Každý chce získat vlastní bydlení, ale dnes jsou jeho náklady poměrně vysoké, takže ne každý si může takový nákup dovolit. Jedním z východisek z této situace je společná konstrukce. To vám umožní investovat peníze do výstavby jakéhokoli majetku a po dokončení práce získat životní prostor. Zde je však důležité pochopit, že společná výstavba má mnoho nuancí, které je třeba vzít v úvahu, protože tento způsob získávání nemovitostí je jedním z nejrizikovějších.
Co je držitelem úroků. Definice
Konverzace o sdílené výstavbě a jejích vlastnostech by tedy měla začít definicí, kdo jsou držitelé akcií. Tento pojem se vztahuje na osobu, která se podílí na společné výstavbě jakékoli rezidenční nemovitosti a získá právo na koupi bytu v budoucím domě za sníženou cenu.
Vytvoření podílu akcionářů začíná ve fázi budování základů pro budoucí strukturu. V některých případech se můžete připojit k výstavbě později, ale v tomto případě bude sleva na nákup bydlení menší.
Výhody sdílené konstrukce
Zpětná vazba držitelů akcií ohledně tohoto typu konstrukce je spíše protichůdná, ale jeho výhody jsou zcela zřejmé:
- výrazná sleva na nákup bydlení po dokončení stavby;
- dobrý způsob, jak investovat peníze do nemovitostí, mít ve svých rukou relativně malé množství kapitálu;
- možnost koupě bytu ve splátkách, ve kterých se platby provádějí během výstavby.
Pokud tedy nemáte peníze na koupi vlastního bydlení, dobrým řešením bude účast na společné výstavbě.
Kdo je smluvní stranou: práva a povinnosti
Při účasti na společné výstavbě je nutně uzavřena dohoda mezi vlastníky jednotek a stavební společností. Podle této dohody jsou držitelé akcií povinni platit včas, pokud je životní prostor získán splátkami, a plnit další povinnosti stanovené v dokumentu. Developer je zase povinen dokončit výstavbu zařízení a uvést jej do provozu v dohodnutém termínu.
Vztah mezi akcionáři a vývojáři je upraven zákonem na federální úrovni. V roce 2004 došlo k řadě změn a vylepšení, díky nimž se účast na společné výstavbě stala bezpečnější. Důvodem byla řada vysoce známých skandálů, kdy byla porušena práva akcionářů.
Co je DDU
Takže jsme se již rozhodli, kdo jsou zájemci, takže nyní je čas trochu porozumět terminologii sdílené konstrukce. Nejběžnějším termínem, se kterým se držitelé akcií setkávají, je DDU. Jedná se o dohodu o společné výstavbě (účasti), která je uzavřena mezi developerem a akcionáři. Poskytuje záruku, že práva obou stran nebudou porušena. Nedodržení jakýchkoli podmínek může být důvodem ke sporu. Jak ukazuje praxe, ve velké většině sporů mezi akcionáři a vývojáři jsou řešeny ve prospěch bývalých, ale řešení problémů v soudním řízení může trvat několik let.
Podstata sdílené konstrukce
Komplexní informace o tomto typu stavby lze získat v zákoně „O sdílené výstavbě“, na jehož základě musí být uzavřena dohoda mezi akcionáři a developery, která požaduje, aby bývalé osoby provedly včasné platby, a ty druhé, aby včas dokončily výstavbu bytového zařízení.
Po dokončení domu dostane každý akcionář byt ve svém vlastnictví. Parametry bydlení jsou také předepsány ve smlouvě, takže vlastník sdílené stavební podíly obdrží byt, který původně chtěl.
Práva účastníků ve společné výstavbě
Už víme, kdo jsou držitelé akcií, takže nyní musíme mluvit o tom, jaká zákonná práva mají. Práva a povinnosti obou stran podílejících se na společné výstavbě jsou stanoveny v DDU. Jakékoli nedodržení smlouvy jednou ze stran je dalším důvodem k tomu, aby se soud obrátil.
Jak ukazuje praxe, příčiny většiny konfliktních situací jsou následující:
- má-li akcionář v ruce doklady, které mu dávají vlastnické právo k nemovitosti, nikde se nezaznamená skutečnost dodání předmětu;
- pokud vývojář nemá čas dodat objekt včas;
- kvalita bydlení neodpovídá informacím uvedeným ve smlouvě;
- ukončení smlouvy zaviněním kterékoli ze stran.
V případě jakékoli konfliktní situace se sdílenou výstavbou mohou držitelé akcií požádat o ochranu spotřebitele, kde jim budou poskytnuty podrobné informace o současné situaci, a navrhnou, jak nejlépe postupovat.
Závazek: co to je a proč je to nutné
Pokud si koupíte bydlení na splátky, pak kromě DDU budete muset uzavřít zástavní smlouvu. To je požadavek současné legislativy a umožňuje vám chránit práva akcionářů a vývojářů. Dokument je připraven v elektronické podobě, podepsán oběma stranami a poté odeslán na státní registraci. Za tímto účelem musí být dokument vypracován na staveništi a notářsky ověřen.
