Grundpacht ist eine in der modernen Rechtspraxis weit verbreitete Handlung. Es ist zu beachten, dass seine Funktionen durch bestimmte Gesetze regulatorischer Art sowie durch gesetzliche Bestimmungen geregelt werden. Als nächstes betrachten wir die Hauptmerkmale des Pachtrechts sowie die Abtretung und Abtretung - Konzepte, die auch in der Praxis in Bezug auf die Umsetzung von Rechtsvorschriften in diesem Bereich sehr verbreitet sind.
Allgemeine Bestimmungen
In Anbetracht der Hauptmerkmale des Pachtrechts sind die Grundkonzepte zu beachten, die sich unmittelbar auf das Pachtrecht beziehen. Auf der Grundlage der derzeit geltenden gesetzlichen Bestimmungen ist die Miete der Besitz bestimmter Immobilien, die auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt sind und von den Vertragsparteien im Voraus vereinbart wurden. Dieses Recht wird auf erstattungsfähiger Basis gewährt, dh für eine bestimmte Zahlung, die ebenfalls zuvor von den Parteien vereinbart wurde. Auf der Grundlage der derzeit geltenden normativen Bestimmungen können alle Objekte, einschließlich Grundstücke, Mietobjekte sein.
Es ist zu beachten, dass sich auf der Grundlage der geltenden Gesetzgebung je nach gemietetem Objekt sowie nach dem Zeitraum, für den es zur Nutzung bereitgestellt wird, der Zeitraum ändern kann, in dem eine vorläufige Benachrichtigung der zweiten Partei über das Ende des Mietverhältnisses erfolgen sollte. Bei der in Betracht gezogenen Art der Maßnahme im Zusammenhang mit Grundstücken (Pachtvertrag) muss der zweite Vertragspartner mindestens ein Jahr vor Beendigung des Vertrages benachrichtigt werden.
Das Recht, ein Grundstück zu pachten, bietet die Möglichkeit, sowohl langfristige als auch kurzfristige Bedingungen zu vereinbaren.
Normative Regelung
Die wesentlichen Bestimmungen zum Eigentums- und Pachtrecht für Grundstücke sind in den in den Rechtsakten enthaltenen Normen geregelt. Bislang erfolgt die rechtliche Regelung des betreffenden Problems auf der Grundlage der Bestimmungen des Landesgesetzbuchs der Russischen Föderation. In einer verallgemeinerten Form werden diese Fragen vom Zivilrecht behandelt, das durch das wichtigste kodifizierte Gesetz - das Zivilgesetzbuch - repräsentiert wird.
Einige Fragen in Bezug auf die Besonderheiten der Rechte zum Abschluss eines Pachtvertrags in bestimmten Regionen des Landes können durch gesonderte Rechtsakte normativer Art geregelt werden, die ausschließlich in bestimmten russischen Städten oder Regionen gelten. Es ist zu beachten, dass die darin enthaltenen Bestimmungen in keinem Fall den Standards widersprechen dürfen, die im Landes- und Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation enthalten sind.
Rechtliche Merkmale eines Pachtvertrags
Die Vermietung eines Grundstücks ist im Kern eine besondere Form der freien Nutzung. Sie wird auf der Grundlage einer besonderen Vereinbarung bereitgestellt, die zwischen den Parteien geschlossen wird und in vollem Einklang mit der Form steht, die in den geltenden Rechtsakten angegeben ist.
Wenn wir die wichtigsten rechtlichen Merkmale betrachten, die für einen Grundstückspachtvertrag kennzeichnend sind, ist zunächst zu beachten, dass es sich um die Art der einvernehmlichen und belastenden Verträge handelt. Darüber hinaus ist dieses Abkommen bilateral, dh gegenseitig bindend.Mit anderen Worten, aufgrund einer zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung entstehen gegenseitige Verpflichtungen und Rechte voreinander. Ein weiteres wichtiges Merkmal dieser Art von Vereinbarung ist die Rückzahlung, dh nach Ablauf der Nutzungsdauer der Website muss sie so bald wie möglich an ihren rechtmäßigen Eigentümer zurückgegeben werden.
