In den letzten 6 bis 8 Jahren war die Bewertung des Staates eines der akutesten Probleme für Immobilieneigentümer. Der unter direkter Beteiligung von Rosreestr ermittelte Katasterwert wird in der Regel in 60% der Fälle überbewertet. Infolgedessen werden den Eigentümern und Mietern übermäßig hohe Zahlungen in Rechnung gestellt, was zu einer Verletzung ihrer Interessen führt.
Die heute geltenden normativen Gesetze können jedoch den Wert von Immobilien im State Property Committee erfolgreich in Frage stellen. In diesem Artikel werden die Funktionen und Regeln der Überarbeitung sowie Anwendungsbeispiele für die Überarbeitung des Katasterwerts beschrieben.
Ordnungspolitischer Rahmen
Bei der Entscheidung über eine Änderung des Katasterpreises von Immobilien sind folgende Vorschriften und Gerichtsentscheidungen zu beachten:
- Verwaltungsverfahrensordnung der Russischen Föderation (CAS RF).
- Landesvorwahl der Russischen Föderation (LC RF).
- Bundesgesetz vom 3. Juli 2016 Nr. 237-ФЗ „Über die Bewertung von Immobilien durch staatliche Kataster“ (in Kraft getreten am Januar 2017).
- Dekret der Regierung der Russischen Föderation Nr. 316 "Regeln für die Bewertung von Grundstücken."
- Federal Standard for Assessment (BFS).
- Entscheidungen des Plenums der Streitkräfte der Russischen Föderation vom 27. September 2016 Nr. 36 und Nr. 28 vom 30. Juni 2015
- Beschluss des Präsidiums des Obersten Schiedsgerichts vom 28. Juni 2011 in der Sache Nr. A27-4849 / 2010.
Darüber hinaus wird empfohlen, auf die Praxis des Moskauer Stadtgerichts für den Zeitraum 2015-2017 zu achten.
Das Konzept des Katasterwertes
Nach dem Gesetz ist der Katasterwert der geschätzte Wert, der sich aus den Ergebnissen der staatlichen Bewertung unter Berücksichtigung des Zwecks und des Standorts der Immobilie ergibt.
Die Bestimmung des Wertes von Gegenständen erfolgt in Übereinstimmung mit den Anforderungen der föderalen Gesetzgebung der Russischen Föderation. Es sollte auch berücksichtigt werden, dass das RF-Arbeitsgesetz es den Regionen erlaubt, Durchschnittsindikatoren für jeden Stadtbezirk zu genehmigen. 
Der Katasterwert wird zur Berechnung der Steuer- und Mietzahlungen sowie der Rückkaufpreise verwendet. Aufgrund der Anwendung der Massenbewertungsmethode (ohne Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften des Objekts), es ist sehr unterschiedlich von den Marktpreisen nach oben oder unten.
Mit dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes Nr. 237 vom 01.01.2017 wurde eine Übergangsfrist angekündigt und der Katasterwert von Immobilien bis zum 01.01.2020 „eingefroren“. Vor diesem Zeitraum werden jedoch Indikatoren zum 01.01.2014 zur Berechnung herangezogen. Einfrieren “hindert interessierte Personen nicht daran, eine Anpassung des staatlichen Immobilienpreises zu beantragen.
Gründe für die Überarbeitung des Immobilienwerts
Die Ergebnisse von T-Bills von Objekten können überprüft oder angefochten werden, wenn sie die Interessen interessierter Parteien in irgendeiner Weise beeinträchtigen. Zum Beispiel wird dem Eigentümer aufgrund ungenauer Definitionen des Grundstückswertes eine Nichtabgabesteuer berechnet.
In der Regel werden in den Stichproben der Anträge auf Überarbeitung des Katasterwerts folgende Gründe angegeben:
1. Ungültige Informationen zu der Eigenschaft, die bei der Bewertung verwendet wurde. Gleichzeitig ist die Unsicherheit als die festgestellte (beabsichtigte oder zufällige) Verzerrung von Informationen über die Eigenschaften, den Zustand und den Ort des Objekts zu verstehen. Dies können insbesondere sein:
- Falsche Definition von Kategorie oder Nutzungsart.
- Ignorieren einzelner Indikatoren, was sich negativ auf den tatsächlichen Wert auswirkt.
- Skrupellosigkeit von kaufmännischen Gutachtern.
- Unvollständige und ungenaue Bestandsdaten.
2. Die Notwendigkeit, in Bezug auf den Gegenstand seinen Marktwert zu dem Zeitpunkt zu ermitteln, zu dem das Ergebnis der Bewertung des Ausschusses für Staatseigentum vorliegt.
