¿Es posible vender un apartamento heredado? Examinaremos con más detalle este asunto. Muy a menudo, los herederos buscan vender inmediatamente la propiedad heredada. Puede haber muchas razones para esto, pero hay ciertos matices de tal acuerdo. La gente a menudo está interesada en cómo se vende un apartamento después de la herencia.
¿Cuándo se puede vender la propiedad hereditaria?
Por ley, los sucesores se convierten en propietarios desde la fecha de la muerte de los testadores. Incluso si aún no ha completado la herencia y no tiene un certificado en sus manos, sigue siendo el propietario. Incluso puede decir que el dueño es "retroactivamente". Después de todo, ¿con quién pedir impuestos junto con un departamento comunal y otros pagos para el período en que tiene lugar el proceso hereditario, que puede durar desde seis meses o más?
¿Cómo vender un departamento? El nuevo propietario puede disponer oficialmente de la propiedad recibida con los derechos de vender, donar y similares solo después del registro del título del propietario de acuerdo con todas las reglas. De lo contrario, la transacción no podrá realizarse en la autoridad de registro, en la que ni siquiera se aceptarán documentos. En este caso, el heredero simplemente se considerará un vendedor no autorizado. ¿Cuál es la fecha límite para la venta de un apartamento heredado?
Tres años más desde el registro de los derechos del apartamento, la propiedad puede ser impugnada. Es necesario excluir la posibilidad de la aparición de otros herederos con reclamos razonables de vivienda y aquellos que deseen cuestionar el hecho de la herencia. Por lo tanto, la ley establece un cierto tiempo. Esta cuenta regresiva comienza desde el momento en que una nueva persona que solicita vivienda recibe información sobre una violación de su propio derecho.
Hay ciertos beneficios en la venta de un apartamento heredado. Sobre esto, a continuación.
Algunas propiedades pueden ser aseguradas, y esta carga también pasa al sucesor. En tal situación, hasta que el acreedor hipotecario otorgue su consentimiento por escrito para la venta, cualquier acción del vendedor puede considerarse ilegal. Entonces, ¿cómo vender un apartamento?
Para que se realice la venta de bienes inmuebles, los herederos requieren lo siguiente:
- Espera el certificado de herencia.
- Los bienes inmuebles deben estar registrados en el catastro. O necesita hacer cambios en los datos del inventario.
- Realizar el registro estatal de los derechos de vivienda en el registro ruso.
- Obtenga el consentimiento para concluir un acuerdo con el titular del compromiso. O pague la hipoteca si hubiera un depósito.
Venta de un departamento después de herencia e impuestos
La mayoría de los bienes inmuebles heredados no se convierten en viviendas reales para los herederos, ya que a menudo tienen prisa por vender los bienes heredados. La razón principal de esta decisión es el desacuerdo entre los sucesores, junto con una gran necesidad de dinero, la disponibilidad de otras viviendas, etc.
Busque compradores, negocie sobre el costo y, además, diseñe: estas no son todas las preocupaciones que esperan a los herederos de los vendedores. Delante de los herederos hay una obligación para el estado en forma de pago de impuestos sobre las ganancias de la transacción. Gastos similares son asumidos por vendedores con una carga adicional por heredar además del deber estatal:
- El impuesto sobre la venta de un apartamento inmediatamente después de la herencia es el trece por ciento del valor total de la propiedad.Lo paga la inspección fiscal territorial en el lugar de residencia. Vale la pena señalar que para los no residentes, este impuesto será aún mayor al treinta por ciento.
- Es necesario emitir una declaración correctamente.
- Una declaración correctamente preparada debe presentarse a la inspección a tiempo. Esto generalmente se hace a más tardar el 30 de abril.
- También debe pagar el monto total a tiempo antes del 15 de julio. Los detalles de la transferencia se toman de la autoridad fiscal local.
La ley no prevé beneficios del impuesto sobre la renta personal para la venta de apartamentos y para categorías de personas socialmente desprotegidas, incluido, por lo tanto, todos deberán pagar el impuesto. Es cierto que el propietario tiene la oportunidad de reducir el tamaño del monto imponible. También puede deshacerse por completo de su deber con el presupuesto.
Evitar impuestos sobre la venta de un apartamento después de la herencia.
Exención de impuestos
Evite el escándalo burocrático junto con la ejecución y la presentación de declaraciones con la inspección, y además, puede evitar impuestos si espera 3 años después de la entrada en los derechos del propietario. En el caso de que el objeto heredado pertenezca al sucesor de forma continua durante más de tres años, luego de este período, el ciudadano estará completamente exento de impuestos al vender el apartamento. Después de la herencia, esta regla no funciona.
En 2016, se estableció una tenencia de 5 años para las ventas libres de impuestos. Para viviendas heredadas, este período no se aplica. En este sentido, para no pagar impuestos, solo es necesario esperar 3 años desde la obtención de los derechos sobre el espacio vital heredado.
¿Cuáles son los beneficios para la venta de un apartamento heredado?
