Aufbau von Geschäftszentren: Geschäftsplan, Projekt, Kostenvoranschlag, Papierkram. Baugenehmigung

Das Projekt ist der Bau eines Objekts (vermutlich eines Einkaufs- und Unterhaltungszentrums). Die Einrichtung befindet sich in der Stadt Mytischtschi, Region Moskau, unter der Adresse: st. Letnaya, 26. Das ungefähre Datum für die Inbetriebnahme der Anlage ist 2019.

Objektabdeckungsbereiche

Bei der Entwicklung des Konzepts für den Bau eines Business Centers müssen die Grenzen des Servicebereichs festgelegt werden, der den Standort umgibt.

Herkömmlicherweise kann der Bereich um das Objekt in drei Zonen unterteilt werden (abhängig von der Nähe des Standorts):

• 1. Einkreisungsring: begrenzt durch Yubileynaya, Mira Straßen, Yauza Fluss.
• 2. Ring der Einkreisung: Umfasst den größten Teil der Stadt, mit Ausnahme der abgelegenen Gebiete Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka und Druzhba.
• 3. Ring der Umwelt: Umfasst die gesamte Stadt Mytischtschi, einschließlich der Gebiete Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka und Druzhba.

Interne und externe Faktoren für den Projekterfolg

Externe Faktoren liegen außerhalb der Kontrolle des Investors, aber ihr Einfluss auf die spätere Entwicklung des Projekts ist von grundlegender Bedeutung für die Umsetzung des Bauprojekts des Geschäftszentrums.

Ein Vergleich der externen und internen Entwicklungsfaktoren ist in der folgenden Tabelle dargestellt.

Aufgrund der Analyse können wir den Schluss ziehen, dass bei der Entscheidung für die Errichtung eines Business Centers mehrere Parameter berücksichtigt werden müssen:

• Perspektiven für die wirtschaftliche, soziale und demografische Entwicklung der Region.
• Das Wettbewerbsniveau im Bereich der Anlage.
• Soziodemografische Merkmale der in der Region lebenden Bevölkerung.
• Merkmale des Objekts selbst.
• Investitionsleistung des Projekts.

Es ist anzumerken, dass die durchschnittlichen Kosten für den Bau von Geschäftszentren in St. Petersburg 450 Millionen Rubel mit einer Fläche von 40.000 Quadratmetern betragen. m) Dieser Indikator unterscheidet sich jedoch geringfügig von dem in Moskau.

Es ist anzumerken, dass die Kosten für den Bau von Geschäftszentren in Moskau etwa 600 Millionen Rubel betragen, bei einer Quadratur von über 40.000 Quadratmetern. m

SWOT-Analyse des Objekts

Nachstehend finden Sie den Abschlusstisch der SWOT-Analyse der für den Bau vorgeschlagenen Anlage.

Nachdem wir die Stärken und Schwächen des Objekts, seine Entwicklung und seine Bedrohungen analysiert haben, können wir über die Möglichkeit nachdenken, zwei verschiedene Optionen für die Raumnutzung zu implementieren:

• Das Einkaufszentrum.
• Einkaufs- und Unterhaltungszentrum.

Das Einkaufszentrum

In diesem Fall können Sie sich auf die Einkaufsgalerie konzentrieren. Die große Einkaufsfläche erhöht die Angebotsvielfalt. Die Mietpreise für Einzelhandelsflächen sind viel höher als für Unterhaltungsbereiche. In diesem Fall ist der Versorgungsbereich des Einkaufszentrums nur der erste Ring der Umgebung.

Dieser Geschäftsplan für den Bau eines Geschäftszentrums ist das optimalste Thema für den Bau eines zweistöckigen Gebäudes.

Einkaufs- und Unterhaltungszentrum

Im zweiten Fall können Sie sich auf die Unterhaltungskomponente konzentrieren. Der Hauptvorteil dieses Vorschlags ist die Tatsache, dass auf dem Stadtmarkt ein akuter Mangel an Plätzen für Freizeitaktivitäten für Kinder besteht. Das Vorhandensein einer Unterhaltungszone erhöht die Zeit, die Kunden auf dem Grundstück verbringen. In neuen Einkaufszentren liegt das Verhältnis von Einkaufs- und Unterhaltungsflächen bei 50% zu 50%.

Im Erdgeschoss wird vorgeschlagen, einen Supermarkt einzurichten.

