Postup registrace prodeje bytu je zajímavý nejen pro začátečníky, ale také pro ty, kteří se profesionálně zabývají. Právní předpisy koneckonců neustále zavádějí nové změny a samotný postup podléhá úpravám. Pouze fáze transakce se nemění.
Zkontrolujte
Postup registrace prodeje bytu je vždy stejný. A první položka je kontrola. To se týká nejen vnější kontroly bydlení, ale také toho, že byt je ve vlastnictví prodávajícího. Přítomnost plné moci je také docela přijatelná. Měla by však mít normální dobu platnosti a podrobnosti.
Aby nedocházelo k podvodníkům, je nejlepší osobně se setkat s pronajímatelem a seznámit se se všemi dokumenty zakládajícími majetek.
Před dodržením pořadí registrace prodeje bytu je také lepší ověřit dokumenty vlastníka a jeho fotografii.
Dále je třeba zjistit, zda je byt zatěžován, ať už je v kauci nebo ve vězení. To lze provést tak, že jdete do Rosreestru v místě bydliště a vyžádáte si výpis z právního rejstříku sjednoceného státu. Tento výpis zobrazí všechny informace o bytě a veškerá omezení, která na něj byla uložena.
Stejně důležité je zjistit přítomnost nebo nepřítomnost nemocí u prodávajícího, která se v budoucnu může stát základem pro zrušení transakce. Toto je závislost nebo nějaký druh duševní choroby. Z tohoto důvodu musí prodávající předložit lékařská osvědčení. Tento bod lze vynechat, má-li pronajímatel právo řídit vozidlo.
Postup registrace prodeje bytu zahrnuje také shromažďování informací o osobách, které mají právo toto bydlení používat. Zjistíte, zda máte certifikát v bytové kanceláři nebo výpis z knihy domů. Zkomplikujte propuštění lidí z bytu, kteří tam žijí nezletilé děti.
Kromě toho se musíte ujistit, že majitelé nemají komunální dluhy. Pokud tak neučiníte, budou všechny dluhy převedeny na nového vlastníka.
Uzavření předběžné smlouvy
Postup pro provedení transakce koupě a prodeje bytu zahrnuje předběžnou smluvní doložku. Tento okamžik je volitelný, ale praxe ukazuje, že lidé jej obvykle neodmítají.
Jaký je význam této smlouvy a proč je zahrnut do postupu registrace transakce nákupu a prodeje bytu? Všechno je celkem jednoduché. Takovou dohodou strany potvrzují svůj souhlas s uzavřením hlavní transakce po určité době. Důvodem zpoždění může být období dovolené v domě nebo období, pro které kupující najde správnou částku. Právě v této fázi jsou stanoveny náklady na bydlení a kdy bude prodáno. Tato data nelze později změnit.
Obsah předběžné smlouvy
Nezáleží na tom, jaké bude pořadí registrace nákupu a prodeje bytu: hypotékou nebo hotově, smlouva uvádí všechny položky, které se zobrazí v hlavním dokumentu. To znamená, že bude popis bytu, jeho cena, postup vypořádání a okamžik uzavření hlavní smlouvy.
Vklad
V praxi se mnohým právníkům často potýká otázka zálohy. Problém je však v tom, že u těchto zákonů je tato akce považována za nesprávnou. Proto není možné současně uzavřít jak vkladovou smlouvu, tak předběžnou smlouvu. Bude si muset vybrat.
Rizika podpisu předběžné smlouvy
Postup registrace prodeje bytu hypotékou nebo hotovostí se neliší. Na primárním trhu s bydlením však existují rizika.Je možné, že stavební společnost uzavře předběžnou smlouvu s několika budoucími majiteli a poté převede bydlení podle svého uvážení. Aby se těmto situacím zabránilo, uzavírá se dohoda o účasti na společné výstavbě. Taková dohoda podléhá povinné registraci u Federální registrační služby.
Situace na sekundárním trhu s bydlením je mnohem jednodušší, protože předběžná smlouva neobsahuje žádné riziko pro žádnou ze stran.
