In der russischen Rechtspraxis gibt es das Konzept eines Investmentvertrags. Von besonderem Interesse ist die Tatsache, dass es trotz der weit verbreiteten Anwendung dieser Art von Abkommen keine offizielle Formalisierung in Gesetzgebungsquellen gibt. Wie werden solche Verträge in der Praxis erstellt?
Definition
Eine Investitionsvereinbarung ist nach gängiger Auslegung in der Regel eine Vereinbarung kommerzieller Art, die den Mechanismus für den Transfer von Geldern oder materiellen Vermögenswerten an ein Unternehmen oder eine Unternehmensgruppe zum Zwecke der späteren Rückzahlung von Investitionen in Form einer prozentualen Prämie oder eines mit einem hohen Wert ausgestatteten Vermögenswerts definiert. Durch die Unterzeichnung eines solchen Vertrages überträgt der Investor die Finanzen oder das Eigentum zugunsten einer anderen Person, meist im Eigentum oder Betriebsführung.
Der Hauptzweck, für den ein Investmentgeschäftsvertrag geschlossen wird, ist daher der spätere Erhalt der kommerziellen materiellen Vorteile des Investors von Bargeld oder materiellen Vermögenswerten. Gleichzeitig ist die Einnahmequelle des Anlegers die Tätigkeit der Organisation, in die er investiert hat. Die fragliche Vereinbarung geht in der Regel davon aus, dass die jeweiligen Aktivitäten des Geldempfängers unternehmerischer Natur sind. Obwohl der rechtliche Charakter solcher Vereinbarungen sehr unterschiedlich sein kann.
Bauinvestitionen
Der Investitionsvertrag im Bauwesen hat besondere Popularität erlangt. Die Finanzierungsquelle für die Aktivitäten der Entwickler sind in der Regel Gelder von außen - von Bürgern (wenn es um den Bau von Häusern geht), Organisationen, dem Staat oder den Gemeinden (wenn das Objekt einen kommerziellen Zweck hat). Eine Investitionsvereinbarung im Baubereich impliziert, dass der Investor dem Bauträger Geld überweist, um die fertige Immobilie bei ihrer Errichtung zu erhalten (oder optional das Recht, ein Objekt von Interesse mit erheblichen Präferenzen zu kaufen).
Eine interessante Tatsache ist, dass diese Art von Vertrag in keiner Weise in das Zivilrecht der Russischen Föderation einbezogen ist.
Aus rechtlicher Sicht ist eine Investitionsvereinbarung für den Bau ein Muster einer gemischten Vereinbarung, deren Rechtmäßigkeit durch den Wortlaut von Artikel 421 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation garantiert wird - über die Möglichkeit des Abschlusses von Verträgen, die nach den Gesetzen der Russischen Föderation vorgesehen sein können oder nicht.
Die Struktur solcher Vereinbarungen impliziert in der Regel das Vorhandensein von Elementen, die für Arten von Vereinbarungen in verschiedenen Bereichen charakteristisch sind.
Das heißt, Fertigungsaufträge können eine Sprache enthalten, die für ein Darlehen, einen Vertrag oder beispielsweise eine Partnerschaft spezifisch ist und auf den Besonderheiten des Unternehmens basiert, das die Investition erhält.
Die Nuancen des Gesetzes
Gleichzeitig ist das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation nicht die einzige Rechtsquelle, die den Status von Fertigungsaufträgen festlegt (genauer gesagt, es enthält Leitlinien für die Erstellung ihrer Struktur). Bei der Abfassung derartiger Vereinbarungen können das Bundesgesetz über die Investitionstätigkeit und das Gesetz der RSFSR mit ähnlicher Ausrichtung angewendet werden - in den Teilen, in denen die Bestimmungen dem neueren Rechtsakt nicht widersprechen. Beispielsweise gelten einige der im genannten Bundesgesetz festgelegten Normen, wenn es nicht darum geht, ein Objekt von Grund auf neu zu bauen, sondern es beispielsweise zu überholen oder zu rekonstruieren. Vereinbarungen dieser Art werden teilweise auch als Investmentverträge bezeichnet.Da es im Zivilrecht keine klare Definition solcher Verträge gibt, ist dies kein Fehler.
