Noch vor wenigen Jahren erschien auf dem russischen Markt ein neues Bankprodukt - eine Hypothek für Gewerbeimmobilien. Obwohl dieses Phänomen für uns ziemlich neu ist, haben westliche Unternehmen es seit langem geschätzt. Sehen wir uns diese Art der gewerblichen Kreditvergabe mit ihren Merkmalen, Vor- und Nachteilen genauer an.
Immobilien für Unternehmen
Wenn Sie Ihr eigenes Geschäft eröffnen oder ein bestehendes Geschäft erweitern möchten, benötigen Sie möglicherweise zusätzlichen Speicherplatz. Natürlich, wenn Sie die erforderliche Menge haben, können Sie sofort bekommen, was Sie wollen. Wenn es kein Geld gibt, ist der einzige Weg, dem Ziel näher zu kommen, ein Kredit. Die gewerbliche Hypothek ist ein langfristiges Bankdarlehen für den Erwerb von Nichtwohngebäuden zur Ausübung von Geschäften. Mit Hilfe eines solchen Kredits können Sie ein Büro-, Lager-, Gewerbe- oder Industriegelände kaufen.
Typischerweise werden solche Bankdienstleistungen von jungen Leuten benötigt, die gerade erst anfangen, und von einzelnen Unternehmern, die planen, ihr Geschäft auszubauen. Darüber hinaus können Bürger, die sich selbstständig machen, einen solchen Vorschlag nutzen: Notare, Rechtsanwälte. Sie brauchen ein Büro, um die Bürger zu empfangen. Der Service kann auch von Bürgern genutzt werden, die profitabel in Bargeld investieren möchten. Ein gewerbliches Immobilienobjekt in einer Hypothek erworben, können Sie es gewinnbringend leasen.
Rechtliche Fragen
Kommerzielle Hypotheken in der Russischen Föderation sind weit entfernt von staatlichen Interessen. Infolgedessen enthält das Gesetz keine klaren Erläuterungen zu den Merkmalen dieser Art der Kreditvergabe. Das derzeitige Hypothekengesetz (Bundesgesetz Nr. 102) ist auf Wohnungsbaukredite ausgerichtet, weist jedoch im Hinblick auf die Kreditvergabe an ein Unternehmen zahlreiche Lücken auf. Infolgedessen wagen sich nicht alle russischen Banken an eine Geschäftshypothek.
Auf der anderen Seite werden Immobilien zu kommerziellen Zwecken zur Garantie für diese Art von Darlehen. Diese Tatsache lässt einige Banken Ängste überwinden. Somit entwickelt sich diese Kreditbranche, obwohl langsam.
Darlehensbedingungen
Da Hypotheken, die durch Gewerbeimmobilien für russische Banken besichert sind, noch recht neu sind, können die Bedingungen für die Gewährung eines solchen Darlehens bei verschiedenen Finanzinstituten sehr unterschiedlich sein. Nach Prüfung mehrerer solcher Vorschläge kann man jedoch eine Liste von Bedingungen für den durchschnittlichen Kreditnehmer ableiten. Es sieht so aus:
- Kreditbetrag - von 1 bis 100 Millionen Rubel;
- Ausleihwährung: Rubel, Dollar, Euro;
- Zinssatz - von 10 bis 15,5% für Einzelpersonen, bis zu 20% - für juristische Personen;
- Anzahlung - mindestens 20% des Wertes des Objekts;
- Darlehenslaufzeit - von 5 bis 10 Jahren;
- Versicherungspflicht bei Verlust oder Beschädigung eines Gegenstandes.
In diesem Fall muss zusätzlich nachgewiesen werden, dass Ihr Unternehmen mindestens sechs Monate besteht und recht erfolgreich ist, einen Gewinn erzielt. Wie Sie sehen, sind die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Unternehmer durchaus akzeptabel. Ein beträchtlicher Zinssatz kann Fragen aufwerfen. Wenn Sie jedoch berücksichtigen, dass die Hypothek relativ kurz ist, wird deutlich, dass Sie einfach keine Zeit haben werden, viel zu viel zu bezahlen.
Raumanforderungen
Hypotheken für Gewerbeimmobilien in Russland sind nicht sehr verbreitet. Die Banken begegnen diesem Problem mit Vorsicht. Zunächst geht es um die Anforderungen an eine Immobilie. 
Es gibt ziemlich viele von ihnen:
- Zunächst sollte sich ein Raum oder ein separates Gebäude in der Region befinden, in der diese Art von Hypothek bereitgestellt wird.
- Raumfläche - nicht weniger als 150 m2.
- Das Gebäude kann nicht mobil sein, es muss sich auf den Kapitalbau beziehen.