Uzavřít obchod sám
Postup registrace prodeje bytu v Rusku nezakazuje uzavření smlouvy písemně. Je však nejlepší takový dokument osvědčit u notáře. Tím se odstraní některá rizika, i když to bude stát dražší. Bez ohledu na smlouvu, ale nutně uvádí kupujícího a prodávajícího, důkladný popis nemovitosti, její cena, způsob platby, povinnosti každé strany. Bez ohledu na pořadí registrace prodeje: v hypotéce nebo v hotovosti, v každém případě je smlouva uzavřena podpisy obou stran.
Nejlepší je dělat tři kopie dokumentů najednou, aby každá strana měla svůj vlastní a jeden je uložen ve federálním registru.
Kromě hlavní smlouvy se provádí převod a příjem bytu. Zachycuje skutečnost, že bydlení prošlo z prodávajícího na kupujícího. Smlouva a akt se uzavírají společně. Během převodu smlouvy nový vlastník přijímá technickou dokumentaci, jakož i všechny doklady, které potvrzují vlastnické právo.
Způsoby platby za byt
Při koupi bytu může kupující platit několika způsoby. Nejběžnější je vypořádání v hotovosti. Pro kupujícího bude lepší, pokud budou peníze převedeny až po podpisu hlavní smlouvy. Po převodu peněz je nutné vystavit účtenku.
Dalším typem platby, který je povolen postupem pro vyplňování dokladů o prodeji bytu, je uložení peněz do bankovní buňky, což uvede prodávající. Ale tato metoda se zpravidla mění v další problémy.
Je také možné platit za nákup bankovním převodem. To znamená, že je zcela legální převádět peníze z jednoho účtu na druhý.
Zákon také umožňuje nejrůznější data vypořádání. Podle zákona mohou být všechny finanční závazky vypořádány poté, co nový vlastník znovu zaregistruje práva na bydlení.
Jak se zaregistrovat
Od ledna 2017 se registrační postup zjednodušil. Nyní můžete v domě vydat byt v naprosto libovolném oddělení Rosreestr, bez ohledu na to, kde se nachází bydlení. I když je to jiné město. Postup registrace prodeje bytu prostřednictvím MFC je mnohem pohodlnější a rychlejší.
Také v Rosreestru je nyní možné registrovat převod práv k nemovitostem a registrovat je do katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že předtím to muselo být provedeno samostatně, nyní celý postup vyžaduje mnohem méně času a úsilí.
Postup registrace prodeje bytu u notáře se mírně liší od registrace v Rosreestru. Abyste mohli zaregistrovat vlastnictví, musíte mít:
- Prohlášení.
- Kupní a prodejní smlouva s aktem převodu a přijetí.
- Dokumenty, které potvrzují práva k bytu.
Za účelem opětovné registrace vlastnictví bytu budete muset zaplatit dva tisíce rublů. Tato státní povinnost musí být zaplacena nejpozději do pěti dnů po předložení dokumentů.
Registrace může trvat tři až deset dní. V tuto chvíli není zahrnuto zpracování dat v MFC. Po dokončení registrace obdrží kupující výpis z Unified State Register. Osvědčení o vlastnictví v rukou ne.
V případě potřeby můžete v BTI vytvořit nový certifikát registrace bytu.
Daně
Daň z prodeje bytu závisí na několika faktorech. Toto je:
- Důvody převodu vlastnictví bytu.
- Délka funkčního období.
Pokud je byt zděděn, darován nebo po privatizaci, pak v tomto případě nebude daň z obratu. To platí pouze pro bydlení, které bylo v době prodeje vlastněno déle než tři roky.
Stejná pravidla platí pro situaci, kdy pronajímatel získal majetek poté, co navrhl celoživotní údržbu.
Ve všech ostatních situacích, aby nedošlo k placení daně z prodeje bytu, musí uplynout nejméně pět let. Platí to však pouze pro byty, které byly zakoupeny po 1. lednu 2016. Pro majitele, kteří vlastní byt z dřívější doby, zůstávají stejné tři roky zachovány.