Zeichen von Investitionsverträgen
Wie bereits erwähnt, enthalten die Gesetze der Russischen Föderation keine klare Definition des Begriffs "Investitionsvereinbarung". Ganz am Anfang des Artikels haben wir eine der populären Interpretationen dieses Begriffs vorgestellt, aber unsere Definition ist nicht offiziell. Gleichzeitig werden einige typische Merkmale eines Investmentvertrags von russischen Anwälten hervorgehoben. Betrachten Sie sie.
Das Hauptkriterium hierbei ist der wirtschaftliche Inhalt der Vereinbarungen. Einige Anwälte glauben, dass es keine Rolle spielt, ob die Investitionsvereinbarung zwischen Einzelpersonen, juristischen Personen oder beiden Personen geschlossen wird - Bürgerrechtssubjekte können beliebige (ähnliche Objekte) sein. Befürworter dieser Stellungnahme verweisen auf den Wortlaut des RSFSR-Gesetzes "Über die Investitionstätigkeit" - es heißt insbesondere, dass die Objekte der Investitionstätigkeit Fonds und Umlaufvermögen in allen Bereichen und Segmenten der Volkswirtschaft sein können.
In dem Bundesgesetz, das bereits in der Russischen Föderation verabschiedet wurde, heißt es wiederum, dass der Investitionsgegenstand Eigentum in jeder Form von Eigentum sein kann - privat, staatlich, kommunal und andere. Einige Anwälte weisen auf eine Reihe untergeordneter Rechtsquellen hin. Beispielsweise besagt eines der Dokumente der russischen Schiedspraxis, dass die Investitionsvereinbarung notwendigerweise einen Wortlaut enthalten muss, der den Zweck des Einlegers widerspiegelt, Einkünfte oder andere Präferenzen zu erhalten.
Experten identifizieren die folgenden Schlüsselmerkmale, mit denen ein Vertrag als "Investition" klassifiziert werden kann. Nämlich:
- Der Abschluss einer Investitionsvereinbarung sollte den langfristigen Charakter der Beziehungen zwischen den Parteien beinhalten.
- Die Vereinbarung sollte gegenseitiger Natur sein (dh im Gegenzug für den Erhalt von Investitionen überträgt das Unternehmen dem Einleger das Ergebnis der Investition - Einkünfte, Immobilien, Präferenzen usw.).
- Die Vereinbarung muss auf (in Form von Konstruktionsunterlagen, einem Angebot, kommerzielles Angebot usw.);
- Der Vertrag sollte das wirtschaftliche Interesse der Parteien widerspiegeln (dh der Investor erhält eine gewisse Vergütung).
Abhängig von dem Geschäftsbereich, in dem der Investor und der Empfänger der Fonds zusammenarbeiten, kann die Vereinbarung auch Formulierungen enthalten, die die beabsichtigte Verwendung der vom Investor übertragenen Finanzen und materiellen Vermögenswerte sowie die allgemeine oder gemeinsame Eigentümerschaft des auf den Investor übertragenen Eigentums betreffen.
Investitionspartnerschaft
Im Jahr 2012 wurde die Einrichtung einer Investitionspartnerschaft in Russland gesetzlich festgelegt, was eine besondere Form der gemeinsamen Tätigkeit der Partner widerspiegelt. Welche Merkmale haben die zwischen ihnen geschlossenen Vereinbarungen? Die Investitionspartnerschaftsvereinbarung hat zunächst die Besonderheiten des Themas.
In den meisten Fällen handelt es sich dabei um den gemeinsamen Erwerb von Wertpapieren von Unternehmen sowie von Aktien, die Eigenkapital in einer besonderen Rechtsform der Wirtschaftspartnerschaft bilden. Eine Investitionspartnerschaft ist daher eine Art Kompromissoption für die Umsetzung von Rechtsbeziehungen zwischen solchen Formen wie Kommanditgesellschaft (typisch für juristische Personen) und einfacher Partnerschaft (an der Einzelpersonen teilnehmen können).
