V posledních 6–8 letech bylo oceňování státu jedním z nejnaléhavějších problémů vlastníků nemovitostí. Katastrální hodnota stanovená s přímou účastí společnosti Rosreestr je obvykle nadhodnocena v 60% případů. V důsledku toho jsou majitelům a nájemcům účtovány příliš vysoké platby, což vede k porušení jejich zájmů.
Dnešní normativní akty však mohou ve Výboru pro státní vlastnictví úspěšně zpochybnit hodnotu nemovitostí. Tento článek popisuje funkce a pravidla revize, jakož i ukázky žádostí o revizi katastrální hodnoty.
Regulační rámec
Při rozhodování o změně katastrální ceny nemovitosti je třeba se spoléhat na následující nařízení a soudní rozhodnutí:
- Kodex správního řádu Ruské federace (CAS RF).
- Kód země Ruské federace (LC RF).
- Federální zákon ze dne 3. července 2016 č. 237-ФЗ „O státním katastrálním ocenění nemovitostí“ (vstoupil v platnost v lednu 2017).
- Vyhláška vlády Ruské federace č. 316 „Pravidla pro posuzování pozemků“.
- Federální standard pro hodnocení (FSO).
- Rozhodnutí pléna ozbrojených sil Ruské federace ze dne 27. září 2016 č. 36 a č. 28 ze dne 30. června 2015
- Usnesení předsednictva Nejvyššího rozhodčího soudu ze dne 28. června 2011 ve věci A27-4849 / 2010.
Kromě toho se doporučuje věnovat pozornost praxi městského soudu v Moskvě na období 2015–2017.
Pojem katastrální hodnoty
Podle zákona je katastrální hodnotou odhadovaná hodnota stanovená podle výsledků státního ocenění s přihlédnutím k účelu a umístění nemovitosti.
Stanovení hodnoty předmětů se provádí v souladu s požadavky federální legislativy Ruské federace. Rovněž je třeba mít na paměti, že zákoník práce RF umožňuje regionům schvalovat průměrné ukazatele pro každý obecní obvod. 
Hodnota katastru nemovitostí se používá k výpočtu daní a nájemného, odkupních cen. Vzhledem k použití metody hromadného oceňování (bez zohlednění jednotlivých charakteristik objektu), je velmi odlišná od tržních cen nahoru nebo dolů.
S účinností od 01.01.2017, federálním zákonem č. 237, bylo vyhlášeno přechodné období a katastrální hodnota nemovitosti byla „zmrazena“ do 1. ledna 2020. Před tímto obdobím se pro výpočty používají ukazatele k 1. 1. 2014. “ zmrazení “nebrání zúčastněným osobám v tom, aby požádaly o úpravu státní ceny nemovitostí.
Důvody pro revizi hodnoty nemovitosti
Výsledky pokladních poukázek na objekty mohou být přezkoumány nebo napadeny, pokud nějak ovlivňují zájmy zúčastněných stran. Například kvůli nepřesným definicím hodnoty pozemku je majiteli účtována nedaňová daň.
Ve vzorech žádostí o revizi katastrální hodnoty jsou zpravidla uvedeny tyto důvody:
1. Neplatné informace o nemovitosti použité v procesu jejího hodnocení. Současně by se nejistota měla chápat jako zjištěné zkreslení (úmyslné nebo náhodné) informace o vlastnostech, stavu a umístění objektu. Mohou to být zejména:
- Nesprávná definice kategorie nebo typu použití.
- Ignorování jednotlivých ukazatelů, které negativně ovlivňují jeho skutečnou hodnotu.
- Bezohlednost komerčních odhadců.
- Neúplné a nepřesné údaje o inventáři.
2. Potřeba stanovit ve vztahu k předmětu jeho tržní hodnotu k datu, kdy bylo dosaženo výsledku posouzení Výboru pro státní majetek.
Spolkové právo vám umožňuje zpochybnit náklady na provizi za řešení sporů v Rosreestru nebo u soudu s obecnou jurisdikcí.
Strany sporu
Následující osoby mohou podat žádost o přezkum výsledku stanovení katastrální hodnoty:
- Majitelé nemovitostí včetně sdílených.
- Osoby vlastnící pozemky na základě práva na trvalé užívání nebo zděděné držení.
- Nájemci nemovitostí za předpokladu, že poplatek se počítá na základě ceny uvedené ve státním katastru nemovitostí.
- Bývalí vlastníci nemovitostí, pokud informace Výboru pro státní majetek nějak ovlivní jejich zájmy daňových poplatníků.
Při podání u soudu jako správního žalovaného uveďte jeden z předmětů:
- Orgán (ministerstvo, ministerstvo, vedení) exekutivního odvětví, který schválil výsledky katastrálního ocenění, a orgán, který jej provedl.
- Úřady s oprávněním k opravě katastrálních nebo technických chyb. Jsou uvedeny v nárocích zpochybňujících výsledky posouzení v souvislosti s nepřesnými informacemi o předmětu hodnocení.
Jak ukazuje praxe, odbor (ministerstvo) majetkových vztahů v regionu bude vhodným obžalovaným. Do případu se budou muset zapojit také třetí strany. Mohou to být:
- Ministerstvo ekologie a ochrany přírody (přírodní zdroje) předmětu Ruské federace.
- Územní úřad Rosreestr.
- Pobočka Spolkové katastrální komory pro region.
- Správa městské části nebo venkovské osady,
- IFTS Ruska podle regionu / regionu / republiky.