Reducción de impuestos
Puede reducir el impuesto incluso a cero rublos si el costo de la vivienda es bajo. En esta situación, no hay necesidad de soportar tres años, pero no se puede evitar el mismo alboroto con las declaraciones. Entonces, directamente el procedimiento de abaratamiento de impuestos es bastante simple. La llamada deducción fiscal se resta de la cifra base del costo de la venta de viviendas. Su valor es de un millón de rublos. Se deducen los costos de adquisición, es decir, los gastos de herencia y, además, el registro de la propiedad. Luego, el resultado debe multiplicarse por trece por ciento. Como regla general, los gastos son menos de 1 millón de rublos, por lo que todos usan esta deducción. Puede quitar una deducción o gastos, que dependen de la elección del vendedor-contribuyente.
En el caso de que vendan propiedades compartidas, cada accionista proporciona en su propio nombre una declaración por separado. La declaración indica el monto del impuesto, que depende del valor de la acción. El uso de la deducción de impuestos se lleva a cabo mediante su distribución en función del tamaño de cada acción en términos porcentuales.
El precio de la vivienda indicado en el contrato. Este monto debe reflejarse en la declaración de impuestos. El valor contractual para la venta de un apartamento heredado es establecido por ley por las partes, pero si es inferior al valor catastral, no se permite la tributación de no menos del setenta por ciento.
Riesgos fiscales
Cada año, se registran cada vez menos fraudes astutos para ahorrar en impuestos, lo que se asocia con los siguientes factores:
- Casi todos los bienes inmuebles en nuestro país han sido evaluados. Ahora tiene un valor catastral muy cercano al precio de mercado al que se vende la vivienda.
- Hasta la fecha, el precio del contrato se compara con el valor catastral. En el caso de que sea inferior al setenta por ciento, el impuesto no se calculará sobre el monto del contrato, sino sobre el valor catastral.
- Se pueden identificar informes de inspección dudosos incluso en la etapa de solicitud de información sobre locales residenciales en el registro ruso.
- Además, una auditoría de campo o, por ejemplo, una auditoría de escritorio puede verse amenazada. Según los resultados de la auditoría, se puede cobrar un impuesto más alto o se puede agregar una multa e intereses.
Se recomienda a los especialistas en el campo de minimizar los impuestos que hagan los informes lo más transparentes posible y que tomen el pago más en serio. Si tiene alguna pregunta difícil, comuníquese con su inspección local para obtener aclaraciones.
Riesgos del comprador durante la compra de un departamento
Uno de los tipos de transacciones más riesgosas en el mercado inmobiliario es la adquisición de un departamento después de la herencia. Tal acuerdo puede estar lleno de muchas amenazas ocultas, porque pueden ser una sorpresa inesperada, incluso para el vendedor.
Por lo tanto, si es posible, sería mejor rechazar esa categoría de bienes inmuebles. Pero en el caso de que las intenciones sigan siendo sólidas, entonces los preparativos deben hacerse con el mayor cuidado posible para este paso crucial.
Es aconsejable involucrar a un amigo, así como a un abogado o agente inmobiliario de confianza, en este procedimiento. Si esto no es posible, debe seguir estrictamente las instrucciones a continuación para reducir al menos de alguna manera los riesgos durante la adquisición de un apartamento heredado.
Cómo comprar un apartamento hereditario
Con especial precaución, se deben considerar opciones que difieren en términos atractivos de la transacción, especialmente cuando se trata de precios atractivos. A menudo, la razón del bajo costo al vender un apartamento después de ingresar la herencia no son las trampas, sino el deseo del vendedor de compartir la herencia lo más rápido posible. Debido a este factor, el costo puede ser de cinco a diez por ciento más bajo que el mercado promedio. Pero en el caso de que el precio sea demasiado bajo, entonces tal vez debería pensar seriamente en las razones por las cuales el heredero busca deshacerse de los bienes raíces.
En una reunión con el vendedor.
En primer lugar, debe verificar la identidad del vendedor con un pasaporte y averiguar si es el propietario o actúa por poder. En el caso de que se trate de un representante, es necesario exigir un contacto personal con el propietario. Durante la conversación, se deben aclarar las siguientes preguntas:
- ¿Cuáles son los motivos para vender bienes raíces?
- También debe conocer la historia de la vivienda. ¿Heredaste el apartamento por testamento o por ley?
- Si los ciudadanos registrados u otras personas que tienen derecho a residir figuran en el apartamento.
- ¿Cómo se obtuvo el certificado de herencia? Asegúrese de averiguar si hubo una disputa legal y, además, qué notario público ejecutó la propiedad de la herencia.
- ¿Hay problemas con la vivienda en términos técnicos? Por ejemplo, redesarrollo ilegal o errores en la documentación y similares.
- También debe hacer preguntas sobre deudas inmobiliarias y facturas de servicios públicos.
- ¿Hay alguna carga en forma de hipotecas, contratación, alquiler, etc.