Eine Investitionspartnerschaft impliziert ein Vertragsverhältnis, bei dem bei der Einkommensverteilung zwischen den Teilnehmern keine Zwischensteuern gezahlt werden. In diesem Fall sieht der Gesetzgeber vor, dass die Vertragsparteien die Bedingungen von Geschäften nicht öffentlich bekannt geben. Dabei unterscheidet sich der Status der Investitionspartnerschaft in gewisser Weise von der Vereinbarung zwischen Organisationen. Aber es gibt Gemeinsamkeiten zwischen diesen und anderen. Beispielsweise ist in den meisten Fällen eine Verschreibung erforderlich Vertragsdauer Investment Partnership, berücksichtigen Sie die Besonderheiten des Rücktritts bestimmter Teilnehmer aus der Vereinbarung, insbesondere die Interaktion mit den Gläubigern usw.
Die Praxis der Erstellung von Investitionsverträgen im Bauwesen
Kehren wir zur Untersuchung der Vereinbarungen zurück, die für die Bauindustrie gelten - als eine der beliebtesten im Hinblick auf Investitionsbeziehungen in der Wirtschaft. Es wird nützlich sein, zum Beispiel den Algorithmus für die korrekte Vorbereitung solcher Verträge auf der Grundlage der im russischen Rechtssystem festgelegten Kriterien zu untersuchen. Wir haben oben festgestellt, dass die Form eines Investmentvertrags Ähnlichkeitsmerkmale mit Verträgen aufweisen kann, die für andere Geschäftsbereiche charakteristisch sind - Kredite, Verkäufe usw. Wie kann man Verträge basierend auf dieser Funktion richtig gestalten?
Zunächst muss jede zivilrechtliche Vereinbarung mit der Präambel beginnen. Sie enthält in der Regel den Namen des Vertrages, Ort und Zeit sowie dessen Abschluss. Die nächste Komponente sind Informationen zu den Vertragsparteien. Wenn eine Investitionsvereinbarung zwischen juristischen Personen geschlossen wird, ist es notwendig, deren offiziellen Namen festzulegen und die Beamten aufzulisten, die im Namen der relevanten Strukturen handeln. Handelt es sich bei einer Vertragspartei um eine natürliche Person, so sind deren Identifikationsdaten (Name, Serien- und Passnummer, Adresse der Registrierung) anzugeben.
Beachten Sie, dass der Verpflichtete einer Transaktion normalerweise einen von zwei Hauptstatus hat - entweder der Kunde oder der Auftragnehmer. Im ersten Fall bedeutet dies, dass die Gegenpartei des Anlegers verpflichtet ist, zusätzliche Auftragnehmer zu gewinnen - das heißt, es handelt sich hauptsächlich um die Verwaltungsstruktur. Es ist jedoch durchaus möglich, dass dieselbe juristische Person sowohl Kunde als auch Auftragnehmer ist. Experten empfehlen jedoch die Verwendung der ersten Vertragslaufzeit.
Im Folgenden sind die Bedingungen des Investmentvertrags aufgeführt. In der Regel werden hier Vertragsgegenstand, Finanzkennzahlen sowie Vertragsinhalt erfasst. Einige Anwälte sind der Ansicht, dass unter Bezugnahme auf Artikel 432 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Schlüsselbedingung einer Investitionsvereinbarung genau das Thema ist. Eine typische Formulierung könnte hier etwa so lauten: "Der Investor beteiligt sich an der Finanzierung des Projekts durch Geldtransfer, und der Kunde verwendet sie zum Zweck der Errichtung und anschließenden Übertragung des Eigentums zum Nutzen des Kontrahenten." Abhängig von den Besonderheiten eines bestimmten Projekts kann der Wortlaut natürlich unterschiedlich sein.
