Trh nových budov nabízí širokou škálu nemovitostních objektů, z nichž si kupující může vybrat variantu, která mu vyhovuje, se zaměřením na finanční příležitosti a další stavební vlastnosti. Novým trendem je integrovaný rozvoj území. Tento rozvojový model je považován za nejúčinnější, nákladově nejefektivnější a zdůvodněný z důvodu nedostatku půdy a přetížení v inženýrských sítích megacit. Protože je tento termín relativně nový, způsobuje velký zájem potenciálních kupujících domů. Dnes budeme hovořit o integrovaném rozvoji a rozvoji území a diskutovat o perspektivách pro tuto kategorii bytové výstavby.
Zkratte zkratku KOT
Je třeba mít na paměti, když hovoříme o integrovaném rozvoji území - toto je definice, která je zahrnuta v řadě konceptů, které jsou součástí systému rozvoje území. V tomto článku se tohoto problému dotkneme jen nepatrně, protože ze všeho nejvíc nás zajímá zkratka KOT.
Integrovaný rozvoj území je tedy projektem územního rozvoje, což znamená rozsáhlou výstavbu bytových komplexů o celkové ploše nejméně sto tisíc čtverců. Typicky takový komplex zahrnuje několik bytových domů, spojených jedním architektonickým plánem a designem. Jsou také v podobné cenové kategorii. Odborníci říkají, že integrovaným rozvojem území je nejčastěji bydlení v ekonomické a komfortní třídě, určené pro hromadného kupce s průměrnou úrovní příjmu.
Stojí za zmínku, že tento vývojový model zahrnuje veškerou přidruženou infrastrukturu, kterou staví stavební organizace. Ve většině případů je výsledkem velká mikrodistribuce umístěná na okraji hustě obydlených měst a dokonce i vlastní komunální sítě.
Trocha historie
Poprvé začali mluvit o CAT asi před deseti lety. Vláda Ruské federace poté vydala dokument uvádějící některé požadavky na projekty integrovaného rozvoje. Nejprve byla uvedena povinnost vývojáře uvést do provozu zařízení infrastruktury, včetně sociálních zařízení a inženýrských sítí. CAT rovněž zahrnuje výstavbu silničních křižovatek a rozpočtové prostředky by se na takové činnosti neměly využívat. Veškeré náklady připadají na ramena vývojáře a investorů, které může do projektu přilákat.
Je zajímavé, že v současné době více než deset projektů nebylo schopno spadat do kategorie integrovaného rozvoje území pro účely bydlení. Mnoho žadatelů nedosáhlo souladu se všemi uvedenými podmínkami a dnes plánují zahájit práci na CT.
Za povšimnutí stojí, že v sovětských dobách byl princip integrovaného rozvoje velmi aktivně využíván. To platilo zejména ve třicátých letech minulého století. Poté byly v pustiny vybudovány celé pustiny a někdy i města. Dosažené cíle se však nyní a nyní výrazně liší. V Sovětském svazu byla hlavní úlohou výstavba více metrů čtverečních. Celá mikrodistribuce se proto ukázala jako jednostranná a šedá. Moderní přístup je přesně založen na kvalitativním vývoji prostoru. Mnoho vývojářů tvrdí, že prodávají ne tolik bytů jako určitý životní styl. A za to je kupující připraven zaplatit téměř všechny peníze.
Důvody popularity integrované konstrukce
Pozemek pro integrovaný rozvoj území je nyní velmi žádaný, a to není divu. Opravdu, každý rok ve městech je stále méně a méně volné půdy, kterou by bylo možné využít jako místo pro nové budovy. Pokud bylo dříve v megalopolizích možné postavit několik domů téměř ve středu a propojit je s existující městskou komunikací, je to již nemožné. Proto vývojáři musí vzít v úvahu území na okraji města a vyvinout zajímavé koncepty pro své nové budovy. Výsledkem je, že kupující obdrží neobvyklý projekt s rozvinutou infrastrukturou a mnoha výhodami.