- Debe averiguar las razones por las cuales la autoridad relacionada con la venta se transfiere al administrador. Es aconsejable hacer esto si el propietario no participa en la venta.
- También se recomienda que se discutan los términos principales del contrato con respecto al precio, plazo del acuerdo y similares.
Falta de depósitos
Antes de firmar el contrato, no se recomienda concluir acuerdos preliminares, especialmente para hacer un depósito o dejar un depósito. La vivienda es un producto especial que se vende de forma extremadamente lenta y difícil, pero se adquiere con la cabeza fría y sin emociones innecesarias. El dinero siempre es líquido, a diferencia de los bienes raíces, y en el caso de que se rompa una opción, seguramente aparecerá otra.
Apartamento en venta: documentos
Como parte de la compra y venta de bienes inmuebles hereditarios, debe estudiar cuidadosamente la documentación de la casa:
- ¿Cuáles son los derechos de herencia del apartamento después de la muerte del propietario? ¿Qué significa esto? Documentos de título junto con un certificado de herencia, un acuerdo sobre la división de acciones, contratos de venta, donación, privatización y similares.
- Documentos que confirman los derechos (certificado de registro estatal de propiedad y extracto del registro).
- Documentación técnica Aquí estamos hablando de un pasaporte BTI, un plan técnico. También se requiere un pasaporte catastral junto con un decreto sobre la legalización de la reurbanización.
- Consentimiento notariado de otros propietarios de la propiedad si la venta se lleva a cabo por los herederos de las acciones en el apartamento.
- Ayuda extendida con información sobre ciudadanos registrados.
- Certificado de composición familiar en el lugar de residencia.
- Extracto del registro estatal, que debe contener el historial de transacciones realizadas en el objeto.
- Certificados del departamento de mantenimiento de viviendas y también de la Asociación de Propietarios (HOA) sobre la ausencia de deuda.
- Ayuda de un dispensario narcológico, y además, psiquiátrico.
- Permiso obtenido de la Junta de Síndicos en caso de que el propietario sea un niño, así como si simplemente está registrado en esta dirección.
En primer lugar, es muy importante comprender exactamente cuándo tuvo lugar la transferencia de la herencia. En el caso de que solo haya pasado un año, los riesgos del comprador son bastante reales. La indiscutibilidad del resultado de dicha operación está garantizada cuando el sucesor ha sido propietario de la propiedad durante cinco años o más. Además, debe prestar atención al cumplimiento de la información recibida del propietario con los documentos y, además, a la ausencia de errores o cualquier contradicción en la documentación misma. Se deben observar los términos de la venta del apartamento después de la entrada en la herencia.
Inspección de propiedad
Igualmente importante es una inspección cuidadosa de la propiedad para verificar la relevancia del diseño junto con la integridad de las comunicaciones y, además, el equipo de ingeniería. En el camino, será útil pasar por los vecinos, especialmente aquellos que viven debajo para preguntar si hay alguna queja sobre el apartamento. Por ejemplo, ¿hay inundaciones, violaciones de saneamiento, mantenimiento de viviendas y similares?
Discurso al notario
Asegúrese de llegar al notario que ejecutó la herencia para asegurarse de que la transacción sea limpia, que no haya desacuerdos y conflictos entre los solicitantes y, además, averigüe si hay disputas legales, etc. Como regla general, los notarios son reacios a compartir dicha información, pero en el caso de que dicha visita se realice junto con el vendedor sucesor, se proporcionará información general. Además, el notario puede proporcionar información sobre los arrestos y, además, sobre las restricciones en la vivienda adquirida.
Los documentos para la venta de un apartamento después de la entrada en la herencia deben estar en perfecto orden.
Venta de un apartamento heredado: registro
Es más seguro emitir una transacción notarialmente. Es recomendable hacer esto con el mismo notario que registró esta herencia. En el caso de que se comparta el objeto del apartamento que se vende, la certificación notarial se considera un requisito obligatorio para la legalidad de la transacción. Esta forma de contrato elimina muchos riesgos, debido al hecho de que el notario ya está al tanto. Además, el notario verifica la legalidad de la transacción y su pureza legal.
Una etapa igualmente importante es la discusión de las condiciones junto con la celebración del contrato. Solo los números reales con fechas deben reflejarse en el texto, especialmente con respecto al costo. No puede subestimar el precio de compra, no importa cuán conmovedor sea el pedido. Los argumentos persuasivos del vendedor en este caso no merecen atención.En el caso de que, por cualquier motivo, la transacción se declare inválida, entonces vale la pena contar solo con aquellos fondos cuyo tamaño se indicó en el documento.
Un movimiento muy prudente puede ser una reunión con todos los herederos, así como con otras personas interesadas en el destino de los bienes raíces, junto con la recepción de recibos de ellos con respecto a la ausencia de reclamos o cualquier objeción a la próxima transacción de compra y venta. Tal consentimiento y aprobación no son requeridos por ley, pero un par de propuestas en papel pueden garantizar la paz y la confianza. Revisamos las reglas para la venta de un apartamento heredado.