Pronájem pozemků je akce, která je v moderní právní praxi běžná. Je třeba poznamenat, že její rysy jsou upraveny určitými akty regulační povahy, jakož i právními ustanoveními. Dále se zabýváme hlavními rysy práva na pronájem půdy, jakož i přidělováním a přidělováním - konceptů, které jsou v praxi také velmi běžné, pokud jde o provádění legislativních ustanovení v této oblasti.
Obecná ustanovení
S ohledem na hlavní rysy práva na pronájem pozemku je třeba poznamenat základní pojmy související přímo s pronájmem. Na základě aktuálně platných regulačních aktů je tedy nájem vlastnictvím určitého majetku, omezeného na určité období, předem dohodnutého stranami dohody. Toto právo se poskytuje na vratné bázi, tj. Na určitou platbu, na které se strany předem dohodly. Na základě aktuálně platných normativních aktů mohou být všechny objekty, včetně pozemků, nájemními předměty.
Je třeba poznamenat, že na základě stávajících právních předpisů, v závislosti na pronajatém majetku, jakož i na období, pro které je poskytováno k užívání, se může změnit období, během kterého by mělo být učiněno předběžné oznámení druhé strany o ukončení nájmu. V případě uvažovaného druhu žaloby na půdu (zemědělský pronájem) musí být druhá strana dohody informována nejméně jeden rok před ukončením dohody.
Právo na pronájem pozemku stanoví možnost uzavření dohody o dlouhodobých i krátkodobých podmínkách.
Normativní regulace
Hlavní ustanovení týkající se vlastnického práva a práva na pronájem pozemku jsou upravena normami uvedenými v regulačních aktech. K dnešnímu dni je právní úprava projednávané záležitosti prováděna na základě ustanovení obsažených v zemském zákoníku Ruské federace. Obecně jsou tyto otázky posuzovány podle občanského práva, které představuje hlavní kodifikovaný akt - občanský zákoník.
Některé otázky týkající se specifik práva uzavřít nájem pozemků v určitých regionech země mohou být upraveny samostatnými akty normativní povahy, které jednají výhradně v některých ruských městech nebo regionech. Je třeba mít na paměti, že ustanovení, která jsou v nich uvedena, by neměla být v žádném případě v rozporu s normami, které jsou k dispozici v zemských a občanských zákonech Ruské federace.
Právní rysy smlouvy o pronájmu pozemku
Ve své podstatě je pronájem pozemku zvláštním typem práva svobodně ho používat. Poskytuje se na základě zvláštní dohody, která se uzavírá mezi stranami a je plně v souladu s formou určenou použitelnými regulačními akty.
Pokud vezmeme v úvahu hlavní právní rysy, které jsou charakteristické pro smlouvu o pronájmu pozemku, je nejprve třeba poznamenat, že se týká typu konsensuálního a nevýhodného. Tato dohoda je navíc dvoustranná, tj. Vzájemně závazná.Jinými slovy, na základě dohody uzavřené mezi stranami vzniknou vzájemné závazky a práva před sebou. Dalším důležitým rysem tohoto typu dohody je jeho splacení, to znamená, že po uplynutí doby používání stránky by měla být co nejdříve vrácena svému oprávněnému majiteli.
Strany dotyčné dohody jsou označovány jako nájemce a pronajímatel. Zákonodárce definuje seznam osob, které mají právo jednat jako subjekty podle této dohody. Patří sem jak právnické osoby, tak fyzické osoby (včetně těch, které nemají státní příslušnost určitého státu, jakož i cizinci). Zákonodárce rovněž stanoví, že předmětem dohody mohou být jednotlivé městské formace a úřady ve státě.
S ohledem na právo uzavřít nájem půdy patří vlastníkovi nemovitosti. Na základě výše uvedených předpisů má však tento vlastník plné právo jmenovat určitou osobu oprávněnou k pronájmu nemovitosti.
Pokud jde o předmět dohody, může určitý pozemek, který je uveden v jasném popisu, s určením konkrétních hranic, jednat jako takový.
Pokud mluvíme o době, na kterou lze uzavřít uvažovaný typ dohody, zákonodárce ji neomezuje, ale stanoví, že pokud bude uzavřena na dobu tří let, musí být dohoda vypracována písemně. Totéž platí pro smlouvy, ve kterých je jednou ze stran organizace nebo instituce, tj. Právnická osoba. V případě, že dohoda byla uzavřena na dobu až jednoho roku, nemusí být registrována předepsaným způsobem a pro ty, které jsou určeny na delší dobu platnosti, se toto pravidlo nepoužije.