To znamená, že pokud bude byt prodán bez dodržení lhůt, bude nutné zaplatit daň ve výši třinácti procent. Účtuje se podle katastrální hodnoty a koeficientu 0,7. Koeficient se počítá podle roku, kdy vlastník nemovitost koupil.
Náklady na bydlení podle katastru nemovitostí lze najít online na webových stránkách Rosreestr. K tomu potřebujete pouze souřadnice bytu.
Příjem z prodeje bytu, bývalý majitel musí uvést v daňovém přiznání. Poskytuje se do konce dubna příštího roku. To znamená, že po dokončení transakce v roce 2016 je daň zaúčtována a zaplacena v roce 2017. Lhůta pro platbu je 15. července. Zároveň nezáleží vůbec na tom, kým bude prováděn postup registrace prodeje bytu: prostřednictvím notáře nebo bez jeho pomoci.
Koupě domu prostřednictvím realitní kanceláře
Pokud není touha a čas se pohrávat s papíry a ponořit se do postupu registrace prodeje bytu hypotékou v Sberbank nebo v hotovosti, pak je lepší kontaktovat realitní kanceláře. Najít profesionála není snadné, ale docela možné. Reklamy lze najít v novinách nebo na internetu, v televizi nebo rádiu. Existuje několik známek, pomocí kterých můžete odlišit špatnou agenturu od dobré agentury:
- Skvělá pracovní zkušenost.
- Kancelář společnosti je na prestižním místě a má dobrou opravu.
- Existuje více pozitivních recenzí než negativních.
- Agentura je profesním sdružením realitních kanceláří.
- Žádné problémy s balíčkem základních dokumentů.
- Zaměstnanci vypadají a chovají se důstojně.
- Kvalita práce je dokumentována.
Společnost provádí celou transakci a sleduje postup registrace nákupu a prodeje bytu mateřským kapitálem, hypotékou nebo hotovostí. Ale takové služby budou stát hodně. Typicky je agent ochoten pracovat za pět procent ceny bydlení.
Kdo může prodat byt
I když člověk nekupuje celý byt, pak v tomto případě může obchodovat pouze s majitelem. To znamená, že tato osoba musí být zaznamenána v dokumentech. Bude uzavřena dohoda o koupi bydlení, osvědčení o vlastnictví, dárková smlouva. Pokud skutečný vlastník z nějakého důvodu nemůže být při transakci přítomen, může to provést správce. Vyžaduje to plnou moc vydanou samotným vlastníkem a ověřenou jím a notářskou veřejností. Plná moc může být udělena komukoli, hlavní věc je, že se to dělá správně.
Ale co dělat, když je majitel nezletilý? Pokud dítě ještě nedosáhlo věku čtrnácti let, veškeré právní úkony pro něj provádějí jeho zákonní zástupci. Je to postup registrace prodeje podílu v bytě nebo v celém bytě. Pokud je teenager od čtrnácti do osmnácti let, může klidně jednat svým jménem, ale souhlas zákonných zástupců je stále nezbytný.
Je nutný další papír
K rychlému prodeji bytu můžete potřebovat také tyto dokumenty:
- Osvědčení o způsobilosti k právním úkonům. To platí zejména pro seniory. Vydává se v neuropsychiatrické lékárně v místě bydliště.
- Je-li jedna ze stran transakce nezletilá, je nutné předložit osvědčení od opatrovnických orgánů.Potvrzuje, že nikdo neporušuje práva nezletilého.
- Pokud byt prodává jeden z manželů, musíte mít s sebou písemný souhlas druhého z manželů. Pokud se manželé rozvedou, bude takový dokument stále potřebný. Tento souhlas musí být ověřen. Kromě toho musíte připojit osvědčení o rozvodu nebo manželství.
- Musíte také poskytnout úmrtní list pro případ, že manžel zemřel.