Die Investitionsvereinbarung, deren Muster wir derzeit erstellen, sollte auch die Adresse der zukünftigen Immobilie (Straße, Haus-, Gebäude- und Wohnungsnummer, falls bekannt), die Anzahl der Stockwerke und andere Zeichen enthalten, die deren geografische Lage kennzeichnen. In einigen Fällen empfehlen Experten, auf dem Vertrag einen grafischen Plan des Standorts des Objekts auf dem Boden und, wenn möglich, auch der Aufteilung der Wohnung anzuwenden.
Der nächste Absatz - Die Parteien der Investitionsvereinbarung legen die Liste der Arbeiten fest, die die verpflichtete Partei ausführen muss, um die Vertragsbedingungen ihrerseits zu erfüllen. Experten empfehlen, ihre Inhalte detailliert offenzulegen, dh in der Vereinbarung zu schreiben, dass sie Bau-, Technik-, Installationsarbeiten, Verlegung der kommunalen Infrastruktur, Strom sein werden. Wenn eine Nachbearbeitung vorgesehen ist, beheben wir diese ebenfalls. In einigen Fällen ist es zweckmäßiger, in den Anhängen des Hauptvertrags eine Liste der einschlägigen Arbeiten sowie zusätzliche Unterlagen darüber abzulegen.
Der nächste Absatz des Vertrages ist der Preis. Es ist möglich, dass der Kunde es in Fremdwährung installieren möchte. In diesem Fall sollte jedoch die Hauptquelle für Daten zum Wechselkurs gegenüber dem Rubel angegeben werden - in der Regel handelt es sich um Informationen der Zentralbank der Russischen Föderation. Das heißt, Sie können diese Formulierung korrigieren: "Die Berechnung in Rubel basiert auf dem Wechselkurs, der von der Zentralbank der Russischen Föderation an dem Tag festgelegt wurde, an dem der Anleger die Zahlung leistet."Im Abschnitt "Preis" des Vertrags muss der Gesamtbetrag des Beitrags des Investors und, da Gegenstand der Vereinbarung Immobilien sind, der Preis pro Quadratmeter Wohnraum angegeben werden.
Der Investmentvertrag, dessen Muster wir zusammenstellen, sollte Angaben zu dem Zeitpunkt enthalten, an dem der Kunde (der Auftragnehmer, wenn diese Status kombiniert werden) seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Im 314. Artikel des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation heißt es, dass, wenn der Zeitraum nicht definiert ist, ein angemessener Zeitraum zugrunde gelegt wird. Es ist jedoch natürlich besser, diese Vertragsbedingung anzugeben. Gleichzeitig kann die Laufzeit an verschiedene Punkte geknüpft sein - die Übergabe des Objekts zur Annahme oder die Tatsache, dass der Investor das Recht zum Besitz einer Wohnung registriert. Die Vertragsparteien legen ein bestimmtes Kriterium fest, das sich an objektiven Prioritäten orientiert.
Verantwortung der Anleger
Es ist nützlich, auf einen Punkt wie die Verantwortung des Anlegers zu achten. Experten glauben, dass ein typischer Entwurf eines Investmentvertrags die folgende Kombination enthalten kann:
- Geld oder andere materielle Ressourcen im Rahmen der vertraglich vereinbarten Bedingungen überweisen (dem Kunden regelmäßig zur Verfügung stellen);
- dem Partner die erforderlichen Eigentums- und sonstigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen;
- nach Vereinbarung eine gesonderte Gebühr an den Kunden zu entrichten;
- die Abnahme des Gegenstandes vornehmen.
Verantwortlichkeiten des Kunden
Der Kunde ist wiederum mit einer Reihe von Verpflichtungen ausgestattet. Was soll er tun:
- Projektdokumentation entwickeln oder bestellen;
- Finden und Zuweisen von Grundstücken für den Bau von Immobilien;
- Berichterstattung über den Bauprozess und die Investitionsausgaben gemäß dem im Vertrag festgelegten Zeitplan;
- Angebote für die Gewinnung von Auftragnehmern durchzuführen, sofern dies im Vertrag oder in den gesetzlichen Bestimmungen vorgesehen ist;
- ein Team von Bauherren und Spezialisten mit anderen erforderlichen Profilen zu bilden;
- Überwachung und technische Überwachung der Arbeit der Gegenparteien;
- den Gegenstand der Abnahme übergeben;
- Stellen Sie dem Anleger die erforderlichen Unterlagen zur Verfügung.
