Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht die Vertragsfreiheit als eine der Grundlagen des Gesetzes vor. Trotzdem werden den Verträgen verschiedene Anforderungen gestellt, die dem Gesetz und den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs entsprechen. Letzteres schließt die im Bereich der unternehmerischen Tätigkeit geltenden Verhaltensregeln ein, die unabhängig davon, ob sie in einem Rechtsdokument festgelegt sind oder nicht, umgesetzt werden müssen. Dies ist in Art angegeben. 5 Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation. Der Artikel konzentriert sich auf die wesentlichen Bedingungen eines Mietvertrags, dh diejenigen, die darin enthalten sein sollten (gemäß dem Gesetz oder der Gewohnheit eines Geschäftsumsatzes).
Vertragsgegenstand
Die Grundbedingungen, ohne die der Vertrag ungültig ist, werden noch diskutiert. Für den Eigentümer der Immobilie, die er zu vermieten beabsichtigt, besteht das Hauptziel darin, das Verhältnis so zu gestalten, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden und keine Konfliktsituationen entstehen.
Auf diese Thesen werden wir uns bei der Ausarbeitung der Vereinbarung konzentrieren. In der Kunst. Gemäß Artikel 432 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation kommt der Vertrag zustande, wenn die Parteien eine Vereinbarung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen getroffen haben (Anmietung von Räumlichkeiten gemäß dem Thema des Artikels).
Der Gegenstand, die im Gesetz sowie in anderen als notwendig bezeichneten Rechtsakten festgelegten Bedingungen und andere Bedingungen, unter denen eine der Parteien eine Vereinbarung erfordert, sind von wesentlicher Bedeutung.
Struktur- und Materialbedingungen
Das Gesetz sieht kein striktes Verfahren für die Ausarbeitung einer Vereinbarung vor. Es muss jedoch den Gepflogenheiten des Geschäftsverkehrs entsprechen und alle wesentlichen Bestimmungen des sozialen Mietvertrags erfüllen. Ihnen zufolge sollte die Struktur die folgende Form haben:
- Präambel.
- Betreff.
- Zusätzliche Bestimmungen.
- Andere Bedingungen.
In der Präambel sind der Name des Vertrags, das Datum und der Ort seines Abschlusses sowie Angaben zu Personen anzugeben. Das Thema beinhaltet, worüber sich die Parteien einig sind.
Als nächstes werden der Preis und das Abrechnungsverfahren angegeben, wobei die Höhe der Gebühr sowie das Übertragungsverfahren vorgeschrieben sind. Der Abschnitt über die Rechte und Pflichten der Parteien beschreibt die Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters einschließlich der getroffenen Vereinbarungen gesondert. Sie sollten auch die Verantwortung für Verstöße gegen die Bedingungen der Vereinbarung, die Sicherheit der Verpflichtungen (zum Beispiel bezüglich einer Kaution), die Gültigkeitsdauer, die Gründe für die Änderung und Kündigung, die Vertraulichkeit und das Verfahren zur Lösung von Konfliktsituationen angeben. All dies ist eine wesentliche Voraussetzung für einen Mietvertrag.
Andere Bedingungen beinhalten Verweise auf die gesetzlichen Bestimmungen, die Anzahl der Kopien, höhere Gewalt und so weiter. Am Ende sind Angaben erforderlich, und die Parteien setzen ihre Unterschriften.
Preis
Der Preis ist in Art angegeben. 682 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Ein Hinweis darauf findet sich auch in Art. 671 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Es wird von den Parteien vereinbart. Die Mietzahlung ist auch bei staatlichen und kommunalen Wohngebäuden vorgesehen, über die es Bestimmungen des Art. 156 LCD RF.
Der vertragliche Richtwert der Gebühr bedeutet nicht, dass die Parteien diese willkürlich und unangemessen festlegen. Nach den Teilen 2 und 4 der Kunst. 156 LCD RF, der Betrag für die Nutzung und Instandhaltung von Wohngebäuden der Stadt- und Landeskasse richtet sich nach der Fläche, Ausstattung, Lage des Hauses. Dieselben Kriterien werden bei der Festsetzung des Preises im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags angewendet.
Das Gesetz kann den Höchstbetrag der Miete für eine Wohnung festlegen.Wird im Vertrag ein höherer Preis angegeben, wird die entsprechende Bedingung für ungültig erklärt. Der gesamte Vertrag erlischt dadurch nicht. Anstelle des darin angegebenen Preises wird jedoch der Höchstbetrag gezahlt. In diesem Fall kann der Vermieter keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen. Zwar hat es trotz der etablierten Norm noch niemand verwendet, da die Höchstgrenze für die Zahlung im Rahmen eines kommerziellen Leasingvertrags nirgendwo vorgesehen ist.
Laufzeit
Eine wesentliche Bedingung eines Mietvertrages ist die Laufzeit. Es kann für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr abgeschlossen werden. Dann gilt es als kurzfristig. Übersteigt der Zeitraum ein Jahr, ist der Vertrag langfristig. Die maximale Laufzeit eines Mietvertrages beträgt fünf Jahre. Selbst wenn die Parteien einen Vertrag über einen längeren Zeitraum abschließen, gilt dieser daher nur für fünf Jahre.
Die Bestimmungen über die Registrierung eines Langzeitvertrags gelten nicht für die Beschäftigung. Trotzdem glauben viele Immobilienexperten (oder geben vor), dass die Vereinbarung bei Rosreestr registriert werden muss. Und sie empfehlen, einen Vertrag für nur 11 Monate abzuschließen. Gleichzeitig ist diese Option häufig für Mieter geeignet, da sie in dieser Zeit die Frage beantworten können, wie zufrieden sie mit der Wohnung sind und ob sie weiter bleiben möchten oder nicht.