- Der Raum muss für den vorgesehenen Zweck geeignet sein. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise in der Landwirtschaft tätig ist, kann es sich bei den erworbenen Räumlichkeiten um ein Lagerhaus, eine Scheune, einen Schweinestall usw. handeln. In diesem Fall funktioniert es nicht, ein Zimmer für die Parkplatzvermittlung zu kaufen.
- Der Raum muss legal „sauber“ sein. Die Katasternummer, die technischen Unterlagen und andere Titelunterlagen sollten normal sein.
- Immobilien müssen frei von Ansprüchen Dritter sein.
- Das Grundstück, auf dem das Objekt gebaut wird (oder sich befindet), muss dem Darlehensnehmer aufgrund von Eigentumsrechten oder langfristigen Pachtverträgen gehören. Im letzteren Fall verlangt die Bank Garantien, dass das Grundstück am Ende des Mietverhältnisses Eigentum des Kreditnehmers wird.
- Die Kosten der Räumlichkeiten müssen dem Markt entsprechen. Diese Tatsache muss durch einen Beurteilungsbericht von nicht mehr als sechs Monaten bestätigt werden. Die Beurteilung sollte von einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden.
- Der Gegenstand einer Hypothek muss versichert sein.
Wie Sie sehen, ist die Liste der Anforderungen ziemlich umfangreich. Banken, die diesen Bereich sorgfältig entwickeln, verfügen daher meist über eine Liste von Objekten, die alle Anforderungen erfüllen und zum Verkauf bereitstehen. Unter den Voraussetzungen einer solchen Liste ist es nicht schwierig, eine Hypothek zu erhalten.
Kreditnehmeranforderungen
Aber für diejenigen, die eine gewerbliche Hypothek aufnehmen möchten, sind die Anforderungen viel geringer. Die Hauptkriterien sind:
- der Kreditnehmer ist in der Russischen Föderation ansässig;
- Alter - von 21 bis 70 Jahren (am Ende der Hypothek);
- Die Lebensdauer des Unternehmens (Geschäft, Einzelunternehmer) beträgt 6 Monate (12 für saisonales Geschäft).
Um eine Hypothek auf ein Gewerbeobjekt zu beantragen, benötigen Sie:
- Kreditantrag;
- Profil (eigenes für jede Bank);
- Gründungs- und Registrierungsdokumente für Ihr Unternehmen;
- Unterlagen zur Bestätigung der Geschäftstätigkeit;
- Jahresabschluss.
Natürlich kann die Liste leicht abweichen. Die vollständige Liste wird Ihnen vom Manager des Kreditinstituts bei der Registrierung einer Hypothek angezeigt.
Geschäftshypothek für Einzelpersonen
Die gewerbliche Hypothek für Privatpersonen ist ein völlig neues Konzept für russische Bankinstitute. Erstens wird ein solcher Service von großen Banken erbracht:
- Sberbank
- Vneshtorg.
Sie können sich auch an andere Institutionen wenden:
- AbsolutBank.
- Moskommertsbank.
- RosBank.
- Russische Hypothekenbank.
- "VTB 24".
- "UNION AKB".
- "PromTransBank" und andere.
Jeder von ihnen bietet seine eigenen Bedingungen für den Erhalt von Geld, aber die Liste der Dokumente für alle ist ungefähr gleich:
- Reisepass, TIN;
- Militärausweis (falls vorhanden);
- Kopien von Dokumenten zum Familienstand;
- Einkommensbescheinigung und vom Finanzamt;
- Dokumente, die das Bestehen von Konten, Aktien, Anleihen und anderen Nachweisen der Zahlungsfähigkeit bestätigen;
- Gewerbeschein;
- Gutachten über die Bewertung von Immobilien, deren Marktwert;
- Immobilienversicherungsdokumente;
- Eigentumsdokumente für Grundstücke unter dem Eigentum oder Pachtvertrag;
- Kaufvertrag für eine Immobilie, die mit einer Hypothek erworben wurde;
- andere Dokumente auf Anfrage der Bank.
Die vorteile
Natürlich ist der Hauptvorteil von gewerblichen Hypotheken der Erwerb eigener Geschäftsräume in kurzer Zeit. Es ist sehr wichtig. Schließlich macht das Vorhandensein eines eigenen Büros, einer eigenen Verkaufsfläche oder anderer Räumlichkeiten den Unternehmer unabhängig von Änderungen der Mietpreise und anderen unangenehmen Momenten. Natürlich ist eine Hypothek nicht von der Verpflichtung befreit, jeden Monat einen größeren Betrag zu zahlen. Aber es werden Zahlungen für persönliche Immobilien und nicht Miete sein. Eine ganz andere Sache, nicht wahr?
Ein weiterer Vorteil ist, dass viele Banken eine relativ lange Kreditlaufzeit von bis zu 10 Jahren anbieten. Manchmal kann man auch ohne Anzahlung eine Geschäftshypothek aufnehmen. Richtig, dafür müssen Sie der Bank eine zusätzliche Kaution hinterlegen.