Die Parteien des betreffenden Vertrags werden als Leasingnehmer und Leasinggeber bezeichnet. Der Gesetzgeber definiert eine Liste von Personen, die das Recht haben, im Rahmen dieser Vereinbarung als juristische Personen zu handeln. Dies können sowohl juristische Personen als auch natürliche Personen sein (einschließlich solcher, die nicht die Staatsbürgerschaft eines bestimmten Staates besitzen, sowie Ausländer). Der Gesetzgeber bestimmt auch, dass die Vertragsgegenstände einzelne kommunale Formationen und Behörden des Staates sein können.
Das Recht zum Abschluss eines Pachtvertrags steht dem Eigentümer des Grundstücks zu. Aufgrund der vorstehenden Bestimmungen hat dieser Eigentümer jedoch das uneingeschränkte Recht, eine bestimmte Person zu bestellen, die zur Anmietung der Immobilie befugt ist.
Was den Vertragsgegenstand anbelangt, so kann ein bestimmtes Grundstück, das in einer klaren Beschreibung unter Angabe bestimmter Grenzen dargestellt wird, als solches fungieren.
Wenn wir über den Zeitraum sprechen, für den die betrachtete Art der Vereinbarung geschlossen werden kann, beschränkt der Gesetzgeber sie nicht, sondern bestimmt, dass eine Vereinbarung schriftlich abgefasst werden muss, wenn sie für einen Zeitraum von drei Jahren geschlossen wird. Gleiches gilt für solche Verträge, bei denen eine der Parteien eine Organisation oder Institution ist, d. H. Eine juristische Person. Für den Fall, dass der Vertrag für einen Zeitraum von bis zu einem Jahr geschlossen wurde, muss er nicht in der vorgeschriebenen Weise registriert werden, und für diejenigen, die für eine längere Gültigkeitsdauer ausgelegt sind, gilt diese Regel nicht.
Inhalt des Vertrages
Die Übertragung von Rechten aus einem Pachtvertrag kann ausschließlich bei Krebsen zu vorher vereinbarten Bedingungen erfolgen, deren Inhalt im Vertragstext darzustellen ist.
Daher müssen im Vertragstext der vollständige Name, das Datum und der Ort des Abschlusses sowie die angegebenen Parteien mit vollständiger Bezeichnung ihres Namens und des Ortes der Registrierung (oder des ständigen Wohnsitzes - für Einzelpersonen) angegeben sein.
Darüber hinaus müssen im Vertragstext unbedingt die Hauptmerkmale des Grundstücks angegeben werden, darunter Lage, Größe, Name (falls vorhanden), Katasterdaten und andere Besonderheiten.
Nach der Identifizierung der Parteien und des unmittelbaren Gegenstands in der Testvereinbarung müssen Pflichten und Rechte festgelegt werden. Das Leasing von Grundstücken verpflichtet die Vertragsparteien zu einer Reihe gegenseitiger Pflichten. Dazu gehört zunächst die Bereitstellung des Grundstücks in einem ordnungsgemäßen Zustand, das für die entsprechende Nutzungsart (für den Vermieter) vorgesehen ist, und die rechtzeitige Zahlung für die Nutzung in der vereinbarten Höhe (für den Mieter). In Bezug auf Rechte ist ihre Liste viel umfangreicher. In Bezug auf den Mieter kann dies die Übertragung des Rechts zur Vermietung eines Grundstücks zu bestimmten Zeiten sein, für die eine gesonderte Vereinbarung mit einem Dritten getroffen wird. Für den Fall, dass der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist über den Verkauf des Mietgrundstücks entscheidet, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht.
Wesentliche Vertragsbedingungen sind der Preis (der Betrag, der als regelmäßige Zahlung für die Nutzung von Grundstücken festgesetzt wird) sowie der Zeitraum, für den der Vertrag geschlossen wurde.Auf Wunsch haben die Parteien Anspruch auf einen Vorbehalt anderer Umstände, die im Vertragstext vorgeschrieben sein müssen.
Ganz am Ende der Vereinbarung sollten die Bedingungen für die Beendigung der Vereinbarung sowie Maßnahmen zur Verantwortlichkeit für die Nichteinhaltung der Bedingungen der Parteien und des Verfahrens zur Beilegung von Streitigkeiten dargelegt werden. Die erzielte Einigung muss zwangsläufig durch die Unterschriften aller Parteien besiegelt und gegebenenfalls notariell beglaubigt werden.