Kündigung
Zu den wesentlichen Bestimmungen des Vertrages über die Anmietung von Räumlichkeiten des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation gehört die Kündigung durch eine der Parteien (vom Vermieter durch das Gericht und vom Mieter jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist des Vermieters für 3 Monate). Die Parteien können im Vertrag auch eine kürzere Frist für die Benachrichtigung des Vermieters über die Beendigung des Vertrages angeben. Dies verstößt jedoch gegen das Gesetz (Artikel 687 des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Sie müssen verstehen, dass der Vermieter den Mieter ohne Vorankündigung gerichtlich zur Zahlung einer Lebenshaltungsgebühr verpflichten kann. Daher sollte der Mieter diese Phase nicht ignorieren, sondern als wesentliche Vertragsbedingung für die Vermietung von spezialisierten Wohngebäuden vorschreiben.
Akt der Annahme: Gerichtspraxis
Zwischen Arbeitgebern und Vermietern kommt es häufig zu Streitigkeiten. Sie können sich auf Sachschäden, die Entstehung von Schulden, das Entstehen von Verlusten usw. beziehen. Ihre Lösung hängt maßgeblich von der getroffenen Vereinbarung und der Darstellung der wesentlichen Vertragsbedingungen für die gewerbliche Vermietung von Räumlichkeiten ab.
Darüber hinaus wird ein Übertragungs- und Abnahmevorgang vorbereitet, der Aufschluss über den Zustand und vorhandene Mängel gibt. Dies ist notwendig, da der Mieter sonst die Mängel des Zimmers zu vertreten hat. Wenn das Gesetz feststellt, dass die Räumlichkeiten in gutem Zustand übergeben wurden, wird das Gericht den Einwand des Mieters, dass die entsprechenden Mängel ursprünglich vorlagen, nicht berücksichtigen. Fehlt die Handlung, kann der Vermieter nicht nachweisen, dass die Räumlichkeiten beschädigt wurden, da keine dokumentarischen Informationen über den ursprünglichen Zustand vorliegen. Ein Beispiel ist die Bestimmung des Berufungsgerichts des Uljanowsker Bezirks Nr. 33-3165 / 2013 vom 3. März 2013.
Liste der beigefügten Eigenschaft
In der Annahmeerklärung muss auch angegeben sein, welche Gegenstände zur Verwendung übergeben werden und wie hoch der geschätzte Wert ist. Dann ist es für den Eigentümer einfacher, das Vorhandensein von Verlusten zu beweisen, wenn das Eigentum beschädigt wird.
Der Vermieter hat die Mängel zu beseitigen, wenn sie nicht vom Mieter zu vertreten sind. Erfolgt dies nicht rechtzeitig, hat der Mieter einen Grund, den Vertrag zu kündigen. Und wenn die Mängel nicht erheblich waren, hat der Arbeitgeber keinen Grund, den Vertrag abzulehnen. Die entsprechende Entscheidung wurde vom Moskauer Stadtgericht in der Rechtssache Nr. 33-26040 vom 18. August 2011 getroffen.
Mögliche Verluste für den Arbeitgeber
Nach den wesentlichen Bestimmungen des gerichtlichen Mietvertrags werden Entscheidungen sowohl zugunsten der Mieter als auch zugunsten der Vermieter getroffen. Der Mieter läuft Gefahr, Verluste zu erleiden, zum Beispiel aufgrund der Notwendigkeit, andere Wohnungen zu mieten, wenn der Eigentümer den Zugang zu der gemieteten Wohnung verweigert. Im Leben kommt es häufig vor, dass Eigentümer Mieter vertreiben, was ihnen Unannehmlichkeiten bereitet und sie zwingt, nach neuen Wohnungen zu suchen. In Ermangelung eines entsprechenden Grundes hat der Mieter das Recht, vom Vermieter Schadensersatz zu verlangen.
Gleichzeitig sollten die Ausgaben sparsam sein, in der Nähe der Zahlung für die Räumlichkeiten oder sogar weniger. Der übrige Wohnraum sollte in etwa dem vorherigen entsprechen, da es im Interesse des Mieters liegt, die Verluste nach Möglichkeit zu reduzieren. Dies ist in Art angegeben. 404 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation. Zu erstattende Verluste können nicht auf Kosten zurückgeführt werden, die den Mietpreis übersteigen, z. B. bei der Anmietung eines Hotelzimmers. Dies wurde durch die Entscheidung des Moskauer Stadtgerichts Nr. 4g / 8-9143 / 2012 vom 23. Oktober 2012 angenommen.
Auch kann der Arbeitgeber keinen Schadenersatz geltend machen, wenn der Grund sein Verschulden ist, beispielsweise wenn die Schulden nicht beglichen wurden. Da neben der Verpflichtung zur Bereitstellung von Wohnraum auch eine Zahlungspflicht besteht, hat der Vermieter das Recht, den Zugang zu den Räumlichkeiten bis zur Begleichung der Forderung auszusetzen.
Fazit
Jeder Mieter und Vermieter entscheidet, wie sie Beziehungen aufbauen. Um jedoch in Zukunft Probleme zu vermeiden, lohnt es sich, die wesentlichen Vertragsbedingungen für die Vermietung von Wohnungen sorgfältig zu studieren und sicherzustellen, dass alle Interessen der Parteien gewahrt werden. Dann können Sie sich im Konfliktfall auf eine faire gerichtliche Entscheidung verlassen, da hierfür alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung stehen.