Viele Banken praktizieren auch eine vorzeitige Rückzahlung ohne Vertragsstrafe sowie eine aufgeschobene Rückzahlung des Kapitals für bis zu sechs Monate.
Nachteile
Gewerbliche Hypotheken haben wie jedes andere Darlehen zweifellos Nachteile. Die wichtigsten sind:
- Fehlen einer klaren gesetzlichen Regelung;
- das Fehlen ausreichender Praxis für viele Banken, Hypothekensysteme, klar festgelegte Risikolimiten und so weiter;
- das Vorhandensein kontroverser Fragen bei der Registrierung eines Grundstücks als Pfand in Fällen, in denen das gesamte Gebäude erworben wird;
- deutlich überbewertetes Volumen der erforderlichen Unterlagen;
- die Notwendigkeit, zusätzliche Verfahren durchzuführen und zu bezahlen: Versicherung, Prüfung, Kostenschätzung und so weiter; All dies bringt eine lange Bearbeitungszeit und zusätzliche Kosten mit sich.
Merkmale der Kreditvergabe an juristische Personen
Gewerbliche Hypotheken für juristische Personen haben ebenfalls ihre eigenen Merkmale. Beispielsweise enthält das Gesetz eine direkte Vorschrift, die die Ausführung einer Hypothek vor der Registrierung einer Transaktion verbietet. Dies ist ein ziemlich großes Risiko für ein Finanzinstitut. Es stellt sich heraus, dass die Bank zuerst Geld zum Kauf gibt, dann Immobilien erwirbt und erst dann als Sicherheit fungieren kann. Kreditinstitute müssen zusätzliche Tricks anwenden. In diesem Fall wird das Geld häufig in einer Bankzelle dieses Finanzinstituts abgelegt oder auf einem speziellen Akkreditiv ohne die Möglichkeit einer Auszahlung entgegengenommen.
Es gibt noch eine Schwierigkeit. Gewerbeimmobilien haben bekanntermaßen einen Buchwert. Sie liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis. In diesem Fall entsteht der Verkäufer steuerpflichtiges Einkommen. Es ist für den Käufer auch nicht interessant, den tatsächlichen Wert der Räumlichkeiten im Vertrag zu vermerken, da die Steuer in diesem Fall viel höher sein wird. Aber der Marktpreis der Bank ist einfach sehr wichtig. Andernfalls wird ein Teil des Darlehens nicht durch den Wert der Sicherheiten gedeckt.
Um eine Hypothek auf Geschäftsimmobilien zu beantragen, müssen juristische Personen Folgendes vorbereiten:
- Gewinn- und Verlustrechnung;
- Analyse des Barumsatzes des Unternehmens für mindestens 6 Monate;
- Angaben zu Forderungen und Verbindlichkeiten;
- Bankinformationen über den Stand der Konten des Unternehmens;
- Informationen zum Anlagevermögen;
- Informationen zu bestehenden Kreditgeschäften, andere Arten von Vereinbarungen;
- andere Dokumente im Ermessen der Bank.
Design-Schemata
Da gewerbliche Hypotheken keine klare gesetzliche Regelung haben, sind solche Transaktionen für Banken eher riskant. Es gibt drei grundlegende Entwurfsschemata, mit denen das Risiko minimiert werden kann.
Option Nummer 1:
- die Parteien schließen einen Kaufvertrag;
- der Käufer leistet eine Anzahlung, und die Bank garantiert, den Restbetrag zu zahlen, nachdem die Anzahlung geleistet wurde;
- der Käufer registriert das Eigentum;
- Es wird eine Anzahlung geleistet und der Käufer erhält den fehlenden Betrag.
Option Nummer 2:
- der Käufer zahlt dem Verkäufer eine Anzahlung;
- die Räumlichkeiten sind an die Bank verpfändet;
- Anmeldung eines Eigentümerwechsels erfolgt, ein Kaufvertrag kommt zustande;
- Der Verkäufer erhält den Restbetrag, obwohl die Registrierungsaktivitäten noch nicht abgeschlossen sind.
Option Nummer 3:
- es wird eine eigene juristische Person eingetragen, deren Eigentum auf das Eigentum übergeht;
- Bei Kreditfonds erwirbt der Käufer das Eigentum an dieser juristischen Person.
- nach rückzahlung des darlehens kann der käufer sein eigentum wieder anmelden.
Um den Fortschritt der Transaktion vollständig zu kontrollieren, wird dem Kreditnehmer meist eine Präsentation seiner Interessen angeboten. Somit übernimmt der Vertreter der Bank die Koordination aller Belange und die Kommunikation in verschiedenen Diensten.Dies ermöglicht dem Kreditnehmer nicht nur Zeit zu sparen, sondern auch Risiken in allen Phasen des Prozesses zu reduzieren.