Při zasílání smlouvy o státní registraci je k ní přiložen soubor následujících dokumentů:
- Ověřená kopie DDU, jeho číslo a datum registrace.
- Projektová dokumentace stavebního projektu s uvedením jeho umístění.
- Originál a ověřená kopie potvrzení o zaplacení státní povinnosti.
- Kopie všech dokumentů uvedených v bezpečnostní dohodě.
Kterákoli ze stran podílejících se na podpisu smlouvy může předložit dokumenty k registraci.
Jak se stát účastníkem sdílené stavby
Zainteresovaní vlastníci domu nebo jakékoli jiné obytné nemovitosti, kteří se chtějí podílet na společné výstavbě, musí provést následující akce:
- stavební společnost určí umístění budoucí budovy a získá pozemek pro výstavbu;
- držitelé akcií hledají projekty, kterých se účastní akcionáři, a uzavírají dohodu s developerem o účasti na akciích;
- je-li bydlení zakoupeno ve splátkách, stanoví se splátkový kalendář, stanoví se výše platby a povaha plateb;
- stavební společnost staví dům a převádí jej do vlastnictví podílníků.
Jedná se o standardní postup, který musí akcionář bytu projít, aby získal vlastní bydlení se sdílenou výstavbou.
Sledování a dohled nad průhledností transakcí
V současné době je ochrana zájmových skupin, zejména jejich práva, na velmi vysoké úrovni. Pokud byla sdílená stavba jen před několika lety poměrně riskantní firmou, dnes do ní můžete investovat beze strachu ze ztráty finančních zdrojů.
Sdílená stavební zařízení jsou pod dohledem regionálních a obecních zastoupení, takže bude respektována legitimita každé transakce.
Co dělat s podvedenými akcionáři
Navzdory tvrdé regulaci sdílené výstavby ze strany státu jsou přesto podvedení akcionáři zdaleka vzácní. Důvodem je skutečnost, že bezohlední vývojáři mohou zastavit stavbu objektu nebo jej vůbec nespustit, přičemž vezmou peníze zainteresovaných osob na metr čtvereční.
Příznaky porušení zájmů vlastníků
Existuje samostatný registr držitelů podváděných akcií, ve kterém jsou zaznamenány všechny stížnosti týkající se porušení práv akcionářů.
Pro konfliktní situace může existovat docela dost důvodů, ale nejčastější jsou:
- ztráta práva stavebního podniku vlastnit pozemky, na nichž se staví dům;
- likvidace nebo bankrot stavební společnosti;
- zpoždění přenosu obytného prostoru jeho oprávněnému majiteli o více než 9 měsíců;
- vývojář se nedostane do kontaktu, vyhýbá se setkání všemi možnými způsoby nebo nedovoluje akcionáři na staveništi.
Je důležité pochopit, že při uzavírání smlouvy s developerem o účasti na společné výstavbě má akcionář všechna práva kontrolovat postup prací na stavbě domu ve všech fázích. Pokud je mu to z nějakého důvodu odepřeno, jedná se o hrubé porušení jeho zákonných práv.
Pokud má akcionář dokonce sebemenší podezření, že stavební společnost neplní své povinnosti, zkuste situaci co nejdříve objasnit.
Postup řešení konfliktů
Pokud existuje konflikt mezi zúčastněnými stranami (Petrohrad nebo jiné město) a vývojářem, je třeba vyřešit následující kroky:
- Kontaktujte stavební společnost. Za tímto účelem je uplatněna písemná reklamace a odeslána na adresu, na které je společnost registrována. Podle zákona je developer povinen poskytnout písemnou odpověď s uvedením důvodu přerušení nebo zmrazení stavby.
- Pokud neexistuje odpověď nebo máte podezření, že společnost je podvodníkem, měli byste se obrátit na příslušné orgány, které dohlížejí na sdílenou stavbu a na soud.
Pokud vývojář požádal o úpadek, musíte najít oficiální informace potvrzující tuto skutečnost. Ověřeným zdrojem jsou noviny Kommersant a sjednocený státní registr. Pokud oficiální údaje o bankrotu nejsou nalezeny, musíte se obrátit na soud.
K tomu, aby byl případ předložen soudu, budete muset připravit balíček následujících dokumentů:
- Ověřená kopie nebo originál DDU.
- Pas občana Ruské federace.
- Dokument o převodu peněz na vývojáře.
Pokud soud osvobodí vývojáře, můžete problém vyřešit pomocí rozhodčího soudu. K výše uvedeným dokumentům musí být přiloženo soudní rozhodnutí.
Posouzení žádostí držitelů akcií o nesplnění povinnosti vývojářem trvá 20 dní, poté je stížnost zapsána do jediného registru. Jsou chvíle, kdy je držitelům akcií zamítnuta registrace stížností. V takovém případě musíte vyhledat radu právníka specializujícího se na tuto záležitost.
Jak ukazuje praxe, sdílená výstavba je vynikající volbou pro lidi, kteří nemají okamžitě plnou částku na nákup bydlení. Ale ať už je to tak, jak je to možné, před podepsáním smlouvy se musíte s ní důkladně seznámit a zjistit, kdo jsou zájemci, aby se v budoucnu nedostali do nepříjemné situace.