Ablehnung des Vertrages und dessen Verlängerung
Gemäß den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen hat jede Vertragspartei das uneingeschränkte Recht, einen zuvor geschlossenen Vertrag abzulehnen. Das Einzige, was in dieser Situation berücksichtigt werden muss - der Zeitraum, in dem eine Vorankündigung über die bevorstehende Kündigung des Vertrags erfolgen muss -, sieht der Gesetzgeber hierfür drei Kalendermonate vor. Falls erforderlich, kann diese Frist von den Parteien im Vertragstext im Voraus angegeben werden.
Auf Wunsch können die Parteien das Recht zur Anmietung eines Grundstücks im gegenseitigen Einvernehmen verlängern. Es ist zu beachten, dass der derzeitige Mieter ein Vorkaufsrecht gegenüber anderen Antragstellern hat, einen neuen Vertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Darüber hinaus haben diejenigen, die auf dem Gebiet des Standorts, auf dem die Vereinbarung gilt, eigene Gebäude besitzen, ein Vorkaufsrecht zur Miete.
Kündigung des Vertrages
Der Gesetzgeber gibt auch eine Reihe von Gründen an, aus denen ein zuvor geschlossenes Abkommen gekündigt werden kann. Dazu gehört vor allem die Zustimmung der Parteien. Diese Maßnahme kann auch durch eine entsprechende gerichtliche Entscheidung im Falle eines Missbrauchs des Grundstücks sowie auf Initiative des Vermieters oder Mieters durchgeführt werden. Gleichzeitig definiert der Gesetzgeber einen Sonderfall, wenn die Kündigung eines zuvor geschlossenen Vertrages nicht zulässig ist - dies ist die Zeit der aktiven landwirtschaftlichen Arbeit. Es ist zu beachten, dass solche Situationen auf lokaler Ebene individuell festgelegt werden können.
Nach Beendigung des Vertrages muss der im Einheitlichen Staatsregister eingetragene Eintragungsdatensatz gegebenenfalls eingelöst werden. Die Rückzahlung wird durch den angebrachten Stempel des ausgefüllten Formulars angezeigt.
Abtretung und Abtretung
Gestützt auf die Bestimmungen in Artikel 624 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, die Pacht von Grundstücken gibt dem Mieter nur das Recht, das Grundstück für den vorgesehenen Zweck zu nutzen. In Bezug auf die Übertragung impliziert dieses Konzept eine virtuelle Übertragung des Rechts zur Nutzung dieser Website, die auf der Grundlage der Übertragungsvereinbarung erfolgt. Es ist jedoch zu beachten, dass in dieser Situation die Materialeigenschaften des übertragenen Objekts nicht übertragen werden.
Die moderne Praxis zeigt, dass in der Tat viele Russen, die mit Landpacht konfrontiert sind, das Konzept der Konzession (und Abtretung) mit Untervermietung verwechseln. Tatsächlich weisen diese Konzepte einige Besonderheiten auf. Während der Übertragung wird die Person, die dieses Recht angenommen hat, automatisch Gegenstand der Veräußerung des Grundstücks, die auf der Grundlage eines Pachtvertrags erfolgt, der zuvor mit dem Grundbesitzer geschlossen wurde. Bei der Untervermietung geschieht dies nicht nach deren Abschluss.
Merkmale der Abtretung und Abtretungsvereinbarungen
Wesentliches Unterscheidungsmerkmal der Abtretungs- und Abtretungsvereinbarungen ist, dass die im Vertrag vorgesehene Zahlung einmalig in voller Höhe für den gesamten Nutzungszeitraum erfolgt. Diese Zahlung wird im Inhalt des Vertrages als Entschädigung bezeichnet.