Neztrácejte ze zřetele náklady na výstavbu. Čím větší je projekt, který vývojář realizuje, tím je to zpravidla levnější. Proto, i když vezme v úvahu potřebu vybavit všechna území sousedící s novými budovami, dostává značný zisk. Kromě toho má možnost zájemce o všechny druhy slev, propagačních akcí a snížení původně deklarovaných nákladů na bydlení o deset až třicet procent. Takový přístup nemůže selhat při úplatku budoucím majitelům bytů.
Většina kupujících, kteří mají to štěstí, že se v takových projektech stávají majiteli domů, s velkým nadšením vypráví o nich přátelům a známým, což podporuje zájem o CAT. Zaprvé jsou podplateni moderním vybavením bytových komplexů. Obvykle se jedná o video dohled, sport a hřiště, pečlivě promyšlená parková území a křižovatky po vozovce. Samotné budovy také vypadají stylově a moderně. Někdy okres, který byl součástí integrovaného územního rozvoje, připomíná malou část Evropy svou krásou a neobvyklým designem.
Výhody CAT pro města a obce
Zde jsou zřejmé výhody pro místní úřady. Nejsou investory, pokud jde o veřejné služby nebo infrastrukturu. Takové momenty jsou vždy stanoveny v dohodě o integrovaném rozvoji území, takže město musí pouze monitorovat postup výstavby a pak vyvážit hotové objekty.
Nyní více než jednou hovořilo několik vývojářů o kolektivním rozvoji území. V tomto případě mohou být v budoucnu správcovskou společností, která řídí kotelny, elektrické sítě a další inženýrská zařízení, která jimi postavená a uváděná do provozu. Legislativní rámec pro takový projekt však dosud neexistuje. To však neznamená, že to není nutné nebo že se brzy neobjeví.
Nevýhody CAT
Přestože jsme již uvedli mnoho zjevných výhod integrované výstavby, má také své nevýhody, na které kupující často zapomínají. Za prvé, toto je doba trvání projektu. Vzhledem k tomu, že vývojář nemůže postavit celou mikrodistribuci současně, uvádí domy do provozu v několika etapách. Pokud jde o rozsáhlé projekty, mohou to být budovy nejen druhé, ale i třetí a dokonce čtvrté fáze. Tuto nuanci je třeba vzít v úvahu při koupi bytu v podobném komplexu.
Někteří odborníci také připisují výstavbu infrastrukturních zařízení na zbytkovém principu nevýhodám CAT. Kupující obvykle dostanou vše, co potřebují pro pohodlný pobyt, až po uvedení posledního domu do provozu. A to může trvat pět let poté, co se první obyvatelé usadili. Proto se dnes připravuje zákon, který zavazuje vývojáře postavit okresní infrastrukturu souběžně s domy.
Integrované činnosti v oblasti rozvoje půdy: obecný popis
V předchozích částech článku jsme již uvedli, že integrovaný a udržitelný rozvoj území má čtyři formy a ČT je jednou z nich. Pokud nechcete jít do podrobností, pak mohou být reprezentovány v následující podobě:
- rozvoj již zastavěných území;
- KOCOUR
- integrované projekty rozvoje půdy iniciované vlastníky půdy;
- integrované projekty územního rozvoje iniciované obcí.
Je třeba mít na paměti, že každá z těchto forem zahrnuje pečlivé práce na vývoji dokumentace, navrhování budoucích zařízení a v budoucnu zajišťování jejich životně důležitých funkcí.
Země pro komplexní rozvoj: některé funkce
V posledních letech byl vyvinut mechanismus zajišťující stránky pro CAT. Území se obvykle připravují na obecnou dražbu, ale dříve jsou dokumenty pro ně pečlivě zkontrolovány, protože práva třetích stran by se neměla na web vztahovat. Výběrového řízení se může účastnit jakákoli právnická osoba, která je však po vítězství osvobozena od potřeby veřejných slyšení při průzkumu půdy nebo předkládání projektové dokumentace. Vývojáři sami považují tuto možnost za spíše výhodnou a nákladově efektivní.
