Při uzavírání smlouvy je nutné zkontrolovat, jaké jsou požadavky na formální stránku transakce. Je důležité zjistit, zda se vztahuje na ty dohody, které nutně vyžadují notářskou ověření. Faktem je, že v roce 2017 došlo v této oblasti k určitým inovacím (například vstoupil v platnost zákon o vlastnostech registrace nemovitostí). Je třeba také poznamenat, že notářská ověření transakce není indikováno pouze zákonem, ale také podmínkou uvedenou ve smlouvě.
V jakých případech je to nutné? To je to, o čem se bude v tomto článku diskutovat.
Druhy transakcí s povinnou notifikací
Ověření transakcí je povinné, pokud existují tyto případy:
- Splnomocnění k provádění transakcí, které vyžadují notářskou formu, k nakládání s právy zapsanými ve státních registrech, k předkládání žádostí o státní registraci transakcí a práv, musí být ověřeno, s výjimkou případů stanovených zákonem. Plná moc musí být rovněž ověřena. Pravidlo o notářském ověřování těchto plných mocí, které jsou vydávány jako ujištění jednotlivci, se nevztahuje na plnou moc udělenou jako ujištění právnickými osobami, ani vedoucími jejich zastoupení a poboček.
- Notářsky ověřený závazek. Lze ji uzavřít obvyklou písemnou formou, která je stanovena například v čl. 22 odst. 2 zákona č. 14 „Společnost s ručením omezeným“. Zde je uvedeno, že smlouva o zástavě akcie nebo její části na základním kapitálu společnosti musí být ověřena. Zástavní smlouva k zajištění plnění povinností vyplývajících z dohody, která musí být notářsky ověřena, podléhá notářské certifikaci.
- Postoupení pohledávky, která je založena na certifikaci transakce v notářské nebo jednoduché písemné formě, musí být provedeno v odpovídající písemné formě.
- Převod dluhu, na který se z formálního hlediska vztahují pravidla stanovená na legislativní úrovni.
- Smlouva o anuitě musí být notářsky ověřena, smlouva o odcizení nemovitosti pro platby anuity musí být rovněž získána státní registrací.
- Závěť musí být písemná a ověřená notářem. Jeho sestavení obvyklou písemnou formou lze povolit pouze ve výjimečných výjimečných případech stanovených zákonem.
- Souhlas manžela / manželky. Aby jeden z manželů mohl uzavřít dohodu o nakládání s takovým majetkem, pro který je vyžadována státní registrace práv, transakce se statutárním notářským osvědčením nebo transakce, která podléhá státní registraci, musí notář získat souhlas druhého z manželů.
- Předmanželská dohoda musí být uzavřena písemně a notářsky ověřena.
- Dohoda o výživném je rovněž písemná a musí být ověřena.
- Transakce odcizující akcie s právem společného vlastnictví nemovitosti, včetně odcizení všech účastníků jejich vlastních akcií v jedné transakci, musí být notářsky ověřeny, s výjimkou transakcí, které se vztahují k nemovitostem, které tvoří podílový investiční fond, nebo jsou získány za účelem zahrnutí do něj, transakce s prodejem akcií pozemek pro nabytí a odcizení podílů ve společném vlastnictví po uzavření dohody o převodu vlastnických práv na obytnou budovu podle požadavků legislativně úrovni.
- Notářsky ověřené musí být rovněž transakce související s vyřazováním nemovitostí pod dohledem a transakce za účelem odcizení, pokud nemovitý majetek patří nezletilému nebo někomu, kdo je uznán za právně způsobilý.
- Na transakci se zaměřením na odcizení akcie nebo její části na schváleném veřejném kapitálu se rovněž vztahuje notářské ověření sestavením jednoho dokumentu, který je podepsán stranami.
- Dohoda o investičním partnerství, která zahrnuje obecnou politiku činnosti (investiční prohlášení), a všechny její změny, přílohy, dodatečné dohody, dohody o částečném nebo úplném převodu svých povinností a práv partnery podle této dohody, předběžné dohody o této dohodě notářsky ověřovat v místě pobytu autorizovaného manažera tohoto partnerství.