Praktiker auf dem Gebiet der Rechtsprechung stellen fest, dass die Vereinbarung über die Übertragung des Pachtrechts auf ein Grundstück eine Vereinbarung ist, die eine genauere Abgrenzung der Rechtspositionen von Nachfolgern ermöglicht, die sowohl Abtretungsempfänger als auch Mieter umfassen können. Das Rechtssystem hat ein separates Konzept des Zuweisungsalgorithmus für das Recht, ein Grundstück zu pachten. Es ist anzumerken, dass dieser Algorithmus fast vollständig mit dem für den Leasingvertrag vorgesehenen übereinstimmt, sein Unterschied jedoch in der Tatsache besteht, dass er in der Person des ursprünglichen Initiators für den Leasinggeber und nicht für den Leasingnehmer vorgesehen ist. Bei der Übertragung von Rechten aus den in Rede stehenden Gründen wird die erste Transaktion als Konzession bezeichnet, und alle nachfolgenden - Abtretungen, aber das Wesentliche von jeder von ihnen ist dasselbe. Wie die Praxis zeigt, wird eine solche Vereinbarung zwischen juristischen Personen am häufigsten als Abtretung und zwischen Einzelpersonen als Abtretung bezeichnet.
Ein weiteres wesentliches Merkmal der Abtretungsvereinbarung für das Recht zur Anmietung eines Grundstücks ist, dass es sich bei dem Gegenstand nicht um die Grundstückszuteilung handelt, sondern um ein Dokumentenpaket, das den Status seines Eigentümers festlegt.
Das Verfahren zum Abschluss einer Abtretungsvereinbarung (oder Abtretung)
Das Gesetz sieht ein spezifisches Verfahren für den Abschluss einer Vereinbarung über die Übertragung des Pachtrechts für ein Grundstück vor. Sie sieht vor, dass die Parteien bei ihrem Abschluss obligatorisch anwesend sind und dass ein bestimmtes Paket von Dokumenten vorhanden ist. Es muss auf jeden Fall Dokumente enthalten, aus denen die Identität der Parteien hervorgeht (für juristische Personen - Gründungsdokumente und Zulassungsbescheinigungen). Der Vermieter muss den Katasterpass des Landes bei sich haben. Um eine Vereinbarung über die Abtretung oder die Abtretung zu treffen, muss auch eine Vereinbarung über das Recht zur Anmietung eines Grundstücks getroffen werden, das zuvor notariell beglaubigt und in das entsprechende Register eingetragen wurde.
Der Inhalt der fraglichen Vereinbarung sollte aus denselben Elementen bestehen wie die Grundstückspachtvereinbarung. Aus dem Vertragstext geht jedoch hervor, dass es sich um eine Abtretung handelt, die auf der Grundlage eines zuvor von den Parteien unterzeichneten spezifischen Mietvertrags abgeschlossen wurde, von dem einer der rechtmäßige Eigentümer der Website sein muss. Auf Wunsch können die Parteien die Mustervereinbarung anhand des Musters der Übertragung des Pachtrechts verwenden. Wenn besondere Bedingungen vorliegen, hat eine der Parteien das Recht, das bestehende Modell zu ändern - vor der Unterzeichnung müssen alle mit allen anderen Teilnehmern an der Transaktion vereinbart werden.
Es ist zu beachten, dass in der Mustervereinbarung über die Zuordnung des Mietvertrags zum Grundstück absolut alle für dessen Vorbereitung erforderlichen Elemente enthalten sind. Hierzu zählen Angaben zum Grundstück selbst, Angaben zur Verfügbarkeit einer Baugenehmigung, zur Pachtdauer, zu den Rahmenbedingungen für die Vertragsverlängerung und deren Beendigung sowie zu den Bedingungen, unter denen die gezielte Nutzung des Grundstücks erfolgen kann.
Auktion für das Recht, ein Grundstück zu pachten
Die moderne Praxis zeigt, dass derzeit häufig Ausschreibungen (Auktionen) durchgeführt werden, deren Gegenstand das Recht ist, Grundstücke in einer bestimmten Region zu pachten. Die Praxis zeigt, dass diese Aktivität insbesondere in Großstädten Russlands entwickelt wurde, in denen eine große Anzahl von Menschen Land für eine vorübergehende Nutzung erwerben möchten.
An solchen Auktionen können sowohl Einzelpersonen als auch ganze Organisationen in Form von juristischen Personen teilnehmen. Die Praxis zeigt, dass die Teilnahme an Veranstaltungen dieser Art manchmal zu günstigeren Konditionen als aus normalen Gründen möglich ist, da ihre Organisation in der Regel von den Behörden durchgeführt wird.