Wenn es eine große Anzahl von Unterhaltungsveranstaltern gibt, kann das Einkaufs- und Unterhaltungszentrum Besucher auf den ersten und teilweise zweiten Ring der Stadtumgebung locken, da es in der Stadt nicht genügend Unterhaltungsmöglichkeiten gibt. Es ist zu berücksichtigen, dass die Mietpreise für diese Art von Dienstleistung niedriger sind als für Einzelhandelsflächen, was letztendlich zu einer Verlängerung der Amortisationszeit des Projekts führen wird.

Ausländische Erfahrungen legen nahe, dass die bestmögliche Umsetzung des Projekts die Schaffung eines Einkaufs- und Unterhaltungskomplexes ist, da diese Option die wirtschaftlichen Risiken verringert.

Das geplante Business Center gehört zur Klasse A. Es ist das höchste, das zugewiesen werden kann. Die Bewertung der Klasse A zeigt das Prestige aller Räumlichkeiten des Gebäudes, die Verfügbarkeit moderner Lebenserhaltungssysteme und die Arbeit des Zentrums an.

Die Kosten für den Bau eines Business Centers der Klasse A anhand eines konkreten Beispiels sind nachstehend aufgeführt. Wir dürfen nicht vergessen, dass der Bau eines Einkaufszentrums in einer anderen Stadt ganz andere finanzielle Volumeninvestitionen haben kann.

Zusammenstellung der Projekt-Cashflows

Vermutlich wird das Einkaufszentrum bei Erteilung einer Baugenehmigung folgende Parameter haben:

• Die Gesamtfläche des Einkaufszentrums beträgt 9672 Quadratmeter. m
• Einschließlich der 1. Etage - 4847 qm m
• Einschließlich der 2. Etage - 4825 Quadratmeter. m
• Die Auslastung im 1. Jahr beträgt 70%.
• Die Auslastung in den Folgejahren beträgt 95%.
• Das Risiko von Zahlungsausfällen beträgt 0%.
• Umsatzwachstum pro Jahr - 5%.

Da der Mietvertrag die Höhe der Vertragsstrafe für verspätete Zahlungen von mehr als 30 Tagen festlegt, ist das Risiko von Zahlungsausfällen beim Bau des Business Centers gleich Null. Die jährliche Erhöhung der Mietpreise beträgt 5%.

Dies wird durch die folgende Tabelle deutlicher veranschaulicht.

Investitionen in den Bau eines Business Centers (RUB)

Der wichtigste Punkt ist die Untersuchung von Kapitalinvestitionsfinanzierungsfragen. Zu diesem Zweck können sowohl Eigen- als auch Fremdmittel der Gesellschaft eingesetzt werden. Nachfolgend werden die Daten zur Finanzierung des Bauvorhabens näher erläutert.

Projektfinanzierung:

• Gesamtinvestitionen - 13439642 Dollar.
• Einschließlich des 1. Jahres - 10939642 Dollar.
• Einschließlich des 2. Jahres - 2.500.000 USD
• Gesamtes Fremdkapital - 13.439.642 USD, einschließlich 1. Jahr: 10.939.642 USD, 2. Jahr: 2.500.000 USD
• Laufzeit der Kreditrückzahlung - 10 Jahre.
• Der Zinssatz für das Darlehen beträgt 18%.

Ein wichtiger Punkt bei der Untersuchung der finanziellen Ergebnisse des Projekts ist die Untersuchung der Höhe und der Höhe der Steuerbelastung im Unternehmen gemäß dem Geschäftsplan.

Die Ergebnisse der geplanten Steuerabzüge für das Projekt sind nachstehend aufgeführt.

Während des Projektbetriebs gezahlte Steuern:

• Für Eigentum - 2,2%.
• Gewinn - 20%.
• Mehrwertsteuer - 18%.

Um den Cashflow aufzubauen, müssen wir die ungefähre Höhe der Einnahmen aus der Vermietung der Räumlichkeiten ermitteln, für die wir die Zonierung des Einkaufszentrenbereichs durchführen müssen. Zonenelemente werden in der folgenden Tabelle dargestellt.

Zoning

Die Berechnung der Einnahmen aus der Anmietung von Räumlichkeiten für das geplante Business Center ist ein zentraler Punkt, da dieser mit seiner Effektivität verbunden ist. Es gibt verschiedene Prognosemöglichkeiten, um ein solches Einkommen zu erzielen: optimistisch, durchschnittlich und pessimistisch. Die nachstehende Tabelle zeigt die Merkmale jeder Option deutlicher.