Obsah smlouvy
Převod práv na základě smlouvy o pronájmu pozemku lze provést výhradně na rakech předem dohodnutých podmínek, jejichž obsah by měl být uveden v textu dohody.
V textu smlouvy tedy musí být uvedeno její celé jméno, datum a místo uzavření, jakož i uvedené strany, s úplným označením svého jména a místa registrace (nebo trvalého pobytu - pro jednotlivce).
Dále musí být v textu dohody bezpodmínečně uvedeny hlavní vlastnosti pozemku, které zahrnují jeho umístění, velikost, název (pokud existuje), údaje z katastru nemovitostí a další charakteristické rysy.
Po určení stran a bezprostředního předmětu v dohodě o zkoušce musí být stanoveny povinnosti a práva. Pronájem pozemků poskytuje stranám dohody určitý soubor vzájemných odpovědností, které v první řadě zahrnují poskytování půdy v řádném stavu, určené pro vhodný druh využití (pro pronajímatele) a včasné platby za jeho využití v dohodnuté výši (pro nájemce). Pokud jde o práva, jejich seznam je mnohem rozsáhlejší. Ve vztahu k nájemci se může jednat o převod práva na pronájem pozemku v určitých časech, pro který je se třetí stranou uzavřena samostatná dohoda. V případě, že pronajímatel rozhodne o prodeji pronajatého pozemku ve stanovené lhůtě, má nájemce předkupní právo na jeho získání.
V obsahu smlouvy jsou základními podmínkami její cena (částka stanovená jako pravidelná platba za užívání půdy), jakož i doba, na kterou byla dohoda uzavřena.V případě potřeby mají strany právo na výhradu k jiným okolnostem, které musí být předepsány v textu smlouvy.
Na samém konci dohody by měly být předloženy podmínky jejího ukončení, jakož i opatření odpovědnosti za nedodržení podmínek stran a postup řešení sporů. Dosažená dohoda musí být nezbytně zapečetěna podpisy všech stran a v případě potřeby rovněž ověřena notářem.
Odmítnutí smlouvy a její obnovení
Podle obecných pravidel stanovených zákonem má kterákoli ze smluvních stran plné právo odmítnout dříve uzavřenou dohodu. Jediná věc, kterou je třeba v této situaci vzít v úvahu - období, během kterého musí být oznámeno předběžné oznámení o nadcházejícím ukončení dohody - zákonodárce na to vyčlení tři kalendářní měsíce. V případě potřeby mohou strany tuto lhůtu v textu dohody předem stanovit.
V případě potřeby mohou strany pronajmout právo na pronájem pozemku, což se provádí po vzájemné dohodě. Je třeba poznamenat, že stávající nájemce má předkupní právo před ostatními žadateli o uzavření nové dohody s pronajímatelem. Rovněž ti, kteří mají své vlastní budovy na území stránky jednající jako předmět podle dohody, mají předkupní právo na pronájem.
Ukončení smlouvy
Zákonodárce rovněž uvádí určitý seznam důvodů, pro které může být dříve uzavřená dohoda ukončena. Mezi nimi je především dohoda stran. Tuto akci lze také provést příslušným soudním rozhodnutím v případě zneužití místa, jakož i z podnětu pronajímatele nebo nájemce. Zákonodárce zároveň definuje zvláštní případ, kdy není dovoleno ukončení dříve uzavřené smlouvy - to je doba aktivní zemědělské práce. Je třeba poznamenat, že na místní úrovni lze takové situace určit individuálně.
Po ukončení smlouvy musí být registrační záznam připojený v Sjednoceném státním rejstříku, pokud existuje, uplatněn. Jeho vrácení je označeno připojeným razítkem zavedeného formuláře.
Přiřazení a přiřazení
Na základě ustanovení článku 624 občanského zákoníku Ruské federace, nájem pozemku dává nájemci pouze právo užívat zemi k zamýšlenému účelu. Pokud jde o přiřazení, tento koncept zahrnuje virtuální převod práva na užívání tohoto webu, což se provádí na základě smlouvy o přidělení. Je však třeba poznamenat, že v této situaci nejsou přeneseny materiální vlastnosti přenášeného objektu.