- V případě použití mateřského kapitálu je třeba osvědčení, že v případě prodeje bytu není porušena práva dítěte.
- Informace, že majitelé nemají dluhy za veřejné služby.
- Kupní smlouva, která byla uzavřena dříve. Takový papír znovu potvrdí transakci.
Stanovení nákladů na bydlení
Pokud je bydlení správně ceny, poskytuje majiteli několik tisíc rublů.
Cena samozřejmě může být stanovena náhodně, ale můžete se obrátit na profesionály. K dispozici je také třetí možnost - sledovat průměrnou cenu takového bydlení. Po posouzení tendence stanovit cenu, která bude o dvacet procent vyšší než průměr, pokud kupující zavolají a budou mít zájem, můžete zvýšit dalších deset procent. Při neexistenci reakce bude muset být cena naopak snížena o stejných deset procent.
Jak se odhaduje hodnota bytu? Podle následujících kritérií:
- Kolik pokojů. Samozřejmě čím více je, tím dražší bude byt. Ale metr čtvereční v tomto případě stojí méně, protože je nepřímo úměrný počtu pokojů. Z tohoto důvodu je odnushki stále dražší než jakýkoli jiný byt.
- Záběry z bytu.
- Záběry z kuchyně. Když je méně než deset metrů, cena klesne.
- Rozložení pokojů. Izolované pokoje jsou populárnější než sousední pokoje.
- Patro, na kterém je byt umístěn. Dražší bydlení se nachází ve středních patrech domu.
- Jak dobrá je oblast v okolí.
- Čistota vchodu, jak nový dům je, zda má výtah.
- Oprava v bytě. Drahé vysoce kvalitní opravy mohou zvýšit náklady o deset procent a špatný kosmetický stav naopak snižuje cenu. Levný pokus "zakrýt oči" nepomůže prodat bydlení dražší.
- Náklady na veřejné služby.
- Jaký druh topení. Individuální vytápění je dražší.
- Rozvinutá infrastruktura. Cena bytu závisí na tom, kolik obchodů je v okolí, jaký druh dopravy, zda existují školy a nemocnice.
- Důležitou roli hraje oblast, ve které se byt nachází.
Jak prodat nebo koupit byt prostřednictvím MFC
Potřebné dokumenty pro registraci nákupu a prodeje bytu prostřednictvím MFC jsou stejné, ale algoritmus akcí se mírně změnil. Nejprve si musíte objednat formulář, ve kterém musíte zadat všechny informace. A pak přijďte k MFC a promluvte si s odborníkem. Obvykle vydávají seznam potřebných dokumentů v závislosti na způsobu platby za transakci.
Souhrnně lze říci, že než si koupíte byt, musíte vše zvážit velmi dobře. Koneckonců, v této záležitosti je velmi snadné narazit na podvodníky, a to jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího. Abyste tomu zabránili, musíte pečlivě prostudovat všechny dokumenty a neváhejte požádat majitele bytu o vysvětlení. Kromě toho bude užitečné chodit po sousedech a zjistit vše o bytě a jeho majitelích. Protože sám prodávající nemůže říct celou pravdu. Dalším způsobem, jak se chránit, je navštívit místní okrsek nebo bytový úřad. Právě tam lidé obvykle vědí všechno o každém.
Nebezpečí však nespočívá pouze v prodejci nebo kupujícím, ale také v realitní kanceláři. S těmito lidmi by se mělo zacházet velmi opatrně. Při nejmenší pochybnosti je lepší odmítnout služby této konkrétní osoby a hledat jinou. Koneckonců, s vtipem se nedělají, takže můžete zůstat i bez bydlení. Z tohoto důvodu je frivolní přístup k prodejní transakci jednoduše nepřijatelný.Čím větší pozornost bude věnována výběru bydlení a jeho kontrole z hlediska čistoty dokumentů, tím lépe. A pro jednoho je lepší neudělat takovou dohodu, měl by existovat někdo, kdo může pomoci a navrhnout.