Koupě bytu je důležitým okamžikem v životě každého člověka. Tato investice je nejen velká, ale také vystavena určitému riziku. „Byt je ve vlastnictví méně než 3 roky“ - takové titulky reklam jsou dnes velmi běžné. Většina lidí nechápe, proč prodejce v reklamě tyto údaje uvádí. Jak se vyhnout chybám a koupit byt bez rizika? Chcete-li to provést, musíte se podrobně seznámit se všemi náležitostmi a podmínkami nákupu a prodeje.
Bezpečnostní pravidla při koupi nemovitosti
Rizika spojená s pořízením bytu jsou dnes velmi vysoká. Jak nespadnout na klam realitních kanceláří a prodávajících? Jak se chránit při nákupu a prodeji obytných prostor? Potenciální kupující, aby nebyl oklamán, by měl věnovat pozornost takovým detailům, jako je historie obytné nemovitosti, dokumenty k bytu, žadatelé o bydlení, soulad bydlení s dokumenty.
Před zpracováním kupní dokumentace musíte podrobně prostudovat historii bydlení. Měli byste znát odpovědi na několik otázek:
- kdo je vlastníkem bytu;
- kdo byl vlastníkem předtím;
- kdo je registrován v tomto bytě;
- kolik neregistrovaných obyvatel žije.
Pokud jde o papíry, je třeba před registrací důkladně prostudovat dokumenty pro dané prostory. Podvodníci velmi často používají falešné dokumenty.
Kromě toho musí být kupující přesvědčen, že byt získává legálně a bydlení musí být v souladu s dokumenty. Zde je například několik objasňujících otázek, které by se měly vlastníkovi zeptat, pokud byl byt zrekonstruován: „Byl přestavba bytu legální?“, „Správa služeb souhlasila s přenosem komunikací?“.
Potřebné dokumenty pro byt
Koupě bytu je vážná transakce, proto je důležité, abyste si při uzavírání smlouvy uvědomovali nezbytný balíček dokumentů. Většina kupujících si myslí, že všechny otázky týkající se prodeje mohou být převedeny na realitní agenta. Je třeba mít na paměti, že za podpis transakce nenese finanční ani právní odpovědnost. Realitní agent poskytuje pouze informační služby.
Apartmány mohou být obvykle primární nebo sekundární. Během nákupu v nové budově si klient může koupit bydlení již v pronajatém domě nebo se podílet na společné výstavbě. Postupy pro koupi domu v již zadaném novém domě a postupy pro získání bydlení na sekundárním trhu jsou stejné.
Pokud se klient podílí na společné výstavbě, nejprve s ním uzavře smlouvu o sdílené účasti (DDU) a po výstavbě budovy si kupující zakoupí vlastnické právo. Za účelem registrace DDU je klient povinen:
- žádost (formulář žádosti lze získat na místě);
- dohoda DU;
- šek na platbu státní daně ve výši 100 rublů plus kopie šeku.
Úskalí při koupi nemovitosti
Během prodeje je hlavním cílem prodávajícího vydělat na transakci co nejvíce. Aby nedošlo k nákupu bydlení, které nebude odpovídat ceně, měli byste si dát pozor na běžné chyby. Časté chyby při nákupu:
- Rychlý nákup bytu. Není třeba spěchat k tomuto problému a před dokončením papírování by mělo být zváženo nejméně deset možností.
- Pořízení bydlení v létě. Aby bylo možné zjistit chyby v místnosti, je třeba zvážit možnosti na podzim nebo v zimě.Pak můžete pochopit, jak dobře je místnost vytápěna, zda střecha prosakuje, zkontrolujte stěny na plísně.
- Windows a pohled z nich. Musíte věnovat pozornost tomu, zda je pod okny staveniště nebo hlučná silnice.
- Přestavba místnosti. Aby se předešlo problémům se zákonem, musí bytový plán v souladu s pasem ZINZ.
- Prostory pro napájení. Podle zákonů Ruské federace musí majitel mít k převodu zásuvek projekt na dodávku energie obytného zařízení.
- Inspekce bydlení ve večerních hodinách. Odborníci doporučují kontrolu bydlení během dne, aby viděli všechny chyby v místnosti.
- Odmítnutí pomoci právníka. Při koupi nemovitosti musíte využít služeb právníka. To pomůže vyhnout se problémům v budoucnosti.
Možné způsoby podvodu při nákupu a prodeji ubytování
Jak se chránit a ne dostat se do scammera? Dnešní bytové podvodníky pracují podle těchto schémat:
- Více prodejů domů. Během takové transakce podvodníci podávají falešné doklady a po registraci u notáře vyžadují úplnou platbu.
- Prodej bytu někoho jiného. Podvodníci připravují nepravý balíček dokumentů k pronajatému bytu a pokoušejí se jej prodat.
- Záloha. Swindler požaduje od kupujícího zálohu, po které rychle zmizí.
Aby nedošlo k podvodu, musíte dodržovat některá doporučení:
- Musíte uzavřít kupní smlouvu za přítomnosti právníka.
- Je nutné vyžádat si všechny kopie podepsaných dokumentů majitele bytu.
- Před podpisem smlouvy byste se měli o majiteli co nejvíce dozvědět.
- Kupující má v době uzavření smlouvy plné právo provádět změny. Pokud prodávající zakáže zavedení změn, je třeba se takové smlouvy vzdát.