- Dohoda o partnerství a veškeré její změny musí být notářsky ověřeny a musí být uloženy v místě pobytu partnerství s notářem, vstoupit v platnost pro ty, kdo se dohody účastní, a třetí strany od okamžiku obdržení certifikátu. . Smlouva o správě partnerství, jakož i jakékoli změny, které jsou s ní spojeny, musí být rovněž zaregistrovány u státu a informace o ní a ustanovení v ní obsažená nespadají do jednotného státního registru právnických osob.
- Transakce zaměřené na odcizení podílu na společném společném kapitálu, včetně povinnosti dokončit transakci, jejímž cílem je odcizení podílu na něm, pokud vzniknou jakékoli závazky nebo když druhá strana splní protinávrh, musí být provedena v notářské podobě. Obecně musí transakce týkající se odcizení akcie mít podle potřeby notářský certifikát.
Proč může smluvní strana tento certifikát potřebovat?
Notářskou listinu notářskou notářskou smlouvou mohou požadovat nejen státní zákony, ale také smluvní strany, které mají všechna práva tuto podmínku stanovit. Možnost zahrnutí takového požadavku do textu, který transakci ověřuje, je povinná a není určována tím, zda bude dokument třeba poté zaregistrovat.
Pokud si strany zvolí notářsky ověřenou formu dohody, získají určité výhody. V tomto případě notář popíše stranám smlouvy své podmínky, jakož i jejich povinnosti a práva. V přítomnosti nerovnováhy zájmů v něm to určitě uvede. Notarizace smlouvy vám navíc umožňuje získat dodatečnou záruku proti možnému sporu. Po potvrzení notářem skutečnosti již nebude nutné prokazovat to na soudním zasedání.
Kdy soud nemůže vzít v úvahu dokument od notáře?
Výjimkou jsou situace, kdy je pravost takové skutečnosti nebo dokumentu vyvrácena zavedeným způsobem. Notář, jehož praxe je soukromá, nese absolutní odpovědnost za vlastnictví v případě porušení zákona při výkonu jeho jednání a způsobení majetkové újmy v důsledku toho.
Mírné nuance
Při výběru ověřené formy dohody však existuje i negativní stránka. V tomto případě jsou nutné dodatečné náklady jak na finanční prostředky, tak na čas. Skutečností je, že před provedením certifikace je povinností specialisty zkontrolovat způsobilost dvou stran k transakci podléhající notářské notifikaci a pravomoci jejich zástupců. Účastníci sami nebo zástupci budou muset navštívit notářskou kancelář osobně.
Jaké by mohly být důsledky porušení povinné notifikace?
Pokud je na legislativní úrovni nebo dohodou notářská transakce povinná, pak v tomto případě není možné ustanovený formulář porušit. V případě nedodržení smlouvy zaniká její smlouva. Pokud se jedna ze stran vyhne notifikaci transakce, má druhá strana právo získat u soudu uznání takové dohody za platné. V tomto případě musí strana, která se nepřiměřeně vyhýbá notifikaci dohody, nahradit škody své protistraně, které vznikly v důsledku zpoždění při zpracování jejich transakce. Pokud se protistrana vyhne dodržení předepsané formy uzavření smlouvy a druhá strana chce podat žalobu, je třeba věnovat pozornost promlčení tohoto typu sporu.
V jakých případech je vyžadována notifikace?
Musíte také znát situace, ve kterých není vyžadována notifikace. Mezi ně patří následující:
- prodej bytu ve společném vlastnictví manžela a manželky;
- prodej bytu, pokud má pouze jednoho majitele.
Co jiného nemůžete potvrdit?
Kromě výše uvedených případů jsou ze seznamu, který spadá do povinného notářského osvědčení, vyloučeny ty transakce, které souvisejí s majetkem investičního podílového fondu nebo s tím, co tento investiční investiční fond získal. Na legislativní úrovni je stanoveno, že tento majetek je společným vlastnictvím všech zástupců podílového fondu, zatímco je ovládán centrální bankou, a proto nepotřebují další certifikaci. Bylo to zrušeno, protože dříve existující norma byla ze své podstaty nadbytečná.
Náklady na notářské služby
Notářské služby se skládají ze dvou složek:
- státní povinnost za úkony notáře;
- poplatky za technické a právní činnosti zřízené notářskou komorou regionu centralizovaným způsobem.
Na závěr
Notářská certifikace transakce poskytuje velké záruky ochrany práv stran ve srovnání s jednoduchou písemnou formou. Notarizace je doživotní zárukou práv vlastníka v právní, domácí a finanční sféře života.