Die erste Tabelle zeigt die pessimistische Prognose für die Option der Einkommensgenerierung.

Berechnung der Mieteinnahmen. Mietpreise - pessimistische Prognose

Die Daten in der Tabelle lassen den Schluss zu, dass sich die pessimistische Höhe der Einnahmen aus der Vermietung von Flächen in der Mall infolge der Durchführung des Projekts auf 3909468 USD beläuft.

Die folgende Tabelle zeigt die Daten zur Berechnung der Mieteinnahmen aus Shopping Center-Flächen mit der gemittelten Option.

Berechnung der Mieteinnahmen. Mietpreise - Durchschnitt

Die Daten in der Tabelle lassen den Schluss zu, dass sich die durchschnittliche Höhe der Einnahmen aus der Vermietung von Flächen in der Mall als Ergebnis der Projektdurchführung auf 4.429.399 USD beläuft.

Es ist auch erforderlich, eine optimistische Prognose für den möglichen Erhalt der Einnahmen des Objekts aus der Vermietung von Flächen vorherzusagen, die in der folgenden Tabelle dargestellt ist.

Berechnung der Mieteinnahmen. Mietpreise - Optimistische Prognose

Diese Tabellen lassen den Schluss zu, dass sich die optimistische Höhe der Einnahmen aus der Vermietung von Flächen in der Mall aufgrund der Umsetzung des Projekts auf 4776385 USD beläuft.

Die Kosten für Fremdmittel und den Tilgungsplan berechnen wir in der folgenden Tabelle.

Hinweis: Im dritten Monat umfasst die monatliche Zahlung einen Zahlungsaufschub von zwei Jahren und eine Kapitalisierung von Zinsen in Höhe von 5143445 USD.

Die Daten in der Tabelle geben an, dass die monatliche Zahlung für das Projekt 3214579 Dollar pro Monat beträgt.

Sonstige Aufwendungen

Berücksichtigen und kalkulieren Sie alle Arten von Betriebskosten beim Bau eines Business Centers:

• In den ersten zwei Jahren wird die Schutzarbeit die Hälfte des konstanten Volumens abdecken.
• Die Berechnung der Reinigungsleistungen umfasst die Reinigung aller Bereiche und Gebiete.
• Die vollständige Zahlung des Gehalts wird unter Berücksichtigung aller Steuern und Mehrwertsteuer berücksichtigt.
• Eine jährliche Gehaltserhöhung von 5% pro Jahr.
• Sämtliche betrieblichen Aufwendungen werden an die Mieter weitergegeben (mit Ausnahme der Aufwendungen für das erste und das zweite Jahr).

Zur Ermittlung des Cashflows haben wir folgende Daten berechnet:

• Geschätzte durchschnittliche Mieteinnahmen für 10 Jahre Projektdurchführung, vorausgesetzt, dass die Mietfläche im ersten Jahr 70% und in den nächsten 95% beträgt.
• Die Abschreibung von Immobilien beträgt 3,33% pro Jahr.

Abrechnungen im Rahmen von Finanzgeschäften beinhalten steuerrechtliche Zinsüberschreitungen, da das Format vor und nach der Finanzierung nicht erstellt wird.

Da der Bau „nach Bauphasen“ abgenommen wird und der Cashflow ab dem ersten Jahr gebildet wird, das mit der Erzielung des ersten Rubels an Einnahmen beginnt, verliert das Unternehmen das Recht auf Mehrwertsteuererstattung im ersten Jahr nach Abschluss des Baus.

Da der Projektsaldo positiv ist, wenn die Anlage zu 100% ausgelastet ist, wurden sonstige und außerordentliche Aufwendungen in den Berechnungen nicht berücksichtigt.

Basierend auf den verfügbaren Daten scheint es möglich zu sein, die geplanten Cashflows anzuzeigen, die durch das Projekt erstellt wurden.

Die folgende Tabelle zeigt die Betriebskosten des Projekts.

Betriebsaufwand

Die nachstehende Tabelle zeigt, dass der Betrag der Betriebskosten im ersten Jahr 271.707 USD betragen wird, sich dann von Jahr zu Jahr erhöht und im 10. Jahr 740157 USD erreicht.

In einer anschließenden Analyse der Projektwirksamkeit wird die Dynamik der Projekteinnahmen in den ersten 10 Jahren in der folgenden Tabelle berücksichtigt.