Nach dem Bundesgesetz können Sie die Kosten der Kommission für die Prüfung von Streitigkeiten in Rosreestr oder bei einem allgemein zuständigen Gericht anfechten.
Streitparteien
Folgende Personen können einen Antrag auf Überprüfung des Ergebnisses der Ermittlung des Katasterwertes stellen:
- Immobilienbesitzer, einschließlich geteilt.
- Personen, die Grundstücke auf der Grundlage des Rechts der dauerhaften Nutzung oder des erblichen Eigentums besitzen.
- Mieter von Immobilien, sofern das Entgelt auf der Grundlage des im Landeskataster angegebenen Preises berechnet wird.
- Ehemalige Grundstückseigentümer, wenn die Informationen des Staatlichen Grundstückskomitees ihre Interessen als Steuerzahler in irgendeiner Weise berühren.
Wenn Sie sich als Verwaltungsangestellter an das Gericht wenden, geben Sie eines der Themen an:
- Die Stelle (Ministerium, Abteilung, Leitung) der Exekutive, die die Ergebnisse der Katasterbewertung genehmigt hat, und die Stelle, die sie durchgeführt hat.
- Behörden, die befugt sind, Kataster- oder technische Fehler zu korrigieren. Sie sind in den Ansprüchen angegeben, die die Ergebnisse der Bewertung in Verbindung mit ungenauen Informationen über den Gegenstand der Bewertung beanstanden.
Wie die Praxis zeigt, wird die Abteilung (Ministerium) für Eigentumsbeziehungen der Region der geeignete Angeklagte sein. Auch Dritte müssen in den Fall einbezogen werden. Sie können sein:
- Das Ministerium für Ökologie und Naturschutz (Natürliche Ressourcen) des Themas der Russischen Föderation.
- Territorialbüro von Rosreestr.
- Außenstelle der Bundeskatasterkammer für die Region.
- Verwaltung eines Gemeindebezirks oder einer ländlichen Siedlung,
- IFTS von Russland nach Region / Region / Republik.
Das Verfahren zur Beantragung der Provision
In Übereinstimmung mit den vom Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation festgelegten Anforderungen werden Kommissionen gebildet, die in den Gebietskörperschaften des russischen Bundesregisters der konstituierenden Einheiten der Russischen Föderation tätig sind.
Die Kommission setzt sich wie folgt zusammen:
- Vertreter der Exekutivbehörden der Region.
- Autorisierte Mitarbeiter von Rosreestr.
- Delegierte aus der Union der Unternehmer.
- Mitglieder der SRO-Gutachter.
Der Kommission wird eine Erklärung übermittelt, in der die Gründe für die Anpassung der SCN-Indikatoren angegeben sind. Das Antragsformular für die Überarbeitung des Katasterwerts ist unten angegeben.
Der Antrag wird nicht berücksichtigt bei:
- Es sind keine Dokumente zur Beilegung des Streits erforderlich, oder sie wurden in inakzeptabler Form (Fotokopie, mit schriftlichen Korrekturen usw.) eingereicht.
- Verpasste Verjährungsfrist. In den Stichproben von Anträgen auf Überprüfung des Katasterwerts auf dieser Grundlage beziehen sich die Kläger in der Regel darauf, dass die Frist von dem Moment an zu laufen begann, in dem ihnen der falsche Preis im Staatseigentumsausschuss bekannt wurde.
- Der umstrittene Preis des Eigentums der Immobilie wurde zuvor auf den Marktpreis festgesetzt.
Die Berufung wird innerhalb eines Kalendermonats ab dem Datum des Eingangs geprüft. Die Kommission des Antragstellers muss im Voraus über den Termin der Sitzung informiert werden. Er ist auch berechtigt, seine Argumente beizuwohnen und mündlich zu erklären. Nach Prüfung des Antrags und Prüfung der Unterlagen und Argumente entscheidet die Kommission über die Änderung des Katasterpreises oder die Weigerung, die Anforderungen zu erfüllen. Im Falle einer positiven Entscheidung wird die entsprechende Mitteilung an die Landeshaushaltsbehörde „FKP Rosreestra“ gesendet.
Der Beschwerdeführer hat das Recht, die Ablehnung der Kommission vor Gericht anzufechten.
Liste der Dokumente
Je nach Änderungsmethode des Katasterwerts sind unterschiedliche Dokumente erforderlich, um die Anforderungen zu bestätigen.
Für die Beantragung der Provision bei der Territorialabteilung von Rosreestr benötigen Sie:
- Titeldokument zur Bewertung. Im einheitlichen Staatsregister muss zum Zeitpunkt der Antragstellung das Recht des Antragstellers vermerkt sein.