- V době transakce musí být přítomny dvě osoby. V případě jakýchkoli problémů mohou být svědky u soudu.
Koupě domu, který je ve vlastnictví méně než 3 roky
Prodej bytu na méně než 3 roky v majetku je způsoben podmínkami a postupy, které jsou předepsány v článku 220 daňového řádu Ruské federace. Pokud jsou náklady na bydlení více než jeden milion rublů, pak zákon vyžaduje, aby prodejce zaplatil daň z příjmu z prodeje bydlení. Pokud je byt na prodej ve vlastnictví méně než 3 roky, daň je třináct procent z celkových nákladů na bydlení.
Mnoho prodejců se může pokusit převyšovat zákon a neplatit splatnou daň. Nabízejí kupujícímu, aby podepsal smlouvu ve výši méně než jeden milion rublů a chybějící část zaplatil neformálně. Takové obchody by neměly být přijímány, protože se můžete dostat do velkých problémů. Například prodávající může ukončit kupní smlouvu a během soudního jednání bude prodávajícímu vrácen byt a kupující obdrží peníze uvedené ve smlouvě. Pokud byl byt prodán v majetku méně než 3 roky, musí být daň zaplacena zákonem. Jinak to povede k zákonnému trestu.
Typická rizika
Koupě bytu kratšího než 3 roky v objektu může vést k velkým rizikům. Existuje několik důvodů k obavám:
- Darovaný byt kratší než 3 roky v majetku se může vrátit majiteli zpět, pokud od okamžiku darování neuplynuly více než tři roky.
- Smlouvu lze zrušit, jsou-li v bytě zaregistrovány nezletilé nebo právně nezpůsobilé osoby.
- Pokud je byt ve vlastnictví méně než 3 roky, není možné z rezidenční nemovitosti získat daňový odpočet.
Taková rizika jsou možná, ale ne ve všech případech. Dnes, byt vlastněný méně než 3 roky, zpravidla nepřináší kupujícímu problémy a starosti. I když samozřejmě existují vždy výjimky. Můžete se dostat do podvodníků, bydlení s dluhy nebo jako zajištění.
Rizika při koupi bydlení prostřednictvím proxy
Při koupi bytu prostřednictvím serveru proxy existují rizika. Tři hlavní hrozby:
- Koupě bytu falešnou plnou mocí.
- Odcizení majetku z důvodu vypršení nebo odnětí plné moci.
- Smrt majitele, od kterého jedná proxy. V takovém případě je lepší setkat se s majitelem a dohodnout se, že kupující se zapojí do registrace bez zprostředkovatele.
Existuje-li více vlastníků nemovitosti, je nutné získat od každého vlastníka písemné vzdání se.
Z čeho by skutečná plná moc měla obsahovat
Pro ověření pravosti plné moci by měla být zkontrolována platnost. V pravém dokumentu musí být uvedeno:
- Pasové údaje příkazce (jméno, datum narození, místo registrace, číslo série a číslo pasu);
- údaje o zplnomocněném zástupci;
- adresa odcizeného bydlení;
- podpis osoby, která tuto plnou moc vydala;
- certifikační nápis a notářská pečeť.
Rizika při nákupu majetku získaného dědictvím
Prodejcem může být osoba, která zdědila byt od jiné osoby. Musíte znát nuance takové dědičnosti:
- dědictví může procházet spolu s dluhy;
- dědictví může být převedeno na dědice v zástavě; v takové situaci nemá právo nakládat s dědictvím;
Může nastat několik problémů:
- podání žaloby za účelem přerušení dědické transakce;
- zatížení bytu, například pokud byla podepsána dlouhodobá nájemní smlouva, pak taková dohoda zůstává legální, i když se změní vlastník.
Právní čistota bytu
Chcete-li se chránit a nepadnout do podvodu podvodníka, musíte zkontrolovat, zda v bytě není právní čistota. Nový vlastník potřebuje:
- dozvědět se o načasování vstupu práva na dědictví;
- obraťte se na notáře, který dědictví provedl, aby se zabránilo vzniku dalších nástupců.
Výzva k transakci
Existují případy, kdy kupující zahájí ukončení kupní smlouvy. V souladu se zákonem (článek 450 občanského zákoníku Ruska) lze transakci legálně zrušit:
- pokud prodávající závažně porušil podepsanou smlouvu;
- v případě, že podmínky transakce jsou v rozporu s právními předpisy;
- v případě porušení práv třetí strany (dědice);
Tento problém lze vyřešit dvěma způsoby: vzájemnou dohodou stran nebo soudem, pokud jedna ze stran nechce smlouvu porušit.
Výměna bytu ve vlastnictví méně než 3 roky
Výměna bytů se stala dnes důležitou. Mnoho lidí má otázky:
- Byt ve vlastnictví méně než 3 roky, je vyměnitelný?
- Jsou vlastníci povinni platit daň v době výměny?
Pokud byl majetek v držení méně než 3 roky, je majitel při výměně bydlení osvobozen od daně a žádá o odpočet daně. Tento odpočet se rovná třinácti procentům celkového bydlení.
Pokud však držba trvá déle než jeden měsíc, musí vlastník zaplatit státní daň, aby byla transakce považována za platnou a zaregistrovanou.
Všechny zákony Ruské federace o výměně bytů jsou předepsány v občanském zákoníku (článek 567) a v článku 217 daňového zákoníku je uvedena částka daně k zaplacení.