Merkmale der Vertragserstellung
Wenn wir den Algorithmus für die Erstellung eines Investitionsvertrags in der Konstruktion vereinfachen, sieht er ungefähr so aus:
- eine Seite, dh der Investor, ist verpflichtet, dem Kunden Geld zu überweisen;
- Die Gegenpartei muss unter Verwendung der angemessenen Vergütung die aufgrund der Besonderheiten des Investitionsvorhabens erhaltenen Mittel in den Bau der Immobilie investieren und diese anschließend an den Investor übertragen.
- Die Vereinbarung sollte Bestimmungen und andere Bedingungen enthalten.
Der Inhalt des Vertrages setzt sich, wenn man seine wichtigsten Punkte zusammenfasst, wie folgt zusammen: die Präambel, die wesentlichen Bedingungen (Gegenstand, finanzielle Aspekte, Bedingungen) sowie die üblichen Bedingungen nach den Rechten und Pflichten der einzelnen Parteien.
Phasen der Ausführung des Bauauftrags
Wir haben die ungefähre Struktur eines Investitionsvertrages in der Bauindustrie untersucht. Betrachten wir nun die Schritte, in denen die entsprechende Vereinbarung umgesetzt werden kann. Experten identifizieren drei Hauptphasen der Umsetzung des Investitionsprojekts.
Erstens ist dies der Zeitraum vor der direkten finanziellen Abwicklung. Dabei erstellt der Kunde eine Projektdokumentation, eine Wirtschaftlichkeitsstudie und eine technische Vorbereitung für den Bau eines Immobilienobjekts. Bei der Quelle des ersten Typs handelt es sich um eine Sammlung von Informationen, die die Anwendung von Technologien und technischen Lösungen in einem Bauprojekt widerspiegeln.
In diesem Fall kann die in der Konstruktionsdokumentation vorgesehene Liste der Arbeiten ein Hinweis sein. In einigen Fällen kann der Investor den Kunden auffordern, einen Geschäftsplan vorzulegen, der die Vorteile eines bestimmten Projekts auf der Grundlage seiner technologischen und technischen Besonderheiten klar widerspiegeln sollte.
Zum anderen ist dies die eigentliche Investitions- und Bauphase.Der Kunde findet in seinem Rahmen einen Investor, schließt mit ihm einen entsprechenden Vertrag ab, schließt Verträge ab und stellt Arbeitsverhältnisse mit angestellten Spezialisten her. Anschließend wird das Objekt erstellt und anschließend an den Investor übertragen.
Drittens ist dies eine Betriebsphase. Als Teil davon kann zusätzliche Arbeit geleistet werden - in der Richtung der Fertigstellung, der Versorgung des Objekts mit zusätzlichen kommunalen Ressourcen, der Lösung möglicher Probleme im Zusammenhang mit Mängeln während der Bauarbeiten usw.
Übergabe des Objektes an den Investor
Ein Investitionsvertrag für die Errichtung, dessen Muster wir oben in Bezug auf wesentliche Merkmale untersucht haben, impliziert, dass die Übertragung der Immobilie mit der Unterzeichnung einer Abnahmebescheinigung (oder eines ähnlichen Dokuments) nach Abschluss der Errichtung einhergehen muss. Darüber hinaus muss der Anleger die erforderlichen Titelunterlagen erhalten. In einigen Fällen verpflichtet sich der Kunde auch, die Hauptquellen gemäß dem Profil der Arbeitsdokumentation dem Partner zur Verfügung zu stellen - sie können beispielsweise während der Abschlussarbeiten oder der Rekonstruktion verwendet werden.
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