Projekteinnahmen

Die Daten in der Tabelle lassen den Schluss zu, dass sich die Projekteinnahmen im ersten Jahr auf 2.717.987 USD belaufen und die Einnahmen im zehnten Jahr auf 3.970.2947 USD steigen werden.

Bei der Recherche nach einem Projekt ist die Berechnung der Abschreibungen, die in der folgenden Tabelle aufgeführt ist, wichtig.

Projektabschreibung

Wie aus der Tabelle hervorgeht, beläuft sich die Abschreibung im dritten Jahr auf 262.153 USD und im letzten, zehnten Jahr auf 227.582 USD. Der Gesamtbetrag der Abschreibung für alle Jahre des Projekts wird 1.956.147 USD betragen.

Die folgende Tabelle zeigt den Cashflow für das Projekt.

Cashflow

Die Tabelle zeigt, dass der gesamte Cashflow für das Projekt 1.300.415 USD betragen wird.

Diskontsatzschätzung

Es wird zur Neuberechnung zukünftiger Einkommensströme zu einem einzigen Wert verwendet. Der Abzinsungssatz (r) wird kumuliert nach folgender Formel berechnet:

r = α + MRR * RI,

wo

α ist die durchschnittliche Inflationsrate im Berichtszeitraum.

MRR (Minimum Risk of Return) - das minimale reale Risiko, das mit dem Funktionieren des Projekts verbunden ist.

RI (Investment Risk) - das von den Projektteilnehmern durchschnittlich geforderte Rentabilitätsniveau (Risiko).

Der minimale reale MRR-Risikosatz für diesen Fall entspricht den Kosten für geliehene Mittel, nämlich 18%, dh dem Zinssatz für einen Bankkredit.

In Übereinstimmung mit der Investitionsvereinbarung wird der durchschnittlich erforderliche RI-Ertrag der Projektteilnehmer auf 2% festgelegt.

Der Abzinsungssatz beträgt also:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Schlussfolgerungen

Bei der Erstellung eines Businessplans für den Bau eines Business Centers wurde das Projekt berücksichtigt, und es wurden optimistische Schlussfolgerungen gezogen.

In den nächsten drei Jahren wird im Bezirk Mytischtschi ein moderates Wirtschaftswachstum zu verzeichnen sein. Die Abweichung der durchschnittlichen Indikatoren für den Bezirk von den durchschnittlichen Indikatoren für die Region Moskau wird jedoch ausgedrückt. Die führenden Industrien bleiben Maschinenbau, Instrumentenbau und Bauindustrie.

Bis Ende 2018 ist geplant, die Wachstumsrate des Einzelhandels um 40% und das jährliche Volumen der Haushaltsdienstleistungen um 35% zu steigern. Das Wachstum des Handels wird durch das Wachstum der Mittelschicht und ihres Einkommens sichergestellt.

Bereiche, die internationalen Standards entsprechen, sind akut knapp, die Nachfrage nach hochwertigen Einzelhandelsflächen übersteigt das Angebot. Dies wird zu einer Qualitätssteigerung bei der Erstellung und Verwaltung des Einkaufszentrums führen.

Die Hauptnachfragequellen sind heute Bekleidungsgeschäfte. Sie machen etwa 50% der Fläche in Einkaufszentren aus. Die freie Fläche wird 2018 10-15% betragen. Der erwartete Zuwachs an Einzelhandelsimmobilien wird ca. 75.000 m² betragen. Derzeit beträgt der durchschnittliche Mietpreis für Gewerbeflächen in der Stadt ca. 405 USD / m². Mio. pro Jahr (einschließlich Mehrwertsteuer und Betriebskosten).

In der Zone des ersten Rings der Umwelt gibt es eine große Anzahl von Objekten, die sowohl im Lebensmittelbereich als auch im Industriegüterbereich miteinander konkurrieren.

Bei der Ermittlung der Cashflows wurden der durchschnittliche Mietpreis, die Verfügbarkeit von Räumlichkeiten in Höhe von 5% sowie alle Betriebskosten und Kreditzahlungen berücksichtigt. Der Cashflow für das Projekt erwies sich als positiv, aber immer noch nicht groß genug.

Der Abzinsungssatz, der die durchschnittliche Inflationsrate, das mit dem Projekt verbundene Risiko und die durchschnittlich erforderliche Rendite umfasst, betrug 30%.

Somit kann das eingereichte Projekt zur Prüfung angenommen werden, da die Berechnungen seine Rentabilität und Effektivität belegen.