Moderní praxe ukazuje, že ve skutečnosti mnoho Rusů, kteří čelí leasingu půdy, zaměňuje koncept koncese (a zadání) s podnájemem. Ve skutečnosti mají tyto pojmy určité charakteristické rysy. Během postoupení se tedy osoba, která toto právo přijala, automaticky stává předmětem nakládání s pozemkem, k němuž dochází na základě nájemní smlouvy, která byla dříve uzavřena s vlastníkem pozemku. Pokud jde o podnájem, k tomu nedochází po jeho uzavření.
Funkce přiřazení a dohody o přiřazení
Hlavním rozlišovacím znakem dohod o postoupení a postoupení je to, že platba stanovená v dohodě se provádí jednorázově, v plné výši vypočtené za celé období využití půdy. V obsahu smlouvy se tato platba nazývá kompenzace.
Odborníci v oblasti jurisprudence poznamenávají, že dohoda o postoupení práva k pronájmu pozemků je dohoda, která umožňuje vymezit přesnější právní postavení nástupců, která mohou zahrnovat jak nabyvatele, tak nájemce. Právní systém má samostatný koncept algoritmu přiřazení pro právo na pronájem pozemku. Je třeba poznamenat, že tento algoritmus se téměř zcela shoduje s algoritmem stanoveným pro leasing, ale jeho rozdíl spočívá ve skutečnosti, že v osobě původního iniciátora poskytuje pronajímateli, nikoliv nájemci. V procesu převodu práv z uvažovaných důvodů bude první transakce nazývána koncese a všechny následující - přiřazení, ale podstata každé z nich bude stejná. Jak ukazuje praxe, taková dohoda uzavřená mezi právnickými osobami se nejčastěji označuje jako postoupení a mezi jednotlivci - postoupení.
Dalším hlavním rysem smlouvy o přidělení práva na pronájem pozemku je to, že jeho předmětem není přidělení pozemku, ale balíček dokumentů, který určuje status jeho vlastníka.
Postup pro uzavření smlouvy o přidělení (nebo přiřazení)
Právní úprava stanoví zvláštní postup pro uzavření dohody o postoupení práva k pronájmu pozemků. Stanovuje povinnou účast stran v procesu jejího uzavření, jakož i přítomnost určitého balíčku dokumentů. Určitě musí obsahovat doklady prokazující totožnost stran (u právnických osob - doklady a osvědčení o registraci). Ubytovatel musí mít s sebou katastrální pas země. K uzavření dohody o postoupení nebo postoupení bude rovněž nutné uzavřít dohodu o právu na pronájem pozemku, která byla dříve ověřena notářem a zapsána do příslušného rejstříku.
Pokud jde o obsah dotyčné dohody, měla by se skládat ze stejných prvků jako smlouva o pronájmu pozemku. Ze znění smlouvy však vyplývá, že se jedná o postoupení uzavřené na základě konkrétní nájemní smlouvy dříve podepsané stranami, z nichž jedna musí být zákonným vlastníkem stránky. V případě potřeby mohou strany použít vzorovou smlouvu s využitím vzorku převodu práva na pronájem pozemku. Pokud existují zvláštní podmínky, má kterákoli ze stran právo změnit stávající model - před podpisem musí být všechny dohodnuty se všemi ostatními účastníky transakce.
Je třeba poznamenat, že ve vzorové dohodě o přiřazení nájemného k pozemku jsou naprosto všechny prvky nezbytné pro jeho přípravu. Patří sem informace o samotném pozemku, údaje o dostupnosti povolení k nákupu pozemků, období pronájmu, základní podmínky pro prodloužení dohody a její ukončení, jakož i podmínky, na jejichž základě lze provádět cílené využití přidělení.
Aukce za právo pronajmout pozemek
Moderní praxe ukazuje, že v současné době se často pořádají veřejné soutěže (aukce), jejichž předmětem je právo na pronájem pozemků v určitém regionu. Praxe ukazuje, že tato činnost je vyvinuta zejména ve velkých městech Ruska, kde existuje velké množství lidí, kteří chtějí koupit pozemky pro dočasné využití.
Těchto aukcí se mohou účastnit jednotlivci i celé organizace vytvořené ve formě právnických osob. Praxe ukazuje, že účast na událostech tohoto druhu vám někdy umožňuje uzavřít dohodu za výhodnějších podmínek než za běžných důvodů, protože jejich organizaci zpravidla provádějí úřady.