- Ergebnis des Prüfungszeugnisses (Auszug aus der USRN). Der Katasterwert in Rosreestr kann auch ermittelt werden, indem ein Zertifikat über den Wert des Objekts, des Katasterpasses, bestellt wird.
- Nachweis der Unzuverlässigkeit der Informationen, die bei der Bestimmung ihres Wertes im State Property Committee berücksichtigt wurden.
Bei der Beantragung der Provision ist ein Gutachten zum Marktpreis der Immobilie freiwillig.
Bei der gerichtlichen Überprüfung der Kosten muss ein umfangreicheres Paket von Dokumenten eingesammelt werden. Darüber hinaus umfasst es:
1. Erklärung zur Änderung des Katasterwerts des Grundstücks unter Berücksichtigung von Art. 125 CAS RF. Das Dokument sollte insbesondere enthalten:
- Angaben zum Antragsteller und zum Beklagten, einschließlich bekannter Kontaktdaten.
- Beschreibung der Immobilie, deren Preis überprüft wird.
- Ein Hinweis auf einen Rechtsverstoß, eine Erläuterung der Umstände, die die Meinung des Klägers rechtfertigen.
2. Das Gutachten des Sachverständigen (Sachverständigengutachters) zum Wert des Marktwerts auf Papier sowie in elektronischer Form.
3. Bestätigung eines technischen Fehlers während des GKO-Prozesses.
4. Entscheidung der Kommission (falls vorhanden).
5. Eine Quittung (Zahlungsanweisung) über die Zahlung der staatlichen Abgabe. In Übereinstimmung mit den Absätzen. 7 S. 1 art. Gemäß Artikel 333 Absatz 19 der Abgabenordnung der Russischen Föderation ist der Verwaltungskläger verpflichtet, für jeden Gegenstand, dessen Wert umstritten ist, Gelder zu hinterlegen.
Merkmale des Antrags auf gerichtliche Überprüfung des Wertes von Immobilien
Bei der Anfechtung von Preisen ist es erforderlich, Ansprüche korrekt zu formulieren. Bei einem gerichtlichen Antrag auf Überprüfung des Katasterwerts kann eine interessierte Person eine der folgenden Anforderungen stellen:
1. Legen Sie einen Preis fest, der dem Marktpreis für Immobilien entspricht. Fälle über solche Einsprüche werden nach den Regeln von Kap. 25 CAS RF.
2. Ändern Sie den Katasterpreis in Verbindung mit der Identifizierung ungenauer Informationen, die im T-Bills-Prozess verwendet wurden.
3. Um herauszufordern (ganz oder teilweise stornieren) Entscheidungen der Kommission. Die Angelegenheit wird unter Berücksichtigung der Normen von Ziff. 22 und 25 CAS RF.
Die Gerichte betonen, dass die Änderung des Katasterwerts von Grundstücken nicht mit Eigentumsanforderungen (Änderung der Steuer- oder Mietzahlungen, Schadensersatz) verbunden werden kann.
Nachfolgend finden Sie einen Beispielantrag für eine Überarbeitung des Katasterwerts, der unter Berücksichtigung der Anforderungen des CAS der Russischen Föderation und der Entscheidungen des Plenums der Streitkräfte der Russischen Föderation erstellt wurde.
Das obige Formular ermöglicht es Ihnen, sowohl gegen die Änderung des Katasterpreises auf den Marktpreis als auch im Falle eines technischen Fehlers oder einer Unzuverlässigkeit Widerspruch einzulegen.
Beschwerdeverfahren
Rechtsstreitigkeiten über den Katasterwert werden nach den Regeln der Verwaltungsverfahren vor regionalen Gerichten geprüft (Oberstes Gericht der Republik, Landgericht usw.) Eine Klage zur Änderung des Immobilienpreises im Zusammenhang mit der Ungenauigkeit von Informationen sollte innerhalb von 2 Monaten und der Fall der Anfechtung der Entscheidungen der Kommission innerhalb von 1 Monat geprüft werden.
Im Rahmen der Prüfung des Falls muss der Antragsteller alle seine Argumente bestätigen, die im Antrag auf Überprüfung des Katasterwerts dargelegt sind. Bei solchen Streitigkeiten spielen schriftliche Beweise - Dokumente, Fotos sowie die Schlussfolgerungen eingeladener Sachverständiger - die Hauptrolle beim Beweis.
Nach Abschluss des Verfahrens können mit der in Kraft getretenen gerichtlichen Entscheidung Änderungen am Einheitlichen Staatsregister vorgenommen werden.