Postup při podávání žádostí o provizi
V souladu s požadavky stanovenými Ministerstvem hospodářského rozvoje Ruské federace se zřizují komise a působí na územních úřadech ruského federálního registru zřizujících subjektů Ruské federace.
Komise má toto složení:
- Zástupci výkonných orgánů regionu.
- Oprávnění zaměstnanci společnosti Rosreestr.
- Delegáti ze Svazu podnikatelů.
- Členové hodnotitelů SRO.
Komisi je zasláno prohlášení s uvedením důvodů, proč by měly být ukazatele SCN upravovány. Formulář žádosti o revizi katastrální hodnoty je uveden níže.
Žádost se nepovažuje v případě:
- K vyřešení sporu nejsou nutné žádné dokumenty nebo byly podány v nepřijatelné formě (fotokopie, s písemnými opravami atd.).
- Zmeškané promlčení. Ve vzorech žádostí o revizi katastrální hodnoty na tomto základě žalobci obvykle poukazují na skutečnost, že období začalo plynout od okamžiku, kdy se dozvěděli o nesprávné ceně ve Výboru pro státní majetek.
- Sporná cena nemovitosti byla dříve stanovena na stejné úrovni jako tržní cena.
O odvolání se rozhoduje do kalendářního měsíce ode dne přijetí. Komise žadatele musí být informována předem o datu schůzky. Má také právo účastnit se a ústně vysvětlovat své argumenty. Po projednání žádosti, posouzení dokumentů a argumentů rozhodne komise o revizi katastrální ceny nebo o odmítnutí vyhovět požadavkům. V případě kladného rozhodnutí je odpovídající oznámení zasláno federálnímu státnímu rozpočtovému úřadu „FKP Rosreestra.
Žadatel má právo odvolat se proti odmítnutí provize u soudu.
Seznam dokumentů
V závislosti na metodě změny katastrální hodnoty se sada dokumentů potřebných k potvrzení jejich požadavků liší.
Při podání žádosti o provizi na územním departementu Rosreestr budete potřebovat:
- Název dokumentu pro hodnocení. V jednotném státním rejstříku v době podání žádosti musí být uveden záznam o právu žadatele.
- Osvědčení o výsledku posouzení (výpis z USRN). Hodnotu katastru nemovitostí v Rosreestru lze najít také objednáním certifikátu hodnoty objektu, katastrálního pasu.
- Důkaz nespolehlivosti informací, které byly vzaty v úvahu při určování jeho hodnoty ve Výboru pro státní majetek.
Při podání žádosti o provizi je znalecký posudek o tržní ceně nemovitosti nepovinný.
Při přezkumu nákladů u soudu je třeba shromáždit rozsáhlejší soubor dokumentů. Kromě výše uvedeného zahrnuje:
1. Prohlášení o revizi katastrální hodnoty nemovitosti vypracované s přihlédnutím k čl. 125 CAS RF. Dokument by měl obsahovat zejména:
- Informace o žadateli a žalovaném, včetně známých kontaktních údajů.
- Popis nemovitosti, jejíž cena se přezkoumává.
- Údaj o porušení právního státu, vysvětlení okolností odůvodňujících názor žalobce.
2. Stanovisko znalce (odhadce) k hodnotě tržní hodnoty na papíře i v elektronické podobě.
3. Potvrzení technické chyby během procesu GKO.
4. Rozhodnutí Komise (pokud existuje).
5. Potvrzení (platební příkaz) o úhradě státní povinnosti. V souladu s odstavci. 7 s. 1 umění. 333.19 daňového zákoníku Ruské federace je správní žalobce povinen uložit prostředky na každý objekt, jehož hodnota je sporná.
Funkce aplikace pro soudní přezkum hodnoty nemovitosti
Při soutěži o ceny je nutné správně formulovat nároky. V žádosti o přezkum katastrální hodnoty u soudu může zájemce předložit jeden z následujících požadavků:
1. Nastavte cenu podobnou tržní ceně nemovitosti. Případy takových odvolání jsou posuzovány v souladu s pravidly Ch. 25 CAS RF.
2. Změnit katastrální cenu v souvislosti s identifikací nepřesných informací, které byly použity v procesu pokladničních poukázek.
3. Vyzvat (zrušit úplně nebo částečně) Rozhodnutí Komise. Věc je vyřešena s přihlédnutím k normám Sec. 22 a 25 CAS RF.
Soudy zdůrazňují, že revizi katastrální hodnoty půdy nelze kombinovat s majetkovými požadavky (revize daní nebo nájemného, vymáhání škod).
Níže je ukázková žádost o revizi katastrální hodnoty vypracovaná s přihlédnutím k požadavkům CAS Ruské federace a Rozhodnutí pléna Ozbrojených sil Ruské federace.
Výše uvedený formulář umožňuje podat odvolání jak v případě změny katastrální ceny na tržní cenu, tak v případě technické chyby nebo nespolehlivosti.
Odvolací řízení
Soudy o katastrální hodnotě se přezkoumávají podle pravidel správního řízení u krajských soudů (nejvyšší soud republiky, krajský soud atd.) Žaloba na změnu ceny nemovitosti v souvislosti s nepřesností informací by měla být zvážena do 2 měsíců a v případě napadení rozhodnutí komise - do 1 měsíce.
Při posuzování věci musí žadatel potvrdit všechny své argumenty uvedené v žádosti o přezkum katastrální hodnoty. V takových sporech mají hlavní roli v důkazu písemné důkazy - dokumenty, fotografie a závěry pozvaných odborníků.
Po ukončení procesu umožní soudní rozhodnutí, které vstoupilo v platnost, změny v Sjednoceném státním rejstříku.