit stejné daně. Výše konkrétní platby vypočte příslušný daňový úřad na základě katastrální hodnoty, která se může lišit i pro pozemky stejného typu. V této situaci mají strany právo napadnout ocenění půdy u soudu a pokusit se vypočítat daň podle tržní ceny.
Zamýšlené využití půdy je významným základem pro vznik práva na osvobození od placení daní.
Výměna půdy za jiné předměty
Je možné realizovat dohodu o výměně auta pro pozemek. V tomto případě jsou samotné strany určeny na základě rovnocennosti transakce. Pokud je některý z objektů směny levnější, bude účtován příplatek. Je zřejmé, že majitel ztratí vlastnictví automobilu a získá se vlastnictví půdy.
Často je také uzavřena smlouva o výměně pozemku za dům nebo byt.