Stojí za zvážení, že dříve stavební společnosti mohly jednoduše pronajmout pozemky a držet je na určitou dobu. Někdy vstoupili do subdodavatelských smluv a půda získaná například na stavbu parkoviště mohla jít do obytné zástavby. Dnes se však situace zásadně změnila a integrovaný rozvoj území v regionech a regionech je úzce zaměřenou činností. Děj určený pro tento vývoj již nebude možné použít jiným způsobem.
Pronájem pozemků pod CAT
Pokud vývojář plánuje implementovat KOT, pak v každém případě musí vyhrát aukci. Bez tohoto nebude mít právo uzavřít nájemní smlouvu na integrovaný rozvoj území. Toto pravidlo je zakotveno v zákoně.
Mnoho vývojářů se však zajímá o další bod. Chtějí vědět, zda mohou být nájemní práva převedena na externí organizace. Podle tohoto znění mnozí chápou možnost prodeje svých práv. Nelze dosáhnout konsensu. Zákon to ve skutečnosti nezakazuje, ale je formulován tak, že je prakticky nemožné takový postup učinit.
Konec konců je možné uzavřít dohodu o CTO pouze vyhráním aukce, což znamená, že organizace musí plně splnit své povinnosti uvedené v dokumentech. V praxi se vývojáři již potýkají s velkým množstvím různých situací, které je docela obtížné vyřešit pomocí stávajícího právního rámce. Proto mnozí souhlasí s přijetím nových zákonů, přičemž se berou v úvahu všechny možné situace týkající se pronájmu pozemků podle CT.
Integrovaná dohoda o rozvoji území
Tento dokument je považován za zásadní, když hovoříme o takových projektech. K jejímu podpisu byl vyvinut dokonce zvláštní legislativní rámec, který zohledňuje všechny jeho nuance.
Dáme jen několik bodů, které se v něm odrážejí:
- developer je povinen připravit veškerou projektovou dokumentaci pro staveniště, která zahrnuje nejen rozložení staveniště, ale vyznačí se i všechna budoucí infrastrukturní zařízení;
- právo podepsat smlouvu existuje pouze se zástupcem státních struktur a právnickou osobou, která soutěž vyhrála;
- dohoda častěji odráží potřebu převést všechny inženýrské sítě do městské rovnováhy ve lhůtách stanovených dohodou;
- dobu platnosti dokumentu a podobně.
Obecně lze říci, že mezi všemi nuancemi spojenými s CTO byly otázky uzavírání smluv vypracovány nejlepším způsobem.
Problémy integrovaného rozvoje území
Chtěl bych říci, že navzdory velkému zájmu o tento vývoj si odborníci všimnou řady problémů těchto projektů, které brání jejich realizaci.
Zaprvé to je nedostatek legislativního rámce. Už jsme o tom mluvili více než jednou.
Rovněž je třeba přemýšlet a pomáhat na úrovni státu, což by mělo být vyjádřeno v přilákání investorů do takových projektů. Nakonec, pokud vezmeme v úvahu, že často výstavba zahrnuje také výstavbu silnic, je snadné si představit, jak drahá to stojí vývojáře. Někteří prostě nemohou tak velké projekty vytáhnout, ačkoli zájem o ně je poměrně vysoký.
Problémem KAT je často neschopnost několika vývojářů dohodnout se navzájem. Při vytváření konsolidace by nejen dostali kombinaci svého úsilí, ale byli by také schopni realizovat lepší projekt vytvořený v jednom stylu.
Pár slov místo závěru
Systém integrovaného rozvoje území samozřejmě ještě nebyl vyvinut a bude se v průběhu několika desetiletí zlepšovat. Budoucnost výstavby však stále stojí za těmito rozsáhlými a slibnými projekty.